時代茗城“財富天下〞招商方案第一局部：商業(yè)市調(diào)報告以及分析〔前期已提報〕第二局部：招商方案第三局部：招商宣傳推廣方案1商業(yè)市調(diào)報告城市地位工程位于舊城區(qū)3公里商圈邊緣，快環(huán)以內(nèi)。1、工程位于舊城區(qū)興寧區(qū)，500米核心商圈跨臨青秀區(qū)。2、受市中心傳統(tǒng)商圈擠壓，工程次級商圈呈橢圓輻射南寧東北角。舊城區(qū)快環(huán)時代茗城（500米核心商圈）永凱現(xiàn)代城（500米核心商圈）南城百貨（500米核心商圈）悅薈廣場（500米核心商圈）新夢之島（500米核心商圈）交通現(xiàn)狀1商業(yè)市調(diào)報告工程主入口西臨望州南路300米，路中無隔離帶，可入性良好。1、工程西臨望州南中，東接長興路，外部交通動線良好。2、望州南路北接望州路，南接民主—長堽路，皆可直通連接市中心與快環(huán)。3、民主、望州鐵道口立交的建設(shè)開通，打通商業(yè)通路項目西北通往望州路項目北面望州南出望州路望州南路時代茗城項目東面長興路出民主、長堽路項目西面望州南路300米臨街面長興路民主路——長堽路望州路往市中心往快環(huán)往市中心民主鐵路口立交往快環(huán)望州鐵路口立交（在建）公共交通：215、63、44、28路長堽路一里燕子嶺路望州路北一里望州路北二里商業(yè)市調(diào)報告人口分布ABCDEFGHIJKLABCDEFGHIJKL時代茗城悅薈廣場南城百貨永凱現(xiàn)代城核心商圈輻射人口：157894人R=1.5km1商業(yè)市調(diào)報告1望州南路95元/平米·月時代茗城項目東面長興路出民主長堽路望州路161元/平米·月長興路50元/平米·月民主路——長堽路

162元/平米·月工程周邊租金工程周邊平均租金：117元/平米·月商業(yè)市調(diào)報告周邊住宅分布時代茗城欣隆盛世香樟林金桂花園望州南小區(qū)武警生活區(qū)虎邱村天健世紀花園同和華彩官橋村盛天公館榮和花園盛天果嶺金禾灣香堤雅院中海雍翠峰瀚林美筑皇龍新城瀚林山水源燕子嶺小區(qū)格林春天陽光綠城保利·山水怡城中路交通生活區(qū)廣西電網(wǎng)生活區(qū)廣西糧食局生活區(qū)燕子嶺居民自建房嶺南名居周邊眾多個大中型住宅樓盤、城中村、企業(yè)事業(yè)單位生活區(qū)，成熟型社區(qū)板塊，核心商圈居住人口近16萬，次級商圈輻射人口近50萬，強大需求，拉動強勁的消費。1時代茗城南寧市華佳學校廣西第一工業(yè)學校南寧十九中廣西警官高等?？茖W校廣西政法管理干部學院長堽校區(qū)南寧創(chuàng)藝藝術(shù)職業(yè)學校廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學校廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學院廣西師范學院長堽校區(qū)南寧市現(xiàn)代舞蹈中等職業(yè)學校南寧南職業(yè)技能學校廣西公路技工學校南寧市第三職業(yè)技校東方民族藝術(shù)職業(yè)學校大中專院校14所分布周邊，眾多的學生消費群體。周邊學校分布商業(yè)市調(diào)報告1商業(yè)市調(diào)報告商圈農(nóng)貿(mào)市場分布周邊中型農(nóng)貿(mào)市場和小型菜市環(huán)繞形成典型社區(qū)型經(jīng)濟1時代茗城燕子嶺市場面積600平米攤位面積2.4平米蔬果類200元/月肉食類350元/月金牛橋市場面積1200平米攤位3平米蔬果類300元/月肉食類500元/月蝴蝶葶市場面積800平米攤位1.4平米蔬果類250元/月肉食類450元/月望州南市場面積400平米攤位面積1.4平米蔬果類300元/月肉食類400元/月唐山路菜市望州嶺菜市商業(yè)市調(diào)報告商圈酒店市場四星級酒店〔180元以上〕三星級酒店〔120—180元〕小賓館、招待所〔50—90元〕時代茗城酒店多以低星級酒店和招待所為主，且需求多為內(nèi)生性需求；中檔酒店環(huán)境較好，需求量最大，客戶源最為穩(wěn)定；商業(yè)市調(diào)報告1時代茗城商業(yè)市調(diào)報告1區(qū)域競爭商業(yè)市調(diào)報告1數(shù)據(jù)來自南寧市統(tǒng)計局南寧城鄉(xiāng)居民生活：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增長12.78%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15292元，增長10.46%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)〔居民食品支出占消費支出總額的比重〕為39.20%?！哺鶕?jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標準劃分，恩格爾系數(shù)在60%以上為貧困，50%-59%為溫飽，40%-49%為小康，30%-39%為富裕，30%以下為最富裕〕城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)越小，購置力越強?！脖本?1.3%；上海35.5%〕南寧城鎮(zhèn)居民可支配收入水平南寧市興寧區(qū)商品零售情況商業(yè)市調(diào)報告1數(shù)據(jù)來自興寧區(qū)統(tǒng)計局商業(yè)市調(diào)報告1SWOT分析第一局部：商業(yè)市調(diào)報告以及分析〔前期已提報〕第二局部：招商方案第三局部：招商宣傳推廣方案2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.2優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件維護工程的商業(yè)經(jīng)營黃金比例建議遵循零售、餐飲、配套55：20：25的商業(yè)經(jīng)營黃金比例進行招商管理，具體執(zhí)行可根據(jù)工程實際情況微調(diào)。2.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1.2工程招商目標要功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。禁止盲目招進同一類型的經(jīng)營商，防止經(jīng)營業(yè)態(tài)與種類的同質(zhì)化。2.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1.3維護工程的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。

杜絕招進有違于工程經(jīng)營主題的經(jīng)營商。2.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1.4招商順序原那么。

核心主力店先行，輔助店隨后的原那么；零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么。2.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1.5核心主力店招商布局原那么。

從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域盤旋，通道好比血管，要方便人流的盤旋。核心主力店的招商對整個工程的運營成敗，工程輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個大賣場或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個工程的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到工程的形態(tài)。工程的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線〔或線性步行街〕的端點。2.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1招商遵循的根本原那么招商方案22.1.7租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么。

因為大型商業(yè)地產(chǎn)工程經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個工程做熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意"的原那么2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.3優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件招商方案22.2.1招商方案以開發(fā)商物業(yè)交付為節(jié)點倒推。2.2.1.1主力店，提前18個月可以啟動談判，常規(guī)談判周期為6-8個月。2.2.1.2次主力店，提前12個月啟動談判，談判周期3-6個月。2.2.1.3小商家，提前6個月啟動談判，談判周期1-3個月。2.2.2裝修期

大商家預留6個月的裝修期，小商家預留2-3個月的裝修期。工程可在交付半年后，正式開業(yè)?！仓鳌泊巍沉Φ觊_業(yè)前8個月必須敲定。其他商家，交付前必須完成70%以上?！?.2招商整體方案時間節(jié)點2021202120212021101112123456789101112123456789101112123456789開發(fā)周期1期2期同步裝修招商周期主力店次主力店小商家開業(yè)準備招商洽談期物業(yè)交付開業(yè)商戶意向書及合同簽訂招商方案22.2招商整體方案時間節(jié)點2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.3優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么

先大后小、先吃后穿、先主題后配套、先外來后本地、先特殊后普遍。招商方案22.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.3優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件招商方案22.4招商政策租金一定時期租金租戶營業(yè)額租金租戶營業(yè)額租金租戶營業(yè)額租金租戶營業(yè)額租金租戶營業(yè)額2.4.1租賃模式2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.3優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件招商方案22.4招商政策2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準

建議按租賃面積大小收?。好娣e＜30㎡的鋪位收取3000元；面積＞30㎡的鋪位收取5000元；面積＜100㎡的鋪位收取5000元；面積＞100㎡的鋪位收取10000元；招商方案22.4招商政策2.4.2價格體系2.4.2.2租金標準2.4.2.2.1工程整體租金制定標準：基準租金參考工程售價及工程地區(qū)市場租金制定1〕制定第三年的月租金收益標準作為租金基準〔100%〕。2〕第二年月租金標準相當于租金基準的80%，第一年月租金標準相當于租金基準的65%。3〕除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同開展商愿意在商家的經(jīng)營培養(yǎng)期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠意。根據(jù)前期調(diào)查建議工程基準為:120元/平米·月招商方案22.4招商政策2.4.2價格體系2.4.2.2租金標準2.4.2.2.2工程基準租金調(diào)整標準：2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.2優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件招商方案22.4招商政策招商方案22.4招商政策2.4.2優(yōu)惠政策2.4.2.1開發(fā)商：2.4.2.1.1租賃面積≤150㎡的商家免租3個月，租賃面積＞150㎡

的商家免租6個月。2.4.2.1.22021年9月通過品牌審核完成意向〔合同〕簽約的品牌

商家再免租3個月?！泊隧棡轭A售效勞，細那么另定〕2.4.2.1.32021年5月完成裝修、鋪貨并符合工程功能定位的商家，根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營面積給予12個月的租金優(yōu)惠。2.4.2.2運營公司：2.4.2.2.12021年5月完成裝修、鋪貨并符合工程功能定位的商家，根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營面積給予12個月的物業(yè)管理效勞費優(yōu)惠。2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.3招商各業(yè)態(tài)推進原那么2.4招商政策2.4.1租賃模式2.4.2價格體系2.4.2.1定金標準2.4.2.2租金標準2.4.2優(yōu)惠政策2.5工程業(yè)態(tài)布局2.6主〔次〕力店選址要求及合作條件招商方案22.5工程業(yè)態(tài)布局G1大圖另附具體執(zhí)行隨實際招商情況微調(diào)招商方案22.5工程業(yè)態(tài)布局G2大圖另附具體執(zhí)行隨實際招商情況微調(diào)招商方案22.5工程業(yè)態(tài)布局G3大圖另附具體執(zhí)行隨實際招商情況微調(diào)2.1招商遵循的根本原那么2.2招商方案時間節(jié)點2.