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華東休閑街個案企劃定位及形象推廣策略報(bào)告研究思路區(qū)域概述商業(yè)市場分析競爭個案簡析項(xiàng)目本體研究形象包裝物業(yè)發(fā)展建議主力客戶研判營銷推廣區(qū)域概述

古/城/印/象壹、地理位置優(yōu)越，交通便捷，未來進(jìn)出疆門戶和交通集散地貳、歷史文化悠久，全疆聞名遐邇的“古城”叁、礦產(chǎn)資源豐富，有“聚寶盆”之稱肆、既古老又年輕，青春煥發(fā)、快速發(fā)展的“處女地”

奇臺縣位于新疆維吾爾自治區(qū)東北部，昌吉回族自治州東部，吉木薩爾縣之東，木壘縣之西，北部和蒙古國接壤，國境線長131.47公里。地理坐標(biāo)為東經(jīng)89°13′至91°22′，北緯42°25′至45°29′，總面積18000平方公里，據(jù)統(tǒng)計(jì)最新人口有25萬左右，其中13萬城鎮(zhèn)人口，加上外來人口超過30萬，有漢、哈薩克、維吾爾、回等24個民族，境內(nèi)有國家一類口岸--烏拉斯臺口岸奇臺縣

奇臺縣2012年新疆各縣市GDP

奇臺縣地處于新疆經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的天山北坡經(jīng)濟(jì)帶昌吉州，奇臺縣2012年人均GDP29973元，位列全疆18位，GDP總量近4年以每年約10％的速度增長。

城市發(fā)展方向：奇臺縣按照昌吉州關(guān)于建設(shè)三個支點(diǎn)城市的戰(zhàn)略部署，按照“東優(yōu)、西擴(kuò)、南拓、北聯(lián)”的城市發(fā)展方向，規(guī)劃地達(dá)到100平方公里的大城，到2050年總?cè)丝谶_(dá)到60萬。新一輪總規(guī)重點(diǎn)依托母親河-水磨河、原有城市防洪渠-金域新城河和城南苗圃、城西防護(hù)林進(jìn)行城市改造，提出了“城在田中、園在城中、城在林中”的規(guī)劃新理念

2012年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量簡述：2012年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值86.4億元，同比增長23.6%；完成全社會固定資產(chǎn)投資73億元，增長109.6%；社會消費(fèi)品零售總額17.7億元，增長19%；地方財(cái)政收入突破7億元，達(dá)到7.16億元，增長56%；農(nóng)牧民人均純收入較上年增加1123元，達(dá)到9721元。奇臺縣發(fā)展方向：“十二五”時(shí)期，奇臺縣將緊緊圍繞“科學(xué)跨越、富民強(qiáng)縣”這一發(fā)展主題，深入實(shí)施“大產(chǎn)業(yè)、大園區(qū)、大城區(qū)”三大戰(zhàn)略，打響“中國五都?新疆奇臺”（煤都、糧都、龍都、酒都、儷都）文化品牌，力爭建成“五中心、兩基地、一名城”（烏昌東部教育科技中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、文化旅游中心、商貿(mào)物流中心、社會公共服務(wù)中心，準(zhǔn)東煤電煤化工企業(yè)總部基地、新疆重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和歷史文化名城）。商業(yè)市場分析

奇臺縣4大商圈布局圖：東門商圈犁鏵尖商圈古城商圈新區(qū)商圈

1、犁鏵尖商圈：以犁鏵尖商場、古城商店為主核心，輻射整個縣城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈分析：奇臺縣最老的商業(yè)發(fā)源地，歷史悠久，影響深遠(yuǎn)產(chǎn)品以日用品為主，包括服裝，家用電器、食品日雜等商業(yè)分布以犁鏵尖商場為主，店面經(jīng)營為輔商圈處于老城區(qū)，街道狹窄、交通不暢消費(fèi)檔次偏向中低檔租金分析：該區(qū)域的主力租金區(qū)間為1-1.5元／㎡／天11

2、東門商圈：位于東大街，以工農(nóng)兵商場、新鑫購物中心為代表商圈分析：商圈以大商場，繁華的臨街商業(yè)為主經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、百貨經(jīng)營、餐飲為主商圈處于目前奇臺最繁華的中心地段，商圈人流量較多商圈的租金為目前奇臺縣最高消費(fèi)檔次偏向于中端，面向奇臺縣的中產(chǎn)階級租金分析：該區(qū)域的主力租金區(qū)間為1.5-3元／㎡／天

3、古城商圈：位于古城南路，以古城商業(yè)街、天和購物中心為核心商圈分析：商圈以大型購物中心，仿古商業(yè)街以及社區(qū)底商為主經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、百貨經(jīng)營、餐飲娛樂為主商圈處于目前奇臺縣向南發(fā)展的核心地段，未來空間無限為新拓商業(yè)中心，商業(yè)繁華度目前較為有限商圈以中高端消費(fèi)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)追求時(shí)尚，講求品牌，成為目前奇臺商業(yè)發(fā)

展的先驅(qū)租金分析：該區(qū)域的主力租金區(qū)間為0.8-1.5元／㎡／天

4、新區(qū)商圈：位于奇臺縣的新區(qū)商圈分析：商圈目前以社區(qū)底商為主業(yè)態(tài)尚未成系統(tǒng)化商圈處于奇臺縣的新區(qū)，未發(fā)展成型，購買力嚴(yán)重不足未來面向消費(fèi)群體主要以新區(qū)居住居民為主租金分析：尚未發(fā)展成型，暫不說明

商業(yè)個案解析：

1、東關(guān)街業(yè)態(tài)及租金分布情況分析：東關(guān)街商鋪是奇臺最繁華的區(qū)域，無論從地段、人流以及租金價(jià)格都是首屈一指的，這里云集了各品牌專賣店，平均租金達(dá)到了1.8元／㎡／天，更有甚者租金已經(jīng)達(dá)到2.5元／㎡／天，從租金上來說這該地段已經(jīng)有了明顯泡沫，從和商戶的交談中得知，該區(qū)域的商業(yè)利潤已逐漸的趨于微薄

2、新鑫購物廣場、工農(nóng)兵商場業(yè)態(tài)及租金分布情況分析：新鑫購物廣場是奇臺較早的的一家購物商場，商場業(yè)態(tài)齊全，體量大，位于奇臺最核心商業(yè)地段，交通方便，商場內(nèi)的產(chǎn)品大多為中低檔消費(fèi)品，因此吸引了奇臺大部分消費(fèi)者。工農(nóng)兵商場為奇臺最老的一家商場，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上與新鑫類同，在地段上趨于重合，商業(yè)競爭明顯，兩個商業(yè)項(xiàng)目均有商場業(yè)態(tài)分布不合理、商業(yè)業(yè)態(tài)過少、商業(yè)業(yè)態(tài)（品牌）分布不科學(xué)等特點(diǎn)。從商場配套、經(jīng)營品牌、銷售價(jià)格上看，無高端業(yè)態(tài)，市場以中低端消費(fèi)群體為主，且商業(yè)經(jīng)營整合性不強(qiáng)，一站式消費(fèi)模式尚待發(fā)展

3、東大街業(yè)態(tài)分布及租金情況：分析：東大街屬奇臺老城區(qū)，是奇臺舊商業(yè)中心，業(yè)態(tài)較為齊全。這一路段商業(yè)成熟，靠近體育廣場，人流量也較大，租金較高，平均租金在2元／㎡／天

4、天和購物中心分析：天和購物中心為現(xiàn)有奇臺規(guī)模最大、設(shè)施最全、購物環(huán)境最好的大型購物中心，項(xiàng)目服飾類業(yè)態(tài)占半數(shù)以上，其他業(yè)態(tài)主要有箱包、餐飲、娛樂、眼鏡、珠寶、飾品、兒童用品超市、玩具、冷飲批發(fā)等。從商業(yè)品牌來看，以中高檔品牌居多，如勁霸、七匹狼、九牧王、杉杉、太子龍、步森、獸王、雪中飛、紅豆、以純、森馬、邦威、百麗、達(dá)芙妮、意而康、奧康、李寧、百事、安踏、特步等。從經(jīng)營面積來看，以開間在3-4米、面積在40㎡左右的店鋪為主，部分品牌會選擇兩個或兩個以上的單層或雙層標(biāo)準(zhǔn)店鋪。由于該商業(yè)項(xiàng)目處于發(fā)展起步階段，因此平均租金為1.2元／㎡／天，與其他商圈店鋪相比租金較低

商業(yè)租售比解析：案例1、天和購物中心一樓一間90㎡左右商鋪，售價(jià)8000-9000元/㎡，現(xiàn)年租金40000元，為1.2元／㎡／天，投資回報(bào)率只有5%。案例2、古城商業(yè)街一間60㎡左右商鋪，售價(jià)8500元/㎡，年租金36000左右，為1.6元/㎡/天，投資回報(bào)率7%

奇臺目前在售的市綜合性商業(yè)價(jià)格在6000--8000元左右，如蒙奇廣場、農(nóng)產(chǎn)品物流園、北門農(nóng)貿(mào)市場等；社區(qū)商業(yè)在8000---15000元左右，如各小區(qū)底商、步行街東段等。

目前奇臺縣的商業(yè)租金回報(bào)與投資總額不成正比，較多商鋪只有4%-6%的投資回報(bào)率，一些售價(jià)較高的商鋪，甚至達(dá)不到以上水平。除東關(guān)街等少數(shù)商鋪，其他地區(qū)商鋪普遍存在投資回報(bào)率較低的情況，而奇臺投資客戶當(dāng)前對于商業(yè)投資普遍較為看好，就目前來看，奇臺商業(yè)8000-15000左右的價(jià)格，有較好的投資空間，但近幾年商鋪升值將會趨于穩(wěn)步

1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間奇臺縣商業(yè)主要以古城路、東關(guān)街為核心，以城區(qū)犁鏵尖商圈、東門商圈、古城商圈向城區(qū)東西南北向擴(kuò)散，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，以服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、通訊產(chǎn)品等為主，天和購物廣場建成以后，將重新詮釋奇臺縣商業(yè)核心，該項(xiàng)目與與古城商業(yè)街成為奇臺縣新的餐飲、娛樂、購物、休閑商業(yè)中心，從目前的奇臺縣的商業(yè)格局而言，老城區(qū)商業(yè)集中度較高，已缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)2、特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮笃媾_縣的商業(yè)經(jīng)營缺乏專業(yè)性，缺少特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮笃媾_縣宏觀商業(yè)分析：

3、商戶忠誠度低，流動性強(qiáng)由于奇臺縣商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏產(chǎn)異化，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢，因此當(dāng)新的商業(yè)出現(xiàn)之時(shí)，立即出現(xiàn)大量的商戶流動現(xiàn)象，新的市場只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作，即可迅速將原市場內(nèi)的一部分商戶吸引過來，以此形成了商業(yè)流動性較大的特點(diǎn)，如古城商業(yè)街運(yùn)營之后吸引城區(qū)原有的如餐飲、服飾等業(yè)態(tài)經(jīng)營者進(jìn)駐該項(xiàng)目4、商業(yè)發(fā)展隨城區(qū)發(fā)展逐漸之南移

奇臺縣目前的城市主要發(fā)展方向?yàn)橄蚰习l(fā)展，而南面的天和購物廣場以及古城商業(yè)街等項(xiàng)目勢必會造成老城區(qū)商業(yè)的競爭力降低，造成了較多的投資客以及經(jīng)營者將投資目光南移5、中高端項(xiàng)目消費(fèi)嚴(yán)重不足

天和購物廣場等項(xiàng)目由于在定位及經(jīng)營上趨于高端，造成了其業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌在縣城市場有較困難的接受度，使得自身經(jīng)營舉步維艱

奇臺縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢：

商業(yè)地產(chǎn)面項(xiàng)目將在未來2-3年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生百貨零售業(yè)群雄逐鹿，古城南路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭由于中高端消費(fèi)群體不足，導(dǎo)致大賣場進(jìn)入市場調(diào)整期社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升由于老城區(qū)土地稀缺性，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為新的發(fā)展趨勢市場細(xì)分將進(jìn)一步加劇，專業(yè)、特色商業(yè)的發(fā)展將成為新的趨勢物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會大量出現(xiàn)現(xiàn)有的市場將逐步達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家尋求突破競爭個案簡析

蒙奇商業(yè)廣場優(yōu)勢分析：1、商業(yè)規(guī)模較大2、業(yè)態(tài)涵蓋齊全，集購物、餐飲、娛樂、休閑、會展、商務(wù)為一體的一站式購物中心3、價(jià)格較低，具有一定的優(yōu)勢4、售后返租帶來的噱頭吸引力蒙奇商業(yè)廣場劣勢分析：1、位于新區(qū)，周邊配套尚未健全，商業(yè)氛圍還未形成2、新區(qū)居住人口較少，無法支撐較大的商業(yè)體量3、售后返租的不可控性，未來具有一定的風(fēng)險(xiǎn)4、新區(qū)發(fā)展的不確定性，使得項(xiàng)目投資者有較大的分險(xiǎn)

北門商貿(mào)中心優(yōu)勢分析：1、比擬華凌、媲美北園春，建筑規(guī)模大2、農(nóng)貿(mào)超市、展覽中心、餐飲休閑、商務(wù)辦公、品質(zhì)住宅為一體的綜合商住項(xiàng)目3、區(qū)域?yàn)槠媾_最早的老商業(yè)中心，隨著北門的建成，該區(qū)域?qū)⒅噩F(xiàn)繁華4、價(jià)格低、面積小為項(xiàng)目最大之優(yōu)勢北門商貿(mào)中心劣勢分析：1、位于老城區(qū)，商業(yè)環(huán)境較為惡劣2、老城區(qū)目前交通環(huán)境較差3、項(xiàng)目不處于目前奇臺發(fā)展的主力方向

大成時(shí)代廣場優(yōu)勢分析：1、天和購物中心對面，位置優(yōu)越2、集商業(yè)與住宅為一體的綜合性項(xiàng)目3、處于目前奇臺縣向南發(fā)展的核心地段4、對面即為天和購物廣場，南面為古城商業(yè)街，商業(yè)環(huán)境及氛圍較為成熟大成時(shí)代廣場劣勢分析：1、從外界信息判段其價(jià)格抑或較高2、項(xiàng)目的商業(yè)銷售遲遲不予開始，導(dǎo)致了部分客戶流失

古城商業(yè)街優(yōu)勢分析：1、古城商業(yè)街西段的商業(yè)逐步的成熟對東段的銷售會帶來極大的促進(jìn)作用2、該商業(yè)街已在奇臺產(chǎn)生了較好的口碑，被當(dāng)?shù)乩习傩账J(rèn)可3、區(qū)域位于奇臺縣未來南向發(fā)展的核心地段4、徽派建筑的商業(yè)街是奇臺縣商業(yè)市場的一大靚點(diǎn)古城商業(yè)街劣勢分析：1、商業(yè)體量大，后期招商運(yùn)營存在一定的難度2、目前街區(qū)內(nèi)的部分商家店鋪經(jīng)營困難轉(zhuǎn)讓之后帶來的一些負(fù)面效應(yīng)

天山東部現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流園優(yōu)勢分析：1、商業(yè)體量巨大，市場沖擊力較強(qiáng)2、業(yè)態(tài)涵蓋齊全，互補(bǔ)性極強(qiáng)3、作為農(nóng)產(chǎn)品交易市場，近傍烏奇路，交通極為便利4、政府支持項(xiàng)目，有較好的政策支撐天山東部現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流園劣勢分析：1、相對于奇臺有限的消費(fèi)群體而言，其商業(yè)體量過于龐大2、遠(yuǎn)離城區(qū)，配套具有一定的缺失性32

住宅市場代表項(xiàng)目解析

住宅市場綜合簡析：由于近年來政府調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行以及奇臺縣的住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，導(dǎo)致了奇臺縣的住宅市場發(fā)展較為緩慢。這也進(jìn)一步催生了非住宅類地產(chǎn)需求的增加，近幾年，奇臺縣商業(yè)街、商場、寫字樓、賓館、底商的開發(fā)量逐漸的增加，商業(yè)大盤動輒出現(xiàn)，造成了住宅市場的投資熱錢逐漸的向商業(yè)市場轉(zhuǎn)移，造成了商業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，對于本項(xiàng)目的銷售也帶來了一定的契機(jī)項(xiàng)目本體研究

項(xiàng)/目/區(qū)/位/圖華東休閑街

項(xiàng)目簡介項(xiàng)目為新疆錦繡華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的奇臺休閑購物街項(xiàng)目，規(guī)劃用地位于奇臺縣上海路與橫東一路交界處，項(xiàng)目用地四面鄰路，交通非常便利，西側(cè)、南側(cè)為規(guī)劃用地，東鄰上海路，北鄰古城商業(yè)街，周邊環(huán)境較好，地塊規(guī)劃用地為商業(yè)用地，主要功能為商業(yè)店鋪，地塊規(guī)劃用地面積為20880.4㎡，建筑總面積16500㎡，地塊容積率為0.79，綠化率18.85％，建筑密度29.55％

周邊商業(yè)分析本案天和購物廣場古城商業(yè)街大成時(shí)代廣場項(xiàng)目以北1公里之內(nèi)居住人口為2萬人項(xiàng)目周邊主要商業(yè)為天和購物廣場、大成時(shí)代廣場、古城商業(yè)街，其中天和購物廣場由于其高端定位經(jīng)營出現(xiàn)瓶頸，而古城商業(yè)街近年的商業(yè)氛圍逐漸的濃郁該區(qū)域商圈的平均租金約在0.9元-1.5元／㎡／天，在奇臺縣的商業(yè)租金中處于中下游位置區(qū)域內(nèi)商業(yè)處于逐漸向成熟階段過渡的過程中

項(xiàng)/目/SWOT/分/析

SWOT之優(yōu)勢（S）：

1、地塊較為規(guī)整平坦易于規(guī)劃布局；2、一樓層高6米，在市場具有優(yōu)勢

3、多種業(yè)態(tài)組合達(dá)到互補(bǔ)作用4、地塊交通極為便利SWOT之劣勢（W）：

1、項(xiàng)目商業(yè)體量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)

2、項(xiàng)目風(fēng)格為現(xiàn)代簡歐，與古城商業(yè)街的古典徽派風(fēng)格強(qiáng)烈反差，造成目標(biāo)消費(fèi)群體視覺落差較大3、停車位過少，抑或造成部分消費(fèi)群體流失

SWOT之機(jī)會（O）：

1、地塊處于奇臺新興居住及商業(yè)板塊2、毗鄰古城商業(yè)街，成熟商業(yè)帶動作用3、住宅市場的低迷使得商業(yè)投資愈加過熱

SWOT之威脅(T)：1、同質(zhì)商業(yè)量體競爭過大，面對商業(yè)供應(yīng)市場空前激增的一年，面對購買力不足的本地目標(biāo)消費(fèi)市場，“消化不良”在所難免！如何通過專業(yè)、有效的營銷企劃以實(shí)現(xiàn)同質(zhì)化競爭下的市場突圍？將是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵！

形象包裝

本案形象氣質(zhì)如何確立？奇臺需要什么？我們擁有什么？

奇臺需要什么

奇臺縣暫無專業(yè)的娛樂休閑購物商業(yè)街，這對于本案華東購物休閑街是較好的契機(jī)。結(jié)合奇臺商業(yè)市場的整體情況和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，在確定主題定位前，需考慮如下幾點(diǎn)：奇臺以東門商圈為代表的成熟商業(yè)正面臨著升級改造，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、百貨經(jīng)營、餐飲娛樂為主以天和購物廣場、古城商業(yè)街為代表的新興商圈的發(fā)展暫不成熟，商業(yè)繁華度目前較為有限奇臺的私營經(jīng)營較為發(fā)達(dá)，商業(yè)消費(fèi)能力強(qiáng)，但由于本地缺少特色商業(yè)經(jīng)營，從而出現(xiàn)了消費(fèi)外流現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)富裕后，由于住宅投資市場受到抑制，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的奇臺人目前的投資途徑比較狹窄，急需拓寬本項(xiàng)目處于奇臺未來發(fā)展的核心地段，但要成為輻射全市的商業(yè)，需鮮明的定位奇臺缺乏一條真正意義上的集娛樂、休閑、購物、餐飲各業(yè)態(tài)規(guī)劃清晰、主題鮮明的休閑街

我們擁有什么?一個滿足綜合性功能需求，并適度強(qiáng)調(diào)消費(fèi)品質(zhì)，不同于奇臺縣其他商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)格的自我完善型商業(yè)項(xiàng)目7棟現(xiàn)代簡歐風(fēng)格商業(yè)體一樓層高6米，可垂直分割毗鄰古城商業(yè)街，商業(yè)氛圍漸濃未來奇臺縣發(fā)展核心地段

基于以上情況我們建議項(xiàng)目定位為：

以時(shí)尚購物為主題，以新生活方式為內(nèi)涵的特色休閑風(fēng)情商業(yè)街47

絲路古城，時(shí)代新街

我們建議項(xiàng)目推廣語為：推廣語解讀：1、絲路：絲綢之路之簡稱，奇臺為邊疆之重鎮(zhèn)，古絲綢之路經(jīng)過于此2、古城：辭海釋義為“歷史文化名城”，奇臺歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，故有“古城”之稱3、時(shí)代：出自《宋書·禮志一》：“況三國鼎峙，歷晉至宋，時(shí)代移改，各隨事立”，現(xiàn)特指依據(jù)經(jīng)濟(jì)、政治、文化等劃分的某個時(shí)期4、新：辭海釋義之“初始的，沒有用過的，與老、舊相對”5、街：辭海釋義之：“街，四通道也”

絲路古城意指奇臺悠久之文化歷史，且與項(xiàng)目毗鄰古城商業(yè)街有契合之因，與本案互為犄角之勢，并帶動本案之商業(yè)氛圍，時(shí)代新街意指項(xiàng)目于奇臺商業(yè)市場之差異化定位，突出項(xiàng)目之“新”

華東休閑街

絲路古城，時(shí)代新街備選方案：華東休閑購物街—錦繡華東第一街，繁華時(shí)尚新古城

業(yè)態(tài)定位依據(jù)：1、完善項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)2、以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3、穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展4、考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營造良好的商業(yè)氛圍5、體現(xiàn)商業(yè)中心主題，服務(wù)于周邊區(qū)域業(yè)態(tài)定位：集休閑、娛樂、購物為一體

華東休閑街區(qū)域劃分半靜區(qū)靜區(qū)動區(qū)

靜區(qū)：1、3號樓1層業(yè)態(tài)組合：古玩、玉器、工藝品、名石字畫、硅化木展示、名煙名酒等2、3、4層業(yè)態(tài)組合：瑜伽、SPA養(yǎng)生館、商務(wù)會所、浴足等定位闡述：由于近年隨著老百姓生活水平及文化層次的提高，中產(chǎn)階級對收藏類及文化藝術(shù)品類的需求上升，因此建議該區(qū)域?yàn)橐陨蠘I(yè)態(tài)定位，而瑜伽、養(yǎng)生館等亦為中產(chǎn)階級之廣泛需求，與1樓業(yè)態(tài)定位互補(bǔ)。1、3號樓為內(nèi)街區(qū)，業(yè)態(tài)定位彰顯之“靜”，故命名為“靜區(qū)”

各區(qū)域業(yè)態(tài)劃分半靜區(qū)：2、4、6號樓1層業(yè)態(tài)組合：品牌服裝、精品飾物、休閑鞋帽等2、3、4層業(yè)態(tài)組合：咖啡廳、西餐廳、時(shí)尚快餐、商務(wù)簡餐、商務(wù)茶座等定位闡述：2、4、6號樓均為外街鋪，車流及人流均為最高，定位為品牌服飾以及咖啡西餐等有利于項(xiàng)目整體檔次提升的業(yè)態(tài)，而此類業(yè)態(tài)介于“動”、“靜”之間，故此命名為“半靜區(qū)”

動區(qū)：5、7號樓1層業(yè)態(tài)組合：品牌運(yùn)動、健身器材、體育用品等2、3層業(yè)態(tài)組合：KTV、演藝吧、慢搖吧定位闡述：伴隨著生活水平提高，老百姓對于健身保健意識增強(qiáng)，這也給體育用品及健身器材的發(fā)展帶來了一定的契機(jī)，而2樓的業(yè)態(tài)以KTV、慢搖吧等為主，1樓與2樓業(yè)態(tài)彰顯之“動”，故命名為“動區(qū)”54

項(xiàng)目VI展示方案1：華東休閑街—絲路古城時(shí)代新街55

LOGO:56

VIP卡:57

紙杯:58

手提袋:59

名片:60

工作牌:61

道旗:62

報(bào)廣:63

戶外看板:64

戶外高立柱:65

工地圍欄:66

導(dǎo)視牌:67

門頭效果:68

項(xiàng)目VI展示方案2：華東休閑購物街—錦繡華東第一街，繁華時(shí)尚新古城69

LOGO:70

項(xiàng)目VI展示方案1：VIP會員卡:71

紙杯:72

手提袋:73

項(xiàng)目VI展示方案1：名片:74

工作牌:75

道旗:76

報(bào)廣：77

報(bào)廣：78

戶外高立柱:79

戶外看板:80

項(xiàng)目VI展示方案1：戶外看板:81

項(xiàng)目VI展示方案1：工地圍欄:82

項(xiàng)目VI展示方案1：導(dǎo)視牌:83

項(xiàng)目VI展示方案1：門頭效果:84物業(yè)發(fā)展建議

特別闡述：項(xiàng)目后期運(yùn)營階段無論是否進(jìn)行招商或者對于后期經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，但在項(xiàng)目推廣及銷售之時(shí)應(yīng)把此項(xiàng)理念明確傳達(dá)給目標(biāo)客戶群體，以此使得客戶對于投資華東休閑街有強(qiáng)烈的信心

項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營策略：統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象策劃主力客戶研判

接受本地段及周邊環(huán)境的投資客與所選擇業(yè)態(tài)消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)的客戶跟風(fēng)從眾無明確投資目標(biāo)的客戶本案客戶本項(xiàng)目客戶定位

客戶職業(yè)分類：A、周邊中產(chǎn)階級消費(fèi)居民B、奇臺企業(yè)白領(lǐng)休閑一族C、政府公務(wù)人士D、團(tuán)場職工E、奇臺縣城的個體經(jīng)營者F、周圍團(tuán)場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體經(jīng)營者G、外地在奇臺工作的其他流動人口客戶定位：奇臺縣有投資意愿的中高端客戶群體89營銷推廣

客戶特性分析1、專業(yè)類經(jīng)營客戶（商鋪?zhàn)杂谜撸ι啼伩們r(jià)相對敏感；對商鋪設(shè)定空間有一定的經(jīng)營條件要求；會提出與業(yè)態(tài)及定位相對應(yīng)的問題。2、投資客（專業(yè)投資者）對投資回報(bào)率相對敏感；銷售需要結(jié)合招商共同進(jìn)行；容易受到市場大環(huán)境的影響。

對于產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)合客戶定位分析，提出以下建議：1、單元商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積需以總價(jià)為控制，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；3、在銷售過程當(dāng)中增加招商宣傳，以此為噱頭，增加投資戶信心；4、針對業(yè)態(tài)產(chǎn)異化定位加強(qiáng)說明；5、業(yè)務(wù)員強(qiáng)調(diào)各區(qū)段動線規(guī)劃合理，避免使客戶認(rèn)為有商業(yè)死角；6、推廣包裝中予以鮮明的產(chǎn)品說明定位。

入市商鋪的選擇由于項(xiàng)目的商業(yè)體量較小，在初期進(jìn)入市場之際，就要造成熱銷現(xiàn)狀，因此初期應(yīng)向市場推出足量房源，而為了使項(xiàng)目的利潤能夠最大化，也應(yīng)保留部分房源，以應(yīng)對項(xiàng)目開盤之后進(jìn)入的持續(xù)銷售期所帶來的商業(yè)價(jià)格上漲，因此建議項(xiàng)目分為兩個階段進(jìn)行銷售第一階段：推出3、4、5、6、7號樓的商業(yè)階段闡述：該階段推出的5棟樓房源較多，較容易形成華東休閑街的熱銷局面，為后市銷售打下良好基礎(chǔ)第二階段：推出1、2號樓商業(yè)階段闡述：1、2號樓均臨街，商業(yè)價(jià)值較高，在第一階段形成商業(yè)的成功銷售之后，對于1、2號樓商業(yè)的推出可進(jìn)一步增加項(xiàng)目的利潤

價(jià)格策略：平價(jià)入市、階段上調(diào)1、通過前期項(xiàng)目推廣造勢，項(xiàng)目的“娛樂休閑購物一條街”品質(zhì)形象深入人心，項(xiàng)目價(jià)格低開高走，營造項(xiàng)目熱銷轟動效應(yīng)，并制造市場話題，為良性、持續(xù)銷售創(chuàng)造條件。2、分階段穩(wěn)步調(diào)升價(jià)格，即可展現(xiàn)項(xiàng)目的增值性，撬動投資客戶的興趣和信心，又可表現(xiàn)項(xiàng)目熱銷供不應(yīng)求的市場反映，加速客戶的購買。為項(xiàng)目良性發(fā)展推波助瀾。3、合理進(jìn)行房源銷控，預(yù)留部分明星熱銷產(chǎn)品。第一階段銷售后，以1、2號樓明星熱銷產(chǎn)品逐步入市再次吸引市場圍觀，在提升項(xiàng)目品牌形象的同時(shí)，為項(xiàng)目整體價(jià)格快速走高奠定基礎(chǔ)。4、根據(jù)商業(yè)的不同位置，實(shí)行一房一價(jià)，位置優(yōu)者價(jià)高，位置次者價(jià)低，使商鋪保持一定的價(jià)差，來滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶需求

價(jià)格制定2013年奇臺商業(yè)供應(yīng)量較大，南北兩大市場蒙奇、大成、南門商業(yè)綜合體、體量較小的底商商業(yè)以及本案，總量超過40萬平方的商業(yè)供應(yīng)量，如此巨大的商業(yè)體量在縣城人口僅有10余萬的奇臺縣消化有極大的困難，因此價(jià)格制定應(yīng)在平價(jià)入市、階段上調(diào)的基礎(chǔ)上速戰(zhàn)速決，以快速回籠資金為主，搶在大成廣場、北門農(nóng)貿(mào)市場等主要競爭項(xiàng)目之前，快速積累客戶，引爆奇臺縣的商業(yè)市場

奇臺縣簡介第一階段銷售價(jià)格建議：3號樓一層均價(jià)13000元／㎡二層均價(jià)5500元／㎡5號樓一層均價(jià)13500元／㎡二層均價(jià)5500元／㎡7號樓一層均價(jià)13600元／㎡二層均價(jià)5500元／㎡6號樓一層均價(jià)13200元／㎡二層均價(jià)5500元／㎡4號樓一層均價(jià)13200元／㎡二層均價(jià)5500元