PAGEPAGE23摘要《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)》首次引入用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2014年出臺(tái)的39號(hào)準(zhǔn)則又規(guī)范了公允價(jià)值的計(jì)量和披露。然而，使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)仍是少數(shù)。2020年新冠疫情爆發(fā)，商業(yè)企業(yè)的線下零售等業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊。在此背景下，投資性房地產(chǎn)是否有必要轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量等問(wèn)題需要進(jìn)一步探討。2020年?yáng)|百集團(tuán)投資房地產(chǎn)計(jì)量模式變化的動(dòng)因、影響、結(jié)論及結(jié)論的適用性進(jìn)行研究，最后針對(duì)其轉(zhuǎn)換過(guò)程中存在的問(wèn)題提出建議。計(jì)準(zhǔn)則和市場(chǎng)環(huán)境等方面給出建議，希望對(duì)公允價(jià)值在我國(guó)的推廣應(yīng)用有所裨益。AbstractIn2006,theaccountingstandardsforBusinessEnterprisesNo.3introducedthefairvaluemodeltomeasureinvestmentrealestateforthefirsttime.TheNo.39standardissuedin2014regulatesthemeasurementanddisclosureoffairvalue.However,therearestillafewenterprisesthatusethefairvaluemodeltomeasureinvestmentrealestate.In2020,theCOVID-19brokeout,andtheofflineretailandotherbusinessesofcommercialenterpriseswereimpacted.Inthiscontext,whetheritisnecessarytoconverttheinvestmentrealestateintothefairvaluemodelformeasurementneedsfurtherdiscussion.BasedontherelevanttheoriesofinvestmentrealestateandtakingDongbaigroupastheresearchobject,thispaperstudiesthechangeofmeasurementmethodsofinvestmentrealestateofcommercialenterprises.Firstly,itcombstherelevantbasictheoriesandresearchliterature,includingdefiningtheconceptsofmeasurement,disposalanddisclosureofinvestmentrealestate,andsummarizestheresearchstatusathomeandabroad.Secondly,acasestudyisconductedtostudythemotivation,impact,conclusionandapplicabilityofthechangeinthemeasurementmodeofDongbaigroup'sinvestmentinrealestatein2020.Finally,suggestionsareputforwardfortheproblemsexistinginthetransformationprocess.Theresearchshowsthattherearegreatdifferencesinthefinancialdataofenterprises'investmentinrealestateunderdifferentmeasurementmethods.Fairvaluemeasurementcanbeautifythefinancialstatementsandimprovethefinancingabilityofenterprises.However,thereisstillroomforimprovementinthefairvaluemeasurementmodel.Therefore,thispapergivessuggestionsfromtheaspectsofenterprises'ownchoice,standardizingaccountingstandardsandmarketenvironment,hopingtobebeneficialtothepromotionandapplicationoffairvalueinChina.KeyWords:dongbai;Investmentproperty;Thefairvalue;Thefairvaluemeasurementmodel第1章緒論2006年以前，投資性房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)科目，并沒有單獨(dú)的計(jì)算科目。隨著中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，2006年，我國(guó)財(cái)政部發(fā)布了編號(hào)為CAS3的文件《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目，提出有兩種方式進(jìn)行計(jì)量，2014年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》規(guī)范了公允價(jià)值計(jì)量和披露。如今，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在這個(gè)大的社會(huì)背景下，各行各業(yè)的學(xué)者也聚集在這里。文章就投資房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，提出了選題的背景，闡明了選題的目的與意義，并參考相關(guān)國(guó)際書籍，總結(jié)了相關(guān)學(xué)者分析的核心觀點(diǎn)，最后闡述了研究過(guò)程中采用的研究方法和具體的研究思路，并結(jié)合本文案例企業(yè)的實(shí)際情況，論述了投資房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)問(wèn)題，并對(duì)運(yùn)用新的財(cái)務(wù)計(jì)量手段對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了分析與歸納。1.1研究的目的與意義1.1.1研究目的房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將資金投入2006年正式出臺(tái)了相關(guān)文件《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，其中，首次出現(xiàn)了“投資性房地產(chǎn)”。該文件指出有兩種方式可以對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一種是成本模式，與固定資產(chǎn)類似，需要計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備；另一種是公允價(jià)值計(jì)量模式。公司開始對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量還處在探索的階段。隨著之后的不斷摸索和優(yōu)化，2014年，頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)更客觀地反映企業(yè)持有投資性房。新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，各行各行債務(wù)融資的結(jié)論，并為其他沒有進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量變更的商業(yè)企業(yè)提供一定的參考經(jīng)驗(yàn)。1.1.2研究意義意義有以下方面：（1）理論意義投資房地產(chǎn)計(jì)量模式的結(jié)合，使中國(guó)在這方面接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。（2）實(shí)踐意義大地提高企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的客觀真實(shí)性，便于投資者基于準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行決策。在企業(yè)持有房地產(chǎn)投資后，計(jì)量模式從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量。它可以在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。投資者可以通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表了解公司的真實(shí)情況。一旦成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，公司必須在計(jì)量模式轉(zhuǎn)換之前轉(zhuǎn)換金額。公司的總資產(chǎn)將受到轉(zhuǎn)換模式的影響。同時(shí)，公司的財(cái)務(wù)狀況和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化。償債能力也會(huì)得到一定程度的增強(qiáng)?；谌缟?，本文也會(huì)考慮多種因素進(jìn)行分析探討。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀（1）研究轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的原因。張奇峰等（2011）通過(guò)對(duì)北辰實(shí)業(yè)進(jìn)行案例研究發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度以及資本市場(chǎng)成熟度和投資[1]。付代紅（2019）認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的價(jià)值受到通貨膨脹、宏觀調(diào)控等多種因素的影響，如果采用成本模式進(jìn)行評(píng)估，將會(huì)導(dǎo)致其賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的偏差，對(duì)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性[2]。劉濤（2021）認(rèn)為對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值計(jì)量模式就能更好地反映受托責(zé)任地履行情況[3]。（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量后的影響分析周宏，何劍波等（2019）認(rèn)為投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量與債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，即采用公允[4]。朱艷（2020）認(rèn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量一定程度上可以也給企業(yè)帶來(lái)積極的財(cái)務(wù)效應(yīng)，比如使資產(chǎn)負(fù)債率下降﹑融資能力增強(qiáng)，所有者權(quán)益大幅增加等[5]。（3）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量存在的不足和建議余學(xué)斌，張春燕（2014）認(rèn)為由于公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)不夠統(tǒng)一，缺少相應(yīng)的法律、法規(guī)及使用準(zhǔn)則，以及后續(xù)[6]。褚紅梅（2019）指出，盡管采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)引起會(huì)計(jì)資料的變動(dòng)，但總體上與市價(jià)具有正向關(guān)系，而公允價(jià)值計(jì)量的推廣和應(yīng)用并不盡如人意，主要是由于準(zhǔn)則要求[7]。王健華，丁小清，程堃（2022）認(rèn)為，公允價(jià)值必須在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常水平和合理的限度之內(nèi)，才能真正體現(xiàn)出資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。反之，會(huì)造成反周期效應(yīng)，增加公司虧損，當(dāng)前，為了適應(yīng)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，必須進(jìn)行一些改進(jìn)[8]。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)在對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行研究時(shí)涉及的領(lǐng)域非常廣泛，主要研究投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式：（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值的外部動(dòng)（2）一定程度上對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)積極影響，（3）存在相關(guān)法律制度不規(guī)范，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)尚未成熟等現(xiàn)象。并建議使用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)依舊需要一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和專業(yè)人士指導(dǎo)下進(jìn)行，調(diào)整并完善有關(guān)制度，相關(guān)信息披露需要加強(qiáng)。1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀重要的研究課題。圍繞這一課題已經(jīng)有了多年研究，所以也有著更，對(duì)我國(guó)企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)有著重要的參考意義。（1）公允價(jià)值計(jì)量方式在實(shí)際應(yīng)用中的研究FeiXie認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量方法所提供的會(huì)計(jì)信息更能反映當(dāng)今企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從而引發(fā)一股計(jì)量屬性轉(zhuǎn)換的熱潮。為了能真實(shí)、客觀地反映投資物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前，必須聘請(qǐng)專業(yè)的人員對(duì)其進(jìn)行分析，并對(duì)其未來(lái)的價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)，由專業(yè)的專家進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，可以避免投資過(guò)程中的不確定因素[9]。PinprapaSangchan,Md.BorhanUddinBhuiyan,AhsanHabib對(duì)公允價(jià)值計(jì)算反映在公司資產(chǎn)負(fù)債表中的價(jià)值觀進(jìn)行了調(diào)查。最后認(rèn)為，公司如果想要達(dá)到效益最大化，就必須把新型的計(jì)量模式與公司內(nèi)部員工的實(shí)際情況相結(jié)合，二者之間需要融合貫通，并適應(yīng)其發(fā)展[10]。（2）投資性房地產(chǎn)模式對(duì)比及選用原因的研究以及公允價(jià)值模式兩者的異同。FominaOlena,MoshkovskaOlena,ProkopovaOlena,NikolenkoNataliya（2018）更為準(zhǔn)確，與最終完成經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)格相差不大[11]。MohdHalimKadri,JuyatiMohdAmin,ZarinaAbuBakar（2020）指出公允價(jià)值模式相對(duì)于成本模式是有顯著優(yōu)勢(shì)的，這是把二者不同方面進(jìn)行對(duì)比得出的。其具體優(yōu)點(diǎn)在于，二者均以資產(chǎn)評(píng)估為起點(diǎn)，而公允價(jià)值的估算更為客觀、真實(shí)[12]。JaromírVrbka,VrbkaJaromír,KrulickyTomá?等人（2020）選取了部分與房地產(chǎn)有關(guān)的公司作為研究對(duì)象，并將公允價(jià)值計(jì)量方法應(yīng)用于財(cái)務(wù)報(bào)表的編制中。研究發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值模式更受小型企業(yè)集團(tuán)的歡迎[13]。等建議。1.2.3文獻(xiàn)綜述公允價(jià)值模式是會(huì)計(jì)計(jì)量模式的創(chuàng)新，為了更好地捕捉市場(chǎng)的變化、跟隨國(guó)際發(fā)展的前沿，我們應(yīng)當(dāng)取其精機(jī)地結(jié)合起來(lái)。相應(yīng)的法規(guī)也會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而越來(lái)越規(guī)范。1.3研究?jī)?nèi)容和方法1.3.1研究?jī)?nèi)容2019年投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性的發(fā)展趨勢(shì)入手，分析其在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大的情況下進(jìn)行計(jì)量屬性變更的原因，并對(duì)企業(yè)的歷史成本與公允價(jià)值進(jìn)行了對(duì)比。結(jié)合現(xiàn)實(shí)情提供參考。論文從五個(gè)核心部分展開論述:，并將許多學(xué)者對(duì)這兩種模式的分析結(jié)果進(jìn)行了整理和研讀，為后面的研究奠定了基礎(chǔ)。界定。我國(guó)的公允價(jià)值模式從——開始——逐步適應(yīng)——種逐步推廣的發(fā)展趨勢(shì)，詳述了它怎樣對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，怎樣縮小貿(mào)易交易的差異。現(xiàn)實(shí)情況。兩種模式與東百集團(tuán)所帶來(lái)的變化，以企業(yè)公開數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中需要注意的問(wèn)題，以及在實(shí)施過(guò)程中遇到的問(wèn)題，給出了一些建議，供企業(yè)在選擇計(jì)量方法時(shí)參考。1.3.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法合文獻(xiàn)資料，并以此為起點(diǎn)。（2）案例分析法過(guò)程中吸取教訓(xùn)。（3）比較分析法。的影響進(jìn)行了分析，并對(duì)其變動(dòng)的原因進(jìn)行了分析。本文分析的技術(shù)路線圖如下：圖1.1本文技術(shù)路線圖第22.1投資性房地產(chǎn)的概念3號(hào)》規(guī)定，投資房地產(chǎn)是指企業(yè)為獲得增值或出租而持有的、能夠獨(dú)立核算和銷售的資產(chǎn)。與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)是一種可收回的資產(chǎn)，而公司持有其取得的收入主要有兩種：一方面，通過(guò)出租房地產(chǎn)獲得的租金；另一方面，投資性房地產(chǎn)在持有期或者出售時(shí)公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)。此外，還應(yīng)注意屬投資性房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)一樣，要定期進(jìn)行折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，一，不需要進(jìn)行折舊和調(diào)整，僅在期末調(diào)整其賬面價(jià)值，并計(jì)入當(dāng)期損益。同一時(shí)間，同一單位可選用一種測(cè)量方法，并且，一旦選定了，就不能隨意變更，因此，要結(jié)合自身的實(shí)際情況，慎重選擇有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的會(huì)計(jì)政策。2.2投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露的相關(guān)概念2.2.1投資性房地產(chǎn)的計(jì)量2.1所示：表2.1兩種計(jì)量模式的相關(guān)要求成本模式公允價(jià)值模式初始計(jì)量構(gòu)建時(shí)的總支出通常用成本模式：1.按資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。注：計(jì)量模式被一經(jīng)確認(rèn)后，不可隨意變更按月計(jì)提折舊或攤銷1.按資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，無(wú)需進(jìn)行折舊和攤銷。需要計(jì)提的減值準(zhǔn)備，并在計(jì)提后無(wú)法轉(zhuǎn)回2.公允價(jià)值在會(huì)計(jì)期間的變動(dòng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。方法進(jìn)行核算用。更成本模式變更公允價(jià)值模式，變更差額調(diào)整期初留存收益；禁止逆向變更收方面作出相應(yīng)的調(diào)整。（不用在會(huì)計(jì)上進(jìn)行折舊和攤銷），還要對(duì)它們的公允價(jià)值做出相應(yīng)的調(diào)整。情況（操作簡(jiǎn)便，成本低）（操作復(fù)雜，成本高）2.2.2投資性房地產(chǎn)用途改變之后的后續(xù)計(jì)量容易，房地產(chǎn)用途變換前后的價(jià)值是不變的。如果是公允價(jià)值模式，那么，對(duì)于存貨和以自用為目的持有的房地計(jì)入資本公積；若相比較公允價(jià)值較低，則差值計(jì)入當(dāng)期損益。在由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日，以其公允價(jià)值為基礎(chǔ)，將差額計(jì)入當(dāng)期損益。2.2.3投資性房地產(chǎn)的處置要么是該項(xiàng)目預(yù)計(jì)不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)利益。2.2.4投資性房地產(chǎn)的披露在進(jìn)行投資房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)時(shí)，必須注意會(huì)計(jì)信息的披露?？梢愿鶕?jù)以下幾個(gè)方面來(lái)解釋財(cái)務(wù)報(bào)表的公開：對(duì)其他相關(guān)賬戶的影響。2.3相關(guān)基礎(chǔ)理論2.3.1盈余管理理論測(cè)，從而獲得最大的利潤(rùn)。的時(shí)候，要根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)和會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使用各種科學(xué)的手段，對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)利潤(rùn)做出評(píng)估。2.3.2決策有用性理論的最大化。將結(jié)合投資房地產(chǎn)計(jì)量模式的應(yīng)用特征，對(duì)兩者之間的關(guān)系和互動(dòng)進(jìn)行探討。第33.1案例公司選取原因企業(yè)。在此類企業(yè)中，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)占很少一部分，原因在于，此類企業(yè)中，投資性房地產(chǎn)對(duì)于資產(chǎn)總額占比很少，因此，計(jì)量方式的變化并不會(huì)引起相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表較大的波動(dòng)。在同行業(yè)企業(yè)中，東百集團(tuán)投資性房地，2020年與2021年均達(dá)到了50%左右，因此，東百集團(tuán)更改計(jì)量方式所能呈現(xiàn)的對(duì)資產(chǎn)總額的影響更加直觀明顯，我們由此選擇東百集團(tuán)作為分析案例。3.2公司概況3.2.1公司簡(jiǎn)介1957年成立的福州東街口百貨商店，1993年公司股票在上海證券交易掛牌上市。制品、酒、飲料及茶葉的零售；預(yù)包裝食品、散裝食品的銷售；針織、紡織、百貨公司、家具、日用品、五金、信息技術(shù)咨詢，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)出租等。3.2.2公司財(cái)務(wù)狀況年設(shè)立了投資房地產(chǎn)，其科目計(jì)量的方式為成本模式，并于2020年變更為公允價(jià)值模式。因此，我們選取2016到2021五年間的主要數(shù)據(jù)來(lái)分析6年來(lái)的主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)如下表所示。表3.1東百集團(tuán)變更計(jì)量模式前重點(diǎn)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（單位：億元）名稱2016年2017年2018年2019年資產(chǎn)總額58.3368.0884.1588.40負(fù)債總額37.4543.2257.6460.04所有者權(quán)益總額20.8824.8626.5128.36營(yíng)業(yè)總收入30.1038.5629.9741.00營(yíng)業(yè)總成本27.2733.1528.4539.67凈利潤(rùn)2.73.292.763.98歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.012.472.623.30經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-0.303.05-1.581.43投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-3.16-6.50-7.531.48籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1.705.336.44-2.72表3.2東百集團(tuán)變更計(jì)量方式后重點(diǎn)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表（單位：億元）名稱2020年2021年資產(chǎn)總額119.60147.29負(fù)債總額77.75107.02所有者權(quán)益總額41.8540.27營(yíng)業(yè)總收入18.2418.95營(yíng)業(yè)總成本17.7817.26凈利潤(rùn)2.033.05歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.051.25經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-0.684.10投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-10.62-11.29籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~11.715.50年宣布變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，在此之前的2016到2019年，四年間我們可以根據(jù)主要況一直較為穩(wěn)定，資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益都在小幅度的穩(wěn)定增長(zhǎng)。營(yíng)業(yè)總收入、營(yíng)業(yè)總成本、凈利潤(rùn)也比較穩(wěn)年，在改變了投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式后的第一年，在資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益大幅度上升的情況下，，2020年，東百集團(tuán)由投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額大幅度下降，由同時(shí)，2020年和2021年，東百集團(tuán)改變計(jì)量模式之后，資產(chǎn)總額迅速增長(zhǎng)，增幅均達(dá)到了35%左右。3.3東百集團(tuán)計(jì)量模式變更的過(guò)程?hào)|百集團(tuán)于2007年設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目，之后一直采用成本模式計(jì)量。為了更加客觀地反映東百集團(tuán)持有的投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性，東百集團(tuán)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行變更，即由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值量模式，經(jīng)由公司2020年第三次臨時(shí)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更日期為2020年1月1日，為了更加客觀地反映投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，公司聘請(qǐng)了福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司對(duì)公司現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合（2020）第NQ30038號(hào)評(píng)估報(bào)告，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，公司擁有的投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2020年9月30日的評(píng)估值為518,868.24萬(wàn)元。之后，對(duì)2019年相關(guān)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。3.4東百集團(tuán)投資性房地產(chǎn)規(guī)模變化現(xiàn)狀表3.3東百集團(tuán)2017—2021年投資性房地產(chǎn)科目一覽表（單位：萬(wàn)元）2017年2018年2019年2020年2021年投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)42599.50223227.62291129.37603273.80708253.52資產(chǎn)總額680826.32841512.89883985.631196003.11472906.95占資產(chǎn)比重6.26%26.5%32.93%50.44%48.09%表3.42017年采用成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)（單位/元）項(xiàng)目房屋、建筑物土地使用權(quán)在建工程合計(jì)一、賬面原值1.期初余額257,034,371.8656,515,398.71313,549,770.572.期末余額516,675,326.5056,515,398.71573,190,725.21二、累計(jì)折舊和攤銷1.期初余額114,866,298.161025,963.48115,892,261.362.期末余額144,899,102.042,296,713.58147,195,815.62三、減值準(zhǔn)備四、賬面價(jià)值1.期末賬面價(jià)值371,776,224.4654,218,685.13425,994,909.592.期初賬面價(jià)值142,168,073.7055,489,435.51197,657,509.21表3.52018年采用成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)（單位/元）項(xiàng)目房屋、建筑物土地使用權(quán)在建工程合計(jì)一、賬面原值1.期初余額516,675,326.5056,515,398.71573,190,725.212.期末余額2,141,330,590.86266,404,591.862,407,735,182.72二、累計(jì)折舊和攤銷1.期初余額144,899,102.042,296,713.58147,195,815.622.期末余額166,147,950.879,311,045.26175,458,996.13三、減值準(zhǔn)備四、賬面價(jià)值1.期末賬面價(jià)值1,975,182,639.99257,093,546.602,232,276,186.592.期初賬面價(jià)值371,776,224.4654,218,685.13425,994,909.59表3.62019年采用成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)（單位/元）項(xiàng)目房屋、建筑物土地使用權(quán)在建工程合計(jì)一、賬面原值1.期初余額2,141,330,590.86266,404,591.862,407,735,182.722.期末余額2,268,405,074.11844,297,044.0633,830,101.593,146,532,219.76二、累計(jì)折舊和攤銷1.期初余額166,147,950.879,311,045.26175,458,996.132.期末余額192,243,296.8442,995,243.79235,238,540.63三、減值準(zhǔn)備四、賬面價(jià)值1.期末賬面價(jià)值2,076,161,777.27801,301,800.2733,830,101.592,911,293,679.132.期初賬面價(jià)值1,975,182,639.99257,093,546.602,232,276,186.59表3.72020年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)（單位/元）項(xiàng)目房屋、建筑物土地使用權(quán)在建工程合計(jì)一、期初余額4,001,491,174.00226,259,900.004,227,751,074.00二、本期變動(dòng)440,181,852.00136,604,564.201,804,986,652.00三、期末余額4,441,673,026.001,591,064,700.006,032,727,726.00表3.82021年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)（單位/元）項(xiàng)目房屋、建筑物土地使用權(quán)在建工程合計(jì)一、期初余額4,441,673,026.001,591,064,700.006,032,737,726.00二、本期變動(dòng)816,736,493.00233,060,983.751,049,797,476.75三、期末余額5,258,409,519.001,824,125,683.757,082,535,202.75，2018年之前，投資性房地產(chǎn)占東百公司資產(chǎn)總額的比例并不大，2018年之后，投資性房2018年相對(duì)于2017年，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值增加了幾乎400%。可以年之后，東百集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)規(guī)模在不斷增加，其在總資產(chǎn)中占的比重也隨之加大?？梢?，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響就越大。第44.1東百集團(tuán)計(jì)量方式變更的動(dòng)因4.1.1成本計(jì)量方式存在不足大價(jià)值。但是，在東百公司的案例中，采用了成本計(jì)量對(duì)持有投資性房地產(chǎn)計(jì)量仍然存在不足之處。準(zhǔn)確。在2019年在使用成本模式計(jì)量這定，東百集團(tuán)持有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為291129.37萬(wàn)元，而如果使用的是公允價(jià)值模式之下的金額則為422775.11萬(wàn)元，金額差距很大。場(chǎng)價(jià)值，阻礙企業(yè)未來(lái)的融資計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生不利影響。4.1.2投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)東百集團(tuán)之所以選擇公允價(jià)值計(jì)量方式，是因?yàn)檫@樣做的：第一，它可以在一定程度上增加財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確發(fā)展過(guò)程中，必須關(guān)注公司的資產(chǎn)價(jià)值。只有如此，我們才能有效地加強(qiáng)與外界的交流，降低交流的壁壘。4.2東百集團(tuán)計(jì)量方式變更的影響2007年?yáng)|百集團(tuán)設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，并采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。2020年宣布變更為公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)年的年度報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。東百集團(tuán)于2007年成立了投資房地產(chǎn)，并以成本模式對(duì)其進(jìn)行了核算。在2020年，公司公告了以公允價(jià)值計(jì)量方式進(jìn)行計(jì)量，并對(duì)2019年年報(bào)進(jìn)行了修訂。2020年前后的數(shù)據(jù)來(lái)分析。在影響企業(yè)財(cái)務(wù)方面，本文從資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)三個(gè)方面進(jìn)行了研究。其次，分析了我國(guó)上市公司的外部融資需求以及公司的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)其選擇的影響。4.2.1后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響2020年第三次臨時(shí)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更日期為2020年1月1日。在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中，如果將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式從成本型轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值型時(shí)，應(yīng)將其作為會(huì)計(jì)政策變更，并參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》進(jìn)行處理。此次會(huì)計(jì)政策的變化要求調(diào)整本期的財(cái)務(wù)報(bào)表，并對(duì)合并后的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。以下是年初和上一年的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目，期初及上年受影響的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目明細(xì)情況如下：4.2.1.1對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響表4.1投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)2019年資產(chǎn)負(fù)債表的影響（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目追溯調(diào)整前追溯調(diào)整后影響影響比例/%投資性房地產(chǎn)291129.37422775.11131645.7445.22未分配利潤(rùn)143674.89233181.3289506.4362.30歸屬于母公司所有者權(quán)益249993.50340909.1990915.6936.372019年追溯調(diào)整前為291129.37萬(wàn)元，而在進(jìn)行了相應(yīng)的追溯調(diào)整422775.11萬(wàn)元，相對(duì)于之前增加了131645.74萬(wàn)元。由于從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)45.22%。由于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，成本計(jì)量變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)45.22%。追溯調(diào)整前未分配利潤(rùn)143674.89萬(wàn)元，追溯調(diào)整后的未分配利潤(rùn)為233181.32萬(wàn)元，較追溯調(diào)整前增加89506.43萬(wàn)元，影響比例達(dá)2.30%，未分配利潤(rùn)得到了比較大幅度的增加。同樣，歸屬于母公司的所有者權(quán)益在進(jìn)行了相應(yīng)的追溯調(diào)整后也有了很大變化。在追溯調(diào)整前為249993.50萬(wàn)340909.19萬(wàn)元，比追溯調(diào)整前增加了90915.69萬(wàn)元，影響比例為36.37%。這表明，公司的所有者權(quán)益增幅也有了很大提高。在負(fù)債水平固定的情況下，公司總資產(chǎn)和股東權(quán)益的大幅度增長(zhǎng)將會(huì)使公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降，進(jìn)而優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，使公司的資產(chǎn)負(fù)債表更加美觀。因此，在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的大環(huán)境下，企業(yè)選擇合理計(jì)量模式，既能增加投資物業(yè)的賬面價(jià)值，又能改善資產(chǎn)負(fù)債表。4.2.1.2對(duì)利潤(rùn)表的影響表4.2投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)2019年利潤(rùn)表相關(guān)項(xiàng)目影響（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目追溯調(diào)整前追溯調(diào)整后影響影響比例/%公允價(jià)值變動(dòng)損益-392.5930385.1230777.717839.65所得稅費(fèi)用12285.3521436.789151.4374.49凈利潤(rùn)32944.7238138.255193.5315.76歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)33015.2135998.952983.749.04由表4.2可以看出，公允價(jià)值變動(dòng)損益追溯調(diào)整前為-392.59萬(wàn)元，追溯調(diào)整后為30385.12萬(wàn)元，增加了30777.71房地產(chǎn)的公允價(jià)值損益急速增加。12285.35萬(wàn)元，追溯調(diào)整后為21436.78萬(wàn)元，增加9151.43萬(wàn)元，影響比例為74.49%。這是由于企業(yè)所得稅稅額的增加，導(dǎo)致所得稅費(fèi)用增加。凈利潤(rùn)在追溯調(diào)整前為32944.72萬(wàn)元，追溯調(diào)整后為38138.25萬(wàn)元，增加了5193.53萬(wàn)15.76%。歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)也相應(yīng)發(fā)生變化。歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)在追溯調(diào)整萬(wàn)元，追溯調(diào)整后為35998.95萬(wàn)元，增加了2983.74萬(wàn)元，影響比例為9.04%。這是總利潤(rùn)的增加帶來(lái)公允價(jià)值，從而對(duì)損益表有正面的作用。4.2.1.3對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響力三個(gè)角度對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生的作用進(jìn)行了探討。情況如表4.3所示。表4.3投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后對(duì)2019年企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響2019年（成本模式）2019年（公允價(jià)值模式）相差數(shù)值償債能力資產(chǎn)負(fù)債率67.92%62.03%-5.89%盈利能力總資產(chǎn)報(bào)酬率3.83%5.18%1.35%凈資產(chǎn)收益率13.75%10.94%-2.81%銷售凈利率8.05%14.73%6.68%營(yíng)運(yùn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率46.36%48.06%1.70%：（1）隨著東百集團(tuán)投資性房地產(chǎn)變更了后續(xù)計(jì)量模式，資產(chǎn)負(fù)債率也隨著降低了5.89%，且企業(yè)總資產(chǎn)也得到了不同程度的增加，可使賬面償債能力有效好轉(zhuǎn)。（2）改為公允價(jià)值（3）變更計(jì)量模式后，東百集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較以往略有提高。2019年采用不同計(jì)量方式計(jì)量的東百集團(tuán)。以上三個(gè)方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)只是由于計(jì)量方財(cái)務(wù)指標(biāo)。4.2.2集團(tuán)融資需求對(duì)計(jì)量方式變更的影響，2020年第三年度報(bào)告顯示，與同期相比，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量大幅的減少，如表4.4所示表4.4東百集團(tuán)2017—2021第三季度與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量（單位：萬(wàn)元）年份2021.9.302020.9.302019.9.302018.9.302017.9.30與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量2127.46-31489.741053.99-14111.5619940.98現(xiàn)金流量并不穩(wěn)定，企業(yè)需要尋找融資渠道。2017至2021年的應(yīng)收款情況，如下表4.5所示。表4.5東百集團(tuán)連續(xù)五年應(yīng)收賬款情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目2017年2018年2019年2020年2021年應(yīng)收賬款2678.287275.865384.793236.325406.29預(yù)付賬款2051.2511522.363729.714179.943057.00其他應(yīng)收款19439.7650675.3742617.1435087.2421794.01營(yíng)業(yè)利潤(rùn)53610.2737265.8546642.2041373.3226366.03凈利潤(rùn)39777.4127633.8832944.7226957.1817784.672017年至2020年的應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的比例的范圍比較合理，然而其他應(yīng)收款占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例過(guò)高，為了更加直觀地表現(xiàn)出來(lái)，我們將具體數(shù)值整理為表4.6。表4.6東百集團(tuán)其他應(yīng)收款占比情況20172018201920202021營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比36.36%135.99%91.37%84.81%82.66%凈利潤(rùn)占比48.87%183.38%129.36%130.16%122.54%的計(jì)算可知，東百集團(tuán)的主要收入來(lái)自于其他應(yīng)收賬款，其余的應(yīng)收款項(xiàng)并非已經(jīng)取得的貨幣，只屬3.1中的2017年至2018年期間，籌資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流入為負(fù)值，可見東百集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況并不好，資金短缺，需要外界的資金來(lái)補(bǔ)充。由此可以看出，東百公司需要的是外部資本的需要，從而改變了會(huì)計(jì)核算方式。4.3東百集團(tuán)計(jì)量方式變更結(jié)論影響的適用性4.3.1計(jì)量模式變更后對(duì)東百集團(tuán)財(cái)務(wù)的預(yù)期根據(jù)第三章的分析，以2019年?yáng)|百集團(tuán)計(jì)量模式改為公允價(jià)值模式后對(duì)財(cái)務(wù)產(chǎn)生的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比，得出對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)主要會(huì)產(chǎn)生如下影響：（1）不僅會(huì)提高投資性房地產(chǎn)與總資產(chǎn)的賬面價(jià)值，而且會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生積極影產(chǎn)生積極影響。（3）東百集團(tuán)更改投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式之后，一定程度可以美化財(cái)務(wù)指標(biāo)。4.3.2表4.7東百集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目2018201920202021公允價(jià)值變動(dòng)損益-38230385.1225342.9410395.20所得稅費(fèi)用10613.8421436.7812532.458074.81凈利潤(rùn)27633.8838138.2526957.1817784.67歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)14414.6235998.9520462.9812542.93投資性房地產(chǎn)223227.62422775.1145750.5247486.47未分配利潤(rùn)110765.56233181.32253469.5231030歸屬于母公司所有者權(quán)益26199.3233015.2120462.9812542.932020和2021年，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值都得到了明顯的增加。第三章經(jīng)過(guò)分析2019年更改計(jì)量方式后，歸屬母公司的凈利潤(rùn)會(huì)得到增加，然而2020年和2021年，該數(shù)值相對(duì)減少，這是由于，一方面商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的是上期處置佛山項(xiàng)目，本報(bào)告期商業(yè)地產(chǎn)并無(wú)處置項(xiàng)目另一方面則是福安東百?gòu)V場(chǎng)等項(xiàng)目銷售收入減少影響所致，這也側(cè)面說(shuō)明了新冠肺炎疫情影響下，為美化財(cái)務(wù)報(bào)表改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的必要性。表4.8東百集團(tuán)部分相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)2018201920202021償債能力資產(chǎn)負(fù)債率68.49%67.92%65.01%62.66%盈利能力總資產(chǎn)報(bào)酬率3.44%3.83%1.84%0.94%毛利率22.11%21.94%44.23%51.85%銷售凈利率8.74%8.05%11.22%9.62%發(fā)展能力總資產(chǎn)增長(zhǎng)率21.15%5.05%16.92%23.60%：（1）隨著東百集團(tuán)投資性房地產(chǎn)變更了后續(xù)計(jì)量模式，資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，且企業(yè)總資產(chǎn)也得到了不同程度的增加。（2）改為公允價(jià)值模式計(jì)量后，總資產(chǎn)報(bào)酬率得到增加和銷售凈利率也隨之提高。（3）變更計(jì)量模式后，東百集團(tuán)的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率較以往略有提高。4.4對(duì)其他商業(yè)企業(yè)的適用性年變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，其投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額比例為36%，由此，該企業(yè)可以作為案例企業(yè)的參照企業(yè)對(duì)案例分析得出的結(jié)論起到一定作用。4.4.1茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量美化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表4.92016-2021茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)科目數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）年度投資性房地產(chǎn)期末金凈利潤(rùn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例20216802674093531.92%20206248322130232.29%201961585812594231.94%201861596212045431.44%201749926210345127.68%2016141718571698.86%從茂業(yè)商業(yè)的年報(bào)中可以得知，2016-2021年，公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為14.17億元、49.92億元、61.59億元，62.48億元，68.02億元，占公司總資產(chǎn)的比例分別為8.86%、27.68%、31.44%、31.94%、、31.92%。由上述數(shù)據(jù)可知，茂業(yè)實(shí)業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其投資性房地產(chǎn)的賬面凈值每年增長(zhǎng)385%，較2016年增長(zhǎng)54億。在公司的資產(chǎn)中所占有的比重也在快速增長(zhǎng)，由去年的8.86%增至31.92%。4.4.2居然之家投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生積極影響，2019年達(dá)到了43%，因此，該企業(yè)同樣可以作為案例企業(yè)的對(duì)照企業(yè)對(duì)案例分析得出的結(jié)論起到一定的參考作用。所示，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例較大，因此，公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性5%的折7億，而公司2019年全年凈利潤(rùn)31.51億。雖然從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度看，如此計(jì)量并沒有實(shí)質(zhì)上改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，但是這樣的賬務(wù)處理方式，實(shí)實(shí)在在地美化了業(yè)績(jī)。年之后，隨著新冠肺炎的爆發(fā)，在商業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入普遍銳減的情況下，公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)不斷上升，同樣可以對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生積極影響。表4.102017-2021年投資性房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）年度投資性房地產(chǎn)期末金額總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)20211714853.475621038.0928.15%3.99%20201627428.663928132.0940.39%7.83%20191456204.523378594.7343.1%0.46%201848567.34272595.8617.82%0%201750391.10283150.7317.8%0%4.5企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議的影響。通過(guò)對(duì)測(cè)量方式的變化，可以使公司能夠更精確地掌握公司的市場(chǎng)價(jià)值，從而幫助管理者掌握公司的情定的作用。4.5.1改進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理模式，使投資者更加清楚了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況夠?qū)?huì)計(jì)信息的使用者們提供更加客觀真實(shí)的數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)東百集團(tuán)的研究能夠得到，在采用了不同的計(jì)量模式[14]。對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，持有期間投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的產(chǎn)目前的真實(shí)值進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。4.5.2企業(yè)選擇適合的計(jì)量方法，降低相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)值計(jì)量可能會(huì)難以預(yù)料企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)，自然會(huì)影響投資者和內(nèi)部使用者的判斷，而企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也由此增加。所行合理選擇，使資產(chǎn)損失最小化。4.5.3完善市場(chǎng)相關(guān)政策，促進(jìn)公允價(jià)值模式的運(yùn)用打造優(yōu)良財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，并建立完備的公允價(jià)值信息庫(kù)數(shù)據(jù)平臺(tái)[15]。另外，政府有關(guān)在調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)的應(yīng)用。第55.1結(jié)論結(jié)出企業(yè)在選擇計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)要注意的幾處要點(diǎn)。為此提出了幾點(diǎn)措施，其結(jié)論如下：能帶來(lái)的影響，必須謹(jǐn)慎處理會(huì)計(jì)政策的變更，此外，還需要通過(guò)多次會(huì)計(jì)的研究討論，還要經(jīng)過(guò)多次的會(huì)務(wù)研去，進(jìn)而使整個(gè)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力提升。但這其中必然會(huì)有一定的費(fèi)用，因此，公司需要對(duì)自己的公司進(jìn)行全面的評(píng)估，確保不會(huì)因?yàn)橘Y金的問(wèn)題而崩潰。而且，從另一個(gè)角度來(lái)看，可以先用公平的價(jià)格來(lái)衡量，這樣才能讓公司做出更好的決定。避免的成本，企業(yè)必須要對(duì)自己的公司進(jìn)行全面的評(píng)估，以保證自身的資產(chǎn)不至于出現(xiàn)問(wèn)題。另外，從另一方面講，公平定價(jià)也是一個(gè)很好的選擇，有利于企業(yè)作出更好的決定。而對(duì)于那些強(qiáng)大的公司來(lái)說(shuō)，這就很好辦了。會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行比較，理性地判定規(guī)避的危險(xiǎn)，找出變更的根源，并明確變更后的會(huì)計(jì)資訊。東百集團(tuán)的投資物業(yè)管理方式要想順利的改變，必須要建立在公平的價(jià)格和合理的價(jià)格之上，而且在整個(gè)房產(chǎn)的交易中，都是比較活躍的，