房地產(chǎn)企業(yè)的決策支持分析

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和住房商品化的改革。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場向有序化、規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作方向轉(zhuǎn)型。1精選2021版課件隨著我國WTO的進(jìn)展和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來更多的商機(jī)。與此同時(shí)，市場經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭也將越來越激烈。在追求效益最大化的同時(shí)，解決在傳統(tǒng)的管理模式下所暴露的問題就更加迫切。建立一套房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的最佳方案，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和銷售進(jìn)行管理和決策，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重大決策行為，其正確與否對(duì)投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)估又是項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資與決策主要包括以下工作內(nèi)容：

3精選2021版課件1、市場分析。市場分析包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個(gè)方面，其主要目的在于了解社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)自的需求情況以及實(shí)施某一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的外部制約條件。2、投資評(píng)估。通過市場分析，可以提出實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的若干個(gè)方案，對(duì)每一個(gè)投資方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從系統(tǒng)的整體觀點(diǎn)出發(fā)，列出投資方案的優(yōu)先次序。3、投資決策。根據(jù)投資項(xiàng)目的具體情況，可以采用確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策方法等選擇投資方案。4精選2021版課件

根據(jù)房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策的基本過程，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策可分為四個(gè)部分。1、房地產(chǎn)投資信息市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等?？梢愿鶕?jù)需求，檢索出特定的市場信息供參考。2、市場預(yù)測預(yù)測分析。包括相關(guān)因素的分析、預(yù)測建模、外部變量預(yù)測、預(yù)測計(jì)算、預(yù)測結(jié)果調(diào)整等。5精選2021版課件3、房地產(chǎn)投資估算與評(píng)估3.1開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。主要用來設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)工作。3.2項(xiàng)目投資估算。主要完成開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用的測算和土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公建配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、代收代支費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)估算。3.3項(xiàng)目銷售計(jì)劃。用來依據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金籌措方案，安排年度投資計(jì)劃，依據(jù)市場行情，估算年度銷售計(jì)劃。3.4財(cái)務(wù)收支分析。在項(xiàng)目開發(fā)周期基本確定的前提下，分別計(jì)算各年度投資額和銷售收入，并據(jù)此編制現(xiàn)金流量。3.5財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算。主要選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中較為常見的凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等分別進(jìn)行計(jì)算。6精選2021版課件4、房地產(chǎn)投資決策4.1方案比較。采用合適的分析方法對(duì)不同方案進(jìn)行比較。4.2敏感性分析。分析各種不確定因素變化對(duì)同一指標(biāo)的值影響幅度，依此識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)因素中的關(guān)鍵因素，為投資者提供有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的信息。4.3決策樹分析。采用期望值法來選擇含有投資風(fēng)險(xiǎn)的投資方案。4.4盈虧分析。通過盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算來分析開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場需求變化的適應(yīng)能力。

7精選2021版課件二、房地產(chǎn)開發(fā)過程的決策房地產(chǎn)開發(fā)過程中的決策主要包括下列四個(gè)方面：1、銷售管理1.1公司總部和售樓部往往不在同一地點(diǎn)，公司總部如何實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的樓盤銷售情況，當(dāng)前和客戶的合同簽訂情況、付款情況等信息？這些信息的反饋是否及時(shí)準(zhǔn)確，將極大地影響企業(yè)在銷售定價(jià)、銷售策略上的決策。8精選2021版課件2、客戶關(guān)系管理2.1如何積累客戶資源，培養(yǎng)客戶忠誠度，最大體現(xiàn)客戶價(jià)值？2.2作為業(yè)務(wù)部門如何提高工作效率，把抽象管理變?yōu)榧夹g(shù)規(guī)范化管理？2.3如何緊密聯(lián)系客戶，讓客戶產(chǎn)生受重視、受關(guān)懷的親切感？2.4客戶信息的采集與統(tǒng)一管理，對(duì)客戶的有關(guān)信息進(jìn)行及時(shí)記錄與跟蹤，分析客戶買賣、租賃交易狀況與動(dòng)態(tài)。2.5客戶群體分類、潛在客戶發(fā)現(xiàn)、客戶跟蹤與分析預(yù)測、客戶價(jià)值分析、客戶流失分析、客戶信用度分析、租賃買賣行為分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、銷售預(yù)測、市場活動(dòng)規(guī)劃等。2.6服務(wù)管理與跟蹤，對(duì)服務(wù)進(jìn)行長時(shí)間的管理、跟蹤、維護(hù)。2.7市場營銷活動(dòng)的規(guī)劃和評(píng)估，通過對(duì)各項(xiàng)營銷活動(dòng)的預(yù)測、安排與跟蹤，并結(jié)合分析與評(píng)估手段，合理配置資源，達(dá)到最佳效果。9精選2021版課件3、建設(shè)期成本控制3.1如何對(duì)建設(shè)期的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理和控制？3.2如何結(jié)合工程進(jìn)度進(jìn)行狀況進(jìn)行資金計(jì)劃和支付？3.3如何降低在建設(shè)過程中的采購成本？3.4如何降低和控制合同的變更？3.5在成本超過一定的警戒線后如何進(jìn)行不同級(jí)別的預(yù)警？3.6當(dāng)公司規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，如何控制多項(xiàng)目成本？10精選2021版課件4、項(xiàng)目進(jìn)度控制和承包商協(xié)同4.1如何保障房地產(chǎn)項(xiàng)目按照原定的計(jì)劃完成？4.2如何在工期延誤的前期就發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延遲情況，盡早采取解決措施？4.3如何對(duì)多個(gè)承包商進(jìn)行進(jìn)度的協(xié)同控制，在一個(gè)承包商發(fā)生進(jìn)度問題后及時(shí)評(píng)估對(duì)其他承包商的影響，減少索賠事件的發(fā)生？4.4如何進(jìn)行甲供材料的采購即保證物資和資金盡量不積壓，同時(shí)