摘要居住權(quán)是一項全新的用益物權(quán)。我國物權(quán)編規(guī)定了居住權(quán)法律制度，促進了我國物權(quán)體系的完善，居住權(quán)法律制度不僅對于弱勢群體的居住權(quán)益保障和豐富房屋多元化利用方式而言具有重大的意義，而且為我國司法判決提供了重要的法律依據(jù)。我國居住權(quán)法律制度仍存在一些不足：居住權(quán)主體客體的具體范圍不明確、設(shè)立方式與消滅事由單一、權(quán)利與義務(wù)不明確、居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的處置規(guī)則無規(guī)定。這些不足之處將影響居住權(quán)制度的有效實施。為了避免不必要的糾紛，完善我國居住權(quán)法律制度，應(yīng)當明晰居住權(quán)的主客體范圍、拓寬居住權(quán)設(shè)立方式和消滅事由、進一步明確權(quán)利義務(wù)以及確定抵押權(quán)與居住權(quán)的順位。關(guān)鍵詞：居住權(quán)；居住權(quán)制度；居住權(quán)規(guī)制一、緒論(一)研究價值居住權(quán)法律制度的設(shè)立不僅大大解決了弱勢群體的住房需求，而且實現(xiàn)了房屋的多元化利用，同時響應(yīng)了住有所居的政策，使得弱勢群體的合法權(quán)益能夠得到有效保障。這是我國住房保障制度的又一大進步，彰顯了我國社會保障制度的特色，可以說是實現(xiàn)了“雙贏”的局面。在頒布《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)之前，我國司法實踐中關(guān)于居住權(quán)的界定都只停留在債權(quán)范疇。由于沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范，法院對居住權(quán)糾紛所作的判決大多都是依據(jù)零散的司法解釋等規(guī)定，這就容易導(dǎo)致同類案件出現(xiàn)不同判決的尷尬現(xiàn)象。而在《民法典》確立居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)后，則有利于法院在判決此類案件時有法可依，有利于實現(xiàn)司法公平正義的價值，更有利于維護當事人的合法權(quán)益。因此，有必要進一步完善居住權(quán)法律制度。作為一項新興的用益物權(quán)，居住權(quán)在司法實踐中適用甚廣，產(chǎn)生的影響更是不小。所以，對居住權(quán)的具體適用問題、可能面臨的糾紛以及如何進一步完善相關(guān)法律制度，這都是值得我們探討的問題，也同時需要理論界和實務(wù)界來給予回應(yīng)。(二)研究現(xiàn)狀我國居住權(quán)理論研究起源并不算早，其始于2001年錢明星教授在文章中對居住權(quán)的介紹。此后在《物權(quán)法》起草過程中，錢明星提議在物權(quán)法中把居住權(quán)設(shè)立為獨立的用益物權(quán)，從而進一步增加房屋的利用方式[1]。而以梁慧星為首的反對者們則主張了相反的觀點，他們認為居住權(quán)適用對象較為狹窄，無需將其專門制定在物權(quán)法當中，且東亞地區(qū)并沒有設(shè)立人役權(quán)的做法，因此堅決反對居住權(quán)寫入物權(quán)法[1]。在該背景下，《物權(quán)法》最后還是未能成功設(shè)立居住權(quán)這一權(quán)利。隨后，在《民法典》出臺之前，出現(xiàn)了更多的居住權(quán)理論研究者，基于社會現(xiàn)實需要，越來越多的學者主張居住權(quán)應(yīng)當被明確規(guī)定在《民法典》當中。但是梁慧星仍然堅持認為居住權(quán)的適用主體是有限的，且其多存在于親屬朋友之間，所以法官可以直接以現(xiàn)有的法律規(guī)范作為案件審判的依據(jù)，居住權(quán)沒有必要納入《民法典》中。而以王利明為代表的學者們大力支持居住權(quán)納入民法典，并同時提出擴大居住權(quán)適用范圍的相關(guān)建議。居住權(quán)終于在經(jīng)過長期立法準備和廣泛的討論之后，列入《民法典》物權(quán)編之中，成為了用益物權(quán)的類型之一。由于我國在居住權(quán)理論研究方面起步比較晚，居住權(quán)的相關(guān)法律制度的研究尚存在如下不足：第一，權(quán)利義務(wù)不明確?！睹穹ǖ洹穼幼?quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)都沒有作出明確的規(guī)定，這將導(dǎo)致雙方當事人在履行合同過程中的行為不受法律的約束，進而更容易引發(fā)不必要的矛盾，不利于社會發(fā)展的穩(wěn)定。第二，未涉及居住權(quán)與其他物權(quán)同時存在時的順位。這將會造成同時享有物權(quán)的權(quán)利人在行使權(quán)利時的沖突，不利于居住權(quán)的有效行使，有違居住權(quán)設(shè)立的初衷。國外在居住權(quán)研究方面也取得了不少成果，其確立的居住權(quán)法律制度也較為完善，不乏借鑒之處。但是不同國家的現(xiàn)實發(fā)展需求存在差異，因此我國在研究居住權(quán)方面還應(yīng)當仔細甄別，開展比較研究。二、居住權(quán)概述(一)居住權(quán)的概念早在2001年，我國就開始了對居住權(quán)的研究，2002年居住權(quán)就曾被寫入過物權(quán)法草案的第十八章，但遺憾的是該草案最終仍然未能被成功通過。此后歷經(jīng)十幾年，終于在2018年3月，我國《民法典》將居住權(quán)作為單獨的一章列入了物權(quán)編中。此前，我國學者對居住權(quán)的概念存在不同的觀點，有的學者認為居住權(quán)是指權(quán)利人基于生活居住的目的而對他人所有的房屋及其附屬設(shè)施進行占有、使用；有的學者則認為，居住權(quán)的產(chǎn)生來源主要是基于婚姻家庭、繼承關(guān)系而產(chǎn)生的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)等義務(wù)，以此對他人所有的房屋享有居住使用的權(quán)利[3]。2020年5月28日，我國正式通過的《民法典》中第三百六十六條就對居住權(quán)作出了規(guī)定[1]。此次《民法典》將居住權(quán)規(guī)定在第二編物權(quán)編的第十四章，由此可見，居住權(quán)的性質(zhì)屬于物權(quán)中的用益物權(quán)，并且是一項僅包括占有和使用權(quán)能的獨具特色的用益物權(quán)，其目的是保障弱勢群體的居住權(quán)益。(二)居住權(quán)制度的價值1.有利于房屋多元化利用居住權(quán)產(chǎn)生的實質(zhì)是房屋使用權(quán)與所有權(quán)的分開行使，即房屋所有權(quán)人可以通過合同或者遺囑的方式將房屋讓與居住權(quán)人居住，這樣不但能夠使雙方當事人實現(xiàn)自身需求，而且有利于房屋多元化利用。在我國，居民大多通過購買或者租賃房屋來滿足自身的居住需求，但是這兩種方式都存在弊端。隨著我國新時代的快速發(fā)展，各地房價均呈現(xiàn)上漲趨勢。尤其是在大城市中，對于那些收入不高的人群而言，很難在短時間內(nèi)支付房屋的款項，該方式則無法直接實現(xiàn)這些低收入群體的住房需求。即使這些收入低的人群還能通過簽訂租賃合同的方式獲得暫時的居住權(quán)益，但由于租賃權(quán)本身是基于合同方式而取得，屬于債權(quán)性質(zhì)而非物權(quán)性質(zhì)，不具有物權(quán)的對抗性且租賃的期限有限，則很難保障這些低收入群體長期穩(wěn)定的住房需求。顯然，居住權(quán)與租賃權(quán)的性質(zhì)恰好相反，居住權(quán)是物權(quán)和絕對權(quán)，可以排除他人妨害，具有對抗性和長期性。同時，因為行使居住權(quán)的前提是必須經(jīng)過登記，所以它對權(quán)利人能夠起到更好的保護作用。而租賃權(quán)是債權(quán)和相對權(quán)，不具有上述列舉的居住權(quán)的優(yōu)勢。因此，適用居住權(quán)法律制度不但滿足了居住權(quán)人和房屋所有人的利益需求，同時還豐富了房屋的多元化利用方式。2.為相關(guān)糾紛解決提供法律依據(jù)在過去離婚案件的司法判決中，具有生活困難的一般是在離婚后沒有自己住所的女方，即使我國法律有相關(guān)規(guī)定，離婚時對困難一方應(yīng)當進行扶助。但這種扶助多表現(xiàn)為經(jīng)濟性補償，并不能從根本上解決無房一方的居住需求，也不利于社會的穩(wěn)定性。出于對困難一方權(quán)益的保護，部分法官會引用公序良俗原則作出判決：困難一方享有短暫居住在原有房屋的權(quán)利。但是由于沒有確定的法律依據(jù)，就會容易造成優(yōu)先適用法律原則的現(xiàn)象，也會使得法官的自由裁量權(quán)日益變大，從而導(dǎo)致諸多同案不同判的情形，不利于我國司法公平正義價值的體現(xiàn)?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于居住權(quán)法律制度的明確規(guī)定，雖然不能讓困難一方直接取得房屋的所有權(quán)，卻能夠保障其此后的居住需求。同時，適用居住權(quán)法律制度為司法判決提供了準確的法律依據(jù)，法官在作判決時自由裁量權(quán)就會受到約束，相關(guān)的居住權(quán)糾紛也能夠得到更好的解決。三、我國居住權(quán)法律制度狀況及其不足(一)民法典關(guān)于居住權(quán)的基本規(guī)制我國《民法典》中將居住權(quán)法律制度規(guī)定在第二編物權(quán)編下，一共包括六個法律條文，其中主要對居住權(quán)的設(shè)立方式、權(quán)能以及消滅事由等方面進行了明確的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l明確了居住權(quán)人的基本權(quán)利，即為了滿足生活需求的居住權(quán)人，有權(quán)通過與房屋所有人簽訂合同或者遺囑的方式獲得居住權(quán)，從而享有占有和使用該房屋的權(quán)利。但居住權(quán)人的權(quán)利僅僅包括占有和使用兩項權(quán)能，并不像所有權(quán)人一樣享有收益、處分的權(quán)能，這也是居住權(quán)與所有權(quán)的重要區(qū)分。《民法典》第三百六十七、三百六十八條規(guī)定了居住權(quán)的設(shè)立方式。根據(jù)這二條的規(guī)定，一方面，在一般情況下居住權(quán)通常是無償設(shè)立的，但是如果雙方當事人之間有另外約定的，也可以以有償?shù)姆绞皆O(shè)立居住權(quán)；另一方面，設(shè)立居住權(quán)時，應(yīng)當采用書面合同的形式并進行登記?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l規(guī)定了居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅的出租方式。其中明確規(guī)定居住權(quán)人不得將其居住權(quán)進行轉(zhuǎn)讓或者繼承，但是沒有完全禁止居住權(quán)人對該房屋進行出租，而是規(guī)定在雙方當事人有特別約定的情況下，居住權(quán)人有權(quán)將該房屋出租，這也充分體現(xiàn)了民法意思自治的基本原則[5]?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規(guī)定了居住權(quán)的法定消滅事由，該條文明確了居住權(quán)在居住期限屆滿或者居住人死亡時則消滅。同時還明確規(guī)定，在居住權(quán)消滅后應(yīng)當及時辦理注銷登記，這也有利于房屋在居住權(quán)消滅后，仍然可以不受影響的被再次利用。(二)我國居住權(quán)法律規(guī)制的不足1.居住權(quán)主客體的具體范圍不明確(1)居住權(quán)主體方面根據(jù)上述居住權(quán)的概念可知，我國《民法典》中將居住權(quán)的主體規(guī)定為居住權(quán)人，但是并沒有明確規(guī)定居住權(quán)主體的具體范圍。這里的居住權(quán)主體指的是具有生活居住需求的特定主體，然而生活居住的需求是多方面的，同時與該居住權(quán)人一起居住的家庭成員和提供特定服務(wù)的人群是否也能成為實際意義上的居住權(quán)人仍存在不同的觀點。若我國法律規(guī)范不界定居住權(quán)主體的具體范圍，在往后司法實踐中將面臨許多難題，諸如當居住權(quán)人與其共同居住的其余人發(fā)生糾紛或者共同居住人與房屋所有人發(fā)生糾紛時應(yīng)如何處理的問題；根據(jù)《民法典》規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當進行登記，那么登記簿上應(yīng)當記載居住權(quán)人和共同居住的成員還是僅記載居住權(quán)人即可，這也是居住權(quán)法律制度應(yīng)當進一步明晰的問題之一。同時，居住權(quán)人的“人”除了包括自然人，是否還包括法律擬制的“人”即法人組織和非法人組織？在這個問題上，我國學者也存在不同的觀點：有的學者認為居住權(quán)人當然不應(yīng)當包括法人以及非法人組織，因為根據(jù)《民法典》規(guī)定，立法者設(shè)立居住權(quán)的初衷是為了滿足居住權(quán)主體的生活居住需求，而法人和非法人組織不可能具有該需求，所以不符合作為居住權(quán)人的條件；有的學者則認為法人與非法人組織是法律擬制而來的“人”，當然也屬于人的范疇，因此認為居住權(quán)人的主體應(yīng)當包含法人與非法人組織[6]。(2)居住權(quán)客體方面目前，我國《民法典》對居住權(quán)的客體作出了規(guī)定即“他人所有的住宅”。顯然，這里初步限定了居住權(quán)客體的范圍：只能是他人所有的住宅，而不包括自己所有的住宅。但是，“住宅”應(yīng)當如何理解？在學術(shù)界中對此問題，大部分學者認為基于生活需要而設(shè)立居住權(quán)的居住主體為了滿足自身生活基本需求，其行使居住權(quán)時必然涉及到除了住宅以外的其他附屬設(shè)施，如必用的廚房、衛(wèi)生間、陽臺、電梯等等都與居住權(quán)人的日常生活需求息息相關(guān)。因此，居住權(quán)的客體當然應(yīng)當包括與生活有關(guān)的附屬設(shè)施。其中，部分學者提出應(yīng)當根據(jù)生活需要對“附屬設(shè)施”進行區(qū)分，從而確定居住權(quán)的客體能否包括住宅以外的附屬設(shè)施，而不能一味地都主張把附屬設(shè)施確定為居住權(quán)的客體。例如，在農(nóng)村地區(qū)的住宅，車庫、花壇、圈舍顯然不是村民生活所必需的附屬設(shè)施，而這些恰恰是在大城市的商品房生活所必需的其他附屬設(shè)施；對于農(nóng)村住宅而言，庭院、水井、柴棚等等才是村民生活更加需要的附屬設(shè)施。由此可見，如果法律未對因生活需要而涉及到的其他附屬設(shè)施是否也包含在居住權(quán)的客體范圍之內(nèi)作出明確規(guī)定，則有違設(shè)立居住權(quán)的初衷，影響了居住權(quán)人行使居住權(quán)滿足生活需求的目的，也不利于保障居住權(quán)的有效行使。2.居住權(quán)的設(shè)立方式與消滅事由單一(1)居住權(quán)設(shè)立方面根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)只能憑借合同和遺囑兩種方式，這都屬于意定的設(shè)立方式。在我國司法實踐中，意定方式設(shè)立的居住權(quán)要求雙方當事人在自愿協(xié)商一致達成訂立居住權(quán)合同的約定。由于設(shè)立居住權(quán)的初衷是為了弱勢群體的居住需求，若僅能通過這兩種方式來設(shè)立居住權(quán)，恐怕很難實現(xiàn)弱勢群體的居住需求。特別是在婚姻家庭糾紛實踐中，雙方當事人就房屋所有權(quán)的歸屬或居住權(quán)等問題通常無法達成一致的約定，同時具有居住需求的往往是有困難的弱勢一方。那么雙方當事人在設(shè)立居住權(quán)問題上無法協(xié)商一致的情況下，以合同的方式設(shè)立居住權(quán)就會變得不可行，處于弱勢一方的當事人居住需求也將無法得到滿足。由此可知，《民法典》對居住權(quán)的設(shè)立方式的規(guī)定十分單一，應(yīng)當通過拓寬居住權(quán)的設(shè)立方式來發(fā)揮居住權(quán)的實際價值，繼而使居住權(quán)人的權(quán)益得到更好的保障。(2)居住權(quán)消滅方面我國《民法典》對居住權(quán)的消滅事由作出了初步規(guī)定。根據(jù)居住權(quán)合同的基本條款可知，合同雙方當事人有權(quán)在居住權(quán)合同中約定居住期限。因此，居住權(quán)的法定消滅事由僅僅包括以下兩種情況：一種是當事人在合同中約定的居住期限屆滿，另一種是居住權(quán)人死亡。而這樣的規(guī)定并不夠完善，其未考慮一些現(xiàn)實適用過程中可能出現(xiàn)的客觀事實：居住權(quán)人與房屋所有人對居住期限的問題未在合同中約定或者約定不明、房屋因意外原因滅失、居住權(quán)人主動購買所居住的房屋從而成為房屋所有人等等[5]。如果司法實踐中發(fā)生了上述情況，又應(yīng)該如何認定居住權(quán)的存續(xù)期間呢？居住權(quán)人的居住利益又該如何得到切實保障呢？顯然，現(xiàn)行法律規(guī)范對居住權(quán)消滅事由的規(guī)定還不足以應(yīng)對將來可能發(fā)生的相關(guān)糾紛，只有加強完善居住權(quán)消滅的情形，才能重視對居住權(quán)人的保護，體現(xiàn)法律的人文關(guān)懷，從而維護整個社會的穩(wěn)定。3.權(quán)利和義務(wù)不明確居住權(quán)作為一項《民法典》最新規(guī)定的物權(quán)，與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)均屬于用益物權(quán)。正所謂“沒有救濟就沒有權(quán)利”,任何一項權(quán)利的確立和行使都必須有相應(yīng)的救濟途徑來保障其施行。我國《民法典》規(guī)定了居住權(quán)合同的基本條款，卻沒有明確規(guī)定居住權(quán)的具體內(nèi)容即權(quán)利與義務(wù)，這將會直接影響居住權(quán)合同雙方當事人行使權(quán)利和承擔義務(wù)，不利于推動居住權(quán)在司法實踐中的有效適用。假如第三人或者房屋所有權(quán)人故意侵害居住權(quán)人所居住的房屋，居住權(quán)人是否有權(quán)以居住權(quán)人的身份要求對方承擔侵權(quán)責任？又或者居住權(quán)人在居住權(quán)有效期限內(nèi)，未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的情況下擅自擴建、故意毀壞房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋質(zhì)量等濫用居住權(quán)的現(xiàn)象發(fā)生時，房屋所有權(quán)人的物權(quán)又該如何得到救濟？此外，若房屋所有權(quán)人在居住權(quán)合同存續(xù)期限內(nèi)，違反合同約定的期限無正當理由提前收回已設(shè)立居住權(quán)的房屋，此時居住權(quán)人能否依據(jù)居住權(quán)合同追究房屋所有權(quán)人的違約責任或者是否可以通過其他法律條文來維護自身的合法權(quán)益呢？這些實踐中最有可能發(fā)生的問題如未能真正得到解決，居住權(quán)人的合法權(quán)益則無法得到實際的保護，居住權(quán)法律制度的設(shè)立也將形同虛設(shè)。4.居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的處置規(guī)則無規(guī)定按照《民法典》第三百九十四條規(guī)定，抵押權(quán)是基于債權(quán)產(chǎn)生的一種擔保物權(quán)，主要的目的是擔保主債務(wù)的履行；而居住權(quán)是基于生活居住需求產(chǎn)生的一種物權(quán)。單從目的上看，這兩種權(quán)利貌似毫無關(guān)聯(lián)，但實際上，由于抵押權(quán)和居住權(quán)都是他物權(quán)的一種，權(quán)利客體均為房屋，就可能導(dǎo)致同一個房屋上登記有抵押權(quán)和居住權(quán)的情況出現(xiàn)：可能是抵押權(quán)先登記，也可能是居住權(quán)先登記。因此，怎樣解決兩個物權(quán)同時存在時的順序先后問題就顯得尤為重要，這同時也給居住權(quán)法律制度的完善提出了挑戰(zhàn)。眾所周知，我國現(xiàn)行《民法典》對留置權(quán)、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)發(fā)生沖突時的順位問題已有明確規(guī)定，但對于抵押權(quán)與居住權(quán)同時存在時，應(yīng)當如何確定權(quán)利先后的難題并無相關(guān)規(guī)定。抵押權(quán)與居住權(quán)的設(shè)立均需要辦理登記手續(xù)，如果房屋所有權(quán)人將其房屋同時設(shè)有居住權(quán)和抵押權(quán)，那么抵押權(quán)人想要實現(xiàn)抵押權(quán)時，居住權(quán)人應(yīng)當如何保護自己的居住權(quán)益？抵押權(quán)人對于已經(jīng)設(shè)有居住權(quán)的房屋是否還能繼續(xù)行使優(yōu)先受償權(quán)？也即應(yīng)當如何保障抵押權(quán)人與居住權(quán)人的權(quán)益？此類問題不明確，不僅會給實務(wù)中房屋交易或者市場經(jīng)濟帶來不良影響，而且會給“有心人”留下鉆法律漏洞的空間，從而給民事糾紛的解決增加難度。為了避免權(quán)利沖突帶來諸多社會矛盾，必須明確規(guī)定居住權(quán)與抵押權(quán)的順位優(yōu)先。四、我國居住權(quán)法律制度的完善(一)明晰居住權(quán)的主客體范圍1.居住權(quán)客體應(yīng)當及于附屬設(shè)施居住權(quán)的客體范圍不僅包括房屋本身，還應(yīng)當包括與生活相關(guān)的附屬設(shè)施，這樣才能做到更好的實現(xiàn)居住權(quán)設(shè)立的初衷即維護弱勢群體的居住權(quán)權(quán)益。就如生活中少不了的陽臺、廚房、衛(wèi)生間、電梯、走廊等等，這都屬于居住權(quán)人實現(xiàn)居住需求的基礎(chǔ)設(shè)施。倘若沒有這些附屬設(shè)施的存在，只有房屋才是行使居住權(quán)的客體，那還談何滿足居住權(quán)人的居住需求？反而只會使居住權(quán)的設(shè)立變成“空殼權(quán)利”，從而使居住權(quán)制度淪為“一紙空文”。因此，應(yīng)當規(guī)定居住權(quán)的客體包括房屋的附屬設(shè)施，才能使居住權(quán)人的居住權(quán)益得到充分的保障。2.居住權(quán)主體應(yīng)只限于居住權(quán)人居住權(quán)主體的范圍應(yīng)當局限于居住權(quán)人本人，與居住權(quán)人一起居住的家庭成員或者提供特定服務(wù)的人群只具有居住的權(quán)利，而非完整的居住權(quán)。因為根據(jù)《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立需要訂立書面合同，那么與該房屋所有權(quán)人簽訂合同的居住權(quán)人才是該所有權(quán)人想要交易的對象，而假如實際居住的人也能成為居住權(quán)人，就違反了自愿的合同原則，不利于維護交易秩序的穩(wěn)定。此外，居住權(quán)的主體應(yīng)當只限于自然人，不能將法律擬制來的“人”也作為居住權(quán)的主體。因為《民法典》明確規(guī)定了設(shè)立居住權(quán)是為了滿足居住權(quán)人的生活居住需求，而法律擬制的“人”并不具有居住需求，如果法律沒有對此加以限制，將容易導(dǎo)致居住權(quán)被濫用的現(xiàn)象發(fā)生。因此，法律應(yīng)當明確規(guī)定居住權(quán)的主體只包括居住權(quán)人，且僅限于自然人，這樣才符合立法者設(shè)立居住權(quán)的初衷，才能更好的完善居住權(quán)法律制度。(二)拓寬居住權(quán)設(shè)立方式和消滅事由目前，我國《民法典》只規(guī)定了居住權(quán)設(shè)立的意定方式，為了更好的實現(xiàn)設(shè)立居住權(quán)法律制度的初衷，可以將其設(shè)立方式拓寬到法定居住權(quán)。法定居住權(quán)是指在特定的關(guān)系中，由法律直接規(guī)定特定的主體享有居住權(quán)從而實現(xiàn)自身的居住需求，特定的主體是指基于法律規(guī)定產(chǎn)生的監(jiān)護關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系、扶養(yǎng)關(guān)系等對應(yīng)的法定贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)人，主要包括婚姻家庭關(guān)系的成員[11]。同時，還可以通過司法裁判的行為，使弱勢群體在無法與房屋所有權(quán)人達成協(xié)商一致的情況下取得居住權(quán)，從而實現(xiàn)居住權(quán)的價值。通過法律強制設(shè)立居住權(quán)，更有利于全面實現(xiàn)弱勢群體的居住需求，發(fā)揮立法者設(shè)立居住權(quán)法律制度的實用價值?！睹穹ǖ洹穼幼?quán)的消滅事由的規(guī)定比較簡單，還應(yīng)當繼續(xù)完善。由于居住權(quán)屬于用益物權(quán)，所以《民法典》關(guān)于物權(quán)的規(guī)定也當然適用于居住權(quán)。雖然法律對物權(quán)的消滅事由并沒有作出明確規(guī)定，但是在《民法典》第二百二十九條和第二百三十一條規(guī)定：“法院或仲裁機構(gòu)的法律文書、政府的征收決定、拆除房屋等事實行為”將導(dǎo)致物權(quán)消滅。那么，法律也應(yīng)當將以上事由作為居住權(quán)的消滅事由之一。同時，在當事人未對居住期限作出約定或者約定不明確時，法律應(yīng)當明確：當事人應(yīng)當遵循法定消滅事由的規(guī)定即居住權(quán)人死亡時居住權(quán)消滅。此外，法律還應(yīng)明確：如果居住權(quán)人購買該房屋成為房屋所有權(quán)人，即房屋的主體混同的情況下，居住權(quán)自動消滅。這樣做有利于維護法律規(guī)范的統(tǒng)一性，促進法律秩序的穩(wěn)定。(三)進一步明確權(quán)利與義務(wù)1.進一步明確居住權(quán)人的權(quán)利第一，物上請求權(quán)。居住權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)，系他物權(quán)，具有排他性。按照《民法典》相關(guān)規(guī)定，物權(quán)人在其權(quán)利受到侵害后，有權(quán)向法院請求侵權(quán)人停止侵害。由此可知，居住權(quán)人也應(yīng)當具有物上請求權(quán)，物上請求權(quán)的種類參照《民法典》的規(guī)定。第二，優(yōu)先購買權(quán)。居住權(quán)人大多屬于弱勢群體，為了保護其居住利益，在房屋所有權(quán)人打算出售該房屋時，居住權(quán)人應(yīng)當與承租人一樣在同等條件下享有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。如果存在多位優(yōu)先購買人，由于承租人是債權(quán)人，居住權(quán)人是物權(quán)人，本著物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，應(yīng)當由居住權(quán)人優(yōu)先行使購買房屋的權(quán)利。第三，占有與使用權(quán)。為了滿足居住權(quán)人的居住需求，占有和使用房屋及其附屬設(shè)施是居住權(quán)人最基礎(chǔ)的權(quán)利。不過，占有與使用權(quán)不能超過生活需求的范圍，如果居住權(quán)人有其他需求應(yīng)當事先與房屋所有權(quán)人約定?？傊幼?quán)人的占有與使用的權(quán)利應(yīng)當限于合同約定的內(nèi)容，合理占有和使用房屋及其附屬設(shè)施。2.進一步明確居住權(quán)人的義務(wù)明確規(guī)定居住權(quán)人的義務(wù)是為了保護房屋整體結(jié)構(gòu)和房屋所有權(quán)人物權(quán)不受侵害的需要。對于居住權(quán)人的義務(wù)，可以作出如下規(guī)定：第一，合理使用房屋。居住權(quán)人在居住期間應(yīng)當根據(jù)合同約定的用途使用房屋，不得隨意毀壞房屋的主體結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施，若違反約定，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求居住權(quán)人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第二，妥善保管物品和日常維修。居住權(quán)人對房屋所包含的物品應(yīng)當妥善保管，防止損害的行為發(fā)生；基于日常生活對房屋及其附屬設(shè)施的使用，居住權(quán)人應(yīng)當主動承擔維修和支付維修費用的義務(wù)，否則應(yīng)當向房屋所有權(quán)人承擔賠償責任。第三，及時返還房屋。居住權(quán)的消滅事由發(fā)生時則意味著居住權(quán)人不再擁有居住權(quán)，因此，居住權(quán)人在居住權(quán)消滅后，應(yīng)當立即向房屋所有權(quán)人返還房屋。若居住權(quán)人沒有及時歸還房屋的，房屋所有權(quán)人有權(quán)請求其承擔賠償責任。3.所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)方面第一，排除妨礙、損害賠償請求權(quán)。居住權(quán)人在居住期間，未按照約定用途合理使用房屋或者故意毀壞房屋造成損害的，所有權(quán)人有權(quán)請求居住權(quán)人履行法定與約定的義務(wù)，請求其排除妨礙以及賠償損失。這種權(quán)利實際上是在對居住權(quán)的物權(quán)性進行保護。第二，房屋返還請求權(quán)。居住權(quán)消滅后，基于所有權(quán)的歸屬，房屋的所有權(quán)人自然有權(quán)請求居住權(quán)人及時返還該房屋。因此，自居住權(quán)消滅后，若居住權(quán)人未按照約定及時歸還房屋，所有權(quán)人有權(quán)請求居住權(quán)人返還該房屋；若居住權(quán)人死亡的，所有權(quán)人有權(quán)基于物權(quán)要求居住權(quán)人的繼承人返還房屋。第三，交付房屋。所有權(quán)人與居住權(quán)人訂立居住權(quán)合同后，所有權(quán)人應(yīng)當按照合同約定的時間向居住權(quán)人交付房屋，并且不得在沒有正當理由的情況下提前收回房屋，否則應(yīng)當向居住權(quán)人承擔違約責任。第四，承擔重大修繕的費用。基于重大修繕產(chǎn)生的費用應(yīng)當由所有權(quán)人支付，所有權(quán)人未及時進行維修的，居住權(quán)人有權(quán)在維修后向所有權(quán)人主張返還維修費用。(四)確定居住權(quán)與抵押權(quán)的順位由于居住權(quán)和抵押權(quán)都屬于物權(quán)，根據(jù)《民法典》第三百六十八條和第四百零二條規(guī)定，這兩者都以登記作為行使權(quán)利的前提，都具有物權(quán)公示和對抗效力。因此，可以根據(jù)物權(quán)登記時間的先后來確定居住權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先順序。如果該房屋的抵押權(quán)設(shè)立在先，那么居住權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)之前，就能在登記機關(guān)看到該房屋設(shè)有抵押權(quán)。即居住權(quán)人對房屋上的權(quán)利負擔就是事先知情的，此時如果居住權(quán)人仍然想要設(shè)立居住權(quán)，就說明其已經(jīng)做好承擔風險的準備。所以，在這種情況下，抵押權(quán)應(yīng)當優(yōu)先于居住權(quán)，法律應(yīng)當優(yōu)先保護抵押權(quán)人的