日本零售業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理方式陳信康上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博導(dǎo)1一、日本零售商業(yè)現(xiàn)狀人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積超越1.2平米〔2004年〕銷(xiāo)售效率繼續(xù)提升零售商業(yè)出現(xiàn)規(guī)?；_(kāi)展的趨勢(shì)M&A成為零售商業(yè)開(kāi)展的主軸2日本大型零售商店單位平均年銷(xiāo)售額變化情況項(xiàng)目每家店鋪平均年銷(xiāo)售額(百萬(wàn)日元)每平方米營(yíng)業(yè)面積平均年銷(xiāo)售額(萬(wàn)日元)從業(yè)人員人均年銷(xiāo)售額(萬(wàn)日元)年份合計(jì)百貨店超市合計(jì)百貨店超市合計(jì)百貨店超市2002562024896359776.6117.561.23870.47717.92828.12003535224831342164.8114.260.13706.77960.32677.12004512024593329172.1111.558.03589.67963.12590.92005496825037318770.7111.156.73552.88139.22550.52006492725530316270.3110.756.33545.47931.22564.73二、日本零售業(yè)百年開(kāi)展軌跡4*日本零售商業(yè)開(kāi)展的歷史軌跡′04年三越百貨店在東京日本橋開(kāi)業(yè)′22年高島屋百貨店在大阪長(zhǎng)掘橋開(kāi)業(yè)′29年阪急百貨店在大阪梅田開(kāi)業(yè)′45年戰(zhàn)敗′63年大榮1號(hào)店在神戶(hù)市三宮開(kāi)業(yè)′69年S.O.玉川高島屋在東京二子玉川開(kāi)業(yè)(人均GDP1732美圓)′71年麥當(dāng)勞1號(hào)店在東京銀座開(kāi)業(yè)′72年大榮公司銷(xiāo)售排名第一〔人均GDP2750美圓〕′74年7-11第1號(hào)店在東京開(kāi)業(yè)′80年陽(yáng)光城60開(kāi)業(yè)′84年優(yōu)衣庫(kù)1號(hào)店在廣島開(kāi)業(yè)′86年六本木ArkHills開(kāi)業(yè)〔人均GDP10369美圓〕′89年大店法公布′94年價(jià)錢(qián)破壞成為話題′95年P(guān)OWERCITY在三重縣四日市開(kāi)業(yè)′96年高島屋時(shí)代廣場(chǎng)在東京新宿開(kāi)業(yè)′98年GMS、百貨店相繼破產(chǎn)′00年7-11銷(xiāo)售額排名第一′03年六本木Hills、丸大廈開(kāi)業(yè)′04年COREDO在日本橋開(kāi)業(yè)三越百貨日本橋總店新館再建05年第5家PREMIUM奧托萊斯開(kāi)業(yè)〔人均GDP33796美圓〕近代化的潮流效率化的潮流多樣化的潮流多樣化的加速5日本零售業(yè)開(kāi)展的三個(gè)階段近代化階段〔1904-1962〕特征：現(xiàn)代百貨商店的誕生與開(kāi)展。6*日本零售業(yè)開(kāi)展的三個(gè)階段效率化階段〔1963-1972〕特征：超市的誕生與崛起；連鎖運(yùn)營(yíng)普及化。7*8日本零售業(yè)開(kāi)展的三個(gè)階段多樣化階段〔1973-至今〕特征：便利店迅速開(kāi)展；開(kāi)放外資；綜合超市與百貨商店出現(xiàn)倒閉；購(gòu)物中心與銷(xiāo)品茂異軍突起。9*代表第三階段開(kāi)展潮流的三大商業(yè)工程?hào)|京六本木Hills東京COREDO日本橋三越百貨日本橋新店10三、日本零售業(yè)開(kāi)展的特征11*日本零售業(yè)變化與消費(fèi)特征變化的關(guān)系年代特征零售業(yè)發(fā)展20世紀(jì)60-70年代規(guī)?；N(xiāo)售的發(fā)展20世紀(jì)60-70年代,生活用品等尚不充足，如何提供產(chǎn)品是流通的重要課題,以大量銷(xiāo)售為主要目標(biāo)的百貨店/超級(jí)市場(chǎng)等成長(zhǎng)起來(lái)，日本商業(yè)格局基本形成。20世紀(jì)80年代與生活方式相適合的購(gòu)物20世紀(jì)80年代,購(gòu)物時(shí)間自由的“便利店”和可豐富生活的“家居中心”等行業(yè)形態(tài)壯大起來(lái)，能夠提供與生活配套的商品和購(gòu)物方式的行業(yè)形態(tài)得以發(fā)展。20世紀(jì)90年代務(wù)實(shí)生活者階層的擴(kuò)大生活者開(kāi)始進(jìn)行”適合自己生活方式的商品選擇（一定質(zhì)量水平的產(chǎn)品和必需高質(zhì)量的產(chǎn)品的區(qū)別）”,進(jìn)而有了自己的”質(zhì)量?jī)r(jià)格”價(jià)格相合感)”標(biāo)準(zhǔn)：在廉價(jià)商店購(gòu)買(mǎi)的商品、專(zhuān)業(yè)店購(gòu)買(mǎi)的商品、百貨店購(gòu)買(mǎi)的商品和在超級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的商品被明確區(qū)別開(kāi)來(lái)。未來(lái)業(yè)態(tài)的再次組合回顧過(guò)去三十多年的流通情況，伴隨著生活者的變化，業(yè)態(tài)發(fā)生了變化，流通結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變革。隨著大店法修改、規(guī)制緩和、獨(dú)占禁止法強(qiáng)化等流通環(huán)境的變化和務(wù)實(shí)生活者階層的擴(kuò)大，行業(yè)再次組合將會(huì)加快，可以預(yù)測(cè)，在兩、三年后將會(huì)形成面向21世紀(jì)的新格局。12百貨商店長(zhǎng)盛不衰商業(yè)中心的中心業(yè)態(tài)商品構(gòu)造優(yōu)化效力人性化13*業(yè)態(tài)開(kāi)展緊跟消費(fèi)者特征變化食品超市成為主角便利店經(jīng)過(guò)效力創(chuàng)新迅速開(kāi)展都市型購(gòu)物中心一支獨(dú)秀14*日本購(gòu)物中心的開(kāi)展

--根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省2005年商業(yè)統(tǒng)計(jì)制造15商業(yè)開(kāi)展與軌道交通嚴(yán)密結(jié)合日本零售商業(yè)開(kāi)發(fā)的兩種主要方式商業(yè)集聚圍繞軌道交通樞紐展開(kāi)16*四、日本零售業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特征17*商業(yè)工程開(kāi)發(fā)

遵照豪布斯卡〔HOPSCA〕原那么酒店〔HOTEL〕辦公樓〔OFFICE〕停車(chē)場(chǎng)〔PARKING〕購(gòu)物空間〔SHOPPING〕聚會(huì)場(chǎng)所〔CONVENTION〕住宅〔APARTMENT東京池袋陽(yáng)光城60商業(yè)工程案例18商業(yè)工程開(kāi)發(fā)與城市環(huán)境優(yōu)化嚴(yán)密相連道路和廣場(chǎng)空間有機(jī)結(jié)合自然景觀與人工景觀巧妙交融土地利用立體化東京新宿時(shí)代廣場(chǎng)案例19招商先行,建立在后東京六本木ArkHills案例北海道函館金森紅磚墻購(gòu)物中心案例20*商業(yè)開(kāi)發(fā)與旅游開(kāi)發(fā)嚴(yán)密結(jié)合PREMIUM連鎖奧托萊斯案例21結(jié)合知名大企業(yè)共同開(kāi)發(fā)商業(yè)工程橫濱MM21工程案例22橫濱“21世紀(jì)未來(lái)港灣〞工程開(kāi)發(fā)過(guò)程1978年11月橫濱市都心臨海區(qū)綜合整備方案調(diào)查委員會(huì)成立。1981年10月正式起名為“21世紀(jì)未來(lái)港灣〞〔MM21〕1983年2月土地規(guī)劃整理都市方案確定1983年3月三菱重工橫濱造船廠完成搬遷1983年11月MM21工程開(kāi)工1984年7月橫濱MM21股份成立1985年4月日本丸公園開(kāi)園，日本丸帆船公開(kāi)展現(xiàn)1985年9月橫濱新都市大廈開(kāi)業(yè)1985年10月MM21供熱公司成立1988年7月MM21街區(qū)建立協(xié)定簽約1989年3月MM21中央?yún)^(qū)供熱供冷中心設(shè)備開(kāi)工23橫濱“21世紀(jì)未來(lái)港灣〞工程開(kāi)發(fā)過(guò)程1991年4月都市產(chǎn)業(yè)廢棄物處置系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)1991年7月橫濱國(guó)際和平會(huì)議中心開(kāi)業(yè)1993年9月橫濱銀行總行大樓開(kāi)業(yè)；橫濱皇家花園酒店開(kāi)業(yè)1994年6月三菱重工橫濱大廈開(kāi)業(yè)1998年10月停車(chē)場(chǎng)指示系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)2002年4月紅墻倉(cāng)庫(kù)公園開(kāi)業(yè)2004年MM線地鐵開(kāi)通2006年7月MM21體育場(chǎng)開(kāi)業(yè)2007年7月高島中央公園啟用2021年2月M.M.TOWERSFORESIS開(kāi)工24五、對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的啟示

25*商業(yè)地產(chǎn)勝利的要素順應(yīng)業(yè)態(tài)創(chuàng)新要求--城市人口構(gòu)造與分布；--消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力；--招商組織才干地理位置及交通便利度周邊歷史與文化積淀軟件規(guī)劃與環(huán)境設(shè)備公司品牌與籠統(tǒng)26我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的