01房地產(chǎn)行業(yè)正步入一個以戰(zhàn)略調(diào)整、轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展為首要任務(wù)的新時代，這些變化使得2024年并購交易增長復(fù)蘇前景樂觀。2024年全球房地產(chǎn)市場并購趨勢展望?雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處于向高企的資本成本過渡的狀態(tài)，鑒于近期在抗擊通脹方面取得的成效以及全球范圍可能到來的降息，房地產(chǎn)交易的商業(yè)環(huán)境已得到改善。預(yù)計這將增強投資人的信心，帶動2024年房地產(chǎn)交易活動的復(fù)蘇。?房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)在未來一年將繼續(xù)影響并購交易的規(guī)模和形式。在構(gòu)建房地產(chǎn)交易時，交易參與方越來越多地考慮到需要更加靈活和創(chuàng)新，以此優(yōu)化資產(chǎn)運營績效，應(yīng)對高企的資本成本?；?qū)⒂绊?024年交易節(jié)奏的其他短期不確定因素包括世界各地的選舉結(jié)果，以及持續(xù)的地緣政治緊張局勢對跨境并購活動的制約。中長期大趨勢，如人口結(jié)構(gòu)變化、住房負擔能力、脫碳和數(shù)字化都將是交易參與方構(gòu)建或調(diào)整其房地產(chǎn)投資組合時需要考慮的重要因素?房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)細分領(lǐng)域的基本面依然強勁，投資人對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求保持穩(wěn)健。但辦公地產(chǎn)領(lǐng)域，由于繼續(xù)面臨需求的不確定性，特別是在美國地區(qū)，仍將承受較大壓力。鑒于辦公地產(chǎn)對整體商業(yè)房地產(chǎn)板塊在感知風險和機遇上的重大影響，這為估值帶來了不確定性?？傮w而言，資產(chǎn)價格的不確定風險仍是當前阻礙部分交易進展的關(guān)鍵因素。我們預(yù)計不良資產(chǎn)交易將不斷出現(xiàn)，但與2008年全球金融危機期間相比，不論是比較市場供應(yīng)和杠桿水平，還是從貸款人與借款發(fā)起人希望維系合作的程度而言，未來不良資產(chǎn)交易可能將保持在較低水平。普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場掃描二維碼查閱英文版全文掃描二維碼查閱英文版全文“全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著一場變革，促使轉(zhuǎn)變并購戰(zhàn)略，更加注重價值創(chuàng)造和專業(yè)人員的技能提升，以適應(yīng)新的環(huán)境。”普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場42024年并購熱點ChatGPT等生成式人工智能解決方案引領(lǐng)著人工智能的加速發(fā)展，數(shù)據(jù)使用和存儲無限增長的可能，大大推動了對數(shù)據(jù)存儲及數(shù)據(jù)中心的需求。基于此，許多分析師預(yù)測未來十年數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，從超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心到小型數(shù)據(jù)中心（通常稱作邊緣數(shù)據(jù)中心），都將迎來強勁增長。數(shù)據(jù)中心一度被視作專業(yè)化的細分領(lǐng)域，但隨著投資人對該領(lǐng)域信心的增加，以及資金配置的轉(zhuǎn)移（以取代辦公和區(qū)域型零售購物中心等表現(xiàn)不佳的核心資產(chǎn)），數(shù)據(jù)中心已成為投資的主流。普華永道和城市土地學會為其《2024年歐洲新興房地產(chǎn)趨勢》報告進行了一項聯(lián)合調(diào)查，數(shù)據(jù)中心在投資前景排名中繼續(xù)名列前茅，僅次于新能源基礎(chǔ)設(shè)施。近期市場上通過提供產(chǎn)能以滿足不斷增長的客戶需求的交易案例包括DigitalRealty和Blackstone宣布合資，將在四個超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)開發(fā)合計500兆瓦(MW)總IT負載。在亞太地區(qū)，我們預(yù)計類似的交易活動也將出現(xiàn)，并伴隨著轉(zhuǎn)向新興市場的趨勢，特別是印度和東南亞市場。普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場全球人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化這一大趨勢將對醫(yī)療健康相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生深遠影響。對門診護理設(shè)施、醫(yī)療辦公樓（MOBs）和私人醫(yī)療服務(wù)診所的需求預(yù)計也將大量增加，尤其是在美國和歐洲市場。醫(yī)療辦公樓因其長期租約、與租戶的凈租金安排（即租戶除租金外還需承擔部分或全部的稅費、保險費和維修等費用），可為業(yè)主帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，及空間適應(yīng)性強的特性，尤為吸引投資人和開發(fā)商。這些因素相結(jié)合降低了以醫(yī)療辦公樓作為抵押物的貸款的違約可能性，使該領(lǐng)域比商業(yè)房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域都更加穩(wěn)定。美國的醫(yī)療辦公樓交易規(guī)模在2022年第三季度達到峰值（即年化302億美元盡管2023年交易量有所放緩，較上述峰值減少近三分之一，但仍與2018年至2021年間的交易水平基本持平。我們預(yù)期，待資本市場進一步常態(tài)化、買賣雙方的價格預(yù)期差距進一步縮小，該領(lǐng)域強勁的基本面將成為未來交易增長的有力支撐。盡管住宅相關(guān)資產(chǎn)在美洲、歐洲、中東和非洲地區(qū)已被視作一項成熟的資產(chǎn)類別，但我們預(yù)計其將成為亞太地區(qū)2024年最受投資人青睞的單一資產(chǎn)類別。約七成受訪者表示，他們在2024年將活躍于或計劃活躍于亞太地區(qū)的住宅領(lǐng)域約七成受訪者表示，他們在2024年將活躍于或計劃活躍于亞太地區(qū)的住宅領(lǐng)域亞太地區(qū)近期對住宅資產(chǎn)，特別是多戶住宅、學生公寓和養(yǎng)老設(shè)施，需求的增長，主要歸功于此類物業(yè)短期租約的特性可以幫助投資人抵抗通貨膨脹。之前這一細分領(lǐng)域吸引的主要是地區(qū)性的資本和投資（除日本的多戶住宅和澳大利亞的學生宿舍和養(yǎng)老設(shè)施以外亞太地區(qū)近期對住宅資產(chǎn)，特別是多戶住宅、學生公寓和養(yǎng)老設(shè)施，需求的增長，主要歸功于此類物業(yè)短期租約的特性可以幫助投資人抵抗通貨膨脹。之前這一細分領(lǐng)域吸引的主要是地區(qū)性的資本和投資（除日本的多戶住宅和澳大利亞的學生宿舍和養(yǎng)老設(shè)施以外但最近由全球機構(gòu)投資人主導的一波“建成出租”活動進一步推動了住宅租賃市場的發(fā)展。上述全球投資人包括尋求可靠和長期的收入以匹配其內(nèi)部負債的保險公司和養(yǎng)老基金。在2023年的前三個季度，建成出租住宅是亞太地區(qū)唯一出現(xiàn)交易增加的資產(chǎn)類別，且這一趨勢預(yù)計將在2024年得以延續(xù)。雖然該領(lǐng)域面臨施工成本風險，但政府支持力度很大，推出各種政策和監(jiān)管舉措為建成出租交易提供優(yōu)惠待遇。學生公寓在2023年強勁反彈后也受到越來越多的關(guān)注。與傳統(tǒng)的多戶住宅項目相比，學生公寓的投資收益往往更高，而且政府通常通過稅收減免或土地優(yōu)惠政策來鼓勵學生公寓的建設(shè)。資料來源：普華永道和城市土地學會出版的《2024年亞太普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場02?宏觀經(jīng)濟和政治環(huán)境的不穩(wěn)定為募集資本帶來了挑戰(zhàn)。在信貸資本方面，由于銀行和人壽保險公司因預(yù)期的契約和貸款服務(wù)問題收緊貸款標準，可用于債務(wù)再融資和新投資的資金預(yù)計將減少。此外，因債券和其他資產(chǎn)具備更高的風險調(diào)整收益，也促使一些機構(gòu)為尋求固定收益回報而減少對房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置。然而，隨著2024年降息的預(yù)期，貸款標準有望開始放寬，信貸供應(yīng)將得到改善。同時，商業(yè)計劃穩(wěn)健、信譽良好的借款人預(yù)計仍能獲得融資。?在北美和歐洲，傳統(tǒng)貸款機構(gòu)的退離為私人貸款機構(gòu)的進入并填補信貸供應(yīng)缺口創(chuàng)造了機會。對比2023年，2024年預(yù)計將有更多的貸款來自私募信貸基金、另類貸款平臺和非銀行機構(gòu)。與西方國家類似，亞太國家也正經(jīng)歷資本緊縮，盡管此類資本緊縮是由政府直接干預(yù)所造成。然而在許多亞太國家，由于大量房地產(chǎn)由富裕的投資人所持有，這些投資人無需借貸為項目籌集資金，因此資本緊縮的影響相對較小。?在權(quán)益資本方面，許多銀行現(xiàn)在要求借款人投入更多資本金，或在銀行留存更多存款的方式，以降低項目的貸款價值比（LTV）。但我們預(yù)計，隨著借款發(fā)起人動用他們的待投資資金，2024年權(quán)益資本的供應(yīng)量將增加。在歐洲市場，活躍的權(quán)益資本主要來自希望在巴黎和倫敦等黃金地段擁有高品質(zhì)房產(chǎn)的亞洲高凈值投資人士。由于大量資金處于觀望態(tài)勢，等待不良資產(chǎn)購買機會，我們預(yù)計2024年投資規(guī)模將有所回升。特別是隨著再融資活動的回彈，在未來12至18個月內(nèi)，估值修復(fù)的速度將加快。普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場我們預(yù)計2024年將有更多的機會型基金開始募集資金，等待不良房地產(chǎn)資產(chǎn)投資機會的出現(xiàn)。房地產(chǎn)的業(yè)主和經(jīng)營者正面臨兩難的選擇，是在利率下降前繼續(xù)持有表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)，還是現(xiàn)在就接受損失，避免虧損進一步擴大。對于沒有迫切出售需求或退出壓力的業(yè)主而言，立即出售并接受損失的意愿不強，因此導致交易往往停滯不前。低迷的成交量限制了投資人就買賣雙方都能接受的價格進行談判的能力，并使買賣價差持續(xù)擴大。不過，隨著行業(yè)對預(yù)期的重新調(diào)整，市場參與者有望重新開始交易。普華永道《第27期全球CEO調(diào)查報告》顯示，約有44%的房地產(chǎn)CEO認為，如果公司繼續(xù)當前的發(fā)展道路，其業(yè)務(wù)的經(jīng)濟可行性將在十年或更短時間內(nèi)實現(xiàn)，而一年前僅有36%的受訪者這樣認為。從氣候變化、技術(shù)顛覆和人口結(jié)構(gòu)變化等大趨勢，到宏觀經(jīng)濟和其他行業(yè)因素，CEO們都認識到只有調(diào)整戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型才能使所經(jīng)營的業(yè)務(wù)在新時代繼續(xù)興盛發(fā)展，或甚至僅是維系生存。由于房地產(chǎn)業(yè)增長前景的放緩，企業(yè)需要簡化運營流程，利用新科技處理繁復(fù)的管理工作，并通過提高能源效率等措施來降低運營成本。普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場環(huán)境、社會和公司治理（ESG）預(yù)計將成為全球房地產(chǎn)投資決策的主要驅(qū)動力之一。一家泛歐房地產(chǎn)公司的CEO在接受普華永道和城市土地學會出版的《2024年歐洲新興房地產(chǎn)趨勢》研究報告采訪時說：“ESG合規(guī)不是錦上添花，而是市場競爭的許可證。”由于來自機構(gòu)投資人、貸款人和租戶的共同要求，房地產(chǎn)企業(yè)的高管們必須優(yōu)先考慮遵守全球氣候和可持續(xù)報告及能源績效的要求。CEO們越來越重視可持續(xù)發(fā)展和提高能源效率，并將其作為創(chuàng)造價值的手段。例如，經(jīng)營更具可持續(xù)性綠色建筑的公司或可收取租金溢價來提高利潤和現(xiàn)金流。在美國，財產(chǎn)保險費用不斷飆升，甚至有時無法為物業(yè)獲得承保，這既侵蝕了業(yè)主的利潤，又使業(yè)主面臨風險。因此，以可持續(xù)發(fā)展為核心打造資產(chǎn)組合的CEO們將能更好地規(guī)避風險，創(chuàng)造機遇?？萍紝φ麄€房地產(chǎn)價值鏈產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)專業(yè)人士不斷通過行業(yè)數(shù)據(jù)整科技將對整個房地產(chǎn)價值鏈產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)專業(yè)人士不斷通過行業(yè)數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)傳送和分析自動化，實現(xiàn)數(shù)據(jù)解讀，更有效地支持決策。隨著生成式人工智能持續(xù)引發(fā)熱議，人工智能在分析指數(shù)級增長數(shù)據(jù)方面的優(yōu)勢有望被交易參與方引入其盡職調(diào)查程序和商業(yè)模型。氣候和可持續(xù)發(fā)展僅是人工智能可以協(xié)助房地產(chǎn)CEO們有效利用數(shù)據(jù)的眾多用途之一。例如，人工智能正被用于研究氣候變化所帶來的影響，包括對不同地區(qū)的物業(yè)面臨的氣候風險進行建模，監(jiān)測漏水和控制中央暖通空調(diào)系統(tǒng)等。約有六成的房地產(chǎn)CEO計劃在未來三年內(nèi)至少進行一次收購。-資料來源：普華永道《第27期全球CEO調(diào)查報告》普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場2020-2023年房地產(chǎn)市場交易量和交易額交易額（2020-2023年房地產(chǎn)市場交易量和交易額交易額（10億美元）-折線圖交易額（10億美元）-2020-2023年房地產(chǎn)市場交易量和交易額由于交易參與方需要應(yīng)對利率上升、融資挑戰(zhàn)和其他許多不利因素，2023年前9個月全球房地產(chǎn)交易量和交易額與上年同期相比下降了40%以上。美洲地區(qū)的交易額降幅最大，達56%，而歐洲、中東和非洲地區(qū)下降54%，亞太地區(qū)下降31%。就交易量而言，歐洲、中東和非洲地區(qū)降幅最大，達54%，而美洲和亞太地區(qū)則分別下降39%和28%。由于房地產(chǎn)行業(yè)受所在地區(qū)市場狀況的影響如此之大，歐洲地區(qū)交易量的下降或可部分歸因于其地理位置毗鄰兩場正在進行中的地緣政治沖突，以及歐洲當前所面臨的宏觀經(jīng)濟挑戰(zhàn)。普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場2024年房地產(chǎn)交易參與方的主要行動2024年房地產(chǎn)交易參與方的主要行動活和創(chuàng)新的能力將占據(jù)優(yōu)勢，例如為賣方增加或有對款以彌合買賣價差，或由賣方向買方提供按揭貸款(vendortake-普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場普華永道|2024年全球并購趨勢展望：普華永道|2024年全球并購趨勢展望：房地產(chǎn)市場我們根據(jù)行業(yè)公認的來源以及普華永道和城市土地學會的出版的《2024年歐洲、亞太地區(qū)和美洲地區(qū)新興房地產(chǎn)趨勢》報告提供的數(shù)據(jù)進行討論。本文“房地產(chǎn)并購交易量和金額”中提及的全球和地區(qū)房地產(chǎn)交易金額和交易數(shù)量引用了于2024年1月8日自MSCIRealCapitalAnalytics獲取的截至2023年9月30日的數(shù)據(jù)（最后更新日為2023年10月27日）。數(shù)據(jù)說明聯(lián)絡(luò)我們?nèi)~偉奇黃耀和錢立強普華永道中國購并交易服務(wù)主管合伙人普華永道全球跨境服務(wù)中國主管合伙人普華永道中國交易戰(zhàn)略及行業(yè)主管合伙人+86(10)65332199普華永道中國購并交易服務(wù)市場主管合伙人+86(10)65332940waikay.eik@+86(21)23232609gabriel.wong@leon.qian@陳靜楊楚豪陳偉希普華永道中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人普華永道中國南部及香港地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人普華永道中國購并交易服務(wù)合伙人+86(10)65332067+85222892310+86(21)23232606jim.chen@kenny.c.yeung@w.chen@普華永道