綠地控股公司投資價(jià)值分析案例第一章緒論 21.1研究背景 21.2研究意義 3第二章房地產(chǎn)行業(yè)分析 42.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 42.2房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景 52.3房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度 6第三章綠地控股集團(tuán)公司基本面分析 73.1綠地控股集團(tuán)公司基本情況介紹 73.1.1綠地控股集團(tuán)公司發(fā)展歷程 73.1.2綠地控股集團(tuán)公司經(jīng)營情況 73.1.3綠地控股集團(tuán)公司市場地位 93.1.4綠地控股集團(tuán)公司股權(quán)分布 93.2綠地控股集團(tuán)公司財(cái)務(wù)狀況分析 3.2.1綠地控股集團(tuán)公司盈利能力分析 3.2.2綠地控股集團(tuán)公司償債能力分析 3.2.3綠地控股集團(tuán)公司營運(yùn)能力分析 3.2.4綠地控股集團(tuán)公司發(fā)展能力分析 第四章綠地控股集團(tuán)公司投資價(jià)值評(píng)估 4.1市盈率分析 4.2市凈率分析 2 24 24 26隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長起到了巨大的促進(jìn)作用。2020年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到新冠肺炎的嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展暫時(shí)降到了冰點(diǎn)。由于全國大范圍暫停了售樓處和土地拍賣市場的開放、建筑工地停止動(dòng)工、房地產(chǎn)中介停業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)遭受了來自外界的巨大壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，我國2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了7.7%,作為國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比較高，涉及的上游和下游產(chǎn)業(yè)較多，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較大的沖擊，進(jìn)而影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)綠地控股公司是一家集實(shí)業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，住宅及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，金融信息服務(wù)，能源領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)服務(wù)等多領(lǐng)域發(fā)展公司。近年來，綠地控股公司經(jīng)營業(yè)績屢創(chuàng)新高，2019年人民日報(bào)中國品牌發(fā)展指數(shù)100榜單中排名第54位，2020年全球最具價(jià)值500大品牌榜位列第160位，2020年第三季度綠地控股公司營業(yè)利潤232億元，同比增長1.7%,資產(chǎn)總額1.16萬億元，同比增長12%,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈增長狀態(tài)。在此背景下對綠地控股公司進(jìn)行投資價(jià)值分析可以正確的在金融、投資、財(cái)務(wù)等領(lǐng)域根據(jù)價(jià)值的評(píng)估來實(shí)現(xiàn)投資決策、經(jīng)營管理決策等，對于投資者來說，可以通過投資價(jià)值分析對綠地控股公司進(jìn)行正確的價(jià)值評(píng)估，得出結(jié)論綠地控股公司價(jià)值是否被低估或者高估，同時(shí)有助于投資者對綠地控股公司的內(nèi)在價(jià)值和影響公司內(nèi)在價(jià)值提升的主要因素有個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從而做出理性的決策。3房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中是關(guān)鍵的部分，前些價(jià)的上漲處在快速發(fā)展的階段，由于我國城鎮(zhèn)化率的上升引起本文選取房地產(chǎn)行業(yè)龍頭綠地控股公司作為研究對象，通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景、競爭程度的闡述，分析房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境結(jié)果發(fā)現(xiàn)綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率顯著高于其他房不足，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金不足，容易引發(fā)資金鏈斷裂的情況。在國家積極去庫存的政策下，綠地控股公司銷售凈利率連年上升并接近行業(yè)平均值，體現(xiàn)總資產(chǎn)凈利率與行業(yè)平均相差較大。盡管綠地控股4第二章房地產(chǎn)行業(yè)分析我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，不僅發(fā)揮了國家經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也導(dǎo)致了公眾對房地產(chǎn)行業(yè)信心的增強(qiáng)。首先，密切，在一定程度上為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間。因此，我行業(yè)的發(fā)展，使我國的GDP長期處于增長的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)與普通民眾的住房問題息息隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量也在不斷提高。由于城市人口的不斷增加，承受不起高額的價(jià)格，這一定程度上降低了人們的生活質(zhì)量。第高的特點(diǎn)，許多企業(yè)會(huì)投資房地產(chǎn)市場，這使得房場機(jī)制也需要改進(jìn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，引起了一系列投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，房市場也會(huì)出現(xiàn)天價(jià)要價(jià)。第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚，會(huì)福利住房與其他住房卻沒有跟上步伐，使一些低收入群體無法獲5雖然房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多問題，但我國政府和企業(yè)正在積極改進(jìn)和解決相關(guān)問題，房地產(chǎn)行業(yè)的總體形勢仍然比較樂觀。首先，政府出臺(tái)了房產(chǎn)策、學(xué)區(qū)制度改革、財(cái)產(chǎn)登記政策、棚戶區(qū)改造政策來調(diào)控我國已經(jīng)認(rèn)識(shí)到泡沫對國民經(jīng)濟(jì)的影響，因此出臺(tái)了“策，積極調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，許多一線城市的不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過度波動(dòng)，讓房地產(chǎn)行業(yè)將逐步穩(wěn)定。二期的規(guī)劃以提高土地使用率。其次，我國更加重視低收入強(qiáng)對個(gè)人房產(chǎn)數(shù)量的積極調(diào)查，同時(shí)通過一系列貸產(chǎn)稅的推進(jìn)，人們的購買欲望將逐漸合理化，這也說明我們應(yīng)該新，以加強(qiáng)市場與房地產(chǎn)行業(yè)的有效整合，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展6的壓力下，2020年中國房地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了將近13%的銷售業(yè)績增長。在嚴(yán)格執(zhí)進(jìn)入前100名銷售金額的門檻逐步提高。2020上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達(dá)到6.1萬億元，同比增長1.8%。我國企業(yè)投資一線城市的投資熱度較高。從房地產(chǎn)投資開發(fā)的增長速度來格執(zhí)行調(diào)控后，我國房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模增速一直在下降，之后2013-2016年房地產(chǎn)投資增速以一個(gè)較小的幅度上升。房地產(chǎn)投資熱度不減，說明房地空間，房價(jià)和地價(jià)的比越高，說明房地產(chǎn)的利潤國房價(jià)與地價(jià)的比整體呈現(xiàn)上升的趨勢，2019年為2.07,這個(gè)數(shù)據(jù)是近十年來的最高，說明房地產(chǎn)行業(yè)仍具有很高的利潤上升空間。但是是限房價(jià)產(chǎn)行業(yè)集中度達(dá)到了65%。2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)中銷售額在1000億元以上的企業(yè)有13家，跟2019年上半年相比增加了1家，銷售額在100-1000億元之間的企業(yè)數(shù)量有所減少；銷售額在50-100億元之間的企業(yè)數(shù)量增加了10家。售額所占市場份額來看，萬科年度銷售額為6308億元，占全國商品房市場銷量的比重達(dá)4%,其次是中國恒大，年度銷售額為5846億元，市場份額約為3.6%。然后是融創(chuàng)中國，全年實(shí)現(xiàn)銷售額5562億元，市場份額3.4%。綠地控股緊隨其后，全年銷售額4225億元，相比2019年增長21%,市場份額2.5%。2020年上半年房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，逐漸追上20197第三章綠地控股集團(tuán)公司基本面分析3.1.1綠地控股集團(tuán)公司發(fā)展歷程第一階段(1992年-1997年):這是綠地集團(tuán)創(chuàng)建和成長階段。綠地摸索出了一套城市公共綠化建設(shè)的新思路--通過房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)獲取資金，不求回報(bào)建設(shè)城市公共綠化；通過建設(shè)城市公共綠化來贏得品牌價(jià)值和聲望，同時(shí)獲得政府的城區(qū)改造與搬遷房屋建設(shè)中，推動(dòng)房地產(chǎn)更好地發(fā)展。1994年初體對綠地關(guān)于如何籌集資金并對投資城市綠化的做法進(jìn)行了仔細(xì)報(bào)道。綠地截止到1997第二階段(1997年-2001年):這是綠地公司取得了一番成績并登頂上海市房地產(chǎn)行科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)制度。在這段時(shí)間內(nèi)綠地集團(tuán)基建、商貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)都進(jìn)步了許多，特別是作為綠地集團(tuán)核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更是取得了很大突破，幾第三階段(2001年-至今):綠地集團(tuán)逐漸進(jìn)軍全國房地產(chǎn)市場，將自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本經(jīng)營并舉發(fā)展，造就了現(xiàn)在把房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)做主業(yè)，還涉足服務(wù)、金融等其他領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)布局。綠地集團(tuán)努力實(shí)施全國化戰(zhàn)品質(zhì)品牌、產(chǎn)品類型、科技含量都處于全國領(lǐng)先地位，綠地商標(biāo)被評(píng)選為全國馳名商標(biāo)。此外，綠地集團(tuán)還定下了目標(biāo)，爭取穩(wěn)定成為世界500強(qiáng)企業(yè)。在企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，綠地集團(tuán)一直秉持“營造美好生活”地、共建同享”的發(fā)展理念，積極履行社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，成立24年以來公益慈善捐款累計(jì)達(dá)到6億元，先后獲得全國文明單位等多個(gè)國家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，樹立了企業(yè)聲譽(yù)和社會(huì)形3.1.2綠地控股集團(tuán)公司經(jīng)營情況維艱，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了不小影響。另一方面，有關(guān)8炒”的定位，并部署實(shí)施房地產(chǎn)管理?xiàng)l例，調(diào)控政策顯著,房地產(chǎn)行業(yè)有下降的趨勢。在此背景下，綠地控股集團(tuán)公司全力維穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)了(一)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好，實(shí)現(xiàn)全面正增長2020年第三季度公司上下齊心協(xié)力，狠抓業(yè)績，總體持正增長。2020年前三季度公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3200億元，同比增長9%,其中房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1440億元，基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1400億元；實(shí)現(xiàn)利潤220億元，同比增長2.5%,保持了2020年二季度以來的良好狀態(tài)。(二)房地產(chǎn)行業(yè)面對艱難的外部環(huán)境，制定了一系列針對性的措施，取得了不錯(cuò)的效果一方面大力推進(jìn)新項(xiàng)目供應(yīng)上市，另一方面擺脫存量項(xiàng)季度合同銷售金額累計(jì)達(dá)840億元，同比增長27%;合同銷售面積720萬平方米，同比增長16%。前三季度累計(jì)銷售金額達(dá)2170億元，合同銷售面積1760萬平方米。公司投資項(xiàng)目正在積極推進(jìn)。公司根據(jù)房地績。有武漢天河國際會(huì)展中心和坐落于長三角一體化區(qū)成功簽約。2020年三季度，公司總共得到項(xiàng)目18個(gè)，權(quán)益土地面積480萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積950萬平方米，權(quán)益土地款360億元；前三季度累計(jì)獲得項(xiàng)目77個(gè)，權(quán)益土地面積1050萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積2190萬平方米，權(quán)益土地款730億元，為后和質(zhì)量管控。2020年前三季度，綠地公司有97個(gè)產(chǎn)品得獎(jiǎng)，其中國際類獎(jiǎng)項(xiàng)有19項(xiàng)，國家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)有22項(xiàng)。二是推進(jìn)新概念系列，“健康宅2.0”新產(chǎn)品在2020年10月成功推出，還有院墅系列和商業(yè)六院街等。三是提高自身的經(jīng)營管理。綠地集用技術(shù)提高管理效率，實(shí)施企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。四是提升科技水(三)基建產(chǎn)業(yè)抓機(jī)遇，為公司整體增長作出了貢獻(xiàn)2020年三季度，在擴(kuò)大內(nèi)部需求、促進(jìn)雙循環(huán)的政策改善，為公司整體發(fā)展鋪平了道路。前三季度，基建業(yè)務(wù)總共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1470億元，同比增長6%,利潤總額也實(shí)現(xiàn)同比正增長。各基建單位把握戰(zhàn)略性機(jī)遇，繼續(xù)拓展重點(diǎn)區(qū)域，承接了一大批新項(xiàng)目。三季度簽署了新合同金額達(dá)1310億元，同比增長41%;前三季9度新合同累計(jì)3990億元，同比增長46%。其中開展重大項(xiàng)目專項(xiàng)整治活動(dòng)，追求過程管理(四)消費(fèi)、金融等綜合產(chǎn)業(yè)克服困難，推動(dòng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展同比增長10%.加強(qiáng)了社會(huì)募集資金的渠道，2020三季度新增募資19億元，累計(jì)募資413.1.3綠地控股集團(tuán)公司市場地位美國《財(cái)富》雜志公布了2020年世界500強(qiáng)企業(yè)名單，在這個(gè)排名中綠地控股公司以4270億元營業(yè)收入，同比增長23%的傲人戰(zhàn)績排全球企業(yè)第176位，這個(gè)排名相較去年提升了《財(cái)富》是世界上衡量大型公司最權(quán)威的榜單。自綠地在2012年成為中國第一個(gè)入圍該榜單的房地產(chǎn)企業(yè)，之后9年榜單每年都有綠地公司的名字，說明綠地綜合排名整體穩(wěn)步上升?；厥拙G地曾近曾經(jīng)的路，以2000萬注冊資本起家，28年后資產(chǎn)規(guī)模萬億元，通過市場競爭一步步脫穎而出，成功躋身世界級(jí)企業(yè)的行列。綠公司主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)慢慢恢復(fù)到了疫情前的水平，各項(xiàng)盈利指標(biāo)超過2019年總額的50%,和一季度相比提升顯著,在疫情影響下保持了高質(zhì)量的穩(wěn)定發(fā)展。綠地公司正處在穩(wěn)步成長的優(yōu)質(zhì)發(fā)展道路上，房地產(chǎn)、大的同時(shí)，消費(fèi)、金融等綜合產(chǎn)業(yè)不斷培育出新的亮點(diǎn)，界500強(qiáng)企業(yè)更高一層、成為世界一流公司的目標(biāo)提供了新的動(dòng)力。3.1.4綠地控股集團(tuán)公司股權(quán)分布股東名稱股東性質(zhì)持股比例上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司國有法人上海城投集團(tuán)有限公司國有法人中國證券金融股份有限公司國有法人香港中央結(jié)算有限公司上海市天宸股份有限公司中國工商銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司鄭素娥上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、上海格林蘭投資企業(yè)和上海城投集團(tuán)有限公司分別持有比例位列第一第二，第三，這三家持有比例這些年都分別穩(wěn)定在29%、25%和20%,股權(quán)分布相對比較分散，這樣做的好處就是公司的話語權(quán)不再掌握在一家手中，股權(quán)的集中意味著對公司決策的控制，像綠地這樣公司規(guī)模非常龐大的公司，弊端就會(huì)逐漸顯露，很多涉及公司經(jīng)營戰(zhàn)略、決議政策的事都由一個(gè)說了算，肯定會(huì)增加失誤的概率。3.2.1綠地控股集團(tuán)公司盈利能力分析獲得利潤的多少來衡量。有很多指標(biāo)和盈利能力有關(guān)，公司全部資產(chǎn)能獲得多少利潤，成本費(fèi)用利潤率表3-2綠地與保利盈利能力對比保利保利保利保利總資產(chǎn)凈利率圖3-1綠地與保利銷售毛利率比較由圖3-1可以看出，綠地和保利這四年的銷售毛利率都保持了一個(gè)相對較為穩(wěn)定的數(shù)值，但保利的毛利率總體上要高出綠地不少。分析原因是因?yàn)榫G地的多元化戰(zhàn)略造成的，建筑、商品銷售、能源、汽車毛利率僅為3.7%、2.3%、2.5%、3.7%,這四類業(yè)務(wù)拉低了綠由圖3-2可以看出，2017-2020年綠地的銷售凈利率都低于保利，說明綠地的銷售獲由圖3-3可以看出綠地的成本費(fèi)用利潤率在2017-2020年之間先增加后減少，2020年的成本費(fèi)用利潤率相比2017年還是增長的趨勢，保利的成本費(fèi)用利潤率基本處于一直增由圖3-4可以看出綠地總資產(chǎn)凈利率在2017-2019年處于上升的狀態(tài)，在2019-2020年稍微下降了一點(diǎn)，而保利總資產(chǎn)凈利率是一種波動(dòng)的狀態(tài)，在2018和由圖3-5可以看出2017-2020年之間綠地的凈資產(chǎn)收益率一直比保利高且大致保持了是一個(gè)綜合性財(cái)務(wù)比率，2020年綠地凈資產(chǎn)收益率比保利高了5%,說明綠地有較強(qiáng)的盈利3.2.2綠地控股集團(tuán)公司償債能力分析償債能力體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)運(yùn)用自己的資產(chǎn)來償還債務(wù)的能力表3-3綠地與保利償債能力對比保利保利保利保利資產(chǎn)負(fù)債率由圖3-6可以看出綠地和保利的流動(dòng)比率四年來一直處于下降的趨勢，綠地2020年比2017年下降了0.12,保利2020年比2017年下降了0.18,現(xiàn)在認(rèn)為流動(dòng)比率維持在2比較合適，現(xiàn)在兩個(gè)企業(yè)的流動(dòng)比率距離2越來越遠(yuǎn)，反應(yīng)了企業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的流動(dòng)由圖3-7可以看出，在2017-2020年之間綠地和保利的速動(dòng)比率低于1,而且整體上綠地的速動(dòng)比率一直低于保利，說明綠地和保利的短期償債償債能力比保利更弱，從近兩年的趨勢來看，保利速動(dòng)比率下降的由圖3-9可以看出保利2017-2020年的資產(chǎn)負(fù)債率一直都在減少，而綠地的資產(chǎn)負(fù)債率就基本維持在88%,比保利資產(chǎn)負(fù)債率高了10%,高于房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率，從綠地這幾年的負(fù)債規(guī)模來看，總負(fù)債年年處于上升的態(tài)勢，綠地財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸變大，反映了綠地長期償債能力較弱。由圖3-10可以看出綠地利息保障倍數(shù)只有在2018年在上升，2019和2020年下降到了比2017年還低的水平，保利則是這幾年都處于下降的狀態(tài)，反映了綠地和保利對償還到期債務(wù)的保障程度在逐漸下降，當(dāng)盈利不夠企業(yè)支付所需利息時(shí)，說明公司面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，存在臨時(shí)救急的情況。3.2.3綠地控股集團(tuán)公司營運(yùn)能力分析能夠判斷財(cái)產(chǎn)的安全性，而且能對其保護(hù)資表3-4綠地與保利營運(yùn)能力對比保利保利保利保利固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從圖3-11可以看出綠地應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保利，在2016年之后綠地應(yīng)收賬款由圖3-12可以看出綠地存貨周轉(zhuǎn)率在2017-2019年是處于增長的狀態(tài)，2019-2020年企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度越快，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)由圖3-13可以看出綠地流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2017-2019年在增長狀態(tài)，2019-2020年穩(wěn)定在0.32,四年來是小幅度的上升趨勢，反映了綠地流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在加快，通常來說由圖3-14可以看出綠地固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018年下降的幅度很小，但是在2019年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比2018年的下降了5%,是幾年來下降最猛烈的一年，而保利固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三年都保持在16左右，分別是16.37%、16.02%、15.56%,在2020年也遭遇到斷崖式的下滑。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，公司的管理水平就越好，而綠地固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平相比偏低，說明綠地對其固定資產(chǎn)的的利用程度較低。由圖3-15可以看出綠地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018和2019年都比上一年增加了0.02,2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和2019年維持在28%沒有變化，四年來總體呈上升趨勢，而保利總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018和2020年分別下降了0.02和0.01,總體呈下降趨勢，綠地經(jīng)營期間資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的速度在加快，反映了綠地總資產(chǎn)的管理質(zhì)量和周轉(zhuǎn)速度要優(yōu)于保利。3.2.4綠地控股集團(tuán)公司發(fā)展能力分析力，最終體現(xiàn)在為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。這里從營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率來進(jìn)行分析。表3-5綠地與保利發(fā)展能力對比保利保利保利保利營業(yè)收入增長率總資產(chǎn)增長率圖3-16綠地與保利營業(yè)收入增長率比較由圖3-16可以看出綠地和保利營業(yè)收入增長率波動(dòng)程度較大，在2017到2018年?duì)I業(yè)收入增長率經(jīng)歷了一波上升，并且在2018年到達(dá)了四年中的最高點(diǎn)，然后2019和2020年就開始了逐漸下降，從總體趨勢來看，綠地四年來的營業(yè)收入增長率下降了0.1,而保利上升了0.18,綠地和保利營業(yè)收入增長率在近兩年的下降說明綠地和保利的產(chǎn)品和服務(wù)由圖3-17可以看出綠地和保利總資產(chǎn)增長率在2018到2020年的趨勢相當(dāng)，都在2019年經(jīng)歷一波大幅下降，之后2020年分別上升了0.03和0.04,說明保利資本積累能力和發(fā)展能力要好于綠地，這四年來保利總資產(chǎn)增長率都大于綠地第四章綠地控股集團(tuán)公司投資價(jià)值評(píng)估市盈率分析在這里是用房地產(chǎn)行業(yè)可比公司來股票市場的價(jià)值估值，選取了在上海證券交易所和深圳證券交易較估值，分別以萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股以及招商蛇口作為可比較公司，先計(jì)算綠地?cái)?shù)據(jù)，以2021年4月2日各家公司的收盤價(jià)算作市場價(jià)格。總股本(億股)每股股價(jià)(元)每股收益(元)市盈率(P/E)綠地控股保利地產(chǎn)招商蛇口用以上數(shù)據(jù)可以算出房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)可比公司平均市盈率(P/E)為6.92倍，再用綠地控股每股凈收益1.12元乘以平均市盈率6.92倍得到綠地控股每股股價(jià)=6.92×1.12=7.75元。認(rèn)為綠地公司市盈率偏低的原因主要是綠地在基建方面市凈率分析和市盈率分析在估值過程中相近，房地產(chǎn)行業(yè)可比公司進(jìn)行估值，先用每股股價(jià)除以每股賬面價(jià)值算出每個(gè)公司的市凈率，再計(jì)算出平均市凈率，最后以平均市凈率和每股賬面價(jià)值計(jì)算里依舊選取2021年4月2日各家公司的收盤價(jià)算作市場價(jià)格?？偣杀?億股)每股股價(jià)(元)每股凈資產(chǎn)(元)市凈率(P/B)綠地控股保利地產(chǎn)招商蛇口用以上數(shù)據(jù)可以計(jì)算出房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)可比公司平均市凈率(P/B)為1.4倍，再用綠地控股每股凈資產(chǎn)6.63元乘以平均市凈率1.4倍，計(jì)算得出綠地控股股票價(jià)值綠地控股公司2015年的現(xiàn)金股利為0.2元/股，2016年為0.25元/股，2017年為0.27元/股，2018年為0.3元/股，2019年為0.4元/股，預(yù)計(jì)幾年后的股利增長率為2017-2018年的平均增長率，計(jì)算得到的數(shù)據(jù)為10%,如果投資者要求的投資回報(bào)率為15%,則綠地經(jīng)過計(jì)算，綠地控股股票的內(nèi)在價(jià)值為6.6元，這個(gè)是用股利貼現(xiàn)模型計(jì)算出來的結(jié)所選房地產(chǎn)行業(yè)公司平均市凈率較高，導(dǎo)致市凈率計(jì)算出的結(jié)果與綠地內(nèi)在價(jià)值有出入。第五章結(jié)論與投資建議綠地控股公司是一家房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)行業(yè)受我國經(jīng)這三個(gè)角度分析了房地產(chǎn)行業(yè)所處局面，在房地產(chǎn)行業(yè)放緩前個(gè)趨好的形勢，近五年我國針對房地產(chǎn)出臺(tái)的相關(guān)政策來看，這程，未來我國將繼續(xù)實(shí)行對房地產(chǎn)的“房住不炒”政策，房地產(chǎn)行業(yè)從2015年的低谷到2017年左右逐步開始復(fù)蘇，這里對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展?fàn)钣芰^弱。從綠地與保利盈利能力的對比來看，綠地有凈資產(chǎn)收益率要優(yōu)于保利，和其他房地產(chǎn)企業(yè)不同的是，綠盡管房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高是房地產(chǎn)行業(yè)的一般問題，但近90%,而綠地凈負(fù)債率達(dá)到了187%,在這樣的環(huán)境下面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。營運(yùn)能力一般。主要是綠地應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)