嘉興好一家家居購(gòu)物市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2004/11/18——2004/11/19調(diào)研地點(diǎn)：浙江省嘉興市嘉興位于浙江省北部，離上海市約120公里，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，近年來(lái)，嘉興市經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，其房地產(chǎn)業(yè)也緊跟潮流，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。日前，本型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了一次比較詳細(xì)的走訪。重點(diǎn)對(duì)嘉興的家的了解，并對(duì)市中心大型專業(yè)市場(chǎng)的部分業(yè)主進(jìn)行了調(diào)查問(wèn)卷，初步掌握了當(dāng)?shù)貥I(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪此次我小組一行四人參與“鞍山北方國(guó)際機(jī)電五金城”項(xiàng)目調(diào)研工作。本著實(shí)事求是、認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，我小組就該項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況與產(chǎn)品可行性等問(wèn)題進(jìn)行匯總分析而出具本報(bào)告，以供公司項(xiàng)目篇 4一、嘉興市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)介 本案狀況簡(jiǎn)介 51.項(xiàng)目現(xiàn)狀 52.周邊環(huán)境 73.交通條件 84.市政配套 8三、項(xiàng)目分布地標(biāo)圖詳見(jiàn) 8市場(chǎng)篇 9 91.項(xiàng)目名稱：嘉興商城 91.項(xiàng)目名稱：華庭街 3.項(xiàng)目名稱：嘉禾北京城 4.項(xiàng)目名稱：江南摩爾 6.項(xiàng)目名稱：嘉興建材陶瓷市場(chǎng) 7.項(xiàng)目名稱：永泰廣場(chǎng) 二、具體數(shù)據(jù)列表 三、調(diào)查問(wèn)卷信息分析 1、對(duì)于是否愿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查結(jié)果(以有效問(wèn)卷為準(zhǔn)) 2、對(duì)于愿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進(jìn)行經(jīng)商的調(diào)查結(jié)果(以有效問(wèn)卷為準(zhǔn)) 203、對(duì)于不愿意購(gòu)買(mǎi)或前往本案位置進(jìn)行經(jīng)商緣由的調(diào)查結(jié)果(以有效問(wèn)卷為準(zhǔn)) 22項(xiàng)目建議篇 二、項(xiàng)目綜合評(píng)定 3、結(jié)論建議 27項(xiàng)目篇嘉興市是中國(guó)東部沿海地區(qū)長(zhǎng)江三角洲15城市之一，與上海接壤。現(xiàn)轄平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市、嘉善縣、海鹽縣、秀城區(qū)、秀洲區(qū)。全市面積約4,000平方公里，總?cè)丝?32萬(wàn)。2003年全年生產(chǎn)總值855.63億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.9%。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到25720元，比上年增長(zhǎng)16.7%,按當(dāng)年基準(zhǔn)匯率計(jì)算達(dá)3107美元。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值66.05億元，比上年增長(zhǎng)4.0%,占生產(chǎn)總值的比重由上年8.7%下降為7.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值507.46億元，比上年增長(zhǎng)20.8%,所占比重比上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值282.12億元，比上年增長(zhǎng)13.9%,占生產(chǎn)總值的比重為33.0%,比上年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，隨著嘉興市區(qū)舊城改造力度的加大，城市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的高強(qiáng)度投入，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1～9月，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36.7億元，同比增長(zhǎng)94.6%,增速比1-8月回落22.4個(gè)百分點(diǎn)，9月份當(dāng)月投資同比下降15.2%。其中住宅投資27.9億元，同比增長(zhǎng)95.8%,比1-8月回落26.2個(gè)百分點(diǎn)。2004年1～9月，市區(qū)房屋施工面積528.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)86%,比前8個(gè)月回落22.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅面積421.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)77.8%,回落23.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積190萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)82.2%,其中住宅133.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.6%;商品房竣工面積42.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.1%,其中住宅竣工面積37.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.9%。比去年同季上漲17.7%,其中商品住宅銷售價(jià)格比去年同季上漲18.2%,同比漲幅較上季分別回落11和11.6個(gè)百分點(diǎn)。共購(gòu)置土地面積34.6萬(wàn)平方米，同比下降67.4%。三季度房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)由高景氣區(qū)間快速進(jìn)入景氣臨界點(diǎn)，與二季度相比下降44.4個(gè)百分點(diǎn)。樓盤(pán)銷售進(jìn)度也放緩，預(yù)售增幅回落。1~9月，市區(qū)商品房預(yù)售面積102萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.4%,增幅同比回落45.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅用房預(yù)售93萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20%,同比回落47.2個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)劃占地：147畝，總面積95576m2規(guī)劃建筑面積：一期152575m2,其中主樓85573m2,8-10號(hào)樓63051m2,共4棟主樓建筑密度45.9%綠化率30%營(yíng)業(yè)時(shí)間：2005.07.28(計(jì)劃)廣場(chǎng)規(guī)模：137000m2(主廣場(chǎng)),中心廣場(chǎng)5000m2,地下停車場(chǎng)4300m2停車泊位：1500輛，24小時(shí)服務(wù)的回報(bào)率，10年期的回租率從第6到第10年每年9-10%.目前商業(yè)部分已經(jīng)預(yù)定了大約30%,,前來(lái)參觀或預(yù)定的客戶溫州人占了很大一部分比例.說(shuō)明該項(xiàng)目市場(chǎng)有一定認(rèn)可度，具有一定的商業(yè)投資價(jià)值.本案主樓三層均為商鋪，四五層為辦公用房.8-9號(hào)樓一二層為商鋪，三四層規(guī)劃用途為辦公樓和商務(wù)售樓處外景物流中心本項(xiàng)目周邊所處地區(qū)西方為工業(yè)用地，東部為一級(jí)住宅用地，北側(cè)至中山西路為商業(yè)金融用地。周邊環(huán)境幽靜，道路平整開(kāi)闊，生態(tài)環(huán)境良好。但是周邊人流車流較少，難以聚集人氣，缺少商業(yè)氛圍.期待周邊住宅小區(qū)建成和交通配套完善后能使這一狀況得到改觀.目前項(xiàng)目附近主要道路是北側(cè)得中山西路及西面的乍嘉蘇高速公路。乍嘉蘇高速公路交通路況較好，路面開(kāi)闊，車流量較多。中山西路西延伸段至市區(qū)約5公里路程，道路狀況良好，目前車流量很少。本區(qū)域?qū)傩麻_(kāi)發(fā)區(qū)域，由于遠(yuǎn)離市中心區(qū)域目前附近尚沒(méi)有大型配套設(shè)施，生活及商業(yè)配套較為匱乏，而且交運(yùn)也不便利.目前秀州工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)較成熟的地區(qū)位于320國(guó)道東側(cè)部分，是秀州新區(qū)區(qū)政府所在地。項(xiàng)目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程影響，此狀況將很大程度上影響到本案的銷售及未來(lái)業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況，是本案必須面對(duì)的棘手問(wèn)題。時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟租賃率：100%市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該案97年開(kāi)業(yè)，2001年時(shí)租金一層為90-120元/月/平方米，二層為14元/月/平方米，現(xiàn)在租金有很大程度上漲，1F上漲到5.5元/月/m2左右。該商城經(jīng)營(yíng)品種檔次不高，時(shí)間：2021年x月x日針對(duì)本市場(chǎng)所做的調(diào)研組群為14組；其中有效問(wèn)卷為8組租金：1F:4.8-5.0/m2·天2F:1.9-3.8元/m2·天租賃率：約90%市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該案地處市中心，是嘉興市中心最大的商業(yè)項(xiàng)目，集百貨、時(shí)間：2021年x月x日針對(duì)本市場(chǎng)所做的調(diào)研組群為10組；其中有效問(wèn)卷為6組。租金：1F:3.5-4.52F:1.租賃率：85%市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該商業(yè)項(xiàng)目另有住宅項(xiàng)目，該案地處建國(guó)路商圈針對(duì)本商鋪所做的調(diào)研組群為8組，其中有效問(wèn)卷4組。時(shí)間：2021年x月x日項(xiàng)目位置：秀州新區(qū)區(qū)政府對(duì)面(洪興路、新秀路)租金：未定包租情況：前3年7%后2年10-11%(可不選，選擇只能簽5年)時(shí)間：2021年x月x日以說(shuō)已經(jīng)基本落定，歡樂(lè)摩天輪、激光水幕電影、兒童翻斗樂(lè)、下沉式售價(jià)：1F6000-8000元/m2,2F4000元/m2包租狀況：7年8%-10%回報(bào)率市場(chǎng)綜述：該案位于秀城新區(qū)，與本案無(wú)論在定位、規(guī)模、時(shí)間：2021年x月x日租選擇是7年8%-10%的回報(bào)率，其一期已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)它將成為本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。該案位于市中心東南部，在交通上比本案略有不足，而其售價(jià)1F與本案類似，2F和本案3F類似，項(xiàng)目位置：環(huán)城南路與320國(guó)道的交界地段租賃率：75%經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：衛(wèi)陶、木材地板、五金，家具、燈時(shí)間：2021年x月x日市場(chǎng)綜述：該市場(chǎng)是從原有市場(chǎng)搬遷而來(lái)，原市場(chǎng)面積近8萬(wàn)m2,300余經(jīng)入新市場(chǎng)，是市場(chǎng)客源的主要保證。該案目前交通不便，環(huán)城路到該市場(chǎng)前仍未建成，周邊住宅項(xiàng)售價(jià)：6000元/m2(上下兩層)租賃率：80%時(shí)間：2021年x月x日市場(chǎng)綜述：該項(xiàng)目是永泰廣場(chǎng)住宅的配套裙房，該案住宅建面發(fā)賣(mài)場(chǎng)，因此周邊商業(yè)氛圍濃厚，且交通便捷，因此其未來(lái)發(fā)展小開(kāi)間的商鋪，位于小區(qū)南側(cè)，離中山西路有一定距離，所以價(jià)格相對(duì)便宜，其二期臨中山路的商鋪還未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)單價(jià)將達(dá)到8000元/m2以上(元(元/M)幅射范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間(商業(yè))下兩層)層)大潤(rùn)發(fā)周業(yè)、住宅)時(shí)間：2021年x月x日中環(huán)南路五星路口公司未定可以自由分割市政府周邊(辦公、商業(yè)、住宅)陶瓷市場(chǎng)的交界地段\\\可以自由分割\\(辦公、商市場(chǎng)是在原有市場(chǎng)面積近8萬(wàn)m2,300余經(jīng)營(yíng)戶江南摩爾面陽(yáng)房地產(chǎn)公司\中山西路大潤(rùn)發(fā)周邊百貨及娛樂(lè)商務(wù)公寓調(diào)研項(xiàng)目信息匯總表如下：(表二)/M2·天)(元/M)幅射范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間時(shí)間：2021年x月x日中山西路\約7000///中山路建國(guó)路商圈現(xiàn)房該市場(chǎng)地處市中\(zhòng)約100000中山路建國(guó)路商圈品牌服飾及休閑娛樂(lè)等現(xiàn)房中心區(qū)域但是人城司0/建國(guó)路北商圈現(xiàn)房場(chǎng)有限公司6(暫定)10年期額50(可自由分割)中山西路乍未定(辦公、商遠(yuǎn)時(shí)間：2021年x月x日本小組對(duì)鞍山市各類專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，其中調(diào)查問(wèn)卷總量共為32組，其中有效問(wèn)卷達(dá)到18組，占總體調(diào)查問(wèn)卷數(shù)量的56.3%。1、對(duì)于是否愿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查結(jié)果(以有效問(wèn)卷為準(zhǔn))(1)、愿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到6份，占總體有效問(wèn)卷數(shù)的33.3%。(2)、不愿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了8份，占總體有效問(wèn)卷的44.4%?！踉敢赓?gòu)買(mǎi)■不愿意購(gòu)買(mǎi)時(shí)間：2021年x月x日(1)、愿意前往本案位置經(jīng)商的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到1份，占總體有效問(wèn)卷的16.7%。(2)、不愿意前往本案位置經(jīng)商的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了2份，占總體有效問(wèn)卷的33.3%。(3)、對(duì)于前往本案位置經(jīng)商無(wú)所謂的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了3份，占總體有效問(wèn)卷的50%時(shí)間：2021年x月x日3、對(duì)于不愿意購(gòu)買(mǎi)或前往本案位置進(jìn)行經(jīng)商緣由的調(diào)查結(jié)果(以有效問(wèn)卷為準(zhǔn))(1)、提到因本案位置太偏太遠(yuǎn)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到2份，占總體有效問(wèn)卷的25%。(2)、提到因本案周邊無(wú)較好的商業(yè)氛圍的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了1份，占總體有效問(wèn)卷的12.5%。(3)、提到對(duì)本案商用物業(yè)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了1份，占總體有效問(wèn)卷的12.5%時(shí)間：2021年x月x日本次問(wèn)卷調(diào)查的對(duì)象主要是市中心區(qū)域兩個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)者，并且在總量上比較小，因此調(diào)查結(jié)論可能不十分準(zhǔn)確。但是，分析調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)業(yè)者們對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的態(tài)度，其中約50%的業(yè)者寧愿采用租賃的方式獲得商鋪的使用權(quán)，并且在實(shí)際的調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)者們(2)愿意前往本案經(jīng)營(yíng)的業(yè)者只有16.7%,近期的租售情況可能前景堪憂時(shí)間：2021年x月x日時(shí)間：2021年x月x日項(xiàng)目建議篇總建22萬(wàn)m2,其中一期15萬(wàn)m2,如此大規(guī)模效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)本案市場(chǎng)空缺型家居專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)本案市場(chǎng)空缺存在真空地帶良好規(guī)劃時(shí)間：2021年x月x日時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟位于乍嘉蘇高速中山西萬(wàn)好家居和本案十分萬(wàn)好家居和本案十分嚴(yán)重項(xiàng)目周邊無(wú)建成的配雖有大片住宅用地，但都在項(xiàng)目周邊無(wú)建成的配時(shí)間：