?土地登記代理人之土地登記代理實務題型與答案

單選題（共50題）1、離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為（）。A.用益物權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地使用權(quán)(地下)D.土地他項權(quán)利【答案】C2、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，應由（）承擔賠償責任A.土地登記代理人B.土地登記代理人所在代理機構(gòu)C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會D.土地行政主管部門【答案】B3、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A.階段性B.全域性C.集中性D.隨機性【答案】D4、國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當（）進行更正登記。A.報經(jīng)人民政府批準后B.依法直接C.通知土地權(quán)利人D.通知土地權(quán)利人，并由土地權(quán)利人提出申請【答案】A5、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A.階段性B.全域性C.集中性D.隨機性【答案】D6、土地登記的基本單元是（）。A.宗地B.地塊C.權(quán)屬地D.租賃土地【答案】A7、有關(guān)注銷登記的工作程序，下列排列正確的是（）。A.注銷登記申請、審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書B.審核、注銷登記申請、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書C.審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書D.注銷登記申請、審核、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書【答案】A8、申請人向土地登記機關(guān)申請土地登記，應當提交的文件資料不包括（）。A.土地登記申請書B.申請人身份證明C.地上附著物權(quán)屬證明D.土地利用現(xiàn)狀證明【答案】D9、下列各項中，不屬于土地統(tǒng)計資料主要查詢方式的是（）。A.窗口辦文查詢B.觸控系統(tǒng)查詢C.遠程網(wǎng)絡查詢D.資料室閱讀查詢【答案】D10、查詢申請人查詢到有關(guān)的土地登記信息后，如果希望將此作為證明某一事實的證據(jù)以向有關(guān)方面提供，要求查詢機構(gòu)在查詢結(jié)果上蓋印鑒章，這種查詢方式稱為（）。A.簽證B.鑒證C.蓋章查詢D.批準【答案】B11、下列關(guān)于土地登記代理合同的說法，錯誤的是（）。A.土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序B.代理事項是土地登記代理合同的客體C.土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同D.土地登記代理合同能有效保障合同當事人的合法權(quán)益【答案】C12、土地登記代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應當由（）進行審查。A.地方政府B.稅務管理部門C.工商管理部門D.土地行政主管部門【答案】D13、下列關(guān)于土地登記代理合同的說法，錯誤的是（）。A.土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序B.代理事項是土地登記代理合同的客體C.土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同D.土地登記代理合同能有效保障合同當事人的合法權(quán)益【答案】C14、下列關(guān)于土地用途變更批準文件的說法，錯誤的是（）。A.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的一般文件B.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點C.土地用途變更批準文件是土地登記機關(guān)進行土地用途變更登記的依據(jù)D.土地用途變更批準文件是土地權(quán)利人向土地登記機關(guān)申請土地作用變更的要件【答案】A15、（）是指土地權(quán)利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。A.權(quán)利意思主義制度B.采用形式主義立法C.權(quán)利變更意思主義D.采用意思主義立法【答案】D16、對由股份有限公司或有限責任公司等公路經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營管理的高速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的持證人是（）。A.公路經(jīng)營企業(yè)B.公路行政主管部門C.國土資源行政主管部門D.人民政府代表全體人民所有【答案】A17、國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料不包括：（）A.買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換合同；贈與的，提交贈與合同B.名稱變更的材料C.依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交繳清土地出讓價款憑證、稅費繳納憑證D.申請劃撥取得國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當提交有批準權(quán)的人民政府的批準文件【答案】B18、限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人是（）。A.政府指定的代理機構(gòu)B.由其監(jiān)護人擔任C.縣級土地主管部門D.當事人自己【答案】B19、下列選項屬于異議登記申請內(nèi)容的是（）。A.房屋面積及編號B.所購房產(chǎn)土地使用年限C.不動產(chǎn)權(quán)利歸屬D.所在小區(qū)土地用途【答案】C20、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定，單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。A.縣級人民政府B.縣級以上人民政府C.縣級土地行政主管部門D.縣級以上土地行政主管部門【答案】B21、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導致地役權(quán)消滅的，注銷登記申請人為（）。A.地役權(quán)人B.供役地權(quán)利人C.土地使用權(quán)人D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人【答案】B22、土地更正登記的法律特征不包括（）。A.已完成初始和變更土地登記B.利害關(guān)系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正的書面或口頭證明C.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應當公告D.更正登記的內(nèi)容不應妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應經(jīng)其同意【答案】B23、物權(quán)變動必須遵循（）原則。A.公示B.登記C.交付D.通告【答案】A24、確定和區(qū)分土地權(quán)利歸屬的惟一標識是（）。A.土地權(quán)屬B.宗地號C.土地坐落D.土地權(quán)利人的名稱【答案】D25、下列關(guān)于集體土地產(chǎn)權(quán)登記申請人的表述中，不正確的是（）。A.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民由其集體土地所有權(quán)人申請土地登記B.村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，可以由村集體代辦C.村集體所有土地由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記D.使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記【答案】A26、土地登記代理活動的核心是（）。A.代理行為B.委托代理合同C.代理業(yè)務D.授權(quán)委托責任【答案】B27、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構(gòu)內(nèi)執(zhí)業(yè)。A.1個B.2個及2個以上C.3個及3個以上D.4個及4個以上【答案】B28、關(guān)于地址變更登記，下列說法不正確的是（）。A.地址變更登記在宗地《土地登記簿》上進行B.地址所在街道名稱改變時應向土地管理部門提出地址變更申請C.由于一個土地權(quán)利人只能有一個地址，因此當其地址發(fā)生變化時，地址變更登記申請人權(quán)利范圍內(nèi)的全部土地均應進行地址變更D.由于我國的土地權(quán)利證書上未設“土地權(quán)利人地址”欄目，不須記載土地權(quán)利人地址內(nèi)容，因此，地址變更登記一般不須對土地權(quán)利證書進行更改【答案】B29、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，其轉(zhuǎn)讓所得價款（）。A.由抵押人自行處理B.向抵押權(quán)人提前清償債務C.由抵押人和抵押權(quán)人進行平分D.若由于抵押權(quán)人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配【答案】B30、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，下列說法不正確的是（）。A.出讓合同和登記文件中所載明的義務和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移B.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓C.轉(zhuǎn)讓后用途不得改變D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限【答案】C31、下列土地登記事項中，不可能發(fā)生的是（）。A.原始登記文件可能出錯B.原始登記文件不會出錯C.土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤D.登記申請人的弄虛作假、偽造證件等欺騙手段獲準土地登記引發(fā)的錯誤【答案】B32、在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方已訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同但并未履行登記手續(xù)，當?shù)谌酥鲝堅撏恋貦?quán)利變動無效時，法律上認定該項土地權(quán)利變動（）。A.有效B.無效C.有可能無效D.由甲乙兩方自行商議解決【答案】B33、關(guān)于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的變更登記，下列說法錯誤的是（）。A.三種權(quán)利的變更登記有日常性B.三種權(quán)利的變更登記有個別性C.沒有進行總登記或初始登記，也可以進行變更登記D.變更登記主要指權(quán)利主體的改變、客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變【答案】C34、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導致地役權(quán)消滅的，注銷登記申請人為（）。A.地役權(quán)人B.供役地權(quán)利人C.土地使用權(quán)人D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人【答案】B35、下列各項中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能收回土地使用權(quán)的情形是（）。A.為鄉(xiāng)村公共與公益事業(yè)需要使用土地的B.不按照批準的用途使用土地的C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的D.在法定允許下將土地轉(zhuǎn)讓他人使用的【答案】D36、關(guān)于土地使用權(quán)抵押權(quán)變更，下列說法不正確的是（）。A.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效B.轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保，但這并不影響他對抵押物的轉(zhuǎn)讓C.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保D.抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)【答案】B37、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。A.三個月B.半年C.一年D.兩年【答案】C38、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，其轉(zhuǎn)讓所得價款（）。A.由抵押人自行處理B.向抵押權(quán)人提前清償債務C.由抵押人和抵押權(quán)人進行平分D.若由于抵押權(quán)人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配【答案】B39、土地總登記中，對登記公告結(jié)果有異議的，可以向（）申請復查。A.縣人民政府B.縣國土資源局C.國土資源部門的上級單位D.土地登記代理機構(gòu)【答案】B40、對土地總登記之外設立的土地權(quán)利進行的登記是（）。A.全面登記B.初始登記C.設定登記D.其他登記【答案】B41、脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代理人應被注銷登記。A.1B.2C.3D.4【答案】B42、對土地權(quán)利證書進行審核時，其重點是（）。A.報人民政府審批B.查看地籍資料的原始記載C.保證登記過程不會產(chǎn)生土地權(quán)屬糾紛D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力【答案】D43、關(guān)于土地登記分類，下列說法正確的是（）。A.土地登記僅包括初始登記B.土地登記僅包括變更登記C.土地登記包括初始登記和變更登記D.權(quán)利的設定登記屬于初始登記【答案】C44、土地使用權(quán)抵押權(quán)自（）時設立，否則不發(fā)生法律效力。A.申請B.登記C.權(quán)屬審核D.核發(fā)證書【答案】B45、與土地登記的一般程序相比，下列各項不屬于初始土地登記程序特殊性的是（）。A.增加了準備工作B.增加了公告C.增加了通告D.增加了登記申請【答案】D46、建筑（）即允許建筑物的最高高度。A.最高上限B.高限C.限高D.海拔【答案】C47、土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同是（）。A.申請方法的不同B.申請人的不同C.土地登記通告的發(fā)布D.申請接受單位的不同【答案】C48、土地登記機構(gòu)一般設在（）。A.各級政府B.集體土地管理部門C.人民代表大會D.國土資源行政主管部門【答案】D49、下列各項中，國土資源行政主管部門不能對已進行異議登記的內(nèi)容進行注銷的是（）。A.土地權(quán)利人對異議表示反對的B.異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的C.人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的D.人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的【答案】A50、代理關(guān)系的主體不包括（）。A.代理人B.被代理人C.利害關(guān)系人D.相對人【答案】C多選題（共25題）1、土地登記代理委托書在生效之前需由（）簽字。A.委托人B.土地法人C.土地登記申請法人代表D.土地登記代理機構(gòu)E.土地登記代理人【答案】AD2、某自然人甲得到朋友贈與的一套房屋，其應繳納的稅種包括（）。A.土地增值稅B.契稅C.房產(chǎn)稅D.印花稅E.城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】BD3、土地登記的原則包括（）。A.依法的原則B.公開的原則C.申請的原則D.審查的原則E.屬地登記的原則【答案】ACD4、按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為（）。A.土地他物權(quán)來源B.集體土地所有權(quán)來源C.集體土地使用權(quán)來源D.國有土地使用權(quán)來源E.國有土地所有權(quán)來源【答案】BCD5、關(guān)于各種稅金，下列說法正確的有（）。A.第一次購買房屋的城鎮(zhèn)職工均不需要交納契稅B.辦理土地變更登記時，若屬于應納土地增值稅項目，應拿相關(guān)繳納憑證辦理C.任何引起土地權(quán)屬變更的書據(jù)均需繳納印花稅D.經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款E.成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，其契稅計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照市場價格核定【答案】BD6、土地登記代理人的義務中，下列選項錯誤的是（）A.可以隨意從事土地登記代理活動，不收約束B.保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益C.維護自身的合法權(quán)益D.接受主管部門的監(jiān)督管理E.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓【答案】AC7、根據(jù)房地產(chǎn)管理相關(guān)法律，下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押關(guān)系的描述正確的有（）。A.轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)時，建設用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓B.轉(zhuǎn)讓建設用地使用權(quán)時，該土地上的房屋也應一并轉(zhuǎn)讓C.建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物也同屬于抵押財產(chǎn)D.抵押人未按規(guī)定將房地一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押E.建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，地上新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償【答案】ABD8、下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。A.土地登記代理合同是雙務合同B.雙方當事人之間存在著互為對等的關(guān)系C.土地登記代理合同是有償合同D.土地登記代理合同是從合同E.為更有效地維護雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般采用書面形式【答案】ABC9、承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)有關(guān)部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國有建設用地使用權(quán)（）。A.出讓B.轉(zhuǎn)租C.轉(zhuǎn)讓D.處置E.抵押【答案】BC10、已經(jīng)登記的抵押權(quán)，下列哪種情形中，當事人可以申請抵押權(quán)注銷登記：（）A.主債權(quán)消滅的B.抵押權(quán)未實現(xiàn)的C.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的D.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權(quán)消滅的E.擔保范圍發(fā)生變化的【答案】ACD11、下列土地變更登記需要報經(jīng)人民政府審批的有（）。A.國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)設定登記B.土地使用權(quán)出租設定登記C.土地使用權(quán)出租權(quán)的變更登記D.劃撥國有土地使用權(quán)變更登記E.集體土地使用權(quán)抵押權(quán)的設定登記【答案】AD12、下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的有（）。A.國家機關(guān)用地B.公寓大廈建設用地C.軍事用地D.公益事業(yè)用地E.國家重點扶持的能源用地【答案】ACD13、關(guān)于國家授權(quán)經(jīng)營的國有建設用地使用權(quán)人應接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理，下列描述正確的有（）。A.被授權(quán)的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報告B.對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時報授權(quán)部門備案C.被授權(quán)的企業(yè)必須保證土地資產(chǎn)處于持續(xù)增值狀態(tài)D.授權(quán)部門每年要對企業(yè)經(jīng)營的土地資產(chǎn)情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查E.授權(quán)部門對被授權(quán)企業(yè)的監(jiān)督管理要保證每一季度至少兩次的頻率【答案】ABD14、土地初始登記的特點體現(xiàn)為（）。A.初始登記屬于總登記的范疇B.初始登記具有經(jīng)常性C.初始登記具有集中性D.初始登記具有全域性E.初始登記具有分散性【答案】B15、下列情形中，需要進行土地總登記的有（）。A.從未進行過土地登記的地區(qū)B.土地抵押過程中需要設定抵押權(quán)C.集體土地使用權(quán)權(quán)利人發(fā)生變更D.國有土地租賃時需要設定租賃權(quán)E.原有登記需要全面更新【答案】A16、我國土地登記的作用包括（）。A.維護土地的社會主義公有制B.維護土地權(quán)利人的合法權(quán)益C.維護正常的土地市場秩序D.促進城市化的快速發(fā)展E.為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要的基礎信息【答案】ABC17、土地登記的特點有（）。A.統(tǒng)一性B.強制性C.多樣性D.連續(xù)性E.公開性【答案】AD18、我國土地登記初期規(guī)定公路不予發(fā)證的原因有（）。A.公路所占的農(nóng)田等在修建公路后仍然應歸當?shù)卮迕窦w所有B.公路按照規(guī)定使用權(quán)應歸國家所有C.公路的使用者并不固定，權(quán)利人不明確，權(quán)利主體難以確定D.我國法律使用了土地使用權(quán)的概念，但是，使用權(quán)的權(quán)益并沒有界定，如果發(fā)證后持證人按照一般使用人權(quán)益限制使用人使用，法律上沒有明確制止的規(guī)定E.公路大部分是由國家作為公益事業(yè)進行的投資和維護，公路本身沒有贏利，不會與其他使用者產(chǎn)生經(jīng)濟方面的糾紛【答案】CD19、按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為（）。A.土地他物權(quán)來源B.集體土地所有權(quán)來源C.集體土地使用權(quán)來源D.國有土地使用權(quán)來源E.國有土地所有權(quán)來源【答案】BCD20、下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。A.土地登記代理合同是雙務合同B.雙方當事人之間存在著互為對等的關(guān)系C.土地登記代理合同是有償合同D.土地登記代理合同是從合同E.為更有效地維護雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般采用書面形式【答案】ABC21、劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記的申請人為原劃撥國有建設用地使用權(quán)人。申請人應當提交的權(quán)屬證明文件包括（）。A.人民政府批準文件B.原《國有土地使用證》C.《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》D.土地出讓金及有關(guān)稅費繳納憑證E.國有建設用地劃撥決定書【答案】ABCD22、土地登記代理人的權(quán)利包括（）。A.根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動B.要求委托人提供與代理有關(guān)的資料C.保護自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)D.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓E.執(zhí)行土地登記代理業(yè)務，并根據(jù)合同約定獲取報酬【答案】ABC23、土地登記代理合同中，委托人的義務有（）。A.承擔局部后果的義務B.承擔處理事務費用的義務C.支付代理傭金的義務D.提供相關(guān)資料的義務E.對代理人的監(jiān)督管理【答案】BCD24、申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應當提交哪些資料（）A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書或土地權(quán)屬來源資料B.建設工程符合規(guī)劃的材料C.房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告D.土地出讓價款E.相關(guān)稅費繳納憑證【答案】ABC25、下列關(guān)于《土地登記申請書》填寫基本要求的表述正確的有（）。A.《土地登記申請書》由登記機關(guān)負責填寫B(tài).《土地登記申請書》以宗地為單位填寫C.一個土地使用者或所有者使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫D.一宗地有多個使用者的，按其共有使用權(quán)人在本宗地所占土地份額，由各共有使用權(quán)人分別填寫E.土地他項權(quán)利申請書只由土地他項權(quán)利擁有人填寫【答案】BCD大題（共10題）一、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)。近幾年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價出資？2.可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權(quán)出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。2.國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。(2)對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產(chǎn)低價折股或者有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。4.國有土地使用權(quán)出資(入股)的法律特征包括：(1)國有土地使用權(quán)出資(入股)必須依法審批；(2)國有土地使用權(quán)出資(入股)方式受范圍限制；(3)國有土地使用權(quán)出資(入股)前必須進行地價評估，作價結(jié)果要備案；(4)作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押；(5)土地行政主管部門應與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。二、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000m2，用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬的審核要點是什么？【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權(quán)設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權(quán)設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設定登記。(3)應該提交的材料包括：①土地使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬審核要點是：(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一致；(2)對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)；(3)對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；(4)對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同中的面積一致；(5)對出讓金支付情況的審核等。三、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權(quán)。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2，張某、李某各擁有90m2，根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2，集體土地使用權(quán)批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為張某辦理集體土地使用權(quán)登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么？權(quán)利人是誰？2.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員，具體包括哪些？【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。2.(1)集體土地所有權(quán)是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。(2)農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員具體包括：(1)集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。四、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中發(fā)現(xiàn)有三宗地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何種類型的土地登記？2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記。2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請—地籍調(diào)查—權(quán)屬審核—注冊登記—換發(fā)或更改土地權(quán)利證書進行。如土地管理部門直接辦理更正登記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核后，把審核結(jié)果告之當事人，如有異議的，要求在一定時期內(nèi)提出；否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷原土地權(quán)利證書。3.更正登記一般由土地權(quán)利人(土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、土地使用權(quán)抵押權(quán)人或地役權(quán)人)，或與申請更正登記宗地相關(guān)的利害關(guān)系人(土地使用權(quán)抵押人、供役地權(quán)利人或其他利害關(guān)系人)向國土資源行政主管部門提出更正登記申請。五、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地使用權(quán)，面積為13300m2，地籍號為5—20—30，使用年限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經(jīng)批準將其中北邊一廠區(qū)土地使用權(quán)設定了抵押權(quán)?，F(xiàn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權(quán)。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續(xù)？【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：(1)M企業(yè)和設定抵押權(quán)的銀行應向原土地登記機關(guān)提出注銷土地他項權(quán)利(抵押權(quán))登記申請，土地登記機關(guān)按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。(2)Y企業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權(quán)變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15日內(nèi)。應當提交的證明文件主要有：①土地使用權(quán)變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費交納證明；⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。(3)土地使用權(quán)變更登記的基本程序為：申請—變更地籍調(diào)查—權(quán)屬審核—注冊登記—核發(fā)土地證書。具體如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權(quán)變更登記申請資料進行審查，符合規(guī)定要求的，予以受理；②進行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓，涉及界址的變更，必須進行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和變更測量，宗地號變更為30—1和30—2；③進行權(quán)屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審核，分別填寫《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。六、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地使用權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關(guān)提交哪些必要材料？2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關(guān)提交如下文件資料：(1)土地使用權(quán)變更登記申請書；(2)W國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；(3)原國有土地使用證；(4)機械廠的房屋所有權(quán)證。2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：(1)申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關(guān)法人）不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；(2)申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；(3)不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。七、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權(quán)。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2，張某、李某各擁有90m2，根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2，集體土地使用權(quán)批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為張某辦理集體土地使用權(quán)登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么？權(quán)利人是誰？2.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員，具體包括哪些？【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。2.(1)集體土地所有權(quán)是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。(2)農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員具體包括：(1)集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。八、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后(廠房土地性質(zhì)為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、李某應辦理何種登記？2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權(quán)屬審核？【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某，用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們應當申請?/p>