鄭州河醫(yī)商圈周邊市場(chǎng)調(diào)研河南怡昌置業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷部2013.9目錄河醫(yī)商圈周邊市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析整體概況項(xiàng)目規(guī)劃目前狀況西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年（1-8月）鄭州市住宅銷售情況2013年（1-8月）鄭州住宅市場(chǎng)銷量，除2月份受到春節(jié)影響銷量較低外，整體穩(wěn)定，銷售價(jià)格呈整體上升趨勢(shì)。

目前鄭州商品住宅需求依舊較大，住宅體量供應(yīng)較為充足，預(yù)計(jì)下半年鄭州市住宅市場(chǎng)整體銷售面積將維持穩(wěn)定。

伴隨鄭州“限價(jià)限購”新政的出臺(tái)，從政府對(duì)維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定所表現(xiàn)出來的決心來看，住宅市場(chǎng)下半年房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)上半年一路飆漲的情況。西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年（1-8月）西區(qū)住宅銷售情況2013年（1-8月）西區(qū)住宅市場(chǎng)銷量走勢(shì)與鄭州市住宅銷量走勢(shì)保持一致，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，且增加額度高于鄭州市整體水平。

目前西區(qū)市場(chǎng)需求以剛需為主，區(qū)域內(nèi)住宅體量供應(yīng)較為充足，預(yù)計(jì)下半年西區(qū)住宅市場(chǎng)整體銷售面積將維持穩(wěn)定。

受到新政影響，預(yù)期西區(qū)下半年房?jī)r(jià)漲勢(shì)平穩(wěn)。注：區(qū)域市場(chǎng)指中原區(qū)、二七區(qū)西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年（1-8月）西區(qū)住宅銷售情況單價(jià)段50㎡以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160㎡以上總計(jì)3000以下512517144393000-40001124000-450011574500-5000232237175000-55001162021025565500-600010155530247626515105116000-65006972529810491932434266500-700013188498482428148577351913497000-7500382051122001085981371418623416923617500-80002362822351587217852216737282131338000-8500721114930859103914114716311416998500-900013253122311536469676289000-10000201151612104021310000以上2511936總計(jì)29645561063653375503066094841054608010477注：區(qū)域市場(chǎng)指中原區(qū)、二七區(qū)從1-8月份的成交上來看，銷售面積段主要在80-90㎡，占到50.9%，130-144㎡，占到10.1%。成交均價(jià)主要集中在6500-8000元/㎡，占到81.5%，其中占比最高的是7500-8000元/㎡段，占到29.9%。河醫(yī)商圈周邊樓盤概述方圓經(jīng)緯錦繡城中投匯金城金源大都匯鑫苑景園中林國(guó)際河醫(yī)本報(bào)告將選取河醫(yī)立交周邊較有代表性項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。河醫(yī)立交：中投·匯金城金源·大都會(huì)建設(shè)路碧沙崗：中林國(guó)際廣場(chǎng)棉紡路：鑫苑景園、盛潤(rùn)·錦繡城方圓經(jīng)緯鑫苑國(guó)際錦藝城康橋華城新悅城建業(yè)密碼國(guó)際中投匯金城項(xiàng)目占地23.74畝，總拆遷建筑面積超過40000平方米，規(guī)劃建設(shè)4棟高層高住宅樓，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總投資將超過50000萬元，總建筑面積約155000平方米，其中商業(yè)樓約24000平方米，寫字樓約13000平方米，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅、辦公。居住總戶數(shù)1035戶，停車位610個(gè)。整體概況項(xiàng)目名稱中投·匯金城開發(fā)商河南中投聯(lián)合置業(yè)有限公司地址二七區(qū)建設(shè)路和大學(xué)路交匯處西南角開工/竣工2010.11.03/2013.12.01產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約1.6萬方價(jià)格9000元/㎡容積率7.6綠化率25.62%中投·匯金城項(xiàng)目規(guī)劃四棟樓，3#樓為安置房，1#、2#樓為28層高層（4層底商，5-28層為住宅），5#樓為22層高層。戶型面積區(qū)間39-136㎡。項(xiàng)目規(guī)劃5321中投·匯金城目前2#、5#已售罄，1#樓剩余部分房源；南向86㎡兩房剩余十套左右，均價(jià)9200元/㎡；北向61㎡房源剩余較多，均價(jià)9000元/㎡；目前情況6月份中投·匯金城集中開盤，當(dāng)月銷售267套，平銷期銷量平穩(wěn)，月銷售30套左右。成交價(jià)格穩(wěn)中有升，截止到9月份，目前均價(jià)9000元/㎡。銷售狀況中投·匯金城日期5月6月7月8月套數(shù)22673128金源·大都匯項(xiàng)目位于金水路和建設(shè)路交匯處東北角黃金地段，占地面積近3萬㎡，總建筑面積約20萬㎡，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，由6棟高層樓和部分商業(yè)組成，其中住宅面積約15萬余㎡，商業(yè)約3萬余㎡，集住宅、辦公、商超、百貨、餐飲、娛樂、電玩、購物等于一體的大型商、住綜合體。整體概況項(xiàng)目名稱金源·大都匯開發(fā)商河南金源置業(yè)有限公司地址二七區(qū)金水路與建設(shè)東路交匯處東北角（河醫(yī)北門）開工時(shí)間2012年產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約3萬方價(jià)格8500元/㎡容積率6.51綠化率25.6%金源·大都匯項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期為1#、5#、6#，目前已封頂，二期2#、3#、4#地塊城中村正在拆遷中，暫未確定開工時(shí)間。項(xiàng)目規(guī)劃5361金源·大都匯一期5#、6#暫未對(duì)外銷售。1#樓（33層，5T20戶）推出四種戶型：121㎡三房、98㎡兩房、83㎡兩房、42㎡一房。三房均價(jià)8600元/㎡兩房均價(jià)8500元/㎡一房均價(jià)8000元/㎡目前產(chǎn)品只支持一次性付款。目前情況42金源·大都匯

121戶型為南向，82戶型為西南向，45-50公寓為北向。餐廳與客廳銜接處空間加大，造成面積浪費(fèi)。鑫苑景園位于合作路1號(hào)，河南鑫苑置業(yè)有限公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目。鑫苑景園總建筑面積18萬平方米，一期為14棟多層低密度花園洋房，面積117-193㎡，二期9棟景觀高層，面積33-88㎡。鑫苑景園的容積率2.59，綠化率38%。整體概況項(xiàng)目名稱鑫苑景園開發(fā)商河南鑫苑置業(yè)有限公司地址金水路與合作路交叉口西北角入住時(shí)間2010-02-28產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地7.3萬㎡價(jià)格14000元/㎡容積率2.59綠化率38%鑫苑景園項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期為14棟多層低密度花園洋房，面積117-193㎡；二期為9棟景觀高層，面積33-88㎡。項(xiàng)目規(guī)劃鑫苑景園目前已交付入住目前情況

二期一期中林國(guó)際位于嵩山路以東，建設(shè)路以北，棉紡路以南區(qū)域，占據(jù)碧沙崗商圈的核心，同時(shí)整合碧沙崗商圈在、河醫(yī)商圈、丹尼斯商圈資源，貫通鄭州東西，連接西區(qū)南北。提供商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛、交通等城市生活空間，形成一個(gè)多功能構(gòu)成、高效率運(yùn)作、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑綜合體。整體概況項(xiàng)目名稱中林·國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商河南中林置業(yè)有限公司地址二七區(qū)嵩山路與建設(shè)路交匯處東北角開工時(shí)間2010年11月08日產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)高層占地22520㎡價(jià)格未定容積率6.6綠化率30%中林·國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃四棟樓，四層底商，其余均為住宅。規(guī)劃上因?yàn)榕c軍隊(duì)用地產(chǎn)生糾紛，目前停滯中，暫未動(dòng)工。項(xiàng)目規(guī)劃531中林·國(guó)際廣場(chǎng)目前處于前期咨詢中，暫無營(yíng)銷動(dòng)作。目前情況2中林·國(guó)際廣場(chǎng)方圓經(jīng)緯項(xiàng)目位于鄭州市桐柏路與棉紡路交會(huì)處東北角，是原“國(guó)棉三廠”改造項(xiàng)目。本項(xiàng)目分多期開發(fā)，總規(guī)模約82萬㎡。一期開發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的06地塊，總建筑面積50萬㎡。06地塊包含下沉式中央景觀、幼兒園、多個(gè)主題景觀組團(tuán)及16棟高層。整體概況項(xiàng)目名稱方圓經(jīng)緯開發(fā)商鄭州鴻興置業(yè)有限公司地址中原桐柏路與棉紡路交會(huì)處東北角(原國(guó)棉三廠)開工時(shí)間2012.02.01產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、住宅、酒店、寫字樓占地10.2萬㎡價(jià)格當(dāng)前均價(jià)9000元/㎡容積率3.48綠化率30.80%方圓經(jīng)緯項(xiàng)目規(guī)劃16棟樓，以下沉式中央庭院為中心，南北入口為軸線，構(gòu)建貫穿項(xiàng)目南北的中央景觀廊道。主力戶型為70多㎡的兩房、90㎡左右的2+1房及120㎡以內(nèi)的三房，主要為2梯3戶，2梯4戶的戶型。項(xiàng)目規(guī)劃568方圓經(jīng)緯目前項(xiàng)目住宅項(xiàng)目處于尾盤。9月28日5#開盤，推出108套，80㎡兩房、85㎡兩房（可改小三房）、128㎡三房，當(dāng)天下定50套左右。80㎡兩房9600元/㎡，85㎡兩房均價(jià)10500元/㎡，128㎡三房9400元/㎡目前情況21316947141513121110方圓經(jīng)緯銷量平穩(wěn)，月均去化100套。銷售價(jià)格因?yàn)槊吭峦剖郛a(chǎn)品的不同導(dǎo)致呈不規(guī)則曲線，但整體呈上漲趨勢(shì)，例如7月份成交產(chǎn)品主要為128㎡以上大三房，因此銷售均價(jià)有所拉低，8月份主要為80-90㎡兩房，均價(jià)被拉升。銷售狀況方圓經(jīng)緯日期1月2月3月4月5月6月7月8月套數(shù)1192628116254388256盛潤(rùn)錦繡城由河南盛潤(rùn)置業(yè)投資開發(fā)，原址為鄭州國(guó)棉四廠。項(xiàng)目建筑面積達(dá)100萬平米，建筑形態(tài)為高檔住宅、五星級(jí)酒店、大型購物中心、星級(jí)影院、5A辦公、休閑街區(qū)等眾多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體。戶型包括61-70平米一房；70-89平米兩房；89-115平米三房和115平米四房。整體概況項(xiàng)目名稱盛潤(rùn)·錦繡城開發(fā)商鄭州四棉置業(yè)有限公司地址中原區(qū)棉紡路與工人路交匯處西北角開工時(shí)間2010.08產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、五星酒店、SOHO占地13.7萬㎡價(jià)格當(dāng)前均價(jià)8800元/㎡容積率3.5綠化率35%盛潤(rùn)·錦繡城錦繡城總占地約13.7萬方，共分為A、B、C、D四個(gè)地塊開發(fā)，其中A、B地塊規(guī)劃為住宅和底商，C、D地塊規(guī)劃為商業(yè)、酒店和寫字樓。項(xiàng)目住宅共計(jì)規(guī)劃18棟樓，全部為31-34F高層，住宅多帶底商。項(xiàng)目規(guī)劃568盛潤(rùn)·錦繡城項(xiàng)目B地塊分為兩期開發(fā)：一期（1、2、3、4、5、6#樓），目前1、5、6#基本售罄，2、3#樓剩余較多房源，均價(jià)8800元/㎡，4#樓為一期樓王