1第二章不動產(chǎn)估價(jià)的理論與原則本章主要介紹不動產(chǎn)估價(jià)的基本理論和應(yīng)遵循的主要原則要求學(xué)生掌握各基本理論及主要的原則（原理），了解土地及不動產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)。2不動產(chǎn)估價(jià)的基本理論一、土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)關(guān)于土地價(jià)格問題的歷史爭論馬克思勞動價(jià)值論的觀點(diǎn)一切勞動形成商品價(jià)值。一個(gè)物可以是使用價(jià)值而不是價(jià)值有價(jià)值的東西才有價(jià)格，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，并受供求關(guān)系影響，沿價(jià)值上下波動。土地是自然產(chǎn)物，沒有價(jià)值，但有價(jià)格。土地價(jià)格不過是地租的資本化土地物質(zhì)：土地自然存在的部分，其價(jià)格實(shí)質(zhì)是地租的資本化土地資本：土地中人類投入部分，其價(jià)格實(shí)質(zhì)是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)以市場價(jià)格為基礎(chǔ)，認(rèn)為價(jià)值有多種含義，形成多元價(jià)值理論土地收益理論：土地能產(chǎn)生收益是其價(jià)格存在基礎(chǔ)，價(jià)格即收益購買價(jià)格土地供求理論：土地有價(jià)格是由于其可交換，價(jià)格量由市場供求關(guān)系決定均衡價(jià)格理論：現(xiàn)代商品價(jià)格理論，市場供求達(dá)到均衡點(diǎn)時(shí)形成商品價(jià)格3不動產(chǎn)估價(jià)的基本理論二、不動產(chǎn)價(jià)值量理論阿隆索的競標(biāo)理論模型假設(shè)：①單核心城市坐落在沒有特征的平原上，四周土質(zhì)都是—樣的；②為這個(gè)城市通勤者作用對象的產(chǎn)業(yè)活動，都集中在城市中心地區(qū)；③買賣自由，市場發(fā)達(dá)，信息靈敏。456不動產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量影子價(jià)格理論“影子價(jià)格”是反映資源合理配置的“預(yù)測價(jià)格”，是對“勞動、資本和為獲得稀缺資源而進(jìn)口商品的合理評價(jià)”土地影子價(jià)格是土地資源得到最優(yōu)配置和利用時(shí)的價(jià)格，這符合土地估價(jià)的最有效使用原則影子價(jià)格首先是指對某種資源一個(gè)單位的估價(jià)，它不是資源的市場價(jià)格，而是根據(jù)資源在生產(chǎn)中所做出的貢獻(xiàn)所作的估價(jià)。其次，資源的影子價(jià)格實(shí)際上是一種機(jī)會成本，它表示各種資源在最優(yōu)產(chǎn)出水平時(shí)所具有的社會價(jià)值。第三，影子價(jià)格反映各種資源的稀缺程度。7不動產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量影子價(jià)格的估算方法一是市場均衡價(jià)格法。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，如果經(jīng)濟(jì)社會處于一種無行政或人為干擾的理想的、純粹的自由競爭狀態(tài)，按照平均利潤規(guī)律，資源會趨向合理分配。此時(shí)，理論上資源的影子價(jià)格近似等于其市場均衡價(jià)格。二是機(jī)會成本分析法。某種資源的機(jī)會成本是指用于項(xiàng)目的該種資源若用于其他更好的替代機(jī)會所能獲得的效益。當(dāng)項(xiàng)目占用一定量的某種資源時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)被迫放棄把該部分資源用于其他最好的替代用途的機(jī)會，從而被迫放棄了可由此替代用途產(chǎn)生的效益，也即國民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目占用該部分資源而付出的代價(jià)。8不動產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量地價(jià)動態(tài)發(fā)展理論模型溫特（PaulF.Wendt）模型：

fx(People,Yield,Pu.,Supply,PI)–(Tax+Oc+Iim+Dim)fx(I,R,Ca)梅爾（ReneMayer）模型：

V=農(nóng)地地價(jià)+公共設(shè)施對地價(jià)影響+發(fā)展增值+稀缺性增值三、區(qū)位理論自然地理區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位交通地理區(qū)位V=9不動產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)市場價(jià)值的基本要素效用稀缺性欲望實(shí)際購買力供給和需求不動產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)公開市場價(jià)值（OMV）成本、價(jià)格、使用價(jià)值帳面價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、貸款價(jià)值、投保價(jià)值10不動產(chǎn)估價(jià)的原則一、替代原則在正常市場條件下，相同類型或具有相同功能的商品之間由于具有相互替代性，在市場中相互競爭，使其價(jià)格相互牽制而最終趨于一致不動產(chǎn)市場的替代性規(guī)律二、預(yù)期收益原則是指不動產(chǎn)價(jià)格由其未來預(yù)期收益決定，對于不動產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。三、變動原則不動產(chǎn)市場是一個(gè)變動的市場，其價(jià)格隨社會、經(jīng)濟(jì)、政治、區(qū)域條件等諸多因素變化而變化不動產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間概念：估價(jià)期日，估價(jià)日期，價(jià)格基礎(chǔ)四、供需原則在正常的市場條件下，供給者與需求者各為同質(zhì)商品進(jìn)行競爭，商品價(jià)格受供求關(guān)系影響自由變動，供求關(guān)系也隨價(jià)格變動而變動不動產(chǎn)市場的供求關(guān)系特殊性：區(qū)域性市場、替代性差、供求透明度低11不動產(chǎn)估價(jià)的原則五、最有效使用原則土地具有多用途性，不動產(chǎn)具有不同的經(jīng)營使用方式，客觀的不動產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是其在最有效使用方式下的價(jià)格土地開發(fā)利用方式的最佳，不動產(chǎn)的最有效經(jīng)營使用六、均衡原則客觀合理的不動產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是在各種生產(chǎn)要素達(dá)到均衡組合條件下的價(jià)格七、報(bào)酬遞增遞減原則不動產(chǎn)的經(jīng)營收益是各生產(chǎn)要素帶來的，應(yīng)在各要素中合理分配八、貢獻(xiàn)原則不動產(chǎn)的價(jià)格、增值是不動產(chǎn)的各構(gòu)成部分共同作用的結(jié)果，不動產(chǎn)的各部分投資組合應(yīng)達(dá)到適當(dāng)、合理九、公平原則遵循公平原則是指估價(jià)人員，應(yīng)以公正的態(tài)度，在公平市場條件下求得一個(gè)公平合理的不動產(chǎn)價(jià)格。12本章小結(jié)土地價(jià)格和地租的本質(zhì)馬克思地租理論與西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租的差別土地估價(jià)原則（原理）13第三章不動產(chǎn)價(jià)格影響因素本章主要介紹不動產(chǎn)價(jià)格及不動產(chǎn)估價(jià)的影響因素，首先分析不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素，在此基礎(chǔ)上分析根據(jù)不動產(chǎn)的目的和要求，在估價(jià)過程中應(yīng)考慮哪些因素以及影響因素的分類等要求學(xué)生掌握影響因素體系及估價(jià)過程中如何考慮這些因素，了解不動產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)成和權(quán)屬構(gòu)成對不動產(chǎn)價(jià)格的影響。具體內(nèi)容：不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素因素類型及其作用規(guī)律不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成14影響因素一、市場供給與需求任何商品價(jià)格最終都會受到市場供求影響供求均衡土地供求關(guān)系的特殊性土地供給彈性較小，分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給自然供給：土地資源的自然存量，一定區(qū)域土地資源總量經(jīng)濟(jì)供給：僅指自然供給中人類利用的部分土地需求彈性較大，而且通常是派生需求，是對土地產(chǎn)權(quán)、利用能力或利用收益的需求15影響因素二、物理因素土地位置：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位絕對位置：一般用行政區(qū)域名稱表示，說明其屬地位置相對位置：說明其相對某些設(shè)施、城市的距離土地位置與區(qū)位條件地質(zhì)條件：決定土地承載能力，影響最大容積率地勢條件：地勢的高低、地形的朝向均影響地價(jià)地塊形狀：臨街面的大小、形狀是否規(guī)則、畸零地買賣土地面積：土地面積是否滿足利用要求基礎(chǔ)設(shè)施條件：基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、供應(yīng)的保證程度、對增加容量的允許程度自然災(zāi)害狀況：是否有山洪、淹水、潮災(zāi)、臺風(fēng)、滑坡等16影響因素三、環(huán)境因素噪音：噪音源一般有鐵路、機(jī)場、工廠等空氣污染：粉塵、異味、工業(yè)廢氣等水污染：工業(yè)廢水、有毒水源等嫌惡設(shè)施：垃圾場、火葬場、監(jiān)獄等四、行政因素土地制度：直接影響土地是否有價(jià)住房制度：影響土地市場、土地價(jià)格構(gòu)成規(guī)劃限制：用途、容積率、建筑密度、規(guī)劃設(shè)施等行政隸屬關(guān)系的變化政策：包括直接政策和間接政策17影響因素五、經(jīng)濟(jì)因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度

GNP(GrossNationalProduct)

GDP(GrossDomesticProduct)

經(jīng)濟(jì)增長率2、物價(jià)物價(jià)上升購買力下降房地產(chǎn)價(jià)格下降房地產(chǎn)價(jià)格上升物價(jià)上升通貨膨脹投資房地產(chǎn)增多價(jià)格上升3、居民收入4、投資狀況投資比例和投資結(jié)構(gòu)綜合作用投資市場直接投資：儲蓄、證券、股票間接投資：保險(xiǎn)、退休基金等18影響因素六、人口因素人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭平均人口狀況、年齡結(jié)構(gòu)等七、社會因素社會政治安定狀況、社會治安狀況八、心理因素風(fēng)水對不動產(chǎn)價(jià)格的影響九、國際因素國際經(jīng)濟(jì)、政治、軍事等對房地產(chǎn)市場的影響地緣政治對國際關(guān)系的影響十、其他因素特殊的歷史事件等19影響因素的分類對影響因素進(jìn)行合理分類是準(zhǔn)確理解因素作用的關(guān)鍵

地價(jià)評估過程中應(yīng)考慮的因素地價(jià)影響因素：只影響市場價(jià)格，不影響評估價(jià)格

影響供給的因素影響需求的因素影響地租量（土地質(zhì)量）的因素

一般因素：一定時(shí)期內(nèi)較大范圍內(nèi)起同樣的作用區(qū)域因素：一定時(shí)期內(nèi)對某一區(qū)域內(nèi)起同樣的作用個(gè)別因素：決定不動產(chǎn)個(gè)別價(jià)格水平，形成個(gè)別價(jià)格的原因

主觀因素客觀因素

可變因素不變因素供給地租量需求還應(yīng)考慮因素的層次性以及因素的相互作用性20不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成地上物土地熟地生地不動產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體構(gòu)成不動產(chǎn)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成產(chǎn)權(quán)關(guān)系對不動產(chǎn)價(jià)格的重要性我國現(xiàn)行制度體系下的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在使用的不動產(chǎn)未利用地農(nóng)地已征用的農(nóng)地三通一平四或七通一平地上物建成而未裝修內(nèi)外裝修完畢，正待投入使用21不動產(chǎn)價(jià)格的形態(tài)構(gòu)成土地價(jià)格的形態(tài)構(gòu)成地租土地投資開發(fā)費(fèi)用利息稅金和利潤不動產(chǎn)出售價(jià)格的形態(tài)構(gòu)成土地成本建筑安裝工程費(fèi)利息和稅金商品房流通費(fèi)利潤22有關(guān)公式房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房屋現(xiàn)值毛地價(jià)格=土地出讓金+配套費(fèi)熟地價(jià)格=土地出讓金+配套費(fèi)+征地拆遷成本土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值土地價(jià)格=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑成本-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤23本章小結(jié)不動產(chǎn)價(jià)格是由一系列因素相互作用形成的，估價(jià)過程中必須對各種影響價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析不同因素對不動產(chǎn)價(jià)格作用規(guī)律不同，必須針對各因素對價(jià)格的作用規(guī)律分析其對價(jià)格產(chǎn)生的影響對所有因素進(jìn)行合理分類是掌握其作用規(guī)律的關(guān)鍵不動產(chǎn)價(jià)格受不動產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成決定24

市場均衡（marketequilibrium）發(fā)生在供給和需求力量達(dá)到平衡的價(jià)格和數(shù)量點(diǎn)上，即供給曲線與需求曲線的交點(diǎn)。數(shù)量

市場均衡的自動調(diào)節(jié)：

市場在價(jià)格P0和Q0處達(dá)到均衡；在更高的價(jià)格P1處，有剩余產(chǎn)生，所以價(jià)格下跌；在更低的價(jià)格P2處，短缺發(fā)生，所以價(jià)格上揚(yáng)。P1剩余短缺DSP0P2Q0價(jià)格P125土地供求關(guān)系的特殊性

土地的長期供給曲線假設(shè)：長期的人口增長率一致，長期的技術(shù)改進(jìn)循序漸進(jìn)將土地新供給投入使用所需成本由世界固定的土地面積所確定的擴(kuò)展自然極限用于生產(chǎn)的土地?cái)?shù)量SS′26第四章不動產(chǎn)市場調(diào)查與分析市場調(diào)查與分析對準(zhǔn)確評估不動產(chǎn)價(jià)格的重要性公開市場價(jià)值市場的動態(tài)性、區(qū)域性本章主要內(nèi)容：介紹市場與不動產(chǎn)市場的構(gòu)成不動產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容、方式、方法和程序不動產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和方法27第一節(jié)不動產(chǎn)市場構(gòu)成市場及其構(gòu)成要素關(guān)于市場的認(rèn)識市場是商品交換的場所，這是最狹義的市場概念市場是某種或某類商品需求的綜合，即某一商品的所有現(xiàn)實(shí)買主和潛在買主所組成的群體，這是從賣主的角度來理解市場市場是交易活動的總和，這是廣義的市場概念市場是與“計(jì)劃”相對應(yīng)的資源配置的一種手段市場的基本構(gòu)成要素商品買賣雙方價(jià)格28第一節(jié)不動產(chǎn)市場構(gòu)成不動產(chǎn)市場的構(gòu)成要素參與不動產(chǎn)交換的當(dāng)事者供給主體需求主體中介組織一定數(shù)量的不動產(chǎn)商品不動產(chǎn)交易需求交易組織機(jī)構(gòu)我國不動產(chǎn)市場體系的構(gòu)成29第二節(jié)不動產(chǎn)市場調(diào)查不動產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)查政治法律狀況經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查社會文化環(huán)境調(diào)查社區(qū)環(huán)境調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查（需求調(diào)查）消費(fèi)者總體特征、購買力、購買傾向、購買行為市場供給調(diào)查市場價(jià)格調(diào)查不動產(chǎn)促銷調(diào)查不動產(chǎn)營銷渠道調(diào)查不動產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查30第二節(jié)不動產(chǎn)市場調(diào)查不動產(chǎn)市場調(diào)查的方式普查重點(diǎn)調(diào)查抽樣調(diào)查典型調(diào)查不動產(chǎn)市場調(diào)查的方法案頭研究初級研究觀察法訪問法實(shí)驗(yàn)法31第三