中遠大紅門商業(yè)工程

咨詢籌劃初步方案匯報111籌劃思路宏觀市場自身條件區(qū)域環(huán)境本工程中、高檔社區(qū)配套類型？產(chǎn)品營銷物業(yè)增值，經(jīng)濟、社會效益最大化環(huán)境目標與定位實施主題競爭環(huán)境2目錄第一局部宏觀及區(qū)域市場狀況北京經(jīng)濟迅速開展，居民收入與消費水平提高區(qū)域內(nèi)落后商業(yè)形態(tài)已不能滿足潛在消費者的需求對中高檔消費環(huán)境的需求成為必然工程周邊已成為該地區(qū)的商業(yè)中心第二局部競爭市場分析第三局部工程自身條件的支撐與限制第四局部產(chǎn)品籌劃的原那么第五局部產(chǎn)品詮釋3第一局部宏觀及區(qū)域市場狀況北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖北京歷年社會消費品零售額4北京市居民消費價格指數(shù)5城市類比，北京市及南城商業(yè)均有良好開展空間南城群眾消費商業(yè)開展滯后，但隨著城市拆遷和開發(fā)，南城居民消費水平提高空間比較大，南城個人消費市場具備開展?jié)摿?，群眾消費商業(yè)需求量將迅速擴大總體供給狀況看，北京市南城產(chǎn)業(yè)商業(yè)的供給量已經(jīng)偏大本工程位于南城三、四環(huán)之間，區(qū)域周邊零售商業(yè)開展落后、商業(yè)設(shè)施缺乏，類型單一，缺少內(nèi)涵商業(yè)開展批量化、單向化高，專業(yè)市場相對集中小面積商鋪所占比例高，大規(guī)模賣場少中高檔零售、餐飲、娛樂需求旺盛日常消費性商業(yè)物業(yè)市場供給較少北京南城商業(yè)環(huán)境特點61KM3KM2KM明日東方商城千針街窗簾家具城大中電器規(guī)劃商業(yè)15萬百榮世貿(mào)萬客隆規(guī)劃商業(yè)5萬規(guī)劃商業(yè)4萬中鐵物流購物中心本項目上海聯(lián)華鑫星商場國美電器CBC區(qū)域規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)戀日汽配裝飾一條街萬益家隆商城7整體來看，隨著周邊地區(qū)住宅規(guī)模的迅速膨脹，工程周邊針對群眾消費市場的集中商業(yè)存在明顯缺乏；區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中在萬客隆周圍、鑫星商場周圍路口，北邊至洋橋路口周邊等；周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次偏低，分布相對零散、雜亂無章；餐飲在工程周邊的商業(yè)中占有相當(dāng)大的比重，且檔次略高；一些知名品牌已經(jīng)開始在區(qū)域內(nèi)布局，諸如肯德基、金象大藥房、吳裕泰茶莊、華堡之家等等，區(qū)域前景看好；休閑購物類商業(yè)設(shè)施在周邊相對缺乏，未來有開展?jié)摿?。工程周邊有可能成為該地區(qū)的商業(yè)中心8目錄第一局部宏觀及區(qū)域市場狀況第二局部競爭市場分析對本工程進行各級競爭市場分析結(jié)合城市整體商業(yè)環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)及簡單“復(fù)制〞的商業(yè)設(shè)施其價值提升空間趨零位居區(qū)域商業(yè)中心，集合購物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)效勞多種功能為一體成長空間良好，市場缺位第三局部工程自身條件的支撐與限制第四局部產(chǎn)品籌劃的原那么第五局部產(chǎn)品詮釋9第二局部競爭市場分析綜合專業(yè)市場商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開放性、參與性、多元性方向開展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以效勞業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實用、效勞多樣為特色趨向集中化、完善的效勞功能、生鮮便利等特點周邊綜合、批發(fā)市場總規(guī)模超過95萬平方米競爭加劇，新開發(fā)及規(guī)劃工程向商場環(huán)境升級，并兼顧零售市場，扎堆在木樨園一帶由單一、少門類向著綜合、多門類開展建議本工程可進入的市場：中小型購物中心中型專業(yè)運動、家居店主題商業(yè)街社區(qū)商業(yè)百貨/購物中心/超市百貨由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營對超市、購物中心具有巨大需求體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力專業(yè)化商店受到歡送10周邊主要零售商業(yè)情況工程周邊區(qū)域大中型零售商業(yè)規(guī)模情況：11周邊主要批發(fā)商業(yè)情況工程周邊區(qū)域批發(fā)商業(yè)規(guī)模情況：12馬家堡東路商業(yè)環(huán)境馬家堡東路區(qū)域主要零散商業(yè)分布情況如下：13周邊社區(qū)商業(yè)租金水平工程周邊區(qū)域社區(qū)商業(yè)典型商鋪租金水平如下：14競爭市場分析：1、批發(fā)商業(yè)的過剩，封殺了本工程批發(fā)產(chǎn)業(yè)商業(yè)定位的空間和可能；2、商業(yè)街、底商的市場空間沒有重大競爭制約；3、針對群眾消費的現(xiàn)代商業(yè)的競爭處在初級階段；4、周邊商業(yè)的競爭屬于附屬競爭……15目錄第一局部宏觀市場狀況第二局部競爭市場分析第三局部工程自身條件的支撐與局限位于北京南城，區(qū)域內(nèi)整體消費較其他市區(qū)為低地塊處于多個大型專業(yè)批發(fā)商圈之間區(qū)域環(huán)境與市場調(diào)查分析顯示本地區(qū)極具消費潛力本工程商業(yè)規(guī)模稍顯分散，對定位既有支撐又有局限第四局部產(chǎn)品籌劃的原那么第五局部產(chǎn)品詮釋16決定商業(yè)規(guī)模的參考因素：1〕、市場可支撐開發(fā)規(guī)模2〕、本地市場，競爭商業(yè)工程規(guī)模3〕、經(jīng)濟增長因素對規(guī)模的影響力4〕、政府規(guī)劃條件5〕、交通條件對規(guī)模的制約17本工程商業(yè)規(guī)模共計4萬多平方米，分別分布在A01—1萬多平方米、A02—2萬多平方米，A05—6千多平方米；從市場供求關(guān)系看，本工程的規(guī)模屬于決策比較謹慎的規(guī)模，市場風(fēng)險不大；具體的可開發(fā)規(guī)模將在最終的咨詢籌劃報告中進行分析測算18本工程周邊20萬消費者消費支撐的群眾消費商業(yè)規(guī)模：1〕、根據(jù)調(diào)查，周邊消費者月平均購物、餐飲、娛樂消費為680元；2〕、本工程周邊最大居住人口規(guī)模20萬*月產(chǎn)生最大消費額為：13600萬元；3〕、2024年北京市商場平均每平方米的營業(yè)額為1662元，南城商場的典范莊勝崇光為631元，考慮市場動態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營業(yè)額不超過800元；*本工程周邊消費者支撐商業(yè)規(guī)模：1360萬/800=17萬平方米本工程商業(yè)規(guī)模在偌大市場需求中具有爆發(fā)力!19北京

大紅門、馬家堡

南城宏觀地段分析北京南城受到木樨園、大紅門商圈及玉泉營商圈夾擊臨近三、四環(huán)路位于城市中心輻射區(qū)域中觀地段分析現(xiàn)階段本區(qū)域仍處于市中心外配套零售、效勞、餐飲等均缺乏大量消費額外流潛在的城市結(jié)點微觀地段分析較成熟的住宅區(qū)環(huán)繞鄰馬家堡東路，人流、車流量大緊靠目前人氣最旺的萬客隆超市大量住宅正在開發(fā)中，工程自身也有住宅物業(yè)開發(fā)潛在的區(qū)域中心結(jié)點交通環(huán)境道路和公交車通達性好自行車是目前本地居民主要的選擇對停車設(shè)施的需求需考慮，北京私車的快速增長20工程商業(yè)價值需要和本工程住宅價值進行綜合平衡:只有本工程商業(yè)屬于有成長潛力的群眾消費商業(yè),那么住宅才會得到良性的價值互動工程商業(yè)價值對本工程其他局部的影響:鑒于寫字樓、商住公寓、住宅的初步方案已經(jīng)確定，所以本工程商業(yè)的定位就必須在保證商業(yè)功能的前提下，同時關(guān)注相互的聯(lián)動效果21目錄第一局部宏觀市場狀況第二局部各級競爭環(huán)境分析第三局部工程自身條件的支撐與局限第四局部產(chǎn)品籌劃的原那么第五局部產(chǎn)品詮釋221、商業(yè)結(jié)點的創(chuàng)造；2、群眾消費商業(yè)的籌劃產(chǎn)品要符合消費市場需要；3、籌劃產(chǎn)品差異化的需要；234、籌劃方案租金策略財務(wù)有效性；5、籌劃方案營銷執(zhí)行的財務(wù)有效性；6、開發(fā)商資金策略的可行性；7、住宅、商業(yè)、寫字樓營銷的可行性。24目錄第一局部宏觀市場狀況第二局部各級競爭環(huán)境分析第三局部工程自身條件的支撐與局限第四局部產(chǎn)品籌劃的原那么第五局部產(chǎn)品詮釋檔次：中高檔，主題：多種選擇的可能性以休閑消費為主旨，集多功能于一體的中型區(qū)域商業(yè)中心；完善提升區(qū)域效勞功能，多種消費樂趣互動于整體環(huán)境中；展現(xiàn)某種商業(yè)文化精神，打造休閑、文化購物新境地三方面目標客戶：終端消費人群、經(jīng)營商戶、投資者百貨型超市、大中型餐飲、鄰里中心、專業(yè)店鋪、特色底商25對產(chǎn)品類型的初步判斷依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿參謀不建議本項目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場：1、上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場過量的趨勢，開發(fā)本錢增高，收益止步不前；2、本工程規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場氣氛，而專業(yè)批發(fā)市場成熟也較普通商業(yè)困難；3、批發(fā)商業(yè)對本工程的綜合品質(zhì)有極大的負面影響。26對產(chǎn)品類型的初步判斷考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需要及本工程地段的特點，建議本項目商業(yè)局部集中針對群眾消費市場，但商業(yè)類型、規(guī)模選擇需謹慎：1、本工程周邊區(qū)域未來將有近600萬平方米住宅規(guī)模，居住人口超過20萬人，這樣的消費群的日常消費，需要相當(dāng)商業(yè)內(nèi)容和類型；2、在本工程單純造娛樂化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本工程外部的消費者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟勢力的南方商戶的消費將形成市場支撐；3、本工程所在區(qū)域在短期內(nèi)形成群眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹慎。27產(chǎn)品方案1：遠洋甌風(fēng)28關(guān)于東甌的商業(yè)故事：1、東甌是浙江溫州的古名，對于南城有消費勢力的、以南方溫州人為根底的消費者有吸引力；2、溫州財富的成長是中國近現(xiàn)代最成功的商業(yè)典范，市場關(guān)注、仰慕，但無人進行商業(yè)挖掘……29商業(yè)文化東甌大道效勞少量休閑娛樂少量購物以文化休閑消費為主旨，集多功能于一體的新型區(qū)域商業(yè)中心，融合多種消費樂趣于整體環(huán)境中，打造北京休閑文化與購物的新境地周邊舊有商業(yè)模式餐飲休閑娛樂新型區(qū)域商業(yè)中心模式購物文化效勞配套鄰里中心餐飲地畫形式親和力30產(chǎn)品經(jīng)營商戶終端消費人群投資客戶目標客戶特別亮點以“東甌大道〞為代表的商業(yè)文化主題規(guī)模及模式中等規(guī)模的購物中心或?qū)I(yè)店檔次中、高檔營銷有效傳達建筑形式、風(fēng)格、功能、業(yè)態(tài)、布局、分割、收益模式……鄰里中心專業(yè)店鋪主題街區(qū)及底商31遠洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū)

一層鄰里中心〔效勞設(shè)施、專賣店、藥店等〕甌風(fēng)拱廊街〔家居主力店〕菜神街〔休閑餐飲、大中型餐飲〕便利坊〔底商〕甌風(fēng)拱廊街〔東甌大道〕32遠洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū)

二層鄰里中心〔中小餐飲〕甌風(fēng)拱廊街〔家居主力店〕菜神街〔大中型餐飲〕甌風(fēng)拱廊街〔東甌大道〕33遠洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū)

三層鄰里中心〔健身、美

容美發(fā)〕甌風(fēng)拱廊街〔家居主力店〕34產(chǎn)品方案2：動感100主題商業(yè)街區(qū)35動感地帶〔運動健身〕電影院魅力島〔樂購、華堂類商業(yè)及沿街商鋪〕休閑地帶〔底商〕生活地帶〔底商〕KTV36產(chǎn)品方案3：遠洋尚品37商業(yè)旗艦店〔