第5頁共7頁關(guān)于成立商業(yè)管理公司運營與管理的思考一、經(jīng)營管理公司成立的目的

對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式，同時也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也為在目前中國新的商業(yè)地產(chǎn)運營形勢下探索出一條新的路子打下堅實的基礎(chǔ)。

二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)

商業(yè)管理公司組織機構(gòu)一般包括：

經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；

管理層面：辦公室；財務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。

各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財務(wù)部主管資金運作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場的營運等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用

受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護(hù)航。

四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)

以專業(yè)服務(wù)運作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運營方等多方共贏局面。

五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式

1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；

2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項目進(jìn)行管理、服務(wù)；

六、商業(yè)管理公司管理功能

1、研究功能：運用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項目所在地最新商業(yè)市場信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。

2、管理功能：對項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運營機制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費環(huán)境。

3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。

七、商業(yè)經(jīng)營管理體系

1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費活力，采取群體化多角度消費渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。

2、統(tǒng)一運營：根據(jù)運作進(jìn)度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運營模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運作。開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。同時為以后的整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。

九、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式

（一）購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點

購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”，是購物中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋商業(yè)公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費、設(shè)施年檢費等，由于租金收涉及營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重，而物業(yè)管理費只繳納營業(yè)稅及附加，相比較而言，物業(yè)管理費的稅負(fù)較輕。公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費收入，并盡量加大物業(yè)管理費（低稅負(fù)）的比例，降低租金收入（高稅負(fù)）的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負(fù)，即由潤建公司收取租金，商業(yè)公司收取物業(yè)管理費。潤建公司需交納：1、營業(yè)稅2、房產(chǎn)稅3、其它稅種模式：替商家代收營業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶開具發(fā)票，銷售稅款由商家承擔(dān)。商業(yè)公司與商家結(jié)算周期為一個月，進(jìn)行結(jié)算時，確定一個以銷售額為基礎(chǔ)的扣點，但以租金形式反映，并采取包低租金制。（六）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，潤建公司由自營轉(zhuǎn)為承包。潤建公司以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人改為經(jīng)營者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I行為再承包出去，并收取承包收入，則原有的房產(chǎn)就可以從價計征方法征收營業(yè)稅，避免較高的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，同時也可合理規(guī)避流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅等。十、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風(fēng)險防范

結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風(fēng)險：

1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險

宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進(jìn)行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行了規(guī)范。

2、租金差價風(fēng)險

商業(yè)管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，要回避此類風(fēng)險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。

3、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險

若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)了，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴(yán)重。

5、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹褂煤凸芾?，一旦管理、服?wù)不善，計容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管