淺議四個關鍵階段控制精裝修工程本錢〔王順忠浙江銀建裝飾工程杭州310012〕摘要：通過坤和紹興公司的假設干工程管理經歷，就各類精裝修工程本錢控制管理從四個方面加以闡述論證。關鍵詞：業(yè)主精裝修本錢控制前言精裝修工程相比擬土建及其它專業(yè)工程而言，其過程涉及的材料部品及相關分包配合的重要與密切程度、專業(yè)化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，局部工程需要在邊施工邊設計中進行，因而對其本錢的過程控制要求也更高。工程精裝修本錢控制的四個關鍵階段從工程全面管理的角度分析，房地產工程的精裝修主要在以下四個階段嚴格掌控才能落實真正意義上的本錢控制，才能真正做到以相對較低的本錢來達成較高性價比的精裝修成品房：一、工程籌劃、決策階段的本錢控制二、設計〔方案〕階段的本錢控制三、工程前期實施階段的本錢控制四、施工過程階段的本錢控制工程籌劃、決策階段精裝修工程的籌劃、決策階段也可以稱為精裝修工程前期，前期的本錢控制主要指前期目標工程的精裝修產品定位上下、裝飾風格等方面問題的控制；此階段所確定的費用按工程全面管理理論可以決定約70%左右的直接精裝修工程本錢。由于籌劃、決策階段的成果直接導致我們產品內在品質的優(yōu)劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此工程前期我們決策的關鍵是要緊緊抓住我們自己的目標客戶的心理與目前市場同類型成品房的主流方向，防止重復探索、少走彎路，盡量取長補短，從源頭來控制今后的精裝修本錢；前期的精準定位與否也會對我們后期實施本錢的上下與實施控制的難易產生一定影響。設計〔方案〕階段的本錢控制設計階段所產生的成果其造價本錢根本會占到工程總本錢的70~90%，在前期決策根底上確定我們最終設計方案的準確性上下將直接決定我們后期實施本錢的上下與實施工程管理控制的難易。設計決定了工程的主要本錢，設計的節(jié)約才是真正意義上的節(jié)約，設計決策定位是房產企業(yè)工程“成敗優(yōu)劣”的關鍵。目前行業(yè)內不太成熟的地產企業(yè)在設計階段一般有過度依賴于設計師的情況，而目前設計師對具體實施本錢的掌控相對還是比擬薄弱的，費用超支已不是什么新鮮事；設計與施工是別離的，這就造成難以在一定的本錢框架內到達設計應有的效果。設計決定精裝修本錢的關鍵一點還有各種高檔關乎設計效果材料的合理選擇：主要有進口石材特別是大理石、高級馬賽克、高級實木地板、高級壁紙、墻面成批成品木飾面、各類軟飾、潔具等。防止因為設計師選材錯誤導致返工、返修等嚴重后果。地產商作為各類資源的集成管理者，應該嚴格把好設計選材這一關，通過多種手段從程序上把設計選材的不良后果降低到最低水平。比方：盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進行施工；優(yōu)先選用國產優(yōu)質、低價的材料來代替進口材料；衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚；慎用或少用地板、進口石材，壁紙花紋防止使用橫紋理造成完工感觀缺陷等......高價彩陶板在吧臺等的鋪貼效果很差大面青磚的效果很一般整體檔次也較低因此，設計階段的本錢控制核心是做好我們的設計方案評審，也包括了關鍵材料與工藝的審核，防止過于注重形式而導致實施后發(fā)生不可預計的質量或感觀缺陷〔包括得不到最優(yōu)化的性價比〕。工程前期實施階段的本錢控制工程前期實施階段的本錢控制主要表達在招標過程及評標過程的嚴格控制。經過前期考察后遴選的施工單位應使其根本位于同一梯隊，否那么屆時上下過于懸殊的報價會讓業(yè)主承當較大的不可預知風險。目前施工單位習慣采用不平衡〔風險〕報價法來進行工程投標報價，此類方法對于后期地產公司的本錢控制會有一定難度及不確定性。3.1單位不同檔次報價會非常懸殊，需結合工程的產品定位嚴加分析，尋找匹配度最高的施工單位。以綠城某高端工程報價為例：〔單位：元〕編號分項工程名稱單位數量上海X公司杭州X公司江蘇X公司10-18地面800×800中歐米黃㎡10-66地毯鋪設(固定不帶墊)㎡11-153墻面木龍骨基層上黑檀木飾面㎡12-63MT2鋁格柵吊頂(間距100mm)㎡從上述報價中不難看出，單位檔次不同造成的實際報價的差距會非常懸殊；國內一流裝飾企業(yè)木飾面等根本采用成品加工，而局部公司仍停留在現場手工作業(yè)的層面，各自采用的工藝不同造成最后迥然不同的報價。業(yè)主應明辨是非，分析個中原因，多方了解最后做出合理決斷。如果綠城選擇杭州某公司，造價當然低廉，確無法得到自己想要的精品；反之，江蘇某公司報價又太高，其對于目標工程的性價比并不高；經對三家屢次詢標，上海某公司略調整后即告中標，從而實現了雙贏。山水人家會所原室內設計就有大面澳洲砂巖，由于地產公司設計調整在外墻面增加大量砂巖施工，增加額到達了原合同價的15%，屬重大變更；由于原投標時其主材報價較高，實際市場采購價較低，利潤空間對于施工單位相對就較大，而對業(yè)主來說就是一種較大的隱性損失。3.3投標單位采用常規(guī)材料報高價，特殊材料報低價：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工工程成心比正常報價抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術飾件成心壓低單價，或投標時送品質相對較差的樣品，以備將來設計或業(yè)主自行調整。因為從工程實際運作一般規(guī)律分析來看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)工程是不太會變更的，而那些關乎效果的關鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關活動”來到達修改或調整的目的，從而為其爭取最大利潤空間，給業(yè)主本錢控制增加相當難度。具體針對這種情況可以采取如下方法解決上述問題：3.3.1、在詢標中要求投標單位明示關鍵材料、部品投標、樣品的供給商、聯(lián)系及提供樣品的大幅面數碼照片或實際設計規(guī)格的3.3.2、采取在所有投標單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調整，或以樣品與報價性價比最高的為基準進行報價調整比擬，或詢標時要其承諾當其供給的材料不符合業(yè)主要求時，施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供，差價上浮率在25%3.3.3、除比擬易于管理的物資如空調、潔具類采購由業(yè)主自行落實外，其它材料業(yè)主可以安排指定合格供給商，采取貼明點方式進行單價調整；明點一律在報價書中預先投報，業(yè)主通過詢標控制其“明點”在5~20%這個范圍內，這個范圍3.3.4、3.3.5、盡量按工程的重要程度選擇一定數量的匹配單位進行投標，以控制絕對品質；對于預中標擬承當的工程經理班子的綜合能力必須進行考察，必要時可結合書面形式考察其理論與實際的綜合施工過程階段的本錢控制前面說到施工過程實施控制的本錢根本到達了工程總本錢的90%以上，通過業(yè)主在實施過程中的努力還可以針對不同工程適度挖潛，以降低最終造價。仔細熟悉施工圖紙，務必對即將實施的工程有整體控制思路。突出重點、關鍵節(jié)點，在關鍵節(jié)點工作上尋求降低造價的可行性方案，會同設計、監(jiān)理共同掌控；作為業(yè)主，一定得有自己的主見，防止盲從設計師。4.2采用創(chuàng)新工藝取得最大程度的節(jié)約。山水人家會所的外墻澳洲砂巖施工與2#樓架空層的白洞石干掛施工工程，設計采用常規(guī)成熟的干掛工藝，干掛比濕貼工藝的本錢增加約150~200元/㎡的本錢，還有隨之帶來的環(huán)境污染、工期較長等后果。筆者結合實際情況更改了干掛工藝：改為采用干法粘貼工藝，相比擬干掛而言既節(jié)約了150元/㎡以上的造價本錢，比濕貼又更能保證施工質量；縮短了實際施工周期，節(jié)約了材料消耗，有效降低了施工環(huán)境粉塵與噪音污染。另外如在竹地板大面積鋪貼中取消地壟這一工序，改用沙漿找平替代地壟，也最大程度地降低了本錢及霉爛、平安等的隱患，直接降低了造價本錢，也相對減少了日后的維護本錢。4.3產品改型以提升性價比、降低日后使用維護本錢：如：建筑的公共部位吊頂工程，由于經常性的維修，上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞，如采用明框的鋁材檢修孔代替木質類或其他金屬類暗式檢修孔，可以有效防止日后維護過程的二次破壞；如：為降低物業(yè)管理本錢，在1~5#高層樓內的公共電梯廳部位把多個筒燈分成假設干組，并分別采用延時開關控制；取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具，節(jié)約今后長期的用電及更換材料的使用、維護本錢。如：設計選用的石材當其單價在500元/m2以上時，業(yè)主就應該考慮采用復合飾面板材代替該石材；如，莎安娜米黃，優(yōu)等品價格根本在1000元/m2以上，采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價就可以下降約30~40%，降低本錢的效果就非常顯著。4.4加強工程的過程現場管理業(yè)主應要求施工單位增加精裝修工程實施過程的成品保護投入，特別在工程后期時階段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。良好的成品保護可以大大降低今后交付客戶的投訴率與返修率，節(jié)約今后保修的人力、物力本錢。另外還應加強成品安裝后工程局部修整工作的監(jiān)督催促力度，防止邊“修復”邊“破壞”。如：切實加強衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，工程參與各方應嚴格控制防水施工過程的隱蔽工作，堅持一戶一驗，堅持三次試驗，務必做到徹底杜絕滲漏隱患。如：加強各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖圖中標明外，每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作，要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進行個性化裝飾而不用擔憂對原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低本錢。如：加強過程控制還要求監(jiān)理等單位必須經常性地對原材料及部品件進行施工前的嚴格掌控：由于目前市場的裝飾材料魚龍混雜，劣質、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼很多時候施工單位選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴重不達標，常見偏差在-18%以上。承重結構類工程就會存有平安隱患，比方過薄的角鋼、槽鋼在幕墻使用中會引起結構隱患；機電安裝類工程因承受拉應力居多，施工單位往往采用較薄的型鋼，如果現場管理人員疏忽，就會對業(yè)主造成較大的隱性本錢損失。綜上所述，我們不難發(fā)現，今后如果廣闊業(yè)主對精裝修工程的本錢管理如能從工程籌劃、決策階段，設計〔方案〕階段，