2一、宏觀環(huán)境：優(yōu)化政策仍在“續(xù)航”，市場(chǎng)修 2 2 7 10 10 14 18 18 21 23 25 26 26 28 29 31 31 32 33 35 37一、宏觀環(huán)境：優(yōu)化政策仍在“續(xù)航”，市場(chǎng)修復(fù)任重道遠(yuǎn)2023中央政策整體延續(xù)寬松基調(diào)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線，政策力度大央行、住建部等多部委以及多項(xiàng)會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)大致相同，因城施策，支持好自7·24中央政治局會(huì)議“供求關(guān)系綁基調(diào)推向高潮，釋放了強(qiáng)烈的積極信號(hào)；供給端，11月以來(lái)，央行頻發(fā)聲一視同仁支持會(huì)議中被多次提及。所謂“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有效解決外來(lái)人口、新青年等群體住房難、住房貴等問(wèn)題；推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將解決居民對(duì)居住安全、便利等住房配套設(shè)施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品質(zhì)、改善城市面貌的重要一步，是城市發(fā)展和進(jìn)化的重要過(guò)程。日前住建部表示，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分為拆除新建、經(jīng)常性整治提升和介于兩者之間的拆整結(jié)合三種模式推進(jìn)實(shí)是市場(chǎng)發(fā)展需求催生下的產(chǎn)物，也是加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要突破點(diǎn)，為市場(chǎng)穩(wěn)地方政策的松綁整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后強(qiáng)”的階段性發(fā)力特征，重點(diǎn)一二線城市成為提振重點(diǎn)二線以及鹽城、株洲、連云港等三四線城市為主，政策松綁力度在去年末的基礎(chǔ)步發(fā)力，政策調(diào)整上以優(yōu)化調(diào)整公積金貸款政策為主，主要涉及提高公積金最高可貸額度以及降低公積金貸款首二套首付比例；同時(shí)限購(gòu)政策也有局部松動(dòng)，主要集中在重點(diǎn)二線和實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼仍為主要手段，其中，購(gòu)房補(bǔ)貼中針對(duì)高層次人才的補(bǔ)貼力度上升；推行外，本階段“認(rèn)房不認(rèn)貸”加速落地，其中一線城市全面落地短期內(nèi)促進(jìn)市場(chǎng)大幅升溫，同時(shí)，限購(gòu)松綁力度也較此前出現(xiàn)了明顯的提高，且青島、鄭州等重點(diǎn)二線城市密集全面一階段政策松綁頻次較上一階段有所減少，政策調(diào)整上以“補(bǔ)”為主，購(gòu)房補(bǔ)貼成為主要城迅速落地購(gòu)房政策的優(yōu)化舉措，涉及降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，充分發(fā)揮了一線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策優(yōu)化上的帶動(dòng)作用，有利于引導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)市來(lái)的同期新低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積為緩慢，不及預(yù)期。一方面，就業(yè)情況改善緩慢，居民收一方面，房企信用危機(jī)持續(xù)蔓延，購(gòu)房者觀望情緒猶存，需求釋放一季度銷售端高位開場(chǎng)，3月單月銷售額達(dá)年內(nèi)高峰；隨著購(gòu)房需求釋放殆盡以及速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇也較為緩慢，市場(chǎng)各主體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，市場(chǎng)供求變化或許也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的原因之一，目前，購(gòu)房需求釋放從新開工、施工、竣工來(lái)看，受新房銷售乏力、房企現(xiàn)金流不足的影響，新開工、施工意愿持續(xù)偏弱；而在保交樓的政策基調(diào)下，房企竣工意愿較強(qiáng)，房屋竣工表現(xiàn)改善突出，同比降幅最大，為21.2%；施工面積同比下降7.2%，竣工面積同行業(yè)資金壓力仍未緩解，“促銷售、抓回款”是關(guān)鍵。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，個(gè)百分點(diǎn)。今年11月以來(lái)央行頻發(fā)聲一視同仁支持房企合理融資需求，提出“三個(gè)不低收窄。但從整體來(lái)看，受到銷售端拖累，房企到位資金并未全面改善，房地產(chǎn)到位資金連位資金中，國(guó)內(nèi)貸款下降9.8%，利用外資下降35.1%，自籌資金下降20.3%，定金及預(yù)收款下降10.9%，個(gè)人按揭貸款下降8.1%。國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金累計(jì)同比降幅呈力度加大下，市場(chǎng)信心提振，房企存量股東或新增股東的增資舉措增加，自籌資金方面有交24241.8萬(wàn)㎡，較去年同期下降6.1%。出現(xiàn)“退熱”現(xiàn)象，成交規(guī)模小幅回落。整體來(lái)看，盡管今年政策端持續(xù)放松，利好信號(hào)（注：監(jiān)測(cè)重點(diǎn)60城為北京、上海、深圳、廣州、大連、成都、貴陽(yáng)、哈爾濱、海州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、杭州、天津、武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、無(wú)錫、徐州、泉州、汕頭、紹興、中山呼和浩特、連云港、洛陽(yáng)、唐山、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常熟、衡水、湖州、江陰、泰安、泰州、蕪湖、岳陽(yáng)、張從月度價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，上半年價(jià)格水平及增長(zhǎng)勢(shì)頭均高于下半年，主要系上半年新房成交動(dòng)力相對(duì)較足，改善需求加速釋放，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)；下半年成交持續(xù)性減弱，以及供應(yīng)現(xiàn)象偏多。1、2月批準(zhǔn)上市面積低位開場(chǎng)，3月份迎來(lái)首個(gè)“爆發(fā)”點(diǎn)，單月批準(zhǔn)上1-11月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積為12810.6 于較低位，帶動(dòng)整體庫(kù)存量回落，去庫(kù)存取得了一定的效果，但進(jìn)入二季度以來(lái)，在去化（批準(zhǔn)上市面積重點(diǎn)30城包括北京、上海、深圳、廣武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、東莞、昆山、廊坊、無(wú)錫、常熟、衡水、江陰、泉州、蕪湖、張沈陽(yáng)、蘇州、天津、武漢、西安、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、一線城市成交“獨(dú)升”顯韌性，二線、三四線面臨下行壓力。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)60城來(lái)看，11月份，三四線城市成交同比跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至37.2%，一線城市16.2%，二線城市起政策松綁調(diào)控主力軍下，環(huán)比獨(dú)升，一線、三四線延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。進(jìn)入下半年，成現(xiàn)分為五類：局部遇冷、兩端發(fā)力、階段性發(fā)力、后勁不足、持續(xù)低溫。成交總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)的城市主要覆蓋于局部遇冷、兩端發(fā)力、階段性發(fā)力三個(gè)特征中，重點(diǎn)一二線城市城市主要表現(xiàn)為第一、四季度成交增勢(shì)強(qiáng)勁，二、三季度增長(zhǎng)動(dòng)力則相對(duì)不足，除南京累成交微升外，其余城市均呈下滑態(tài)勢(shì)；此外，今年以來(lái)，成交持續(xù)低溫的城市以部分弱二線及三四線城市為主，如肇慶、沈陽(yáng)、舟山等，累計(jì)成交同比相對(duì)明顯。首先，在前期積壓的購(gòu)房需求加速釋放以及政策延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)下，2、3月成交走高；進(jìn)入4月份，由于積壓需求消耗殆盡以及政策持續(xù)性減弱，成交復(fù)蘇放緩，成交量看，青島漲勢(shì)領(lǐng)先，同比上漲51.6%，今年以來(lái)，青島政策松綁力度明顯提升，且涉及面對(duì)提升購(gòu)房者入市積極性意義重大；成都緊隨其后，較去年同期上漲47.9%，今年以來(lái)成二手房掛牌量攀升，供應(yīng)增速明顯大于需求。不同于成交端的熱度回落，重百城二手住宅均價(jià)“前穩(wěn)后跌”，下行壓力持續(xù)蔓延。進(jìn)入2023年，購(gòu)房需求釋放線累積下降4.01%。一線城市憑借較為穩(wěn)定的市場(chǎng)需求等，房?jī)r(jià)具備一定的上漲動(dòng)力；與此同時(shí)，二線城市的分化在持續(xù)，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)維持上漲行情，而其他多數(shù)城市上漲動(dòng)力不足，如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等，拖累二線整體價(jià)格下行；三四線城市的市場(chǎng)復(fù)蘇總體偏弱，二手房分流新房市場(chǎng)的現(xiàn)象持續(xù)凸顯，二手房對(duì)新房形成一定的供應(yīng)替代，成交比重進(jìn)一地模式全面鋪開，土地市場(chǎng)供需節(jié)奏再度生變。一方面，供應(yīng)減少不排除與房地產(chǎn)市場(chǎng)去化緩慢有關(guān)，消化存量土地庫(kù)存似乎成為了主要任務(wù)；另一方面，成交下降主要系房企資金壓力仍然較大，各方面投資成本有所壓縮。不過(guò)，在不少城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)2023年全國(guó)300城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為78993.64萬(wàn)萬(wàn)㎡，較去年同期分別下降20.11%、25.11%；成交樓面價(jià)為4722元/㎡，同比上漲6看，今年以來(lái)，土地供需兩端持續(xù)呈現(xiàn)“前低后高”的走勢(shì)，與往年類似。供應(yīng)方面，1個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊激烈競(jìng)爭(zhēng)的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率略微回升，仍處于底部修復(fù)階段。根據(jù)諸葛現(xiàn)象得到了持續(xù)性改善，但當(dāng)前流拍率仍處于歷史高位水平，整體改善空間仍然較大。根一二線城市整體溢價(jià)率略高于三四線，三四線城市“低溢價(jià)高流拍”并存的特征仍在。分等級(jí)城市來(lái)看，由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，重點(diǎn)一二線城市的布局優(yōu)勢(shì)明顯，房企城市溢價(jià)率最大，為6.6%，二線其次，為4.5%，三四線最小為3.9%，且各等級(jí)城市溢價(jià)然延用限地價(jià)規(guī)則。取消地價(jià)上限意味著給予了房企更多的自主權(quán)和利潤(rùn)空間，對(duì)提振市在多數(shù)城市集中取消地價(jià)上限的帶動(dòng)下，11月土地?zé)岫刃》嵘?。根?jù)諸葛數(shù)據(jù)研究但普遍平淡成交。整體來(lái)看，土拍成交熱度分化猶存，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊更受追捧，非核年以前，民營(yíng)房企一直是土地市場(chǎng)的拿地主力，隨后由于202緊加之“三道紅線”高壓施力下，民營(yíng)房企拿地步伐明顯放緩，與此同時(shí)，地方城投平臺(tái)根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)央企權(quán)益拿地金額占比元，排名不僅較去年略微提升，資金實(shí)力也不容小覷，權(quán)益拿地金額均較去年漲超10%；地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年62%降至44%，但整體占比仍然處于略微領(lǐng)先地位， 代表的頭部品牌民企，扎根市場(chǎng)多年，土地儲(chǔ)備穩(wěn)健有力，二是以濱江集團(tuán)、偉星置業(yè)等售面積為30450.27萬(wàn)平方米，同比下房企單月銷售額及銷售面積達(dá)到年內(nèi)峰值；進(jìn)入二季度，隨著需求逐漸消耗殆盡以及政策售表現(xiàn)凸顯韌性，銷售額同比上升2.99%，是唯一一個(gè)銷售額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的企業(yè)陣營(yíng)；國(guó)央企銷售表現(xiàn)穩(wěn)健，抗壓能力更為突出，銷售額占比由去年同期46%增加了8個(gè)百分點(diǎn)至看，房地產(chǎn)整體復(fù)蘇承壓，民營(yíng)房企銷售壓力要略好于下半年，數(shù)據(jù)顯示，上半年總發(fā)行規(guī)模23求，凸顯對(duì)房企融資的大力支持。不過(guò)，在利好政策持續(xù)釋放的同時(shí)，違約、退市等現(xiàn)象頭部房企發(fā)債減速，民企融資難問(wèn)題依舊突出。從各陣營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年僅企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，民營(yíng)房企融資難問(wèn)題依舊突出，發(fā)債規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，2023年民營(yíng)企業(yè)行業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)尚存，民營(yíng)房企成“高發(fā)者”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，截至目前，金科、融信中國(guó)、泛?？毓?、榮盛發(fā)展、金輝控股、中國(guó)恒大、陽(yáng)約，包括寶龍地產(chǎn)、上海地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋集團(tuán)；二是本息違約，包括弘陽(yáng)地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、融看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，資金流動(dòng)性是各房企避免不了的壓力，債務(wù)違約仍有了中央定調(diào)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，地方也跟隨中央定調(diào)對(duì)房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期出臺(tái)的限制性政策進(jìn)行松綁，尤其一1）核心城市限制性政策寬松，如首付比例下調(diào)，房貸利率加點(diǎn)調(diào)整，限購(gòu)政策松綁，限價(jià)政策進(jìn)行調(diào)整，更多的回歸市場(chǎng)，旨在降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，完善現(xiàn)有基3）三大工程落地，提到2024年政策支持方向，不得不提的是“三大工程”重要性提升，項(xiàng)目進(jìn)程將會(huì)加快。所謂“三大工程”指的是城中村改造、保障性引進(jìn)更多市場(chǎng)主體參與“三大工程”建設(shè)，房企也可關(guān)注該板塊的價(jià)值。城中村改造建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)氐摹胺渴小币矊?lái)一定的改善，刺激城市的消費(fèi)水平，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活力改善不及預(yù)期，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍存，近兩年土地成交規(guī)模下滑的影響，新開工面積月2023年房企拿地規(guī)模繼續(xù)下降，且202發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，其次，房企當(dāng)下最重要的任務(wù)是資金壓力，而新開工項(xiàng)目將會(huì)加大貸事件以來(lái)，爛尾樓的社會(huì)現(xiàn)象備受重視，在中央及各地政府頻頻發(fā)聲“保交付、保竣工增速將會(huì)繼續(xù)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)全年竣工增速上升2房地產(chǎn)開發(fā)投資取決于施工、新開工、竣工以及土地購(gòu)置投資的相關(guān)情況，2023年受到新開工，土地購(gòu)置投資的拖累，2023年房企投資信心仍較弱，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局場(chǎng)的合理融資，國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)房企更具備融資優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入9月份，央行頻頻發(fā)聲一視金面有改善空間，預(yù)計(jì)到位資金累計(jì)降幅收窄至8%。的局面。從年內(nèi)趨勢(shì)來(lái)看，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的局面，年初大規(guī)模的積累的剛性控政策迎來(lái)較大松綁，市場(chǎng)反應(yīng)不及以往政策帶來(lái)的效果。其根本原因在于就業(yè)環(huán)境、右。數(shù)據(jù)也側(cè)面證明了在今年一系列寬松政策的影響下，需求端的活躍度呈現(xiàn)了一定未來(lái)的存量房市場(chǎng)的重要性凸顯，居住服務(wù)行業(yè)也將迎來(lái)新的利好周期，經(jīng)紀(jì)公司在壓從房?jī)r(jià)端來(lái)看，房?jī)r(jià)變化是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)水平高低和居從降幅上看，新房?jī)r(jià)格較二手房更加堅(jiān)挺，新房降幅小于二手房降幅，一方面，新房限價(jià)，部分城市為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，價(jià)格變動(dòng)過(guò)大不予網(wǎng)簽；另一方面，新房成交結(jié)構(gòu)上行，拉高整體成交價(jià)格。然而，