溧水區(qū)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況。溧水區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分布及特點(diǎn)。溧水區(qū)代表性樓盤解析。目錄123

溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況

南京市溧水區(qū)，前身為南京市溧水縣，屬四線城市。2002年溧水區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入起步階段，02-08年區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展平緩，自2009年伊始，溧水區(qū)房?jī)r(jià)在5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)4步跨越。2013年中，溧水縣迎來(lái)撤縣劃區(qū)、輕軌建設(shè)、地鐵通行、城南新區(qū)規(guī)劃等重大歷史時(shí)刻，房地產(chǎn)發(fā)展更加蓬勃，呈現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴之象。自2002年起，溧水區(qū)目前商業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤共計(jì)86家，其中70余家在溧水城區(qū)及城郊。2010年后開(kāi)發(fā)至今的樓盤有62家，樓盤的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)也由前期的住宅、商業(yè)，像更多元的住宅（區(qū)）、商業(yè)中心（街）、別墅、SOHO公寓轉(zhuǎn)變。

2014年當(dāng)年溧水區(qū)住宅類可售總套數(shù)7279套，商業(yè)類可售面積247906㎡，辦公類可售面積12203㎡。目前住宅類存量套數(shù)4428套（去除已認(rèn)購(gòu)326套），商業(yè)類存量面積157106㎡（去除已認(rèn)購(gòu)7443㎡）。上月溧水區(qū)住宅類成交213套，共計(jì)24498㎡，占總比2.93%；商業(yè)類成交183套，共計(jì)10556㎡,占總比4.26%。

（以上資料參考自南京市房管局網(wǎng)站）溧水區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分布及特點(diǎn)

1、溧水區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分布情況。2、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤對(duì)照表。3、溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)。4、溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向。溧水區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分布情況溧水區(qū)房地產(chǎn)根據(jù)其分布情況，可分為城東區(qū)、城北區(qū)、城中區(qū)、城西區(qū)、城南區(qū)及城南新區(qū)六大板塊。其中城北區(qū)與城南區(qū)開(kāi)發(fā)面積最大，城東區(qū)與城中區(qū)開(kāi)發(fā)較早。城北區(qū)代表樓盤有東城世家（約34萬(wàn)㎡)、創(chuàng)維樂(lè)活城（約30萬(wàn)㎡），城南區(qū)代表樓盤有康利華府（約37萬(wàn)㎡）、水岸康城（約24萬(wàn)方），城東區(qū)早期代表樓盤有飛燕小區(qū)（1996年）、龍山名府（2002年）等，城中區(qū)代表樓盤有廣成·東方名城（2002年），宏力花苑（2005年）等。城北片區(qū)城南片區(qū)城西片區(qū)城東片區(qū)城中片區(qū)城南新區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤對(duì)照表

（以下選擇城南區(qū)與城北區(qū)做相關(guān)對(duì)照）1、城南區(qū)2014年度最新樓盤住宅均價(jià)圖。2、城北區(qū)2014年度最新樓盤住宅均價(jià)圖。3、城南區(qū)、城北區(qū)對(duì)照表。城南區(qū)樓盤2014年度最新一期住宅均價(jià)圖單位;元/㎡城南區(qū)目前為溧水區(qū)房?jī)r(jià)最高區(qū)域，市場(chǎng)方面眾多利好(區(qū)域配套齊全、撤縣劃區(qū)、輕軌通行、城南新規(guī)劃等)、城南區(qū)土地成本增加、樓盤品質(zhì)提升共同造就了城南區(qū)房?jī)r(jià)新高。但是由于城南區(qū)目前開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多、項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重、住宅及商業(yè)存量持續(xù)增加，如何在市場(chǎng)僵持階段快速消化項(xiàng)目存量是城南區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)問(wèn)題！城北區(qū)樓盤2014年度最新一期住宅均價(jià)圖單位;元/㎡城北區(qū)作為溧水區(qū)通往主城區(qū)門戶，在城南新規(guī)劃出臺(tái)之前，一直得到大力發(fā)展。城北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多重視小區(qū)綠化、樓盤品質(zhì)，樓盤容積率低、綠化率高，戶型優(yōu)越一直是城北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存之道，同時(shí)為彌補(bǔ)區(qū)域配套先天缺失問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視小區(qū)自身配套建設(shè)，以增強(qiáng)自我中心化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于城北區(qū)土地成本低于城南區(qū)，且開(kāi)發(fā)樓盤價(jià)格也遠(yuǎn)低于南區(qū)，所以在市場(chǎng)僵持階段，城北區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力依舊不可小覷。城南區(qū)、城北區(qū)對(duì)照表單位:元/㎡通過(guò)城南區(qū)與城北區(qū)價(jià)格、均價(jià)對(duì)照，可明顯看出城南區(qū)房?jī)r(jià)高于城北區(qū)房?jī)r(jià)1300元/㎡左右，且兩區(qū)樓盤所有項(xiàng)目均存在較大價(jià)格差異。目前市場(chǎng)比較熱衷于城南區(qū)開(kāi)發(fā)，持續(xù)增加的樓盤體量加上目前已有存量，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，城南區(qū)房產(chǎn)存量將繼續(xù)居高不下。未來(lái)城南區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何通過(guò)整合項(xiàng)目資源、節(jié)約開(kāi)發(fā)成本、合理銷售手段、差異市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等手段達(dá)到快速去化的目的，值得期待！溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

溧水區(qū)作為南京市南部首縣，如今劃為溧水區(qū)，其房地產(chǎn)發(fā)展既具有南京市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，也涵蓋了地域特點(diǎn)。其主要特點(diǎn)有：

1、區(qū)域房地產(chǎn)抱團(tuán)嚴(yán)重，已成南北兩極化發(fā)展。城東區(qū)、城西區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很少。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早期忽視小區(qū)內(nèi)部配套，已逐漸加以改善。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨向于注重小區(qū)品質(zhì)、景觀建設(shè)。

4、隨著溧水區(qū)房?jī)r(jià)上升，小戶型（70㎡-90㎡）在開(kāi)發(fā)中所占比重越來(lái)越大。

5、宣傳推廣方式多元化，更加注重SP營(yíng)銷，注重與客戶互動(dòng)。

6、致力于樹(shù)立開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌，注重利用事件營(yíng)銷建立口碑。

7、建筑風(fēng)格多元化，已有現(xiàn)代風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、地中海風(fēng)格等。

8、開(kāi)發(fā)企業(yè)熱衷于與尋求代理公司合作。

9、樓盤差異越來(lái)越小，同一賣點(diǎn)，多次利用，市場(chǎng)抗性增大。溧水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向鑒于溧水區(qū)目前已有的房地產(chǎn)樓盤，綜合其品質(zhì)、配套、綠化、區(qū)位、業(yè)態(tài)以及潛在客戶情況、市場(chǎng)需求，溧水區(qū)房地產(chǎn)可往以下方向發(fā)展：1、大品牌、高品質(zhì)、高品位樓盤。包含住宅、商業(yè)、公寓、別墅及多種業(yè)態(tài)。2、高品質(zhì)、低容積、高綠化樓盤。包含住宅、別墅及多種業(yè)態(tài)。3、高品質(zhì)、高配套、核心區(qū)位樓盤。包含住宅、商業(yè)、公寓及多種業(yè)態(tài)。4、高品質(zhì)、低密度、高綠化、城郊養(yǎng)生樓盤。包含住宅、別墅及多種業(yè)態(tài)。5、高品質(zhì)、高容積、高配套優(yōu)質(zhì)地段樓盤。包含住宅、商業(yè)、公寓及多種業(yè)態(tài)。溧水區(qū)代表性樓盤解析由于溧水區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多，故選擇城南區(qū)與城北區(qū)兩個(gè)代表樓盤進(jìn)行解析，從其區(qū)位、（內(nèi)）外部配套、售樓部位置，推廣渠道、入市時(shí)機(jī)、戶型等進(jìn)行了解。城南區(qū)成功樓盤代表——藍(lán)湖西岸城北區(qū)成功樓盤代表——東城世家藍(lán)湖西岸藍(lán)湖西岸小區(qū)位于溧水城東南，小區(qū)規(guī)劃用地面積為6.18萬(wàn)平方米，總建筑面積為9.26萬(wàn)平方米。項(xiàng)目可輻射東廬、白馬、共和、杭村及周邊線路，道路交通優(yōu)越。項(xiàng)目周邊有溧水縣高級(jí)中學(xué)，縣第二中學(xué)、第三小學(xué)及實(shí)驗(yàn)幼兒園等優(yōu)良教育設(shè)施，教育資源充沛。藍(lán)湖西岸的開(kāi)發(fā)，充分考慮到溧水剛需型需求，摒棄商業(yè)開(kāi)發(fā)，集中開(kāi)發(fā)住宅及別墅業(yè)態(tài)，住宅戶型集中在小三房，聯(lián)排別墅與花園洋房的加入，在節(jié)約開(kāi)發(fā)成本、縮短開(kāi)發(fā)周期的同時(shí)，提升了了項(xiàng)目整體品質(zhì)。雖然周邊商業(yè)配套缺失，但是其在前期宣傳推廣時(shí)，以溧水人最佳人居環(huán)境理念入市，不僅避過(guò)商業(yè)缺失遺憾，更加深了客戶對(duì)于其景觀、品質(zhì)的肯定。位于施工現(xiàn)場(chǎng)的售樓部，外部高端大氣，首家地中海風(fēng)格建筑，讓溧水人民耳目一新。前期開(kāi)盤采用低開(kāi)高走策略，由一次開(kāi)盤的不足6000元/㎡至如今8000元/㎡。在后期開(kāi)盤時(shí)，藍(lán)湖西岸通過(guò)購(gòu)房送家電，增強(qiáng)了客戶忠誠(chéng)度。項(xiàng)目賣點(diǎn)“環(huán)境優(yōu)越、教育資源充沛、地中海風(fēng)格、品質(zhì)卓越、聯(lián)排別墅、花園洋房”東城世家東城世家小區(qū)位于溧水縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)秦淮路北路9號(hào)，占地總面積約21萬(wàn)平方米，總建筑面積約為34萬(wàn)平方米。東城世家由2007年首次開(kāi)盤，經(jīng)歷了溧水區(qū)眾多重大變革，銷售業(yè)績(jī)名列前茅。在前期積累了眾多忠實(shí)客戶的基礎(chǔ)上，二期開(kāi)發(fā)的金東城世家依舊是溧水房地產(chǎn)翹楚之作。東城世家位于開(kāi)發(fā)區(qū)，外部配套比較缺失，所以在二期開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)