引領(lǐng)需求，準(zhǔn)確定位，創(chuàng)建產(chǎn)品競爭力

——制定金地住宅產(chǎn)品開展戰(zhàn)略

金地集團(tuán)

1Gemdale_proposal_202102目錄 第一部分產(chǎn)品戰(zhàn)略研討背景及工程目的

B.研討內(nèi)容、任務(wù)方法和預(yù)期成果 第二部分產(chǎn)品線研討第三部分工程組織、任務(wù)分工、時(shí)間安排 2Gemdale_proposal_202102第一部分

產(chǎn)品戰(zhàn)略研討

A.背景及工程目的

B.研討內(nèi)容、任務(wù)方法和預(yù)期成果3Gemdale_proposal_202102快速滾動(dòng)開發(fā)，擴(kuò)張規(guī)模企業(yè)開展戰(zhàn)略產(chǎn)品競爭戰(zhàn)略產(chǎn)品差別化，塑造產(chǎn)品品牌，制造產(chǎn)品溢價(jià)速度,規(guī)模&差別4Gemdale_proposal_202102“產(chǎn)品領(lǐng)先〞不斷是金地集團(tuán)在房地產(chǎn)市場中的致勝戰(zhàn)略產(chǎn)品差別化的開展戰(zhàn)略低中高內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)外環(huán)之間外環(huán)以外地段優(yōu)勢價(jià)錢檔次中游戰(zhàn)略產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略新興經(jīng)濟(jì)區(qū)本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略解釋產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略經(jīng)過提升產(chǎn)品謀劃和設(shè)計(jì)才干，提供超值質(zhì)量的產(chǎn)品，從而在同等地段情況下獲取產(chǎn)品溢價(jià)中游戰(zhàn)略在特定區(qū)域下提供與市場中游質(zhì)量產(chǎn)品，獲取市場平均利潤本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略經(jīng)過提升營運(yùn)管理才干，降低建立和營運(yùn)本錢，以低價(jià)錢吸引客戶，提升贏利才干可繼續(xù)的競爭戰(zhàn)略無法繼續(xù)的競爭戰(zhàn)略中國市場現(xiàn)階段見效不大資料來源：羅蘭?貝格分析5Gemdale_proposal_202102為應(yīng)對日益猛烈的市場競爭，金地集團(tuán)進(jìn)一步制定了“快，大，領(lǐng)〞三大要求作為產(chǎn)品戰(zhàn)略的指點(diǎn)方針資料來源：羅蘭?貝格分析快大領(lǐng)123金地集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略指點(diǎn)方針如何解讀“快、大、領(lǐng)〞的指點(diǎn)方針？如何在產(chǎn)品戰(zhàn)略上貫徹這一指點(diǎn)方針？關(guān)鍵：6Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品戰(zhàn)略的制定必需從對“快、大、領(lǐng)〞指點(diǎn)原那么的解讀開場，并且落到詳細(xì)的考量規(guī)范之上資料來源：羅蘭?貝格分析金地集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略指點(diǎn)方針快速獲得土地？產(chǎn)品設(shè)計(jì)速度快？工程開發(fā)速度快？工程銷售速度快？資金回籠速度快？市場反響速度快？收入規(guī)模大？工程數(shù)量大？單一工程體量大？產(chǎn)品覆蓋范圍大？地域覆蓋范圍大？城市覆蓋深度大？品牌領(lǐng)先？質(zhì)量領(lǐng)先？設(shè)計(jì)領(lǐng)先？技術(shù)領(lǐng)先？效力領(lǐng)先？概念領(lǐng)先？快速大規(guī)模領(lǐng)先投資報(bào)答率利潤率…收入利潤…差別化特征〔價(jià)值主張、房型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理…〕財(cái)務(wù)目的的衡量〔約束條件〕消費(fèi)者調(diào)研〔中心〕7Gemdale_proposal_202102利用“快、大、領(lǐng)〞作為主要評價(jià)維度可將現(xiàn)有的房地產(chǎn)商的開展戰(zhàn)略進(jìn)展分類快速大規(guī)模領(lǐng)先低質(zhì)量、小規(guī)模企業(yè)，以價(jià)錢優(yōu)勢獲取市場份額一二級聯(lián)動(dòng)，經(jīng)過土地增值獲益精品化小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)商退出市場逐漸退出市場目前市場主流資料來源：羅蘭?貝格分析規(guī)范化產(chǎn)品，快速復(fù)制快速vs.領(lǐng)先大規(guī)模開發(fā)，精品化戰(zhàn)略8Gemdale_proposal_202102國際上住宅開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品多采用從客戶需求出發(fā)，細(xì)分市場鎖定目的客戶群的定位方式美國領(lǐng)先住宅開發(fā)商的市場定位方式PulteHomesLennar基于購買決策過程以及客戶群兩個(gè)維度對市場進(jìn)展細(xì)分，針對各細(xì)分市場提供相應(yīng)產(chǎn)品10.大齡獨(dú)身貴族9.富足成熟家庭8.獨(dú)身活潑老人7.空巢家庭6.雙人任務(wù)

丁克家庭5.成熟家庭4.有嬰兒

的夫婦3.年年任務(wù)流動(dòng)人士1.初次置業(yè)獨(dú)身2.單人任務(wù)丁克家庭二次換房初次換房活潑長者初次購房客戶生命周期客戶支付能力將市場劃分為11各目的市場，經(jīng)過各類產(chǎn)品對市場實(shí)現(xiàn)全覆蓋，對客戶實(shí)現(xiàn)終身鎖定客戶自主設(shè)計(jì)開發(fā)商全設(shè)計(jì)客戶群U.S.HomeVillageBuildersOrrinThompsonColemanPatriotBarryAndrewsConcordLundgrenRutenbergCambridgeClassicAmericanGreystoneLennarRenaissanceWinncrestDesignStudioEverythingIncluded資料來源：羅蘭?貝格分析產(chǎn)品戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)9Gemdale_proposal_202102目前國內(nèi)開發(fā)商產(chǎn)品價(jià)值定位方式普遍較簡單，絕大多數(shù)是從產(chǎn)品特點(diǎn)作為劃分方式，僅有萬科等少數(shù)企業(yè)率先以客戶群定位進(jìn)展細(xì)分資料來源：前50領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品案例研討；羅蘭?貝格分析按物業(yè)形狀以及產(chǎn)品檔次定位〔多數(shù)企業(yè)〕別墅公寓物業(yè)形狀產(chǎn)品檔次高中低綠城“九溪玫瑰園〞陽光100“香山別墅〞首創(chuàng)置業(yè)“玉淵潭〞富力“愛丁堡國際公館〞綠城“桃花園〞番禺祈福新村房地產(chǎn)“南灣半島〞中遠(yuǎn)“遠(yuǎn)洋系列產(chǎn)品〞大華“陽城花園〞綠城“七里香溪〞復(fù)地“美墅〞北京城市開發(fā)“望京新城〞綠地“淞虹公寓、淞虹苑〞按客戶群類型定位〔少數(shù)企業(yè)〕彰顯位置的勝利家庭注重自我享用的職業(yè)新銳家庭關(guān)懷安康的幸福晚年家庭注重家庭的望子成龍家庭價(jià)錢敏感的務(wù)虛家庭萬科消費(fèi)者分析房屋價(jià)值家庭收入程度家庭生命周期國內(nèi)前50位領(lǐng)先住宅開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位方式研討總結(jié)按建筑特征定位〔少數(shù)企業(yè)〕綠色建筑、綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)環(huán)境，為不同層次居民發(fā)明調(diào)和共處的環(huán)境———“沿海綠色家園〞支持產(chǎn)品戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)10Gemdale_proposal_202102短少對有吸引力的消費(fèi)群體的準(zhǔn)確鎖定、對顧客詳細(xì)訴求的全面掌握和對不同區(qū)域市場需求的了解，將使得產(chǎn)品戰(zhàn)略的實(shí)施缺乏方向感缺乏明晰的產(chǎn)品開展戰(zhàn)略所呵斥的后果無法確定承載價(jià)值主張的產(chǎn)品組合和定位在競爭中難以構(gòu)成獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢戰(zhàn)略目的的實(shí)現(xiàn)，缺乏現(xiàn)實(shí)支撐缺乏明晰的客群細(xì)分和準(zhǔn)確定位難以提出有針對性的價(jià)值主張客戶需求產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)11Gemdale_proposal_202102因此產(chǎn)品戰(zhàn)略研討將從客戶的購買行為研討入手，進(jìn)展市場細(xì)分，再經(jīng)過對客戶群價(jià)值訴求的描畫，并最終確定產(chǎn)品對這些價(jià)值訴求的詳細(xì)表現(xiàn)工程內(nèi)容客戶體驗(yàn)研討客戶購買決策過程研討購買后運(yùn)用體驗(yàn)及反響客戶價(jià)值發(fā)掘客戶的價(jià)值訴求金地產(chǎn)品的價(jià)值投射購買前運(yùn)用后主要競爭產(chǎn)品的價(jià)值投射購買前運(yùn)用后產(chǎn)品戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)12Gemdale_proposal_202102在產(chǎn)品戰(zhàn)略研討中將經(jīng)過不同的工具和方法來處理相關(guān)的問題資料來源：羅蘭?貝格分析客戶體驗(yàn)金地產(chǎn)品的價(jià)值投射購買前購買后購買決策過程分析購買前價(jià)值投射購買后運(yùn)用和評價(jià)購買后價(jià)值體驗(yàn)客戶價(jià)值訴求客戶對價(jià)值的追求SalesUp金地?cái)?shù)據(jù)＋SalesUpProfiler13Gemdale_proposal_202102SalesUp系統(tǒng)以量化購買流程為基石，確定客戶的關(guān)鍵行為影響點(diǎn)及行為目的，選擇目的市場，設(shè)計(jì)出有高度可操作性的業(yè)務(wù)提升方案...根據(jù)每一個(gè)目的細(xì)分市場的獨(dú)特驅(qū)動(dòng)和妨礙，我們激活驅(qū)動(dòng)并躲避妨礙，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值提升量化購買流程協(xié)助我們發(fā)掘出最具潛力的，可以"四兩撥千斤"的關(guān)鍵行為影響點(diǎn)......圍繞這些關(guān)鍵行為影響點(diǎn)，我們找出可以真正影響到的目的客戶特征，然后把這些目的人群歸類組合，得出目的細(xì)分市場...量化購買流程行為市場細(xì)分客戶價(jià)值提升12314Gemdale_proposal_202102此外，還將利用人群價(jià)值訴求管理工具：Profiler?，對房地產(chǎn)人群的內(nèi)心價(jià)值訴求進(jìn)展發(fā)掘，為產(chǎn)品開發(fā)和營銷提供價(jià)值層面根據(jù)消費(fèi)者的需求和價(jià)值取向可以從消費(fèi)愿望的劇烈程度以及需求的理性/感性兩個(gè)角度去了解更少消費(fèi)表示集中和有限的需求更少消費(fèi)更多消費(fèi)表示需求最大化更多消費(fèi)產(chǎn)品和效力必需有感受的訴求，如樂趣和品德感性需求理性需求

產(chǎn)品和效力必需滿足衡量規(guī)范，如質(zhì)量、價(jià)錢心思價(jià)值RE-+更深化地了解消費(fèi)者更深化地了解市場更深化地了解競爭者12315Gemdale_proposal_202102RBProfiler是了解目的消費(fèi)群價(jià)值體系并進(jìn)展深度發(fā)掘的重要工具非常高非常高低低中等非常低非常低中等“奢華〞24%“價(jià)錢〞18%中國消費(fèi)者原型市場容量*價(jià)值體系超大城市二/三線市場進(jìn)取精英型傳統(tǒng)完美型現(xiàn)代明智型叛逆自我型享樂反叛型節(jié)省工薪型從眾中庸型傳統(tǒng)保守型整體市場經(jīng)濟(jì)重要性消費(fèi)潛力行業(yè)相關(guān)度運(yùn)動(dòng)鞋/服裝破費(fèi)運(yùn)動(dòng)參與率個(gè)人/家庭收入消費(fèi)潛力目的體育用品市場規(guī)模細(xì)分市場

驅(qū)動(dòng)要素

1.700(1)9%10%392(1)427(1)3.019(1)23%非常高+8%

14%14%1.586(2)287(2)329(3)2.906(2)18%高+7%14%

1.430(3)13%234(5)262(6)2.671(3)13%中等-3%18%

1.395(4)21%279(3)342(2)2.627(4)16%中等-1%

1.276(5)13%14%264(4)303(4)2.520(6)18%中等+4%6%

801(8)6%164(8)166(8)1.782(8)14%非常低-11%

1.079(7)11%12%197(7)228(7)2.115(7)10%低-6%14%

1.177(7)10%214(6)265(5)2.606(5)13%中等-4%8.7.3.5.1.4.2.6.11%14%11%24%14%5%13%8%1234“反傳統(tǒng)/創(chuàng)新〞35%經(jīng)濟(jì)重要性遞減“理性〞23%*按人數(shù)比例計(jì)算16Gemdale_proposal_202102為金地產(chǎn)品打造領(lǐng)先市場的價(jià)值體系，保證一切產(chǎn)品線的價(jià)值表達(dá)和金地的中心價(jià)值主張堅(jiān)持一致金地格林新產(chǎn)品線1新產(chǎn)品線2中心價(jià)值主張價(jià)值主張NatureNatureSmartShoppingSmartShoppingProvenProvenCustomizedCustomizedThrill&FunThrill&FunTotalCostTotalCost(Fair)(Fair)PurismPurismNew&CoolNew&CoolCarefreeCarefreeVitalityVitalityTranquilTranquilQualityQualityServiceServiceClanningClanningPassionPassionClassicClassicPersonalEfficiencyPersonalEfficiency24/7Protech24/7ProtechAspirationAspirationNatureNatureSmartShoppingSmartShoppingProvenProvenCustomizedCustomizedThrill&FunThrill&FunTotalCostTotalCost(Fair)(Fair)PurismPurismNew&CoolNew&CoolCarefreeCarefreeVitalityVitalityTranquilTranquilQualityQualityServiceServiceClanningClanningPassionPassionClassicClassicPersonalEfficiencyPersonalEfficiency24/7Protech24/7ProtechAspirationAspirationStimulation+–SolidaritySolutionsPriceCNERStimulation+–SolidaritySolutionsPriceCNER“領(lǐng)先創(chuàng)新〞“xxxxxxx〞“xxxxxxx〞“xxxxxxx〞“xxxxxxx〞定位人群進(jìn)取精英型現(xiàn)代明智型享樂反叛型傳統(tǒng)保守型例如中心產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品17Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品戰(zhàn)略回答三個(gè)關(guān)鍵問題：關(guān)鍵問題23為了實(shí)現(xiàn)金地公司的戰(zhàn)略目的，金地集團(tuán)應(yīng)該定位于哪些目的客戶群？針對這些目的客戶群，金地集團(tuán)應(yīng)該采取怎樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略?為了勝利實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略，金地應(yīng)該采取哪些行動(dòng)？應(yīng)該如何準(zhǔn)確的對客戶群進(jìn)展細(xì)分？ －客戶市場細(xì)分其中，哪些客戶群對金地集團(tuán)最有價(jià)值？ －客戶群定位金地給客戶傳送的中心價(jià)值是什么？ －中心價(jià)值主張開發(fā)什么樣的產(chǎn)品組合來滿足客戶？ －產(chǎn)品組合戰(zhàn)略應(yīng)該采取何種方式開發(fā)這些產(chǎn)品？ －產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略為達(dá)成戰(zhàn)略目的，金地需求建立哪些才干？ －才干建立方案從組織和關(guān)鍵流程上進(jìn)展哪些改良？ －組織/流程調(diào)整詳細(xì)實(shí)施綱領(lǐng)和時(shí)間表？ －行動(dòng)綱領(lǐng) 118Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品戰(zhàn)略的主要目的就是根據(jù)上述邏輯思緒，協(xié)助金地明確產(chǎn)品定位，制定產(chǎn)品戰(zhàn)略工程目的提出金地集團(tuán)產(chǎn)品特質(zhì)，價(jià)值主張，未來住宅產(chǎn)品的開展戰(zhàn)略建議，支撐快速滾動(dòng)開發(fā)以及產(chǎn)品差別化競爭的集團(tuán)戰(zhàn)略19Gemdale_proposal_202102方法論：建議本工程以對客戶市場的了解為起點(diǎn)，結(jié)合金地的內(nèi)部才干分析，作為制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的根底產(chǎn)品戰(zhàn)略制定產(chǎn)品組合產(chǎn)品開發(fā)客戶市場細(xì)分客戶定位客戶價(jià)值洞察金地內(nèi)部才干分析實(shí)施方案組織調(diào)整流程優(yōu)化行動(dòng)時(shí)間標(biāo)竿企業(yè)研討支持支持SalesUpProfiler20Gemdale_proposal_202102…產(chǎn)品戰(zhàn)略研討分為3個(gè)步驟、5個(gè)模塊進(jìn)展，初步估計(jì)工程時(shí)間為12個(gè)任務(wù)周I：行業(yè)研討和閱歷總結(jié)II：市場調(diào)研和目的顧客鎖定III：制定產(chǎn)品開展戰(zhàn)略8周4周工程模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略制定目的客戶群定位和中心價(jià)值主張產(chǎn)品組合選擇產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略制定0工程啟動(dòng)4周資料來源：羅蘭?貝格分析31金地內(nèi)部才干分析梳理金地目前的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略總結(jié)金地歷年工程的產(chǎn)品定位總結(jié)金地產(chǎn)品特點(diǎn)和優(yōu)勢所在分析金地產(chǎn)品開發(fā)流程，總結(jié)優(yōu)勢和缺陷咨詢公司團(tuán)隊(duì)和金地專家團(tuán)隊(duì)必需嚴(yán)密協(xié)作5實(shí)施方案組織架構(gòu)調(diào)整關(guān)鍵流程改良實(shí)施綱領(lǐng)選擇其他行業(yè)標(biāo)竿研討目的市場定位產(chǎn)品組合定位產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略2標(biāo)竿企業(yè)研討房地產(chǎn)行業(yè)分析工具RBSalesUpRBProfiler預(yù)備階段實(shí)施階段21Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品戰(zhàn)略研討產(chǎn)品線研討類似于概念規(guī)劃類似于實(shí)施方案產(chǎn)品戰(zhàn)略——對產(chǎn)品分類進(jìn)展概念性的建議

產(chǎn)品線——以產(chǎn)品戰(zhàn)略為根底，對產(chǎn)品定義并進(jìn)一步深化，建立產(chǎn)品、土地、客戶三者之間關(guān)聯(lián)的模型。產(chǎn)品戰(zhàn)略研討與產(chǎn)品線研討的關(guān)系22Gemdale_proposal_202102第二部分

產(chǎn)品線研討

A.工程目的

B.研討內(nèi)容、任務(wù)方法和預(yù)期成果

C.實(shí)施23Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品線研發(fā)的目的產(chǎn)品前期：完成金地產(chǎn)品系列規(guī)范,以產(chǎn)品線分類快速進(jìn)展工程聚焦定位。表達(dá)“快速〞原那么。產(chǎn)品后期：以產(chǎn)品線為根底，方向明確的進(jìn)展定位后的差別化設(shè)計(jì)，完成金地“差別化，精準(zhǔn)發(fā)明價(jià)值〞的產(chǎn)品特征24Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品線系列研發(fā)簡介產(chǎn)品技術(shù)戰(zhàn)略：經(jīng)過固化產(chǎn)品系列規(guī)范，準(zhǔn)確尋覓客戶關(guān)注的價(jià)值增長點(diǎn)，快速聚焦創(chuàng)新點(diǎn)，快速合理配置資源，加快產(chǎn)品制造進(jìn)程。固化產(chǎn)品系列描畫：客戶屬性土地屬性產(chǎn)品屬性加快投資決策速度加快工程設(shè)計(jì)進(jìn)度經(jīng)過研討不同產(chǎn)品系列其對應(yīng)的客戶價(jià)值增長點(diǎn)，準(zhǔn)確快速進(jìn)展創(chuàng)新設(shè)計(jì)快速實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)價(jià)值的創(chuàng)新，重塑新產(chǎn)品主義精神集團(tuán)區(qū)域加快工程決策速度加快工程定位速度管理平臺(tái)與產(chǎn)品線25Gemdale_proposal_202102中心區(qū)中心城區(qū)付中心付中心總體規(guī)劃—城市開展方向土地-----城市總體規(guī)劃構(gòu)造原那么：普通的城市總體規(guī)劃構(gòu)造為:圈層+軸向.從中心向外蔓延式開展.城市開展軸新城組團(tuán)新城快速實(shí)施的方法：構(gòu)成產(chǎn)品線并固化規(guī)范客戶-----產(chǎn)品戰(zhàn)略成果輸出：客戶細(xì)分產(chǎn)品線劃分：以土地屬性、客戶屬性聚類分類，構(gòu)成N條產(chǎn)品線26Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品－－保健要素和創(chuàng)新要素單一產(chǎn)品線研討任務(wù)土地與顧客聚類分析產(chǎn)品線價(jià)值創(chuàng)新分析產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品線產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范研討分析思緒客戶聚焦－－有哪些類型的客戶主力客戶－－客戶有哪些尋求產(chǎn)品線研發(fā)內(nèi)在關(guān)系：找到土地、顧客、產(chǎn)品之間特定的關(guān)聯(lián)性.快速實(shí)施的方法：構(gòu)成產(chǎn)品線并固化規(guī)范產(chǎn)品線目的決議一切：研討產(chǎn)品線的目是“快速滾動(dòng)開發(fā)〞，那么產(chǎn)品線只需回答一個(gè)問題：在條件類似的地塊上，開發(fā)哪一類產(chǎn)品是最容易被顧客接受的！本質(zhì)上是要找到土地、顧客、產(chǎn)品之間特定的關(guān)聯(lián)性。27Gemdale_proposal_202102在產(chǎn)品線研討中將經(jīng)過不同的工具和方法來處理相關(guān)的問題客戶是誰？客戶需求-價(jià)值訴求土地與主力客戶的對應(yīng)價(jià)值訴求設(shè)計(jì)什么？土地、客戶聚類質(zhì)量屋模型客戶需求轉(zhuǎn)化在產(chǎn)品戰(zhàn)略成果：客戶細(xì)分的根底上28Gemdale_proposal_202102地塊條件（二級指標(biāo)）顧客特征商業(yè)金融教育文化綜合生活發(fā)展新區(qū)景觀特質(zhì)區(qū)地鐵物業(yè)近距離交通遠(yuǎn)距離交通中小學(xué)校醫(yī)院設(shè)施小商業(yè)超市集中商業(yè)休閑娛樂環(huán)境資源關(guān)鍵因素1關(guān)鍵因素2關(guān)鍵因素3關(guān)鍵因素4關(guān)鍵因素5關(guān)鍵因素6關(guān)鍵因素N客戶一客戶二客戶三客戶四客戶五客戶六<2020-3031-4041-5051-6061-7071-80>80統(tǒng)計(jì)結(jié)果比率產(chǎn)品線原那么：顧客聚類的能夠性分析產(chǎn)品線原那么：區(qū)域土地屬性關(guān)聯(lián)度分析研討內(nèi)容：【1】地塊屬性條件枚舉與排序；【2】土地屬性關(guān)聯(lián)度分析；【3】地塊顧客對應(yīng)關(guān)系聚類分析；【4】聚類產(chǎn)品線設(shè)計(jì)特征分析規(guī)范；產(chǎn)品線聚類統(tǒng)計(jì)分析模型【客戶在哪？】：顧客與產(chǎn)品關(guān)系29Gemdale_proposal_202102質(zhì)量屋〔HouseofQuality〕用直觀的矩陣轉(zhuǎn)化市場需求，是QFD分析方法的中心工具。本錢緯度產(chǎn)品特性矩陣：產(chǎn)品內(nèi)容的相關(guān)性強(qiáng)弱關(guān)系，聚類為規(guī)劃、配套、戶型、技術(shù)、部品、個(gè)性六類；產(chǎn)品要素緯度外部市場競爭緯度產(chǎn)品要素和顧客需求矩陣：計(jì)算反映出產(chǎn)品要素的價(jià)值最大化！開掘關(guān)鍵要素。產(chǎn)品線顧客需求緯度【需求什么？】產(chǎn)品價(jià)值“質(zhì)量屋〞分析思緒：顧客與產(chǎn)品關(guān)系x%y%f%t%r%u%v%n%…？？？？？？？？？特性統(tǒng)計(jì)顧客需求nc…y1a33％8685例：質(zhì)量不錯(cuò)…………例：停車方便例：配套完善…………………………………例：采光良好…………………………例：運(yùn)用率高…………………例：綠化較好y2b14％8746例：建筑新穎……例：居住溫馨相對權(quán)度Wi重要度Ii改良比例Ri目的T本企業(yè)U企業(yè)A企業(yè)B……交通組織通風(fēng)優(yōu)化設(shè)備集成t1景觀風(fēng)格建筑外型車庫設(shè)計(jì)廚衛(wèi)配置廳房尺度t2＋＋＋＋＋＋＋＋重要度評分綜合權(quán)重分?jǐn)?shù)綜合權(quán)重分?jǐn)?shù)重要度評分關(guān)鍵性產(chǎn)品要素30Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品線體系價(jià)值創(chuàng)新理念城市中心高層高密度工程，地鐵物業(yè)新城區(qū)高層中高密度工程，醫(yī)療教育城郊中低密度混合社區(qū)……城市……工程，……物業(yè)中高端客戶群，忙碌的城市精英中端客戶群，都市新興白領(lǐng)階層中高端客戶群，休閑度假養(yǎng)老…………【設(shè)計(jì)什么？】產(chǎn)品戰(zhàn)略模型:快速滾動(dòng)開發(fā)下的產(chǎn)品價(jià)值最大化土地屬性/特征主力顧客特征價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔控制價(jià)值最大化〕價(jià)值需求價(jià)值分析規(guī)劃/景觀類配套/交通類戶型/室內(nèi)類部品集成類技術(shù)性能類個(gè)性價(jià)值類產(chǎn)品線1產(chǎn)品線2產(chǎn)品線3產(chǎn)品線X優(yōu)劣分析敏感點(diǎn)需求顧客潛在價(jià)值開掘土地價(jià)值最大利用價(jià)值分析根據(jù)價(jià)值分析對象成果：針對詳細(xì)產(chǎn)品線的價(jià)值判別，價(jià)值點(diǎn)開掘，價(jià)值發(fā)明。產(chǎn)品聚焦價(jià)值聚焦規(guī)劃構(gòu)造方式環(huán)境小品、雕塑、園燈等通風(fēng)設(shè)備、高集成部品主力戶型、大堂及電梯廳環(huán)境優(yōu)化建議、溫馨性能目的建筑風(fēng)格導(dǎo)向例如1：產(chǎn)品固化部分價(jià)值點(diǎn)開掘成熟且提升空間有限內(nèi)容，規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范，給出參考范例、運(yùn)用內(nèi)容；例如1：創(chuàng)新導(dǎo)向部分價(jià)值點(diǎn)尚有較大提升空間內(nèi)容，指點(diǎn)價(jià)值提升方向，提供參考內(nèi)容等；………………………………………………………………………………………………產(chǎn)品線在設(shè)計(jì)層面研討的內(nèi)容：分析價(jià)值點(diǎn)要素的價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)方式,并固化為半廢品。指點(diǎn)效益？是什么？為什么是？31Gemdale_proposal_202102

產(chǎn)品線研討產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品線管理產(chǎn)品線1內(nèi)容----成果范例32Gemdale_proposal_202102成果范例金地名*。*系列

產(chǎn)品線研討產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品線管理33Gemdale_proposal_202102主力顧客特征產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔控制價(jià)值最大化〕規(guī)劃/景觀類單體/室內(nèi)類部品集成類技術(shù)性能類創(chuàng)新價(jià)值類主力客戶特征對得房率高低非常關(guān)注〔不能小于80％〕，不介意一層多戶，希望電梯數(shù)量設(shè)置比較合理，對大堂、規(guī)范層檔次也非常關(guān)注，對房屋的通風(fēng)、采光、朝向等要求不高客戶描畫：1、投資客。這部分客戶普通已多次置業(yè)投資，并有部分因樓市升溫尋覓投資時(shí)機(jī)的小投資者。熟習(xí)本片區(qū)片區(qū)，認(rèn)同片區(qū)價(jià)值，了解片區(qū)生活方式與消費(fèi)才干，傾向中長線投資。2、自主客。?？婆c大學(xué)本科，受教育程度中等，接受社會(huì)主流的文化，崇尚與跟隨流行時(shí)髦，接受主流言論。也對資訊接納豐富，社會(huì)文明程度較好。已婚家庭，部分有小孩。職業(yè)方面，范圍較廣，職位上多為企業(yè)普通職員、私營業(yè)主、外資企業(yè)中層管理者為主。客戶對贈(zèng)送面積需求很高?！?對于智能化系統(tǒng)要求不高，設(shè)置有線電視、網(wǎng)絡(luò)接口等即可希望可以有公共活動(dòng)空間〔可設(shè)置在架空層〕，對景觀要求不高，希望規(guī)劃有一定量的商業(yè)，可以非常方面日常生活需求……….34Gemdale_proposal_202102主力顧客需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔控制價(jià)值最大化〕規(guī)劃/景觀類單體/室內(nèi)類部品集成類技術(shù)性能類創(chuàng)新價(jià)值類客戶需求價(jià)值排序一層多戶朝向需求/光照充足/房間采光房屋得房率/得房率不能小于80％設(shè)落地凸窗雙層陽臺(tái)\不計(jì)算面積主人房觀景陽臺(tái)……….衛(wèi)星電視室內(nèi)智能化系統(tǒng)家庭取暖系統(tǒng)……….……….35Gemdale_proposal_202102主力顧客需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔控制價(jià)值最大化〕規(guī)劃/景觀類單體/室內(nèi)類部品集成類技術(shù)性能類創(chuàng)新價(jià)值類金地產(chǎn)品線1設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)指引設(shè)計(jì)資料庫金地產(chǎn)品線1創(chuàng)新思緒普適性引導(dǎo)1.2.2戶內(nèi)功能空間配置平衡戶內(nèi)功能空間的配置與套內(nèi)居住人口親密相關(guān)，而居住人口情況目前較為復(fù)雜，即使居住人數(shù)一樣，所需的居住空間數(shù)也不完全一致，通常在住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，我們按照戶型內(nèi)居住空間的個(gè)數(shù)來設(shè)置相應(yīng)的功能空間〔表4〕：類別一室戶型二室戶型三室戶型起居室★★★雙人臥室★★★單人臥室—★★廚房★★★衛(wèi)生間★★★壁櫥★★★生活陽臺(tái)★★★工作陽臺(tái)◎●★獨(dú)立餐廳◎●●玄關(guān)◎◎●洗衣間◎◎◎儲(chǔ)藏室★★★陽光室◎●●走入式衣帽間◎◎●圖例★必備功能●宜設(shè)功能◎可選功能表4：功能空間設(shè)置表1.2.3戶內(nèi)功能空間面積精簡設(shè)置戶內(nèi)功能空間面積精簡設(shè)置原那么：保證根本居住空間的適用性，緊縮非必要空間。保證空間的均質(zhì)性、對稱性，提高空間的靈敏性。戶內(nèi)功能空間運(yùn)用面積及尺寸設(shè)置見表5：功能空間短邊軸線寬度（m）適宜使用面積（m2）國家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.3~3.612~1612二室戶3.6~3.9三室戶3.9~4.2主臥室3.3~3.612-14—雙人臥室3.0~3.310-1210單人臥室2.7~3.06-86廚房1.8~2.15-64（一類、二類住宅）5（三類、四類住宅）衛(wèi)生間1.8~2.14-53原則：1、保證基本的居住空間的適用性，壓縮非必要空間

2、保證空間的均質(zhì)性、對稱性，提高空間的靈活性表5：功能空間設(shè)置表產(chǎn)品線設(shè)計(jì)成果36Gemdale_proposal_202102主力顧客需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔控制價(jià)值最大化〕規(guī)劃/景觀類單體/室內(nèi)類部品集成類技術(shù)性能類創(chuàng)新價(jià)值類金地產(chǎn)品線1設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)指引設(shè)計(jì)資料庫金地產(chǎn)品線1創(chuàng)新思緒普適性引導(dǎo)產(chǎn)品線成果成果：創(chuàng)新方向指引37Gemdale_proposal_202102…產(chǎn)品線研討分為3個(gè)步驟、5個(gè)模塊進(jìn)展，初步估計(jì)工程時(shí)間為20個(gè)任務(wù)周12周4周4周I：深化定義II：調(diào)研階段38Gemdale_proposal_202102產(chǎn)品線研討成果根據(jù)集團(tuán)目前現(xiàn)狀,產(chǎn)品線成果

工程區(qū)位產(chǎn)品緯度產(chǎn)品線固化內(nèi)容：產(chǎn)品線固化-半廢品集團(tuán)：產(chǎn)品定位技術(shù)規(guī)范定位\主力客戶子公司：創(chuàng)新復(fù)制圍繞客戶價(jià)值需求39Gemdale_proposal_202102土地出讓公告地塊類別可選產(chǎn)品系列1、2查產(chǎn)品手冊客戶價(jià)值評價(jià)金地投資重點(diǎn)政策評價(jià)產(chǎn)品系列1查產(chǎn)品手冊產(chǎn)品系列2無投資價(jià)值產(chǎn)品設(shè)計(jì)查產(chǎn)品手冊查產(chǎn)品手冊產(chǎn)品設(shè)計(jì)金地產(chǎn)品線手冊運(yùn)用方法后續(xù)開發(fā)任務(wù)后續(xù)開發(fā)任務(wù)40Gemdale_proposal_202102第三部分

工程組織、分工及時(shí)間安排41Gemdale_proposal_202102工程組織42Gemdale_proposal_202102研發(fā)實(shí)施方法