樂平市糧庫地塊市場調(diào)研報告大漢隆城房地產(chǎn)營銷籌劃二零一一年一月一、城市概況地理位置

樂平市地處位處贛北丘陵山地向鄱陽湖平原過渡地帶，樂安河中游地區(qū)，九江—景德鎮(zhèn)—南昌市“金三角〞經(jīng)濟(jì)開展核心區(qū)域，是鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈次中心城市和是贛東北交通樞紐和商貿(mào)中心。樂平是贛東北區(qū)域中心，區(qū)位優(yōu)勢凸顯。境內(nèi)樂安河四季通航，可直達(dá)鄱陽湖、長江；皖贛鐵路、樂德鐵路、206國道和3條省道通江達(dá)海；景鷹高速、(南)昌德(興)加密高速穿境而過，與杭瑞、滬昆高速全線貫穿。一個半小時車程內(nèi)有景德鎮(zhèn)機(jī)場、九江港口、鐵路樞紐鷹潭，2小時車程內(nèi)有南昌機(jī)場；3小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)有金華、義烏、黃山等城市行政區(qū)劃

樂平市1992年撤縣設(shè)市，為江西省方案單列市，歸景德鎮(zhèn)市管轄。樂平市轄2個街道辦、14個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)，1個農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和1個大型水庫管理局，共有48個居委會266個村委會。1〕洎陽街道辦、塔山街道辦；2〕涌山鎮(zhèn)、鎮(zhèn)橋鎮(zhèn)、接渡鎮(zhèn)、眾埠鎮(zhèn)、樂港鎮(zhèn)、洪巖鎮(zhèn)、高家鎮(zhèn)、臨港鎮(zhèn)、浯口鎮(zhèn)、塔前鎮(zhèn)、雙田鎮(zhèn)、名口鎮(zhèn)、禮林鎮(zhèn)、后港鎮(zhèn)；3〕鸕鶿鄉(xiāng)、十里崗鄉(xiāng)，農(nóng)業(yè)高新科技示范園區(qū)，共產(chǎn)主義水庫管理局。城區(qū)面積達(dá)15平方公里樂平市GDP情況

根據(jù)樂平市歷年經(jīng)濟(jì)開展情況可以看到，自2006年以來，樂平市GDP保持了快速增長的態(tài)勢。受金融危機(jī)的影響，2021年GDP增長率有所放緩，全年GDP總量為121.95億元，同比增長15.3%，相比上年增長率下降約8.4個百分點(diǎn)。2021年全市GDP為143億元，同比增長18%。全市經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近08年的快速開展之后，增長態(tài)勢趨于平穩(wěn)，預(yù)計2021年全市經(jīng)濟(jì)增長水平將保持在16%左右。樂平市2006—2021年人均GDP持續(xù)上升，增長率較為穩(wěn)定，年均增長率超過10％；2021年樂平市人GDP16250元，在周邊縣市中位于較高水平；樂平市人均GDP情況

◆2021年，樂平人均GDP為16250元，折合約2400美元，增長14.7%，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入快速開展階段。◆2021年，樂平GDP為143億元，增速到達(dá)18%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速開展階段?！舾鶕?jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，樂平房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個快速開展的階段。人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)說明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的開展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期

小于4%4-5%5-8%大于8%宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展樂平市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系

06-10五年固定資產(chǎn)總投入達(dá)420.57億元，其中2021年固投達(dá)歷史最高的178億元，同比增長達(dá)63%。樂平市固定資產(chǎn)投資額連年持續(xù)增長，增長迅速。樂平市固定資產(chǎn)投資情況

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長20.5%，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫。2021年，樂平房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，但是房地產(chǎn)投資占GDP的比例和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例根本處于正常區(qū)間?？傊?，樂平房地產(chǎn)投資額雖然增加很快，但遠(yuǎn)未到達(dá)相應(yīng)的水平，說明在房地產(chǎn)由啟動到快速開展的過渡階段，投資存在繼續(xù)迅速增長的可能。房地產(chǎn)市場指標(biāo)體系異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%20.5%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%20.18%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%16.21%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%樂平市房地產(chǎn)資產(chǎn)投資與固投關(guān)系

06-10年樂平城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增長，年均保持12.94%增長，尤其是08年，年增幅高達(dá)18.3%。06-10年樂平市農(nóng)民人均純收入同步增長，年均保持11.18%增長，尤其是08年，年增幅高達(dá)14%。樂平市城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民純收入情況樂平市城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民純?nèi)司杖酥鹉攴€(wěn)步攀升，未來的購置力將被逐步釋放。城市開展方向：樂平城北新區(qū)、東湖新區(qū)的打造及規(guī)劃，確定了樂平市后續(xù)城市的開展的方向。由于城北區(qū)特殊的地緣關(guān)系，城市的功能定位比較全面，包括了中央行政區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其中老城區(qū)更多地承擔(dān)了中心商業(yè)區(qū)的功能，城北新區(qū)那么更多地承擔(dān)了行政、商務(wù)和居住的功能小結(jié)：樂平市城市開展起步晚，底子薄，但近年開展迅速；固定資產(chǎn)在極低的情況下飛速開展，為房地產(chǎn)市場的開展創(chuàng)造條件；工業(yè)生產(chǎn)型的城市性質(zhì)，使得城市積蓄了一定的民間財富，樂平經(jīng)濟(jì)開展平穩(wěn)，人均可支配收入穩(wěn)步上漲，后續(xù)消費(fèi)釋放是有期望的。伴隨著樂平城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)的開展和人口不斷增長的趨勢下，樂平城市化進(jìn)程的加快，樂平市綜合實(shí)力的不斷提升，GDP與人均GDP高速增長，未來樂平市民的購房支出預(yù)計將會穩(wěn)步提升，樂平房地產(chǎn)市場正揚(yáng)帆起航，進(jìn)入快速開展期。二、房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品規(guī)劃落后、風(fēng)格單調(diào)，同質(zhì)化嚴(yán)重，綜合品質(zhì)不高?，F(xiàn)有十萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房供給，加上廉租房加上現(xiàn)有的商品房供給，后續(xù)市場供給量龐大，競爭加劇。存在未獲得預(yù)售許可證的前提下，收取高額定金銷售房子。圍繞天湖的城北新區(qū)以及圍繞東湖的城東區(qū)域為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。樓盤綜合品質(zhì)不高，后續(xù)供給量龐大，市場競爭加劇，商品房銷售條件限制不標(biāo)準(zhǔn)，整體走勢樂觀。樂平市住宅市場情況樂平市樓盤分布圖城北區(qū)樓盤地址圖覽表城北樓盤是樂平樓盤聚集樓盤最多的區(qū)域，客群主要為政府領(lǐng)導(dǎo)班子、政府機(jī)關(guān)的工作人員；由于周邊小區(qū)居民較高的收入水平，給城北新區(qū)商業(yè)成為未來樂平市一商業(yè)副中心帶來了一定的開展?jié)摿Α３菛|區(qū)樓盤地址圖覽表城東新區(qū)是樂平市另一處具有居住氣氛區(qū)域，毗鄰老城區(qū)，配套、環(huán)境佳，置業(yè)安居熱點(diǎn)區(qū)域。樂平市樓盤一覽表樓盤名稱所屬片區(qū)總建筑面積（㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）最高價格（元）最低價格（元）開盤時間總套數(shù)銷售情況珠海南路商貿(mào)街市區(qū)13049.25多層6+11房87.99㎡2房110.99-157.97㎡3房139-151.15㎡211518502009年10月203100%名郡·36墅市區(qū)5301.94別墅、多層2房89.7㎡，3房122㎡，228㎡別墅234618592009年9月5990%鳳凰·世紀(jì)華城城北新區(qū)20萬多層，小高層，別墅2房89.7㎡，3房112㎡，別墅220㎡270025002006年10月1400100%恒興大樓城北新區(qū)20255商住結(jié)合2房89.75㎡，3房118.25㎡均價21002010年12月88人民醫(yī)院團(tuán)購鴻宇天湖城城北新區(qū)20萬多層，小高層2房97㎡，3房100-140㎡340029002011年1月160010%中浙黃庭港灣城北新區(qū)10萬多層6+12房116㎡，3房170㎡3300均價2011年1月80030%香樟光華苑城北新區(qū)10萬多層6+12房97-104㎡，3房116-125㎡308028802011年2月78020%書香錦苑城北新區(qū)2428多層2房88.6㎡250022002009年8月60100%福泰華庭城北新區(qū)9萬多層2房80.3-98.6㎡，3房102-126㎡2900均價2008年900100%凱旋華府城北新區(qū)8.2萬多層，小高層，別墅2房88.6-99.8㎡,3房115.5-132.8㎡未開盤10000%樂平市樓盤一覽表樓盤名稱所屬片區(qū)總建筑面積（㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）最高價格（元）最低價格（元）開盤時間總套數(shù)銷售情況瑞啟花園城北新區(qū)4萬多層未開盤南方翡翠城城北新區(qū)3萬多層未開盤東湖名都東湖新區(qū)27萬多層，小高層3房96.5-115.5㎡，4房127.5㎡353827802010年8月180068%大地豪城東湖新區(qū)147450多層，小高層2房89.75㎡，3房101.58-118㎡，4房141.09㎡310025002010年9月120080%蔚藍(lán)嘉園東湖新區(qū)11萬多層2房89㎡，3房115-129㎡，4房143㎡301827002008年90060%中遠(yuǎn)大名城東湖新區(qū)23萬多層，小高層2房80-85㎡，3房95-135㎡預(yù)計2011年7月上市1800東湖豪景東湖新區(qū)10萬多層6+12房97-104㎡，3房116-125㎡預(yù)計2011年2月上市東湖公園1號東湖新區(qū)15萬多層、高層，小高層2房82.21㎡，3房108.53-114.37㎡31002500二期預(yù)計2011年5月上市120040%水岸蘭庭東湖新區(qū)25萬多層，小高層1房37-70㎡，2房115㎡，3房122-131㎡，4房140310028002008年180090%金匯蘭庭東湖新區(qū)21萬多層2房60.8-88.6㎡,3房106.8-112㎡310025002009年1月120098%小結(jié)：樂平市在售樓盤不多，樂平政府大力開發(fā)新區(qū)，樓盤多分布在城北、城東新區(qū)。老城區(qū)在售工程那么相對很少，供給量不多，存在的多以多層為主、小高層為輔。分析其主要原因有：一：政府北遷導(dǎo)致城市開展重心向東北方位移動；二：新區(qū)規(guī)劃前景導(dǎo)致市民置業(yè)熱情高漲；三：老城區(qū)的拆遷進(jìn)程開展較慢。熱點(diǎn)區(qū)域城北新區(qū)，城東新區(qū)環(huán)境，配套完善，成為居住重點(diǎn)考慮區(qū)域。目前樂平房地產(chǎn)市場屬城北為熱點(diǎn)區(qū)域，僅此的城東新區(qū)，由于毗鄰老城區(qū)，配套完善，環(huán)境佳，具有相當(dāng)濃厚的居住氣氛，也是市民置業(yè)選擇另一主要區(qū)域。城東在售工程總供給面積也達(dá)100000平米。三房供給為主，兩房為輔，面積偏大。在售戶型中三房供給占據(jù)市場主要位置，面積區(qū)間主要為95-140㎡，其次為兩房，面積區(qū)間為83-120㎡，四房、復(fù)式為輔，面積區(qū)間在120-190㎡之間，均售價在2800—3100元/㎡之間，具有追趕景德鎮(zhèn)之勢。典型工程分析大地豪城〔大地陽光城二期〕工程位置：東湖新區(qū)迎賓大道工程規(guī)模：11090.77㎡物業(yè)類型：低層商鋪，多層銷售價格：價格區(qū)間3200元/㎡-3400元/㎡。戶型：兩房87.3-93.8㎡、三房115.24㎡、商鋪189-289工程主題語：城市優(yōu)生活榮耀開啟，只為少數(shù)人擁有交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：樂平市大地置業(yè)總體銷售率：80%優(yōu)惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折，買兩房減5000元三房：124㎡寬闊大戶兩房，全明設(shè)計，陽光每一天寬闊大客廳帶寬大觀景陽臺，主臥弧形大開窗設(shè)計，立體空間強(qiáng)，次臥精致陽臺設(shè)計，增添實(shí)用面積。三房采用全明設(shè)計，客廳帶大開間采光玻璃，臥室低窗臺飄窗，主臥攜帶270度轉(zhuǎn)角飄窗。廚房連結(jié)工作陽臺，主客衛(wèi)清楚，私密性好，客衛(wèi)采用干濕分區(qū)，布局合理。兩房：96㎡工程位置：城北新區(qū)洎陽北路東側(cè)楓樹嶺工程規(guī)模：占地面積58234.8平米，建筑面積100751平米物業(yè)類型：一期為多層價格：均價2900元/㎡戶型：兩房90-93㎡、三房107-124㎡、復(fù)室174㎡工程主題語：城市中央公園街區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：樂平宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)總體銷售率：100%儲藏室及車位數(shù)量：停車位400個福泰華庭兩房：90㎡三房：124㎡兩房戶型方正、動靜合宜，干濕有效別離，主臥帶南西雙景飄窗，生活觀景兩相宜。三房戶型方正實(shí)用，主臥帶東南雙景飄窗，闊綽客廳，寬敞陽臺，餐廳帶陽臺，實(shí)用方便。復(fù)室上下躍層，空間適宜，南臥南西雙景飄窗，北書房飄窗觀景采光優(yōu)越，廚房帶生活陽臺，使用空間合理舒適。工程位置：城北新區(qū)鳳凰大道以南工程規(guī)模：總建筑面積30萬㎡物業(yè)類型：多層，商鋪價格：價格區(qū)間3300-3550元/㎡戶型：主力三房為100-124㎡，面積區(qū)間70-140㎡工程主題語：天湖.洋房.新人居交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：鴻宇置業(yè)總體銷售率：10%優(yōu)惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折鴻宇天湖城三房：100㎡三房：124㎡三房緊湊空間布局，動靜別離，干濕分區(qū)，餐廳緊鄰廚房，使用方便，清潔舒爽，三房分處不同區(qū)域，保持連續(xù)又互不影響。122㎡三房室內(nèi)布局方正，舒適，開敞通透，明廚明廁，轉(zhuǎn)闊的景觀陽臺與客廳、餐廳直接相連，獨(dú)享璀璨美景，三室朝南，通風(fēng)采光俱佳，觀景式陽臺與主臥相連，方便實(shí)用。東湖公園1號工程位置：樂平大道與東風(fēng)南路交匯處工程規(guī)模：總建筑面積27萬㎡物業(yè)類型：多層，小高層，高層價格：價格區(qū)間2500-3100元/㎡戶型：主力2房82.21㎡、3房108.53-114.37㎡工程主題語：公園生活名街豪宅交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：樂平市華福投資開展總體銷售率：40%優(yōu)惠折扣：預(yù)存3萬元，按每月1分利息計算優(yōu)惠中遠(yuǎn)·大名城工程位置：樂平大道與洪巖路交匯處工程規(guī)模：總建筑面積23萬㎡物業(yè)類型：多層、高層價格：無，預(yù)計今年7月份上市戶型：主力兩房為88-105㎡，面積區(qū)間115-135㎡工程主題語：星耀東湖奏響樂平人居時代新樂章交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：江西名誠置業(yè)總體銷售率：無優(yōu)惠折扣：無東湖名都工程位置：樂平市東風(fēng)路工程規(guī)模：總建筑面積27萬㎡物業(yè)類型：多層，小高層，高層價格：價格區(qū)間2780-3538元/㎡戶型：主力3房96.5-115.5㎡，4房127.5㎡工程主題語：都市公園湖居生活交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開發(fā)商：樂平興豐房地產(chǎn)開發(fā)總體銷售率：68%優(yōu)惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折典型工程分析總結(jié)：產(chǎn)品方面：以南北朝向、全明結(jié)構(gòu)、兩廳設(shè)計為主架空層多設(shè)計為車庫，柴伙間設(shè)計已經(jīng)根本淘汰樂平獨(dú)有的“半地下房〞設(shè)計。例如：金匯蘭庭物業(yè)類型以多層為主，小高層、高層、聯(lián)排別墅為輔以一梯兩戶為主以兩房、三房住宅為主，面積跨度70--130㎡頂層多以悶頂層設(shè)計，面積在100～180㎡之間，多以贈送為主各個樓盤多以景觀、水景為賣點(diǎn)，以配套為產(chǎn)品支撐點(diǎn)聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積在220--300㎡之間，設(shè)計有兩聯(lián)排、四聯(lián)排類型聯(lián)排別墅，價格跨度80—160萬之間，市場供給量少建筑特征：以歐式古典主義風(fēng)格為主，輔以現(xiàn)代簡約風(fēng)格立面多以暖色調(diào)為住，時間久了，比較顯舊外立面以貼磚為主，極少數(shù)工程使用涂料沒有強(qiáng)調(diào)建筑第五立面，坡屋頂少樂平09—10年土地出讓情況出讓日期地塊名稱面積（公頃）用途出讓方式容積率成交單價（萬元/畝）2009-09-10安平北路西側(cè)A-02地塊0.6021其他普通商品住房用地掛牌出讓2.827.132009-09-10安平北路西側(cè)A-01地塊8.2792其他普通商品住房用地掛牌出讓2.826.082009-04-20民電路以西、大連路以南1.2981其他普通商品住房用地招標(biāo)出讓2.626.092009-05-20樂德鐵路以北、民電路以西9.1938其他普通商品住房用地掛牌出讓1.836.272009-06-29萬壽宮原為民機(jī)械廠廠區(qū)7.7374其他普通商品住房用地掛牌出讓1.663.082009-05-24城北新區(qū)湖濱路F-01-018其他普通商品住房用地掛牌出讓1.623.952009-10-09東湖新區(qū)A-02地塊6.0126其他普通商品住房用地掛牌出讓1.949.932009-08-31迎賓東路北側(cè)A-01（原市委地塊）1.761其他普通商品住房用地拍賣出讓2.6157.622009-12-15樂平大道南側(cè)、洪巖路西側(cè)6.1795其他普通商品住房用地掛牌出讓1.945.132010-04-20樂平大道南側(cè)、東風(fēng)南路西側(cè)4.591其他普通商品住房用地掛牌出讓1.954.282009-12-31東風(fēng)北路東側(cè)（南段）A-01、A-02地塊7.1855其他普通商品住房用地掛牌出讓233.01出讓日期地塊名稱面積（公頃）用途出讓方式容積率成交單價（萬元/畝）2009-12-10樂平市城東新區(qū)C-01地塊11.5658其他普通商品住房用地掛牌出讓29.492010-01-14老年人活動中心西側(cè)（東風(fēng)南路東側(cè)A-01地塊）0.1516其他普通商品住房用地掛牌出讓1.237.822009-11-10洪皓路西側(cè)、鳳凰大道北側(cè)（城北新區(qū)A-02地塊7.2349其他普通商品住房用地掛牌出讓1.640.282009-08-31洎陽南路北側(cè)（原市政府地塊）1.6439其他普通商品住房用地拍賣出讓2.6157.622010-05-06人民東路北側(cè)、消防大隊東側(cè)8.1742其他普通商品住房用地掛牌出讓1.6100.322010-01-28東湖東風(fēng)南路東側(cè)14.9376其他普通商品住房用地拍賣出讓1.841.952010-07-27原公交公司停車站（人民東路南側(cè)）0.4177其他普通商品住房用地掛牌出讓2.563.042010-09-20人民東路北側(cè)B11地塊4.367其他普通商品住房用地掛牌出讓1.792.362010-01-15福泰華庭周邊五宗地塊洎陽北路0.0624其他普通商品住房用地掛牌出讓2472010-01-15福泰華庭周邊五宗地塊房地產(chǎn)A-2洎陽北路0.3466其他普通商品住房用地掛牌出讓246.16樂平09—10年土地出讓情況土地市場小結(jié)2021年樂平市普通商品房土地出讓總成交1150.407畝.2021年樂平市普通商品房土地出讓總成交490.5225畝.未來2-3年內(nèi)會有大量樓盤開始入市，樂平市房地產(chǎn)市場競爭劇烈，伴隨著政府一些鼓勵政策，市場行情有待看好。市中心無大規(guī)模可開發(fā)用地，以小面積地塊供給為主，城北、城東新區(qū)為后續(xù)開發(fā)主力。樂平市鎮(zhèn)以舊房、老房居多，均屬老城區(qū)。舊城改造開始后，市中心仍有局部小面積的地塊供給，多為拆遷安置房，而且臨街店面房居多，商住房供給量小。目前大規(guī)模的土地供給主要是東門和北門，屬樂平新區(qū)。是政府后續(xù)規(guī)劃打造的新區(qū)，也是目前土地供給份額的主力區(qū)域。樂平市近幾年商品房竣工及銷售面積07年市場消化量僅為全年施工面積的27.52%，08年市場消化量為全年施工面積的21.6%，市場供大于求明顯。09—10年樂平商品房市場消化率開始增大，平均年消化率為81.25%。城北、城東新區(qū)供給量相比照較龐大，處于已經(jīng)成熟階段，老城區(qū)供給量較少，對城北、城東而言，是一大有利因素。住宅市場價格走勢從樂平近幾年來商品房平均價格走勢分析，樂平市房價總體呈上升趨勢，經(jīng)過2007年一個小幅度調(diào)整之后，08年金融危機(jī)并沒有影響樂平市整個房地產(chǎn)市場，2021年樂平房價增長率到達(dá)25%。09年樓市價格增幅有所調(diào)整，增幅出現(xiàn)小幅下滑。2021年市場隨著國家宏觀政策的調(diào)控也沒有影響整個市場，增幅到達(dá)歷史最高值26.63%。住宅市場總結(jié)樓盤綜合品質(zhì)不高，后續(xù)供給量龐大，市場競爭加劇。樂平房地產(chǎn)市場啟動較晚，開展緩慢。開發(fā)商對產(chǎn)品規(guī)劃不夠重視，開發(fā)的住房品質(zhì)較低、風(fēng)格單調(diào)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，綜合品質(zhì)不高。據(jù)走訪了解，樂平有十萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房供給，加上廉租房加上現(xiàn)有的商品房供給，后續(xù)市場供給量龐大，競爭加劇。商品房銷售條件限制不標(biāo)準(zhǔn)，有待加強(qiáng)改善標(biāo)準(zhǔn)。政府對商品房銷售管制不嚴(yán)，各樓盤在銷售過程中均未按國家商品房銷售管理法規(guī)執(zhí)行。開發(fā)商在拿到土地完成規(guī)劃方案的初步設(shè)計時便已開始銷售，有些樓盤甚至在未開工的前提下進(jìn)行銷售的，且收取的定金數(shù)額較大，高的到達(dá)房款總額的40％。政府部門對這一銷售方式采取放任的態(tài)度，消費(fèi)者也已接收這一銷售方式。廣闊市民居住環(huán)境有待引導(dǎo)及改善和提升。樂平老百姓比較趨向自己購地、自己造房，有天有地類似農(nóng)居房的住房環(huán)境，其工程質(zhì)量、市政市容等等相關(guān)問題均得不到保障。時至今日，十幾萬樂平市的居民住房普遍存在光照嚴(yán)重缺乏，沒有公共綠化，舊房、危房比例居高，居住區(qū)內(nèi)的道路根本不能通行汽車，雨水、污水明溝排放等等。居住品質(zhì)與居住環(huán)境環(huán)境有待改善和提升。樂平房地產(chǎn)市場整體走勢樂觀。相比于周邊縣市，樂平房價漲幅較快。樂平具有穩(wěn)定的購房群體。樂平形成了以公務(wù)員、教師、當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)員工、外出經(jīng)商戶以及外來投資企業(yè)的中層管理人員為主的具有一定購房力的群體。這一群體從04年始呈現(xiàn)較好、穩(wěn)定的開展態(tài)勢。新的住房標(biāo)準(zhǔn)、新的居住理念已欣然被他們接受，客戶群體已初步形成。樂平房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)屬于起步上揚(yáng)階段，伴隨著政府對城北，城東新區(qū)的打造，房地產(chǎn)市場開展飛速。三、消費(fèi)者調(diào)研住宅市場調(diào)研情況消費(fèi)者構(gòu)成根本特征被調(diào)查人群年齡都集中在20-40歲之間，調(diào)查者中家庭月收入主要集中在2000-3000區(qū)間占23%；其中2000元/月-4000元/月占40%。消費(fèi)者呈年輕化趨勢，且收入水平在當(dāng)?shù)貙僦械人较M(fèi)者構(gòu)成根本特征個體勞動和自由職業(yè)人員占40%，私營企業(yè)人員占16%。本地私營經(jīng)濟(jì)較為興旺，在生活上也較為富裕，與企事業(yè)單位，工業(yè)園管理層等組成樂平主力置業(yè)群體消費(fèi)者行為特征調(diào)研發(fā)現(xiàn)63%趨向于到城北、城東置業(yè)；老城區(qū)的便利也吸引了局部置業(yè)群體對此區(qū)域情有獨(dú)鐘，比例為17%。首次置業(yè)比例35%，二次置業(yè)比例為31%。消費(fèi)者行為特征買來自住的占29%，為子女購置的占23%，可見剛性需求置業(yè)占據(jù)大局部比例。改善性、投資性需求也占據(jù)一定比例。可見樂平房地產(chǎn)市場主要以剛性需求的為主，投資改善性需求為輔。消費(fèi)者構(gòu)成根本特征置業(yè)者普遍考慮到地段、交通便利、單價、朝向，戶型設(shè)計、得房率等，置業(yè)因素考慮較全面，可見樂平置業(yè)者對置業(yè)要求較高，整體提升到一個新的高度。消費(fèi)者需求特征購置多層比例占據(jù)51%，選擇小高層、高層者比例較少，在考慮購置戶型上看，三房仍舊是重點(diǎn)，二房為輔；小高層住宅雖然在樂平還不是被十分認(rèn)可消費(fèi)者需求特征在理想戶型的選