商業(yè)計(jì)劃書(shū)businessplan中國(guó)西部美國(guó)城chinawesternamericantown四川省環(huán)福投資有限公司sichuancirclefocusinvestmentco.ltd2006.08目錄contents一、背景介紹backgroundinformation二、 市場(chǎng)需求及政策支持marketdemandandgovernmentalsupports三、 地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)geographicpositionandlocationadvantages四、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃developmentplan五、 投資概算、收益預(yù)測(cè)investmentandprofit六、 項(xiàng)目業(yè)主和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司一、背景介紹backgroundinformation“中國(guó)西部美國(guó)城”落戶于成都雙流現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)，位于成都雙流東升鎮(zhèn)，總占地面積1139畝（約187.94英畝），是四川省最大的綜合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。其主要建設(shè)項(xiàng)目是“美國(guó)產(chǎn)品展示和交易中心”以及星級(jí)酒店、高尚住宅區(qū)、商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等，總投資約25億人民幣（約3億5千萬(wàn)美圓），分?jǐn)?shù)期投入完成建設(shè)。中國(guó)西部美國(guó)城的建設(shè)宗旨是：建立一套沒(méi)有中間商的直接行銷通路，讓美國(guó)產(chǎn)品能夠大量進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，增加美國(guó)出口額，增加美國(guó)公民就業(yè)機(jī)會(huì)，減少中美貿(mào)易逆差。在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的美展中心，其作用在維護(hù)中國(guó)消費(fèi)者的權(quán)益，讓中國(guó)消費(fèi)者可以使用物美價(jià)廉的美國(guó)產(chǎn)品之外，并可享有美國(guó)式的產(chǎn)品售后服務(wù)。theobjectiveofcwatistobuildadirectmarketingplatformwithoutmiddlemen，whichwillhelpalargenumberofamericanproductsenterintochinesemarket，increaseamericanexportvolume，increaseemploymentopportunityforamericancitizensandnarrowsino-ustradedeficit.theapeecsetupinchinaistoprotecttherightsandinterestsofchineseconsumers，allowchineseconsumerstopurchasequalityamericanproductsatareasonableprice.besides,chineseconsumerscanenjoyamericanhigh-qualityafter-salesservices.中國(guó)西部美國(guó)城將引進(jìn)美國(guó)政府的州辦事處及州展館，促使中美雙方人民在商貿(mào)、投資、觀光、教育、文化及公共關(guān)系方面的深度交流。引進(jìn)美國(guó)金融融資服務(wù)；引進(jìn)美國(guó)科技發(fā)明專利，在中國(guó)尋求合作、投資以及進(jìn)一步的研發(fā)、生產(chǎn)；引進(jìn)美國(guó)法律會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)；引進(jìn)美國(guó)文化及藝術(shù)表演及展示等?？stateofficesandstateexhibitionhallsoftheu.swillbesetupincwat，whichwillsignificantlypromotebilateralexchangeofbusinessandtrade,investment,sightseeing,education,cultureandpublicrelations.cwatwillbringinamericanfinanceservice;introduceamericanscienceandtechnologypatentsofinventiontoseekcooperation,investmentandfuturer&d,productioninchina;bringinamericanlawandaccountinginstitutions;andbringinperformanceandexhibitionsofamericancultureandarts,etc.apeecistoprovideadirectexhibitionandsaleplatformforamericanproductsinchinamarket,whichwillcutdownmiddleagentsofamericanproductsinchina,andreducethecirculationcost.bymakingfulluseoftariffexemptionpolicyinthefreetradezone,itprovidesshort,medium,andlong-termfixedsitedisplaysandconnectsbusinessandtradeagentsinoverhundredchinesebigcities.“美國(guó)產(chǎn)品展示交易中心”是由美國(guó)聯(lián)邦商務(wù)部及五十個(gè)州政府協(xié)助并參與所組成的美國(guó)產(chǎn)品在亞洲的行銷中心。它的建立為直接縮小中美貿(mào)易逆差、引進(jìn)美國(guó)金融融資服務(wù)，兩國(guó)民間的商業(yè)貿(mào)易和文化交流起到極大的作用。二、市場(chǎng)需求及政策支持marketdemandandgovernmentalsupports由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格的在近年來(lái)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)。2005年，成都市新建商品房成交總量高達(dá)1600.51萬(wàn)平方米（17221.49萬(wàn)平方英尺），同比增長(zhǎng)7.71%；銷售金額高達(dá)507.79億元，同比增長(zhǎng)21.88%。由于土地供應(yīng)的限制，今年第一季度住宅和商業(yè)房的供應(yīng)量均下降了30%。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。“中國(guó)西部美國(guó)城”項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是最重要的里程碑項(xiàng)目之一，當(dāng)?shù)卣o予了極大的重視并提供一系列的優(yōu)惠政策。cwatprojectisoneofthemostsignificantmilestoneprojectsforlocaleconomicdevelopmentandhasbeenattachedgreatimportancebylocalgovernmentwhohasprovidedaseriesofpreferentialpoliciesfortheproject.美國(guó)城項(xiàng)目總占地1139畝（187.94英畝），建設(shè)用地為897畝（148.01英畝），用地性質(zhì)為商貿(mào)，其中兼容住宅20%（項(xiàng)目正式啟動(dòng)后，作為省上重點(diǎn)項(xiàng)目，住宅用地比例將根據(jù)需要調(diào)增至40%）。美國(guó)產(chǎn)品展示中心占地約100畝（16.5英畝），剩余797畝（131.51英畝）的商貿(mào)用地除建設(shè)住宅配套項(xiàng)目外，擬建大型mall、酒店住宅、學(xué)校和醫(yī)院等項(xiàng)目。cwatcoversanareaof1139mu（187.94acre）with897mu（148.01acre）forconstructionuse.thenatureofthelandisforbusinessandtradepurpose.amongwhichtheresidentialpartis20%（theresidentialproportionshallbeadjustedupto40%accordingtothedemand）.apeeccoversanareaofapproximately100mu（16.5acre）.theleftareaof797mu（131.51acre）willbeusedforconstructionofresidentialsupportingfacilities,large-scaleshoppingmall,hotel,apartment,schoolandhospital,etc.對(duì)項(xiàng)目提供的優(yōu)惠政策包括：建筑規(guī)費(fèi)收取的減免（項(xiàng)目報(bào)建規(guī)費(fèi)除招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)減半收取外，其余費(fèi)用一律免；項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)的優(yōu)惠；水、氣收費(fèi)在一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)參照工業(yè)用地的費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)；政府承擔(dān)一部分基礎(chǔ)設(shè)施的改造工作等等?？preferentialpoliciesprovidedfortheprojectincludes:reductionandexemptionoffees（theapplicationfeeforprojectconstructionisexemptexceptthebiddingfeeandthequalitytestingfeewhichwillbechargedby50%）;infrastructureconstructionmatchingexpenseswillbechargedfavorably;waterandgaswillbechargedaccordingtothestandardoflandforindustrialuseinacertainperiodoftime;localgovernmentwillundertakepartofinfrastructures’transformationengineering,etc.雙流縣積極爭(zhēng)創(chuàng)一流的投資軟環(huán)境，切實(shí)提高辦事效率。雙流縣政務(wù)服務(wù)中心為客商提供優(yōu)質(zhì)的“一站式”服務(wù)?，F(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)管委會(huì)針對(duì)美國(guó)城項(xiàng)目的具體情況，還采取“一企一策”等辦法，急事急辦，特事特辦。shuangliucountyendeavorstocreatethefirst-classinvestmentenvironment,andenhancetheworkingefficiency.theshuangliucountygovernmentalaffairservicecenterprovideshighqualityone-stopserviceforinvestorsandbusinessmen.modernbusinesstradecentralization三、地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)geographiclocationandlocationadvantage美國(guó)城項(xiàng)目位于緊鄰成都武侯區(qū)的成都雙流東升鎮(zhèn)的成都雙流現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。cwatislocatedatshuangliudevelopingmoderntradecenter,dongshengtown,shuangliu,chengdu.雙流現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)園區(qū)啟動(dòng)于2005年9月，位于雙流縣新城區(qū)北部與成都市南部接壤的黃金地帶，規(guī)劃面積5.51平方公里（2.13平方英里）。緊臨全國(guó)第四大國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)一雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西南地區(qū)最大的貨運(yùn)中心一成都火車南站。成都老川藏路、新川藏路、成都繞城高速路、雙流繞城環(huán)路穿越全境；緊臨機(jī)場(chǎng)高速、成雅高速、成樂(lè)大件路等交通干線構(gòu)成密集的公路網(wǎng)絡(luò)體系，縣境內(nèi)的華陽(yáng)成都航運(yùn)港可直達(dá)樂(lè)山港、重慶港；園區(qū)內(nèi)水、電、氣、道路、通訊、主干線（網(wǎng)）等基礎(chǔ)設(shè)施齊備；組成集航空、鐵路、公路、航運(yùn)為一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，是成都地區(qū)交通運(yùn)輸體系最發(fā)達(dá)的地區(qū)。寬140米（459.31英尺）的雙楠大道實(shí)現(xiàn)雙流城區(qū)與成都市區(qū)的零距離對(duì)接，離三環(huán)路5分鐘車程，進(jìn)一步構(gòu)成園區(qū)得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。2006年10月1日雙楠大道全線通車。通車后，雙流新城與市區(qū)的距離將縮短至10分鐘車程。雙楠大道起于外雙楠，途經(jīng)武侯大道、武侯國(guó)際社區(qū)、繞城高速接待寺跨線立交橋，最終直達(dá)雙流新城。大道全長(zhǎng)約2.7公里（1.68英里），140米（459.31英尺），寬雙向8車道，路兩旁將建設(shè)30米（98.42英尺）寬綠化帶。該區(qū)域內(nèi)多是中高檔樓盤，平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到人民幣4500-5000元/平方米（美圓52-58元/平方英尺），在雙楠大道的正式通車使該區(qū)域內(nèi)的樓盤具備了高大的增值空間。我們的選址同時(shí)也得到了雙流縣政府的大力支持，雙流縣政府認(rèn)為本項(xiàng)目立足雙流將會(huì)把雙流和成都直接連接在一起，進(jìn)一步推動(dòng)雙流的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是把雙流推向世界的一個(gè)大好時(shí)機(jī)。所以雙流政府不僅給足土地指標(biāo)，而且還給出一個(gè)最優(yōu)惠的土地價(jià)格。we’vegainedfullsupportfromshuangliucountygovernment,whobelievesthatthisprojectwillconnectshuangliumorecloselywithchengduandwillfurtherpromoteshuangliu’seconomicdevelopmenttobringshuangliutotheworld.shuangliugovernment,therefore,notonlygrantsadequateland,butalsooffersamostfavorablelandprice.本項(xiàng)目的土地增值也正在以驚人的速度上升，雙楠大道未開(kāi)工前土地價(jià)格大約是28萬(wàn)/畝（美圓21.21萬(wàn)/英畝），當(dāng)雙楠大道雙流段開(kāi)工，該地段的土地就已漲至170余萬(wàn)/畝（美圓128.75萬(wàn)/英畝），據(jù)2006年4月27日土地拍賣結(jié)果，緊鄰美國(guó)城項(xiàng)目的土地成交價(jià)格為170萬(wàn)/畝（美圓128.75萬(wàn)/英畝）。（詳見(jiàn)表1美國(guó)城項(xiàng)目周邊樓盤最新調(diào)查表和表2美國(guó)城項(xiàng)目周邊地塊拍賣地價(jià)情況介紹）thelandisappreciatedbyasurprisingspeed.landinthisareawasvaluedataboutrmb280,000yuan/mu（usd212,100/acre）beforeconstructionofshuangnanave.thepricerosetormb1.7miilonyuan/mu（usd1.29mil/acre）sincetheconstructionofshuangnanave.accordingtothelandauctiononapril27,2006,thepurchasepriceoflandneighboringtocwatis1.7millionyuan/mu(usd1.29mil/acre)(.pleaserefertotable1surveyontheneighborhoodpropertyprojectsandtable2surveyonstreetvalueofneighborhoodlandfordetails.)11表1美國(guó)城項(xiàng)目周邊樓盤最新調(diào)查表table1surveyontheneighborhoodpropertyprojects12表2美國(guó)城項(xiàng)目周邊地塊拍賣地價(jià)情況介紹13四、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃developmentplan美國(guó)城項(xiàng)目計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)完成。總建筑面積約 1,016,604E(10,938,659.04sq.ft.),其中：美展中心90,000E(968,400sq.ft.)、住宅299,001^(3,217,250.76sq.ft.)、商業(yè)mall268,801^(2,892,298.76sq.ft.)、公寓358,802^(3,860,709.52sq.ft.)。詳見(jiàn)表3美國(guó)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。m2(3,217,250.76sq.ft.)ofresidential14表3美國(guó)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃table3americantowndevel