...wd......wd......wd...資產(chǎn)評估網(wǎng)上考察課作業(yè)題〔201604最新版〕一、判斷題〔每題3分，共15分〕1、無形資產(chǎn)同樣也具有實(shí)體性貶值。答：對2.大多數(shù)古董不適合使用成本法估價，因?yàn)椴痪哂须S著時間貶值量逐漸增加的特點(diǎn)。答：對3、專利權(quán)和商標(biāo)權(quán)的延展期限都是10年。答：錯4、評估價值類型是確定評估目的的先決條件。答：錯5、生地與熟地的分類依據(jù)是源于土地的開發(fā)程度的不同。答：對二、簡答題：〔每題5分，共20分〕1、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵是什么答：是指由專門的評估機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)進(jìn)展評定和估價。2.資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價工作的異同點(diǎn)是什么答：資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)工作，必然有自己的特有一套工作方式和方法，而會計(jì)作為一門專業(yè)學(xué)科，其工作也有自己的獨(dú)特性。于是兩者存在以下區(qū)別。?計(jì)價根基不同?資產(chǎn)涵蓋的范圍不同?計(jì)價方法不同?工作程序不同3.土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性包括哪些答：土地的經(jīng)濟(jì)特性1.供給的稀缺性2.利用方向變更的困難性3.報酬遞減的可能性4.利用后果的社會性4.評估業(yè)務(wù)約定書里邊有關(guān)雙方權(quán)利與義務(wù)的內(nèi)容都包括什么答：評估業(yè)務(wù)約定書里包括：評估對象和評估范圍；評估目的；評估基準(zhǔn)日；評估報告使用者：評估報告出具時間；提交評估報告方式：本次評估約定評估服務(wù)費(fèi)；雙方應(yīng)履行的權(quán)利和義務(wù)；評估機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的權(quán)利和義務(wù)；簽約時間；其它未盡事宜。三、單項(xiàng)選擇題〔每題2分，共20分〕1、以下反映了資產(chǎn)評估咨詢性特點(diǎn)的是(C)A.資產(chǎn)評估的結(jié)果必須承受市場的檢驗(yàn)B.資產(chǎn)評估必須按照法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)展C.資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見D.資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)為估價的依據(jù)2.對被評估資產(chǎn)進(jìn)展模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的材料、工藝、設(shè)計(jì)、價格和費(fèi)用水平進(jìn)展核算，這樣求得的成本稱為(C)A.復(fù)原重置成本B.完全復(fù)原成本C.更新重置成本D.實(shí)際重置成本3.據(jù)報道，某技術(shù)在26個國家獲得了專利權(quán)，但專利持有人終因繳納不起專利保護(hù)費(fèi)而導(dǎo)致保護(hù)終止。關(guān)于該專利的價值，出現(xiàn)以下不同認(rèn)識，從資產(chǎn)評估角度你認(rèn)為正確的選項(xiàng)是(B)A.該專利價值很大，因?yàn)樗@得了廣泛的認(rèn)同B.該專利沒有價值，因?yàn)樗荒軒硎找鍯.該專利的價值，取決于技術(shù)人員對技術(shù)先進(jìn)性的評價D.該專利的價值，取決于評估人員的評估4.一般來說，無形資產(chǎn)的成本不包括(C)A.創(chuàng)造創(chuàng)造成本B.法律保護(hù)成本C.發(fā)行推廣成本D.轉(zhuǎn)讓時機(jī)成本5.某機(jī)器設(shè)備的貶值率為40％，該設(shè)備的已使用年限為12年，則其尚可使用年限為(C)A.30年B.42年C.18年D.32年6.以下原則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是(A)A.專業(yè)性原則B.替代原則C.奉獻(xiàn)原則D.預(yù)期原則7.以下不屬于資產(chǎn)評估假設(shè)的是(D)A.繼續(xù)使用假設(shè)B.清算假設(shè)C.公開市場假設(shè)D.企業(yè)主體假設(shè)8.被評估設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，年產(chǎn)某產(chǎn)品720件。由于該型號的設(shè)備已停產(chǎn)，評估人員在市場上尋找到功能類似的全新設(shè)備，其價格為11.5萬元，年產(chǎn)量為800件。則被評估設(shè)備的重置成本應(yīng)為(A)A.10.65萬元B.10.35萬元C.10.80萬元D.11.15萬元9.用市場法對資產(chǎn)評估時，評估值的評定應(yīng)參照一樣或相似資產(chǎn)的(D)A.重置成本B.收益現(xiàn)值C.清算價格D.市場價格10.進(jìn)口設(shè)備的到岸價是指(B)A.離岸價+境外運(yùn)費(fèi)B.離岸價+境外運(yùn)費(fèi)+境外保險費(fèi)C.離岸價+境外運(yùn)費(fèi)+進(jìn)口關(guān)稅D.離岸價+境外運(yùn)費(fèi)+境外保險費(fèi)+進(jìn)口關(guān)稅四、計(jì)算題：〔每題9分，共45分〕1、某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算如下資料：一是企業(yè)與購置企業(yè)共同享用浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為600萬和400萬標(biāo)箱；二是浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)系國外引進(jìn)，帳面價格為200萬元，已使用2年、尚可使用8年，2年通貨膨脹率累計(jì)為10%；三是該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)出對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有很大影響，由于市場競爭加劇，產(chǎn)品價格下降，在以后8年減少銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為80萬元，增加開發(fā)費(fèi)用以提高質(zhì)量、保住市場的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為20萬元。試評估該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額?！?0分〕解：兩年來通貨膨脹率為10%則：重置成本凈值為200×〔1+10%〕×8/〔2+8〕=176萬元重置成本凈值分?jǐn)偮蕿?00/〔400+600〕=40%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的時機(jī)成本=80+20=100萬元該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評估值為176×40%+100=170.4萬元2.A評估事務(wù)所承受B發(fā)電廠委托對其一臺生產(chǎn)鍋爐進(jìn)展評估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用6年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計(jì)更換管道以及維修附屬設(shè)備需20萬元，經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修復(fù)完畢后該鍋爐可以使用10年。求其成新率?！?分〕解：根據(jù)修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本，可得〔1〕重置成本：100萬元可修復(fù)局部磨損引起的貶值：20萬元不可修復(fù)局部的重置成本：100-20=80萬元不可修復(fù)局部貶值率=6/16=37.5%不可修復(fù)局部的貶值額：80×

37.5%=30萬元該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50%所以成新率為50%3、某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用〔含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)用和耕地占用稅〕為每畝土地開費(fèi)用為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)土地出讓增值率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格?！?0分〕解：〔1〕計(jì)算土地取得費(fèi):10萬元／畝=150〔元／平方米〕〔2〕計(jì)算土地開發(fā)費(fèi):2億元／平方公里=200〔元／平方米〕〔3〕計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入。則：土地取得費(fèi)利息=150×[〔1+6％〕2—1]=18.54〔元/平方米〕土地開發(fā)費(fèi)利息=200×35％×[〔1+6％〕1.5—1]+200×65％×[〔1+6％〕0.5—1]=10.23〔元／平方米〕〔4〕計(jì)算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=[〔1〕+〔2〕]×10％=35〔元／平方米〕〔5〕計(jì)算土地價格。土地單價=[〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕]×〔1十15％〕=〔150+200+18.54+10.23+35〕×〔1+15％〕=475．84〔元／平方米〕土地總價=475.84×15000=7137600〔元〕該宗地單價為475.84元／平方米，總價為7137600元4.有一宗前后兩面臨街的宗地，標(biāo)準(zhǔn)深度為20米，土地在兩條道路中的垂直深度為40米，臨街寬度為50米。路線價分別為５０００元／米和1５０００元／米.試運(yùn)用4321法則估算土地的總價及單價?！?分〕解：根據(jù)“四三二一〞法則，找到一條分界，使得其受高定價和低定價的影響是相等的。然后再計(jì)算。即找到一條邊界，使得15000×高價街深度=5000×低價街深度1200-150x=1000+500x解方程，得X=30.77%所以分界限距離低價街深度為15-5×30.77%=13.5米距離高價街深度為40-13.5=26.5米然后，分界限以北的土地按照低價街路線價的影響深度來計(jì)算；分界限以南的土地則按照高價街路線價的影響深度來計(jì)算。具體過程如下：高價街影響深度百分率為：40%+30%+20%+10%+9%+8%×30.77%=111.46%低價街影響深度百分率為：40%+30%+20%×〔1-30.77%〕=83.85%總價=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元單價=1045575/(40*50)=522.79元/平米5.某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權(quán)在內(nèi)的企業(yè)全部資產(chǎn)進(jìn)展評估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評估基準(zhǔn)日〔2010年9月30日〕，待估宗地為劃撥用地，集團(tuán)公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評估土地使用權(quán)價值及租金標(biāo)準(zhǔn)。評估過程如下：〔10分〕評估人員通過搜集有關(guān)案例，篩選出三個比較案例。有關(guān)情況如下表。ABC待估宗地交易日期2007.122007.122009.102010.10交易價格〔元/M2〕372.74368.9387.72待估距火車站距離1公里0.8公里5公里11公里宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則規(guī)則交通通達(dá)度支線支線次干道次干道調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2008年1月至2010年1月地價上漲8%，1、道路通達(dá)度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。2、距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應(yīng)減少0.3%3、宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。求該地塊出讓價格。解：〔一〕地價指數(shù)修正調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2008年1月至2010年1月地價上漲8%，平均每月上漲幅度為0.333%，2010年地價漲幅基本一樣，如將2008年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)2009年9月為106.993，2010年10月為111.322?！捕硡^(qū)域因素修正1、道路通達(dá)度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。2、交通便捷度以待估宗地為100，每增加或減少一路車，地價上下浮動0.5%3、距區(qū)域中心距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應(yīng)減少0.2%4、距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應(yīng)減少0.3%5、產(chǎn)業(yè)聚集度，分為低、較低、一般、較高、高五個級別，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價向上修正2%6、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往下修正0.5%〔三〕個別因素修正1、宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。2、容積率，以待估宗地為100，每上升0.1，地價往上修正1.5%。

ABC

交易價格〔元/M2〕372.74368.9387.72

土地用途100/100100/100100/100

供需圈100/100100/100100/100

交易日期111.322/100111.322/100111.322/107.16

交易情況100/100100/100100/100

土地使用年限100/100100/100100/100

價格類型100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件交通通達(dá)度100/98100/98100/100交通便捷度100/100100/100100/100距區(qū)域中心距離100/100.64100/100.5100/100.5距火車站距離100/103100/103.6100/101.8根基設(shè)施情況100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)集聚度100/102100/102100/102環(huán)境優(yōu)劣度100/98.5100/99100/98.5個別因素宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100