2021年7月合浦縣住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研報告前言合浦縣位于廣西壯族自治區(qū)沿海“金三角〞的東部，東與廣東省廉江市和廣西博白縣接壤，西與欽州相鄰，南臨北部灣，是進出北?？诎兜拈T戶和大通道。根據(jù)?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃?，合浦處于北部灣經(jīng)濟區(qū)北海組團之中，合浦縣城具有區(qū)位交通、工業(yè)資源、旅游資源等方面的優(yōu)勢，縣城與北海中心城區(qū)在建設上具有互補性，因此提出了合浦北海一體化開展。屆時，隨著合浦縣整體經(jīng)濟持續(xù)增長，人口總數(shù)，人均收入消費能力穩(wěn)步上升，大型企業(yè)的入駐，交通格局的改變，城鎮(zhèn)化進程的腳步將大大加快，房地產(chǎn)市場也將快速開展。針對近年來合浦房地產(chǎn)市場的快速開展，我司于2021年1月對合浦縣中心城區(qū)房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查。針對在售的20多個樓盤，我司調(diào)研人員通過踩盤〔明踩、暗踩和咨詢〕，采訪政府官員，采訪街頭群眾，得到了合浦縣房地產(chǎn)市場的較為準確的信息，并整合信息對未來合浦房地產(chǎn)住宅市場開展做出預測。第一章合浦縣宏觀經(jīng)濟狀況合浦縣概況，地理位置合浦縣位于廣西壯族自治區(qū)的南部，北部灣的東北岸，東經(jīng)108度51分～109度48分，北緯21度27分～21度55分。東西寬約96千米，南北長約54千米，總面積為2380平方千米。東與廣東省廉江市和廣西博白縣接壤，西與欽州市相鄰，北與浦北縣、靈山縣相依，南界東西兩端瀕臨北部灣?，F(xiàn)轄共16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。合浦靈山縣浦北縣博白縣合浦縣位于廣西沿?！敖鹑迁暤臇|部，是進出北?？诎兜拈T戶和大通道，區(qū)位優(yōu)勢突出合浦縣概況，人口一個現(xiàn)代化的中等城市規(guī)模已初步形成合浦縣人口107萬，其中縣城人口到達21萬。〔2021年〕合浦縣概況，交通距南寧170公里距北海20公里209國道325國道欽北鐵路桂海高速公路合浦縣交通便利，是桂東南重要的交通樞紐公路：縣境東西、南北都有國道公路貫穿，公路四通八達，325國道、209國道重慶至湛江高速公路過境。鐵路：欽〔州〕北〔?！宠F路通過城郊，與湘黔線、湘桂線、南昆線、粵桂線相連，形成通行全國的鐵路網(wǎng)絡。空路：北海機場距縣城20多公里。水路：合浦是“海上絲綢之路〞始發(fā)港，現(xiàn)有沙田、官井、大路山等港口，吞吐量達80萬噸，可直達國內(nèi)沿海各城市和港澳臺地區(qū)以及東南亞各國。合浦縣概況，自然資源豐富礦產(chǎn)資源：有鈦鐵礦、高嶺土、金礦、花崗巖等。其中高嶺土儲量5億多噸，今年將有三個高嶺土工程年內(nèi)投產(chǎn)；2021年整個行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值10億元，稅收1億元。鹽業(yè)資源：沿海地帶鹽業(yè)資源豐富，以北暮鹽場聞名全國。

海洋資源：海岸線總長477千米，灘涂4.3萬公頃，全縣有9個鎮(zhèn)地處沿海，0—10米等深線的淺海域2.93萬公頃，可供開發(fā)利用。主要經(jīng)濟魚類海產(chǎn)魚類160多種，蝦類10多種，貝類40多種，藻類5種，水產(chǎn)品產(chǎn)量近30萬噸。

高嶺土礦北暮鹽場合浦貝殼合浦蝦海產(chǎn)養(yǎng)殖海馬烏賊合浦縣概況，自然資源豐富旅游資源：合浦縣旅游資源十分豐富。有國家級文物大士閣和古漢墓群以及東坡亭、海角亭、抗日名將陳銘樞故居等77個文物古跡。此外，還有國家級山口紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)、自治區(qū)級旅游度假區(qū)——南國星島湖、山清水秀的南國瑤池——曲樟六湖水庫等自然風景區(qū)。文昌塔東坡紀念館南國星島湖六湖水庫紅樹林古漢墓合浦縣概況，特色產(chǎn)業(yè)和工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)和工業(yè)：合浦縣局部鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成了特色產(chǎn)業(yè)，如沙田鎮(zhèn)的漁業(yè)捕撈，黨江鎮(zhèn)的海養(yǎng)業(yè)，常樂鎮(zhèn)蔬菜種植業(yè)、運輸業(yè)，公館鎮(zhèn)的煙花爆竹和建筑業(yè)等。這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)帶動了從業(yè)者走上富裕道路，成為合浦房產(chǎn)消費主要群體。合浦花炮海養(yǎng)業(yè)合浦煙花驚艷上海世博會合浦縣概況，特色產(chǎn)業(yè)和工業(yè)東園家酒：東園家酒成為合浦私企納稅的第一大戶。此外還開飯店、建酒廠、進行生態(tài)農(nóng)業(yè)種養(yǎng)、成立珠寶公司，特別是近5年來，東園家酒企業(yè)集團開展迅速，企業(yè)員工總數(shù)從300多人增至700多人、年產(chǎn)值從3000多萬元增至9000多萬元、年上繳稅費從200多萬元增至500多萬元。南珠之鄉(xiāng)：合浦有珍珠首飾加工企業(yè)98家，年加工珍珠約10噸，珠核加工企業(yè)12家，珍珠貝殼粉加工企業(yè)15家，年加工珍珠層粉200多噸。另外，每年剖貝取珠產(chǎn)生的大量珠母貝殼也給珠貝加工業(yè)的開展創(chuàng)造了條件。珠母貝殼也是制作各種工藝品的良好材質(zhì)。合浦縣的宏觀經(jīng)濟，GDP及增長率2021年，全市生產(chǎn)總值〔GDP〕到達120.25億元，比上年增長13%。人均GDP到達14020元，同比增長15.95%。經(jīng)濟持續(xù)快速開展，為房地產(chǎn)開展奠定堅實的根底宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)開展關系：合浦縣的宏觀經(jīng)濟，城鎮(zhèn)居民可支配收入居民人均可支配收入的持續(xù)增長，購置力穩(wěn)步上升2003-2021年合浦縣城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，居民日益富有，購置力逐漸增強。2021年，城鎮(zhèn)居民可支配收入14436元、增長12.3%。合浦縣的宏觀經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)結構經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化升級，經(jīng)濟開展趨于合理化從產(chǎn)業(yè)結構看，全縣產(chǎn)業(yè)比由2005年的36.5：34.9：28.6調(diào)整為2021年的31：38：31，農(nóng)業(yè)的主導地位逐漸下降，工業(yè)比重那么逐年上漲，直至2007年，工業(yè)占主導地位，合浦縣向工業(yè)縣跨出至關重要的一步，第三產(chǎn)業(yè)也迅速開展，全縣經(jīng)呈健康開展態(tài)勢。合浦縣的宏觀經(jīng)濟，全社會固定資產(chǎn)投資2021全年全社會固定資產(chǎn)投資63.22億元，比上年增長47.49%。其中，房地產(chǎn)招商引資工程到位資金8075.85萬元，完成目標任務的109%。固定資產(chǎn)投資增速快，為經(jīng)濟開展奠定堅實根底合浦縣宏觀經(jīng)濟，社會消費品零售總額2021全年全社會消費品零售總額37.19億元，比上年增長17%。合浦縣商貿(mào)業(yè)興旺。社會消費品零售總額快速增長，居民消費需求旺盛城鎮(zhèn)化擴大城市房地產(chǎn)市場需求、推動房地產(chǎn)業(yè)開展城鎮(zhèn)化的過程主要表達為三個方面：人口結構的轉換，即農(nóng)村人口和勞動力向城市的遷移；據(jù)我司專業(yè)調(diào)研組調(diào)查得知，合浦縣各縣的公務員、教師以及有購房能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民都選擇搬遷到中心城，享受城市齊全的生活配套設施、便利的交通以及為以后的子女教育做周全的考慮。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)方式的轉化，資本和勞動力等生產(chǎn)要素從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的轉移；主要表現(xiàn)為，合浦縣工業(yè)開展迅速以及珍珠業(yè)等非公有制經(jīng)濟的快速開展。農(nóng)村生活方式向城鎮(zhèn)生活方式的轉變，包括了價值觀、意識與行為、消費理念和需求結構等。合浦縣城鎮(zhèn)化開展對房地產(chǎn)市場需求影響分析城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)的關系城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場不同性質(zhì)需求的拉動作用是非常明顯的，它對人們的需求層次和消費結構也會產(chǎn)生重大的影響：合浦縣房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮重要的促進作用城鎮(zhèn)化又為房地產(chǎn)提供了廣闊的開展空間合浦縣城市開展規(guī)劃，北海合浦一體化隨著中國東盟自貿(mào)區(qū)建設以及泛北部灣經(jīng)濟區(qū)建設的推進，在2003年以來，北海政府通過城市規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)布局、交通設施建設、城市建設等方面與合浦實現(xiàn)對接，尤其是隨著海灣新城的規(guī)劃建設、合浦大道的開工建設，根本實現(xiàn)兩地一體化，大都市格局初步呈現(xiàn)。北海合浦一體化，大都市格局初步呈現(xiàn)交通設施全方位對接，構建大都市交通網(wǎng)

2021年5月18日，縱貫北海工業(yè)園區(qū)和合浦工業(yè)園區(qū)的合浦大道正式開工興建，被寄予厚望的廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)北海組團再次發(fā)力，集聚北海電子信息、生物科技產(chǎn)業(yè)等眾多龍頭企業(yè)的北海-合浦工業(yè)走廊建設跨入“快車道〞。

公路：合浦工業(yè)大道全長6.2公里，是廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)重點根底建設工程之一。工程建成通車后，合浦縣城到北海市區(qū)的路程由28公里縮短到15.8公里。從北海工業(yè)園徑直通過合浦工業(yè)園抵達合浦火車站的路程，也由原來11公里縮短到5公里，運輸本錢大為降低。

鐵路：玉林至合浦鐵路、玉林至合浦高速路、合浦至廣東鐵路的建成，將使合浦火車站的輻射、樞紐作用得到充分發(fā)揮。

合浦火車站距現(xiàn)縣政府6公里，距新城區(qū)與舊城區(qū)交界處3公里，距新縣政府和公務員小區(qū)1公里〔已開工建設〕，距北海至合浦最便捷的濱海新干道10公里〔已打通〕，是合浦與北海連接的主要開展方向?；疖囌究瓦\啟動，合浦火車站現(xiàn)編組為二級站，南寧-北海輕軌高速鐵路從此經(jīng)過?？浚ǔ傻妮p軌高速鐵路從南寧至該站僅為40分鐘合浦縣城市開展規(guī)劃，北海合浦一體化合浦縣城市開展規(guī)劃，北海合浦一體化北海-合浦工業(yè)走廊建設步伐加快，產(chǎn)業(yè)布局正在完成

縱貫北海工業(yè)園區(qū)和合浦工業(yè)園區(qū)的合浦大道

建成通車后，合浦縣城到北海市區(qū)的路程由28公里縮短到15.8公里。從北海工業(yè)園徑直通過合浦工業(yè)園抵達合浦火車站的運輸本錢大為降低，兩地產(chǎn)業(yè)布局在中間對接，兩大工業(yè)園區(qū)以及海城區(qū)民營工業(yè)園等對外招商吸引力也順勢提升。

隨著合浦大道、還珠路、往廣東的鐵路以及到玉林的鐵路和高速公路的全面建成通車，將使合浦火車站的輻射、樞紐作用得到充分發(fā)揮，逐步形成全縣及周邊地區(qū)的物流、信息流中心，對于優(yōu)化區(qū)域布局，加快市縣連接，提高城市品位，起到重要的作用。合浦北海的大都市產(chǎn)業(yè)格局布局正式對接完成，也將最大限度的促進合浦房地產(chǎn)市場的開展。北海工業(yè)區(qū)合浦工業(yè)區(qū)合浦縣城市開展規(guī)劃，北海合浦一體化海灣新城布局推動城市一體化，大都市格局形成

為積極承接泛北部灣區(qū)域合作，推動環(huán)北部灣建設，2006年9月，北海市提出了構建“一帶兩灣〞城市開展新戰(zhàn)略，通過推進海景大道建設，逐步把廉州灣和鐵山港灣聯(lián)結起來，并提出了在西端建設海灣新城的任務。海灣新城具體規(guī)劃在西起廉州灣海岸線，東至南〔寧〕北〔?！掣咚俟?，北起合浦火車站，南至北鐵一級公路〔機場迎賓大道〕的區(qū)域，總規(guī)劃面積80.55平方公里，包括北海市工業(yè)園區(qū)和合浦工業(yè)園區(qū)2個主要工業(yè)園區(qū)。海灣新城是一個集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、會展商務、高檔居住、休閑娛樂、生態(tài)旅游為一體的多功能城市核心區(qū)，成為展示北海形象、適宜人居生活的現(xiàn)代化海濱新城和北海城市的新地標?！昂承鲁迁暟凑找?guī)劃，建設用地80平方公里，將合浦與北海連在一起.廉州灣海灣新城規(guī)劃圖合浦縣城市開展規(guī)劃，北海合浦一體化大都市格局的形成，正在攪熱合浦樓市，投資熱潮正在形成在兩地一體化的大都市推進過程中，合浦的房地產(chǎn)價值得到了表達，投資價值突顯。據(jù)我司市場調(diào)查顯示，隨著北海的房價越來越高，在北海的外地人越來越多的到合浦購房。在投資開發(fā)方面也顯示了這一趨勢，在合浦為數(shù)不多在開發(fā)樓盤中，不少是外地開發(fā)商投資開發(fā)。加之海南國際旅游島的定位更能快速的激活北海，北海-合浦作為北部灣大都市的開發(fā)建設格局將會受益倍增。

第二章合浦縣房地產(chǎn)市場綜述合浦縣房地產(chǎn)業(yè)開展史合浦縣房地產(chǎn)異軍突起，為合浦經(jīng)濟開展立下汗馬功績初具規(guī)模發(fā)育、發(fā)展快速發(fā)展2021年2021年2006年2007年2021年2002年2003年2004年2005年合浦縣房地產(chǎn)業(yè)起步時間較晚,2002年才開始起步，在2002年以前合浦縣房地產(chǎn)市場主要都是單位集資建房以及城鎮(zhèn)居民自購宅基地建房，商品房出售較少，居住品質(zhì)較低。開發(fā)樓盤規(guī)模和品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，開發(fā)企業(yè)中外來開發(fā)商所占比例越來越大，購房者群體外來購房者逐漸增多。新開工工程增多，市場供給量急升，銷售有一定的壓力，市場爭奪戰(zhàn)即將打響。開始迅速開展，外來開發(fā)商開始進軍合浦縣房地產(chǎn)市場。商品房初具規(guī)模，人們開始關注居住品質(zhì)。合浦縣房地產(chǎn)一級市場分析2021年-2021年成交土地一覽表〔住宅用地〕年份面積成交總價格2008年30.97畝1590萬元2009年277.87畝14868.2萬元2010年265.71畝28867萬元近年來合浦縣土地出讓成交率不斷提高，一級市場持續(xù)活潑。從2021年至2021年成交土地看，假設按3的容積率來計算，總建筑面積約1148999㎡，每套房面積按約110㎡來算那么市場上總套數(shù)約10445套。可見近年來合浦縣房地產(chǎn)市場供給量較大。注：數(shù)據(jù)來自合浦縣國土資源局合浦縣房地產(chǎn)一級市場分析合浦縣2005年-2021年國有土地出讓〔局部〕年份地塊位置面積（㎡）用途規(guī)劃建設指標出讓年限（年）起始價（萬元）備注建筑密度容積率綠化率2005年12月合浦縣廉州鎮(zhèn)還珠南路1405.6平方米綜合用地≤45%2.5≥15%501802006年3月廉州鎮(zhèn)城東區(qū)B—I—19號12060平方米住宅用地30%0.930%70108.543層2006年7月廉州鎮(zhèn)廉景花園9.1畝住宅用地33%1.49141.05702007年8月廉州鎮(zhèn)湖海西路28-34672㎡住宅70302007年6月廉州鎮(zhèn)何屋坡村西面c-I-2555.84畝三類居住用地32%0.9630%702512.83層2007年6月合浦往石灣路口C-III-639.81畝二類居住用地25%1.2540%70995.255層2007年10月合浦工業(yè)園區(qū)工業(yè)大道東側7.89畝商業(yè)用地35%1.530%4063.204.5層2009年5月東環(huán)路B-II-20號16173.88㎡住宅≤30%≤4.0≥35%709712009年5月東環(huán)路西側8897㎡住宅用地≤28%≤3.0≥35%703352010年3月廉東大道西側處（城東區(qū)）36080㎡住宅≤32%≤3.5≥35%7040502010年3月縣城城東新區(qū)A-IV-2地塊內(nèi)462.84㎡住宅用地≤32%≤2.3≥30%70602010年11月常樂鎮(zhèn)第五街政府對面897.3平方米辦公用地5080合浦縣房地產(chǎn)一級市場分析合浦縣2021年房地產(chǎn)市場開始進入高速開展期，土地價格上漲迅速，08年土地成交均價30萬/畝，09年土地均價那么到達了90萬/畝，10年土地均價到達了130萬/畝。09年11月國土部出臺?限制用地工程目錄?首次對商品房宗地出讓面積提出上限：小城市≤7公頃，中等城市≤14公頃，大城市≤20公頃；09年12月?進一步加強土地出讓收支管理的通知?首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；09年5月國務院發(fā)布?關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的通知?普通商品住房工程的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)工程的最低資本金比例為30%；2021年1月?關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?〔通知共十一條內(nèi)容，簡稱國十一條〕。國家加大對土地市場的監(jiān)控，打擊房地產(chǎn)投機行為，旨在繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)商快速進行房地產(chǎn)的投資開發(fā)，支持居民的合理住房消費。房地產(chǎn)政策分析，土地政策08年9月央行下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率；08年10月兩減一免政策存貸款利率分別下調(diào)0.27%，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅；08年10月財政部、稅務總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍；首付款比例降至20%；2021年1月18日，按央行的要求，主要金融機構的人民幣存款準備金率上調(diào)0.5個百分點；2021年1月18日，對已利用貸款購置住房，又申請購置第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，但是省內(nèi)多家銀行根據(jù)地產(chǎn)商的實力、合作工程的具體情況，存在著一定的“彈性空間〞；2021年人民幣各項貸款增加9.59萬億元；2021年，為保證社會資金的有效流動性，全年新增貸款將會持續(xù)保持一定的數(shù)額。房地產(chǎn)政策分析，金融政策2021年9月30日商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款，房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上；2021年10月20日國家住建部公布：5年期以上公積金貸款利率上調(diào)至4.05%。新政策的出臺對在一定程度上打擊了房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)政策對合浦縣房地產(chǎn)市場的影響當前國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為遏制房價過快上漲，打擊政策頻出。合浦縣房地產(chǎn)一級市場的高速開展，將會受到國家政策較大的負面影響作用。國家政策將會抑制地方土地市場的過快活潑的開展，保證地方房地產(chǎn)市場能健康穩(wěn)定的開展。合浦縣房地產(chǎn)市場走勢分析隨著合浦縣城鎮(zhèn)化的開展，房地產(chǎn)市場剛性需求有所增加，促進房地產(chǎn)市場走向成熟健康的臺階。隨著房地產(chǎn)的炒熱，結合北海旅游景區(qū)，未來將會有更多的投資者步入合浦縣房地產(chǎn)市場。結合兩點，將會促進合浦縣房地產(chǎn)市場得到較大的提升。但近年來土地出讓活潑，以及局部開發(fā)商囤有較多土地尚未開發(fā)，未來商品房市場供給量將會有所增加。結合以上兩點情況，我司認為合浦縣未來房地產(chǎn)市場走勢：市場供需方都會有所提升，產(chǎn)品將走完美化。但受供求關系影響，價格提升幅度不會很大。城、縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)融合，縣份、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民具購置欲望；城鎮(zhèn)人口、面積的擴大“北合一體化〞將會吸引更多的投資者到合浦縣投資城鎮(zhèn)具有房地產(chǎn)市場需求

近年來城鎮(zhèn)土地出讓有增無減競爭工程增多，城鎮(zhèn)總體建筑體量擴大，房地產(chǎn)逐步呈現(xiàn)“市場化〞注重開發(fā)產(chǎn)品理念的打造及灌輸〔未來〕從右圖看，合浦縣樓盤主要分布在延安路、廉州大道二大主干道上，主要集中于合浦縣城區(qū)東北部，呈現(xiàn)逐漸向東北推移〔也是城市重點開展方向〕開發(fā)趨勢，中心市場一帶那么只有一些老盤、小盤零星布點。工程地處合浦縣開展方向線上，土地價值不斷提高，工程具有很大的升值潛力?？h城東北方向是房地產(chǎn)工程開發(fā)建設的主要開展方向合浦縣房地產(chǎn)分布與規(guī)模，分布中心市場工業(yè)園區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城東區(qū)城市開展方向合浦縣樓盤分布圖141312957104119158311621金泰城2健生華城3時代名苑

4名園大廈5榮好·鳳凰城6鑫港麗園7潤豐花園8華成怡園9廣匯·世紀星10世豪名都181617212011玫瑰莊園12錦繡豪庭13中泰名園14藍灣國際城15美華新城16財富廣場17皇家花園1號18陽光美地19鼎富閣20城南春天

21東方明珠22文昌新城23御珠廣場

24灝天嘉園25玫瑰世家26廣益?中央公園2223242526當前合浦縣房地產(chǎn)工程開發(fā)規(guī)模普遍較小。當前開發(fā)的20多個工程中，開發(fā)建筑面積4-9萬㎡，占45%；開發(fā)建筑面積10-15萬㎡，占5%；開發(fā)建筑面積在15萬㎡以上的占15%。以中等工程開發(fā)為主，大盤開始引領市場走向規(guī)模樓盤名稱樓盤個數(shù)4-9萬平方米健生華城財富廣場鑫港麗園美華新城玫瑰莊園錦繡豪庭中泰名園鼎盛花園910-15萬平方米藍灣國際城115萬平方米以上陽光美地金泰城城南春天3合浦縣房地產(chǎn)分布與規(guī)模,規(guī)模在我們調(diào)查合浦縣20多個房地產(chǎn)工程中，根本上是中、大盤〔4-6個〕才有較上檔次的園林規(guī)劃，小盤園林規(guī)劃設計較少，甚至沒有。形成這一現(xiàn)象的原因是：1、具有園林規(guī)劃的樓盤，土地占地面積較大，可用于規(guī)劃與建設的土地面積較多；2、沒有園林規(guī)劃的工程本身的地塊面積較小，可用于工程規(guī)劃與建筑的面積有限；3、合浦縣房地產(chǎn)市場尚處于起步期，購房者對園林規(guī)劃方面要求不高，更多是注重產(chǎn)品的采光和居住舒適度等因素。合浦縣房地產(chǎn)分布與規(guī)模，園林規(guī)劃合浦縣房地產(chǎn)工程在園林規(guī)劃方面仍然有空白，有較大的開展空間。合浦縣樓盤的自身配套方面，在20多個樓盤中有4個大盤有自身的配套。這些樓盤依據(jù)自身土地規(guī)模上的優(yōu)勢和完善的自身配套來引領市場。陽光美地有中心花園、沿街步行商業(yè)街、精致園林等配套設施，我司認為這些配套是促使其進入領先市場的重要條件；其余16個樓盤由于地塊較小，樓盤自身的配套較為缺乏，較注重于共享公共配套設施。好的配套更能留得住消費者合浦縣房地產(chǎn)分布與規(guī)模，配套合浦縣當前開發(fā)的房地產(chǎn)工程大都分布在城東北，而大局部的樓盤都選擇小高層和多層的建筑形態(tài)。在調(diào)查的20多個樓盤中，就有5個樓盤開發(fā)的建筑形態(tài)規(guī)劃為小高層或高層。帶電梯的小高層樓盤因實用性強，價格適中而逐漸受到購房者追捧。有相當局部樓盤采用多層與小高層結合的形式，如中泰名園。據(jù)調(diào)查，高層的市場接受程度逐步加大。小高層建筑形態(tài)符合市場需求，電梯房受消費者青睞項目名稱建筑形態(tài)項目名稱建筑形態(tài)藍灣國際城多層、小高層金泰城多層、小高層皇家花園1號

多層、小高層、高層文昌新城多層、小高層、高層玫瑰世家多層、小高層健生華城小高層錦繡豪庭小高層潤豐廣場高層鼎富閣高層東方明珠多層、小高層陽光美地多層、小高層城南春天多層、小高層廣益?中央公園多層、小高層鼎盛花園多層、小高層御珠廣場高層美華新城多層、高層廣匯·世紀星多層、小高層、高層時代名苑高層鑫港麗園多層、小高層榮好·鳳凰城多層、高層合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，建筑形態(tài)目前合浦縣的購房需求市場仍是以三房為主力需求戶型，占72%，其次是二房二廳，占13%，四房兩廳，占10%。受面積越大總價越高的影響，這兩種戶型〔三房和二房〕的需求已逐漸成為主體。四房因面積較大而受關注少。三房兩廳是目前市場供給的主要戶型合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，戶型供給當前合浦縣住宅市場上出現(xiàn)的戶型多以100-109㎡、110-119㎡、120-129㎡的戶型為主，分別占比為21%、27%、24%，這三個區(qū)間的戶型總占比為72%。公寓，小戶型產(chǎn)品比較少，面積在80㎡以下的總共占9.8%。舒適性，豪華型的戶型，面積在130㎡以上的總共占比18.2%。舒適三房成為熱捧戶型合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，戶型區(qū)間特征通過我們市調(diào)人員與20多個樓盤的置業(yè)參謀、行業(yè)內(nèi)朋友以及與一些當?shù)厝罕姷慕涣鞯弥勘辉L問的頻率最高，銷售的速度也最快。主要決定因素是合浦縣房地產(chǎn)消費人群構成以合浦縣內(nèi)居民及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民和北海市居民為主，這些客戶多以滿足自住、改善家庭住房條件需求為目的，多項選擇擇為滿足家庭生活的戶型。隨著未來合浦縣的開展及外來人口的增加，投資性需求將越來越多，投資型一房、二房需求將有可能進一步加大。三房戶型受關注度高，銷售速度也最快戶型面積區(qū)間市場咨詢情況消化速度兩房60-80㎡一般較慢三房80-130㎡最多最快四房120㎡以上較多較快合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，暢銷戶型分析當前合浦縣房地產(chǎn)工程開發(fā)的建筑形態(tài)以多層和小高層為主，高層為輔。小高層的均價為2800元/㎡，多層的均價為2650元/㎡。住宅房地產(chǎn)的整體均價為2750元/㎡左右?！惨陨咸岬降膬r格均為面市的價格〕當前整體面市均價為2750元/㎡，未來即將提出樓盤力爭沖破3000元/㎡大關合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，各樓盤價格

起步價（元/㎡）最高價（元/㎡）面市均價（元/㎡）折后均價（元/㎡）鼎富閣3200350033003234美華新城3100420035003395灝天嘉園3100357034003294藍灣國際城2858376833653004財富廣場2888350031003038中泰名園2700399032003136皇家花園1號2880347031003038東方明珠2600330028002588健生華城2480300028002700金泰城2500290027002565時代名苑2488300027002598潤豐花園2400290027002592廣匯·世紀星2170290027002444玫瑰世家2099259023002278電梯房合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，各樓盤價格

起步價（元/㎡）最高價（元/㎡）面市均價（元/㎡）折后均價（元/㎡）世豪名都2818295829002848榮好鳳凰城2400310029002900中泰名園2428

28002744文昌新城2380315028002680廣益中央公園2386320028002744城南春天2700288027502674藍灣國際城2668312831362636玫瑰莊園195027002600

玫瑰世家1909244924002378陽光新天地1680204818001728廣匯·世紀星2200280024502156步梯房價格最高價格的樓盤將指引房地產(chǎn)價格走勢合浦縣商品房銷售價格從07年的最高價格從1500元/㎡攀升至目前的3500元/㎡左右，其重要因素除了房地產(chǎn)價格整體上攀以外，還有購房者的剛性需求。雖各樓盤價格漲勢迅猛，但合浦縣房地產(chǎn)市場在滿足本地居民剛性需求的同時，也吸引了外來投資客，故其銷售情況并未受太大影響。合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，最高價格走勢營銷手法大同小異，工程可采用差異化營銷策略媒體：樓書、傳單、報紙、戶外廣告、橫幅、道旗、網(wǎng)絡主題：以效用理念為主，少數(shù)融入概念化的東西。售樓部：大多數(shù)樓盤設在工程附近或其區(qū)域，有些偏遠些的樓盤那么設在縣城主干道上。營銷手段多以戶外廣告為主，本地報紙次之，輔以其它手段。通過廣告宣傳，使消費者知道工程，進而到售樓部了解樓盤，促使購置。合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，營銷手段結合現(xiàn)階段合浦縣各戶型面積銷售情況進行比照，購房者的首付能力在6-12萬區(qū)間占較大比例；多數(shù)的青年購房群體多愿意接受首付為6萬左右的兩房，故兩房成為置業(yè)的首選戶型。購房者強支付能力是銷售的保障6-8萬元首付所占比例最高，達55%合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，首付承受能力目前合浦縣房地產(chǎn)市場上主要有20多個在售樓盤，銷售情況平穩(wěn)，銷售速度都較穩(wěn)定。通過對20多個主要在售及在預約樓盤的走訪調(diào)查，根據(jù)調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，平均0.47套/樓盤·天，合浦縣房地產(chǎn)的銷售態(tài)勢良好，走貨速度穩(wěn)定，銷售前景看好。走貨速度穩(wěn)定是房地產(chǎn)開發(fā)的定心丸2021年1月-2021年11月走貨量平均約284套/月項目名稱走貨量（套）項目名稱走貨量（套）金泰城312錦繡豪庭221健生華城80中泰名園480潤豐花園112盛世東方664財富廣場75華成怡園26榮好鳳凰城60鼎盛花園180鑫港麗園0陽光美地0時代名苑0鼎富閣95美華新城208城南春天126廣匯·世紀星10東方明珠60玫瑰莊園312藍灣國際城100合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，走貨速度目前合浦縣房地產(chǎn)市場上主要有20多個在售樓盤，有兩個樓盤陽光美地、鑫港麗園正在首次進行預約。通過對20多個主要在售及在預約的樓盤的走訪調(diào)查，根據(jù)調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，預計當前合浦縣房地產(chǎn)市場的供貨量比較充足，未來市場競爭壓力較大。近年來市場供貨量比較充足，未來市場具有一定的競爭壓力以上20個樓盤總的存貨量為15511套項目名稱存貨量（套）項目名稱存貨量（套）金泰城2300文昌新城886健生華城183中泰名園370潤豐花園92陽光新天地2084財富廣場550玫瑰世家151榮好鳳凰城714鼎盛花園286鑫港麗園410陽光美地2500時代名苑525鼎富閣43廣益·中央公園1782城南春天1645廣匯世紀星290東方明珠230御珠廣場320藍灣國際城150合浦縣房地產(chǎn)產(chǎn)品與銷售情況，供給情況分析第三章工程競爭對手分析樓盤名稱樓盤地址優(yōu)勢劣勢中泰名園合浦縣延安北路與北河路交界位于縣城東北方向，交通便利，開發(fā)的核心地段，文體中心的落定基地。周邊配套并未完善，生活不便利，自住有一定的影響，

城南春天合浦縣金雞大道（交警大隊旁）靠近縣中心；在項目附近政府規(guī)劃建造西門江工程；一期開盤營銷手段非凡，聘請廣西著名主持人和一部分模特登場；園林景觀好，配套齊全；先建造園林后構建房屋。項目位于金雞大道且小區(qū)有對外開放的超市，安全性較差；樓間距不寬；靠近金雞大道前兩棟無景觀資源；一部分房子是磚混結構；產(chǎn)權已剩53年。榮好·鳳凰城合浦公園路262號位于縣城發(fā)展方向，樓盤整體體量規(guī)模大，園林面積達3萬㎡，合浦首家采用LOW中空玻璃，小區(qū)內(nèi)設個性化幼兒園周邊配套并未完善；價格偏貴，戶型設計陽臺少，除了一個入戶花園就只剩一個景觀陽臺。時代名苑合浦縣內(nèi)東環(huán)路與迎賓大道交匯處位于縣城發(fā)展方向，售樓部裝飾有特色，樓盤戶型都做到南北通風，贈送面積多。生活配套不齊全，樓盤臨縣城主干道，車流量多，影響居住環(huán)境健生華城合浦縣城東行政生活區(qū)內(nèi)東環(huán)路位于縣城發(fā)展方向，小區(qū)人車分流，超寬的樓間距周邊配套尚未完善，戶型設計廚房離入戶門太近，造成入戶過道太窄，給人進門一種壓抑的感覺。合浦縣工程重點競爭樓盤分析樓盤名稱建筑規(guī)劃風格及配套營銷策略中泰名園多層和小高層、高層樓宇圍合而成。庭院、園林。樓書，網(wǎng)絡，報紙，路牌，道旗，橫幅，高炮廣告宣傳。城南春天多層和小高層樓宇圍合組成18畝超大中央山水園林廣場，小區(qū)配套完善，有運動場、超市、幼兒園樓書，網(wǎng)絡，報紙，路牌，道旗，橫幅，高炮廣告宣傳。榮好·鳳凰城多層和小高層組成3萬㎡鳳凰主題園林、幼兒園簡歐風格樓書，報紙，網(wǎng)絡，路牌，道旗，橫幅，高炮廣告宣傳。時代名苑7棟高層樓宇組成現(xiàn)代風格商業(yè)街樓書，報紙，網(wǎng)絡，路牌，道旗，橫幅，高炮廣告宣傳。健生華城7棟小高層組成現(xiàn)代風格休閑園林、運動場樓書，報紙，網(wǎng)絡，路牌，道旗，橫幅，高炮廣告宣傳。好的產(chǎn)品就是銷售力，注重配套、戶型設計、廣告推廣才能真正吸引消費者、留住消費者。合浦縣工程重點競爭工程產(chǎn)品分析樓盤名稱戶型及面積中泰名園二房：89.83㎡，三房：105.72㎡、118.08㎡、120.09㎡、120.45㎡、126.01㎡、131.17㎡、128.77㎡，四房：133.88㎡、135.28㎡城南春天三房125.29㎡、110.46㎡、133.82㎡，四房146.93㎡、168.31㎡、145.59㎡，六房：221.12㎡。榮好·鳳凰城一房：53.64㎡，二房：80.23㎡、84.04㎡，三房：116.12㎡，四房：124.5㎡、125.43㎡。時代名苑二房：95.98㎡、87.02㎡、106.33㎡、121.55㎡三房141.37㎡、122.58㎡，四房：219.01㎡、240.86㎡。健生華城二房：85.09㎡，三房：122.89㎡、126.58㎡、138.61㎡、129.74㎡三房的類型面積區(qū)間（㎡）樓盤名稱緊湊型90-110玫瑰莊園榮好·鳳凰城時代名苑舒適型110-120中泰名園玫瑰莊園榮好·鳳凰城大三房（豪華）130以上玫瑰莊園城南春天時代名苑健生華城合浦縣房地產(chǎn)市場上以舒適型三房為主合浦縣工程重點競爭工程主力戶型分析樓盤名稱均價暢銷面積備注中泰名園多層：2700元／㎡小高層：3100元/㎡118㎡-128㎡戶型的舒適三房。面積合理，客戶易接受。城南春天多層：2700元/㎡110.46㎡-168.31㎡的舒適兩三房和四房面積合理，客戶易接受。榮好·鳳凰城均價2800元/㎡84.04㎡二房和116.12㎡舒適三房面積合理，客戶易接受。時代名苑2488元/㎡起95.58-121.55㎡的二房和舒適三房面積合理，客戶易接受。健生華城均價2700元/㎡85.09㎡二房和122.89-126.58㎡舒適三房面積合理，客戶易接受。按照現(xiàn)在合浦縣的供量，升漲的空間大，據(jù)我司調(diào)查價格，價格在2600元-2900比較容易接受，面積在80㎡到130㎡比較熱銷。競爭工程中，目前價格最高的是中泰名園。以其戶型設計和知名度取勝。合浦縣工程重點競爭工程價格分析第四章個案分析〔附件〕房地產(chǎn)個案簡析—藍灣國際城發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)廣西合浦名郡房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司70畝116880㎡1088戶項目地址合浦縣延安北路長線產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度一房：43—47㎡二房：72—89㎡三房：100—130㎡公寓：33—116㎡起價：2850均價：3365最高價：3768折后均價：3004折后最低價：2552戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡世嘉瑞邦售樓電話：0779—7227666/888一月銷售20套左右優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體樓盤品質(zhì)好，位于縣城發(fā)展區(qū)域，未來升值潛力大目前周邊配套不完善本地人、外來人口房地產(chǎn)個案簡析—金泰城發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)北海祥東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司246畝297700㎡2650戶項目地址合浦迎賓大道森林公園內(nèi)產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：92.7㎡三房：110—136㎡四房：154㎡起價：2500均價：2700最高價：2900折后均價：2565折后最低價：2375戶外廣告報紙傳媒等無王家業(yè)顧問推出6、7、8、9、10#，共192戶，一月銷售10套左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體小區(qū)綠化規(guī)劃好且綠化面積大。小區(qū)綠化規(guī)劃好且綠化面積大。外地人口居多。備注：金泰城近期戶外廣告宣傳較少，優(yōu)惠折扣是一次性95折，按揭97折。房地產(chǎn)個案簡析—健生華城發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦健生房地產(chǎn)有限公司11042.69㎡42720.99㎡273項目地址合浦縣城東行政生活區(qū)內(nèi)東環(huán)路產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：85.09㎡三房：122.89㎡—138.61㎡四房：200㎡起價：2480均價：2800最高價：3000折后均價：2700折后最低價：2380車位:未定元/個管理費：0.4(電梯)0.3步梯戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡等天略機構陳源玲置業(yè)顧生華城房源全部推出共238戶，一月份銷售8套左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體位于縣城發(fā)展規(guī)化上，未來升值潛力大地段較偏僻，周邊配套不齊全外來人口，本地人口備注：健生華城近期戶外促銷廣告宣傳力度大，內(nèi)容是：元旦大行動，總裁簽名，限量十五套。最高優(yōu)惠折扣：總房價96折。房地產(chǎn)個案簡析—潤豐花園發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)廣西潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9.3畝24891.87㎡214戶項目地址合浦縣廉州大道文體中心對面產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：83㎡三房：118.28㎡四房：142.3㎡起價：2400均價：2700最高價：2900折后均價：2592折后最低價：2304車位:7萬元/個管理費：0.6(電梯)戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡無置業(yè)顧問陳敬樓盤房源全部推出，共214套，一月份售出10套左右。該樓盤開盤前一直都是采用預約銷售同時進行的形式售房。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體該項目在縣城規(guī)劃發(fā)展方向上，未來升值潛力大。目前周邊配套尚未完善。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，縣城人口，外來客戶少。備注：潤豐花園近期戶外廣告活躍，主題主要是促銷優(yōu)惠：12月26日開盤，即日起購買送13800元，送家電。目前優(yōu)惠折扣是一次性96折，按揭97折。房地產(chǎn)個案簡析—財富廣場發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦雄鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53畝81307.3㎡750戶項目地址還珠南路原平田市場產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房74-95㎡三房113-133㎡四房140㎡起價：2888均價：3100最高價：3500折后均價：3000車位:未定元/個折后最低價：2830管理費：未定(電梯)0.45(多層)戶外廣告報紙傳媒等無梁馨業(yè)顧問二期剩20套未售，主要是大面積戶型。一月銷售5套左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體地處縣城中心位置，周邊配套完善樓間距窄，綠化面積少本地人、外來人口。備注：由于該樓盤二期房源所剩不多，戶外宣傳廣告少，優(yōu)惠折扣是一次性98折，按揭99折。發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦縣榮好房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司117畝32萬㎡780項目地址公園路262號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度一房：53.64㎡二房：86㎡三房：111.62㎡四房：124.5-139㎡起價：2400均價：2900最高價：3100折后均價：2900折后最低價：2400車位:未定元/個管理費：0.5(多層)戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡無銷售經(jīng)理：岑經(jīng)理出1#2#3#樓共96套，從12月至1月7日成交4套。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體距縣城中心較近，交通便利，升值空間大目前周邊配套尚未完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)人居多，外來人口少備注：由于鳳凰城內(nèi)部出現(xiàn)了問題，近期戶外廣告宣傳較少，目前該樓盤沒有優(yōu)惠活動房地產(chǎn)個案簡析—榮好·鳳凰城房地產(chǎn)個案簡析—鑫港麗園發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦金龍灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23畝5萬㎡410項目地址廉州大道（建設中的合浦文體中心正對面）產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度一房：50㎡二房：70㎡三房：110㎡目前該樓盤尚未開盤，價格尚未公布戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡等無李在預約中，估計春節(jié)前開盤優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體地處規(guī)劃文體中心對面，未來升值空間大離縣中心遠，周邊生活配套不齊全——備注：近期鑫港麗園戶外宣傳廣告較少，因為尚未開盤，優(yōu)惠折扣尚未公布發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)廣西永翔房地產(chǎn)有限公司25畝7.6萬525戶項目地址合浦縣內(nèi)東環(huán)路與迎賓大道交匯處產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：97.72㎡、88.67㎡三房：103—128㎡起價：2488均價：2700最高價：3200折后均價：2598折后最低價：2385管理費：未定(電梯)戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡等輝煌置業(yè)置業(yè)顧問龐英梅1387893711012月26日推出1#1、2單元10層以下房源，目前銷售90%左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體全電梯樓房，在縣城發(fā)展規(guī)劃上目前周邊配套不完善目前周邊配套不完善備注：12月26日開盤優(yōu)惠折扣是：總價減二萬，再乘以99*99。目前優(yōu)惠折扣是：總價減1萬房地產(chǎn)個案簡析—時代名苑房地產(chǎn)個案簡析—美華新城發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)廣西合浦縣美華置業(yè)有限公司31畝62537㎡288項目地址合浦縣還珠大道9號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度三房：109.04—126.42㎡四房：143.93㎡起價：3100均價：3500最高價：4200折后均價：3400折后最低價：3007車位:4500元/㎡管理費：0．5(電梯)戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡無沈秀業(yè)顧問推出25層高的電梯房，共288戶，一月銷售5套左右優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體處在縣城中心地段，周邊生活配套齊全價格高，電梯住宅公攤大本地生意人居多備注：美華新城戶外宣傳廣告較少，優(yōu)惠折扣是按揭98折，一次性97折發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)廣西廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19畝4.6萬㎡330項目地址廉州大道186號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：81.69㎡、100㎡三房136.74-143.38㎡四房：153㎡五房：232.94㎡起價：2170均價：2700最高價：2900折后均價：2444折后最低價:1914車位:未定元/個管理費：未定戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡家行機構銷售主任：吳志出3#電梯房，4#步梯房，共54戶，一月銷售20多套。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體價格便宜，優(yōu)惠多目前周邊配套不齊全本地人口，外來人口備注：世紀星近期戶外廣告較活躍，促銷內(nèi)容是購買陽光步梯房8.8折；凡春節(jié)前購房者均可享受20888元優(yōu)惠大禮包；打出一套三房特價1988元/㎡。目前廣匯?世紀星步梯房均價2450㎡，商鋪7000元/㎡左右房地產(chǎn)個案簡析—廣匯·世紀星發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)北海中泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40畝66200㎡890多套項目地址合浦縣延安北路產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度三房103.92-131.71㎡四房142.3㎡起價：2700均價：3200最高價：3990折后均價：3136折后最低價：2646戶外廣告報紙傳媒等百賢地產(chǎn)策劃：劉期在5月份推出9#電梯房，目前正在預約中，一期步梯房已賣85%以上，一月份成交10套左右優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體位于縣城發(fā)展規(guī)劃上，未來升值空間大周邊配套不齊全，缺少人氣外來人口、合浦本地人備注：該樓盤1月15日前購房，送1萬多的家電，1月15日后，購房優(yōu)惠，按揭99折，一次性98折。目前戶外廣告宣傳比較少，主要內(nèi)容是預約二期；在春節(jié)后，該樓盤會加大戶外廣告宣傳力度。房地產(chǎn)個案簡析—中泰名園發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)正菱集團220畝32萬㎡2500戶項目地址合浦廉州鎮(zhèn)汽配路36號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：84㎡三房：96—133㎡四房：152㎡該樓盤尚未開盤，價格尚未公布，預計步梯房均價2480元/㎡戶外廣告報紙傳媒等無銷售主管韓女士聯(lián)系電話樓盤尚未開盤，預計春節(jié)后開盤。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體項目鄰規(guī)劃中的新汽車總站，未來升值潛力大。距縣城中心較遠，周邊配套尚未完善?！獋渥ⅲ宏柟饷赖亟趹敉鈴V告宣傳較少，該樓盤目前正在預約中，優(yōu)惠折扣是7000元預約金抵13000首付款。優(yōu)惠折扣是從首付款里扣除，扣除方式在合浦屬首例。房地產(chǎn)個案簡析—陽光美地房地產(chǎn)個案簡析—城南春天發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦裕宏房地產(chǎn)有限公司133.8畝22.3萬㎡1800戶（一期168套）項目地址金雞大道延長線產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度二房：83㎡、85㎡三房：110.46-133.82㎡四房：145.59-168.31㎡五房：185.67㎡六房：221.12㎡起價：2700均價：2750最高價：2880折后均價：2674折后最低價：2625車位:未定元/個管理費：未定戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡等無銷售主管韓女士聯(lián)系電話期已銷售95%，目前正在預約二期步梯房9#、10#、11#及電梯房19#。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體小區(qū)實景景觀園林好地理位置較偏僻教師，官員，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地人等備注：1月22日二期開盤，優(yōu)惠折扣：購買2萬元預約卡抵3萬元，自購買預約卡那天起到1月22日止預約卡每天升值40元，升值總額在付房款時扣除。房地產(chǎn)個案簡析—東方明珠發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦華莊房地產(chǎn)有限公司16畝3萬多㎡320項目地址還珠南路199號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度兩房94.73㎡三房113.61㎡、115.23㎡起價：2600

均價：2800最高價：3300折后均價：2588折后最低價：2389管理費：0.4(多層)戶外廣告報紙傳媒等無售樓部電話0779—7222388元旦開盤，推出4單元A、B兩棟，電梯房，共120套，一梯四戶，目前已售30套左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體周邊生活配套完善 距離縣中心較遠，地段較偏遠 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城人口、外來人口少備注：東方明珠近期戶外廣告宣傳較少，電梯房優(yōu)惠折扣：總價減2萬。房地產(chǎn)個案簡析—廣益·中央公園發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)合浦縣廣益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司68畝25萬平米1800項目地址廉州大道與東校場路交匯處產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度三房122.88㎡、136.25㎡四房：133㎡、143㎡起價：2386均價：2800最高價：3200折后均價：2744折后最低價：2338戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡等無售樓部電話：0779-71206662010年12月26日開盤，推出步梯房96套，目前已銷售80套左右。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體周邊配套齊全，離縣中心近居住環(huán)境嘈雜，灰塵多本地居民，外來人口備注：中央公園戶外廣告宣傳力度大，戶外橫幅內(nèi)容是一期開盤熱銷，加推C6#電梯房，交三萬預約金即可鎖定房號。12月26日開盤優(yōu)惠折扣是：減一萬，再乘以99*98。目前優(yōu)惠折扣是：一次性98折。房地產(chǎn)個案簡析—玫瑰世家發(fā)展商占地面積建筑面積總戶數(shù)北海蘭庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11畝2萬㎡181戶項目地址東山路98號產(chǎn)品銷售分析戶型價格（元/m2）營銷策略代理公司管理人員銷售力度兩房：92.38㎡、82.29㎡三房：105.56㎡、106.01㎡起價：2099均價：2300最高價：2590折后均價：2278折后最低價：2077車位:未定元/個管理費：未定戶外廣告報紙傳媒網(wǎng)絡無李照業(yè)顧問一期共推出120套，一月銷售30多套。優(yōu)劣分析優(yōu)勢賣點劣勢分析客戶群體價格便宜住宅年限50年，周邊配套不完善本地人居多備注：玫瑰世家近期戶外廣告宣傳力度較大