第頁融資部職責(zé)及具體方式分析1、了解、掌握國家和地方的有關(guān)融資政策及各種優(yōu)惠條件，根據(jù)公司資金需求制定籌融資方案。

2、根據(jù)公司的戰(zhàn)略發(fā)展，制定公司年度等中長期融資計(jì)劃，適時(shí)選擇、提供項(xiàng)目融資規(guī)模方案，評價(jià)融資方式及成本。

3、做好建設(shè)項(xiàng)目融資的前期工作，包括項(xiàng)目前期策劃、運(yùn)作設(shè)計(jì)方案和融資洽談等，并及時(shí)辦理各類融資手續(xù)。

4、負(fù)責(zé)與金融機(jī)構(gòu)接洽，向金融機(jī)構(gòu)申報(bào)貸款項(xiàng)目，簽訂借款合同，確保貸款資金落實(shí)到位。

5、對融資項(xiàng)目進(jìn)行全過程跟蹤服務(wù)，做好融資檔案資料的收集、整理、歸檔工作。

6、負(fù)責(zé)開拓融資渠道，創(chuàng)新融資模式，探索bt、bot、債券等多種融資方式。

7、負(fù)責(zé)配合金融機(jī)構(gòu)開展貸前調(diào)查、貸中審查、貸后核查工作，配合銀行對項(xiàng)目貸款資金的監(jiān)督檢查。

8、負(fù)責(zé)配合金融機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目評審工作和平臺（或政府）信用評審工作。

9、協(xié)助公司財(cái)務(wù)部門制定還貸計(jì)劃方案。

10、根據(jù)公司建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和資金使用的需要，統(tǒng)籌考慮，從全局上做好資金運(yùn)作計(jì)劃，并和其他部門具體操作資金運(yùn)作。

11、定期編制相關(guān)資金使用情況表，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告資金的融入及使用情況。

12、同公司其他部門進(jìn)行協(xié)作統(tǒng)一，完成公司其他重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)。

13、負(fù)責(zé)部門制度建設(shè)、人員培養(yǎng)等基礎(chǔ)工作。

14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

bot（build—operate—transfer）意為建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，是指某私人投資者（國、內(nèi)外）或國有企業(yè)以政府給予的特許權(quán)為基礎(chǔ)，融資建設(shè)某基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并在規(guī)定的時(shí)期內(nèi)經(jīng)營該設(shè)施，回收投資并獲得利潤，期滿后將設(shè)施移交給政府。它是一種集籌資、建、管、還貸、開發(fā)全過程一體化的方式。其實(shí)質(zhì)是將國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營管理民營化。

bt（build一transfer，建設(shè)一移交）模式作為一種新型融資建設(shè)模式，近年來在我國一些工程建設(shè)項(xiàng)目中正逐步得到發(fā)展應(yīng)用。bt模式是由項(xiàng)目發(fā)起方通過招標(biāo)的方式確定投資方.然后由投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和工程建設(shè)，并承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目發(fā)起方按照簽署的回購協(xié)議接管項(xiàng)目，并向投資方支付回購價(jià)款的一種融資建設(shè)方式。將bt模式引入工程建設(shè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)投資多元化，可以有效緩解政府財(cái)政壓力，通過合理分散風(fēng)險(xiǎn)、共享利益和明確權(quán)責(zé)，可以有效提高建設(shè)效率和管理效率。

第二篇：中小企業(yè)融資方式分析中小企業(yè)成長中融資方式分析

班級：09工商管理1班

學(xué)號：0911022051

姓名：高小群

【摘要】

中小企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)體系中活躍的、發(fā)展前景良好的企業(yè)類型，對國民經(jīng)濟(jì)起著至關(guān)重要的作用。由于中小企業(yè)自身所具有的高成長和高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特性，缺少資金成為其發(fā)展面臨的一個(gè)關(guān)鍵問題中小企業(yè)的經(jīng)營困難尤其是融資困難已引起整個(gè)社會的廣泛關(guān)注。本文主要闡述了中小企業(yè)的融資方式

【關(guān)鍵詞】

中小企業(yè)；融資方式；融資困難；困境分析

中小企業(yè)以其經(jīng)營方式靈活、組織成本低廉、轉(zhuǎn)換進(jìn)退便捷等優(yōu)勢更能適應(yīng)當(dāng)今瞬息萬變的市場和消費(fèi)者追求個(gè)性化、潮流化的要求，因而在包括發(fā)達(dá)國家在內(nèi)的世界各國額經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，中小企業(yè)都有著舉足輕重的地位，發(fā)揮著不可替代的作用。目前，我國中小企業(yè)雖然發(fā)展較快，但他們的經(jīng)營環(huán)境并不理想，尤其是企業(yè)的融資問題，已經(jīng)成為制約廣大中小企業(yè)生存和發(fā)展的主要瓶頸。

中小企業(yè)的主要融資方式分為內(nèi)部融資和外部融資。，而內(nèi)部融資包括企業(yè)自籌和向有關(guān)系人借款。同其他融資方式相比，企業(yè)內(nèi)部融資最大特點(diǎn)，就是融資成本最低，所以在具體操作中，這一種融資方式應(yīng)處于創(chuàng)業(yè)者的首選位置。外部融資又可以分為直接融資和間接融資。其中，直接融資主要是股權(quán)融資、債券融資、民間融資；間接融資主要是銀行貸款、金融租賃、典當(dāng)租賃。

傳統(tǒng)的融資方式主要是股票融資、長短期銀行借款融資、債券融資、租賃和說那個(gè)也信用融資。除了傳統(tǒng)的融資方式外，近年來出現(xiàn)了一些創(chuàng)新性的融資方式，如利用國際金融市場融資；利用外資進(jìn)行企業(yè)并購融資，達(dá)到雙贏機(jī)制；利用權(quán)證、期貨等金融衍生工具或金融衍生品交易融資；利用廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)按揭貸款、存貨融資、商品融資、動產(chǎn)托管等融資方式；申請國家創(chuàng)新基金、項(xiàng)目開發(fā)貸款方式，利用無形資產(chǎn)質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)投資基金等融資新方式；利用金融機(jī)構(gòu)開展房產(chǎn)典當(dāng)、企業(yè)房產(chǎn)信托的呢過新方式和互助擔(dān)保等

在此簡介下主要的融資方式。

1、股權(quán)性融資（直接融資）。股權(quán)是公司的股東投資到公司的資本。股權(quán)在不同的財(cái)產(chǎn)組織形式上有著不同的體現(xiàn)方式。正因?yàn)槠溆兄煌w現(xiàn)方式，所以產(chǎn)生了不同的股權(quán)融資工具。2。債權(quán)性融資（間接融資）。債權(quán)資金是在一定期限滿后企業(yè)必須償還本金并支付利息的資金，這部分資金不是股東的資本，但可利用這種資金為股東帶來利益。

3、民間借貸。相對于正規(guī)借貸而言，通常指公民之間、公民與法人之間、公民與其他組織之間借貸。

4、銀行貸款是企業(yè)融資渠道中最重要、比重最高的一個(gè)。對于中小企業(yè)而言，銀行貸款融資的主要方式包括信用擔(dān)保、綜合授信、無形資產(chǎn)擔(dān)保、買方貸款、異地聯(lián)合協(xié)作、項(xiàng)目開發(fā)、出口創(chuàng)匯、自然人擔(dān)保、個(gè)人委托、票據(jù)貼現(xiàn)等。

5、金融租賃金融租賃是一種集信貸、貿(mào)易、租賃于一體、以租賃物件的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為特征的新型融資方式。由承租人選定所需設(shè)備后，由租賃公司（出租人）負(fù)責(zé)購置，然后交付承租人使用，承租人按租約定期交納租金。金融租賃合同通常規(guī)定任何一方不能中途毀約，租賃期滿后，租賃設(shè)備可以由承租人選擇退租、續(xù)租或?qū)a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

6、典當(dāng)融資。典當(dāng)融資是以實(shí)物為抵押，以實(shí)物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時(shí)性貸款的一種融資方式。與銀行貸款相比，典當(dāng)貸款成本高、貸款規(guī)模小。

7、bot項(xiàng)目融資。bot（build—operate—transfer）即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓。企業(yè)投資公共工程時(shí)，

政府給予企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的特許權(quán)時(shí)，通常采用這種方式。這種方式比較容易得到一些財(cái)團(tuán)的支持，其在融資時(shí)主要是將項(xiàng)目抵押給財(cái)團(tuán)或金融機(jī)構(gòu)，然后進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)后從經(jīng)營的利潤還款，或賣掉某個(gè)經(jīng)營期給金融機(jī)構(gòu)或財(cái)團(tuán)。

8、政府基金。目前政府為了支持中小企業(yè)的發(fā)展建立了許多基金，比如中小企業(yè)發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)基金、科技發(fā)展基金、扶持農(nóng)業(yè)基金、技術(shù)改造基金等。這些基金的特點(diǎn)是利息低，甚至免利息，償還的期限長，甚至不用償還。但是要獲得這些基金必須符合一定的政策條件。

另外在不同發(fā)展階段的中小企業(yè)對融資有不同要求，從企業(yè)創(chuàng)辦一直到企業(yè)因種種原因而退出，都有對融資的不同的要求。

1.創(chuàng)辦階段。需要產(chǎn)權(quán)（自有）資金，或稱股金，一般來自個(gè)人投資者和風(fēng)險(xiǎn)資金也需要商業(yè)銀行以舉債方式籌借少量資金。

2.投入經(jīng)營階段。主要從商業(yè)銀行及其它渠道獲得流動資金貸款；優(yōu)勢仍要從個(gè)人投資者、風(fēng)險(xiǎn)資金和小企業(yè)投資公司等方面增加產(chǎn)權(quán)資金。

3.增長發(fā)展階段。外部融資是關(guān)鍵，主要從商業(yè)銀行及各種小企業(yè)投資公司、社區(qū)開發(fā)公司獲得債務(wù)資金；也會從前述渠道籌借產(chǎn)權(quán)資金。

4.開始成熟階段。主要以大公司參股、雇員認(rèn)股、股票公開上市等以及從投資公司、商業(yè)銀行籌集發(fā)展改造所需產(chǎn)權(quán)資金。青島某紡織公司于2006年2月注冊成立，企業(yè)注冊資本50萬元人民幣。該公司主要經(jīng)營紡織原料、棉紗、棉布、棉短線、羊毛化纖、針紡織品、紡織染料、紡織輔料、紡織機(jī)械、紡織機(jī)械配件、貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口；商務(wù)信息咨詢。公司多年從事紡織品的進(jìn)出口貿(mào)易，2006年隨著人民幣升值，公司領(lǐng)導(dǎo)層準(zhǔn)確感知進(jìn)口業(yè)務(wù)，特別是進(jìn)口棉花原料巨大的市場利潤空間，企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型從事棉花的進(jìn)口業(yè)務(wù)，并于美國、印度、南非等多個(gè)棉花主產(chǎn)國家和地區(qū)的主要供貨商建立了良好的合作關(guān)系。公司為保證進(jìn)口棉花的品質(zhì)，于2007年3月在印度成立辦事處。2008年由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，企業(yè)棉花進(jìn)口量較往年有所降低，但仍進(jìn)口5100噸，累計(jì)實(shí)現(xiàn)購付匯750余萬美元，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入7045萬元。

2008年由于國內(nèi)外棉花、紡織品市場萎靡不振，公司及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，主攻內(nèi)地市場的棉花貿(mào)易，在穩(wěn)健的經(jīng)營過程中進(jìn)一步鞏固了公司與上下游企業(yè)的良好合作關(guān)系，仍然保持5000余噸的棉花進(jìn)口量，累計(jì)購付匯750余萬美元。2009年一季度，累計(jì)進(jìn)口棉花600噸，實(shí)現(xiàn)購付匯量100萬美元。

融資需求。企業(yè)融資需求貿(mào)易融資方面，主要集中在減免保證金開證。企業(yè)長年經(jīng)營進(jìn)口棉花，對市場有準(zhǔn)確把握。但由于進(jìn)口棉花為大宗貨物交易，必然產(chǎn)生大額貸款、各項(xiàng)海關(guān)賦稅，導(dǎo)致占壓進(jìn)口企業(yè)大量資金，加大企業(yè)的資金壓力。

融資方案：鑒于企業(yè)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況及棉花進(jìn)口這一大宗貨物進(jìn)口的交易特點(diǎn)，中信銀行為其量身指定了貿(mào)易融資方案：對于企業(yè)直接從國外進(jìn)口的貨物，中信銀行為其辦理未來貨權(quán)質(zhì)押減免保證金開證業(yè)務(wù)，引入第三方物流單位，進(jìn)口貨物從裝船、到港到入庫放貨全程由監(jiān)管單位監(jiān)管操作，中信銀行在收到企業(yè)存入足額保證金并收到相應(yīng)提貨申請后，發(fā)

指令給監(jiān)管單位指示其放貨。操作過程中，如遇到貨物價(jià)格波動，監(jiān)管單位隨時(shí)提示，要求客戶補(bǔ)足保證金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對于保稅區(qū)交易貨物，中信銀行為其辦理保稅融通減免保證金開證業(yè)務(wù)，引入第三方物流單位，標(biāo)的物入監(jiān)管單位倉庫后由其實(shí)施監(jiān)管操作，中信銀行在收到企業(yè)存入足額保證金并收到相應(yīng)提貨申請后，發(fā)指令給監(jiān)管單位指示其放貨。操作過程中，如遇到貨物價(jià)格波動，監(jiān)管單位隨時(shí)提示，要求客戶補(bǔ)足保證金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。未來貨權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)確保了我行對質(zhì)押物的轉(zhuǎn)移占有，保稅融通業(yè)務(wù)確保了中信銀行對貨權(quán)的轉(zhuǎn)移占有，有效地控制了企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，又為申請企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了充足的資金支持。

中小企業(yè)融資難的原因

中小企業(yè)自身的因素：（1）經(jīng)營不確定。（2）管理模式落后。（3）資信狀況不佳。（4）融資要素不足。銀行因素：（1）銀行的保守風(fēng)險(xiǎn)意識。（2）辦貸手續(xù)復(fù)雜。（3）信貸激勵(lì)機(jī)制弱。

解決中小企業(yè)融資難的困境分析

1、提高中小企業(yè)自身實(shí)力和管理。對于中小企業(yè)本身來說，應(yīng)積極推進(jìn)公司治理進(jìn)程;建立

完善的法人經(jīng)營理念;確界定產(chǎn)權(quán)，理順內(nèi)部關(guān)系，建立有效的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;面向市場，生產(chǎn)有市場、有競爭能力的產(chǎn)品，提高企業(yè)自身技術(shù)含量，獲得較好的盈利能力和長期發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r(shí)，要充分提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，建立健全內(nèi)部控制制度、財(cái)務(wù)管理制度、人事管理制度、加強(qiáng)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售管理;確保企業(yè)各項(xiàng)活動和財(cái)務(wù)收支必須在國家法律、法規(guī)及規(guī)章制度允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不斷完善財(cái)務(wù)制度，改善財(cái)務(wù)狀況，提供真實(shí)、合法的財(cái)務(wù)報(bào)告;保護(hù)企業(yè)資金的安全完整，保證其保值和增值，合法經(jīng)營管理，減少舞弊和違法行為;增強(qiáng)信用意識，主動還款，使中小企業(yè)管理規(guī)范、運(yùn)作高效，使金融機(jī)構(gòu)有充分理由相信其發(fā)展前途，有能夠償債的信用基礎(chǔ)，從而愿意為其融資。

2、完善金融市場融資體系。（1）國有商業(yè)銀行要建立起互利合作的銀企關(guān)系。中小企業(yè)在

我國國民濟(jì)中有十分重要的地位與作用。首先，國有商業(yè)銀應(yīng)把中小企業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)大家庭的一員，在服從國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的前提下，構(gòu)建雙向、自主選擇的新型銀企關(guān)系;其次，國有商業(yè)銀行要改革現(xiàn)行的貸款審批程序，形成合理的制度安排，建立適合中小企業(yè)的授信體制、政策和程序;最后，國有商業(yè)銀行要加快中小企業(yè)金融服務(wù)品種的創(chuàng)新，開發(fā)中小企業(yè)在各個(gè)金融服務(wù)領(lǐng)域的要求，滿足不同層次中小企業(yè)的金融服務(wù)需要。（2）加強(qiáng)中小企業(yè)資本市場建設(shè)。（3）銀行建立激勵(lì)與約束相結(jié)合的經(jīng)營機(jī)制。（4）大力發(fā)展中小型銀行。

3、建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系。首先，應(yīng)進(jìn)一步建立健全中小企業(yè)融資的法律法規(guī)體系，為

中小企業(yè)發(fā)展提供基本的制度保障。其次，國家應(yīng)設(shè)立政府專管部門和建立一些政策性和商業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)，給予其在政府機(jī)構(gòu)中較高的地位，明確其職能是負(fù)責(zé)中小企業(yè)政策的制定和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

參考資料：

中國中小企業(yè)江西網(wǎng)

劉百寧、王海旗、王兆琪.中小企業(yè)融資實(shí)務(wù)與技巧.第1版.中國經(jīng)濟(jì)出版社.2004年9月邱華炳.中小企業(yè)融資通.第1版.中國經(jīng)濟(jì)出版社.2001年8月

第三篇：融資部職責(zé)及崗位設(shè)置蘭州能源投資集團(tuán)有限公司

投融資部工作職責(zé)

1、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，制定公司中、長期投融資規(guī)劃，并負(fù)責(zé)投融資項(xiàng)目的籌劃及儲備。

2、根據(jù)公司的年度計(jì)劃，尋找、篩選投融資項(xiàng)目，對投融資項(xiàng)目在成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)等方面實(shí)施評估、測算和分析，為投融資決策提供依據(jù)。

3、對公司投資項(xiàng)目籌措資金，進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算，制定融資計(jì)劃。

4、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、企業(yè)實(shí)際及金融市場動態(tài)，制定融資方案，并負(fù)責(zé)方案的具體實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)配合金融機(jī)構(gòu)開展貸前調(diào)查、貸中審查、貸后核查工作，配合銀行對項(xiàng)目貸款資金的監(jiān)督檢查。

6、負(fù)責(zé)配合金融機(jī)構(gòu)（或中介機(jī)構(gòu)）開展項(xiàng)目評審工作和平臺（或政府）信用評審工作。

7、協(xié)助公司財(cái)務(wù)部門做好籌措資金科學(xué)合理地分配、使用和償還。

8、完成公司交辦的其他工作。

部長崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)公司中、長期投融資規(guī)劃的制定，確保與公司整體戰(zhàn)略相一致。

2、負(fù)責(zé)公司投融資項(xiàng)目的籌劃及儲備。

3、尋找、篩選投融資項(xiàng)目，對投融資項(xiàng)目實(shí)施評估、測算和分析，確定投融資項(xiàng)目的成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)，為投融資決策提供依據(jù)。

4、負(fù)責(zé)公司投資項(xiàng)目的資金籌措，融資計(jì)劃和融資方案的制定。

5、負(fù)責(zé)融資方案的實(shí)施，配合金融機(jī)構(gòu)做好融資前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

6、與國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)建立廣泛的合作關(guān)系。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

副部長崗位職責(zé)

1、協(xié)助部長完善公司的投融資管理體系，建立健全公司投融資管理制度、流程、工作規(guī)范，并組織實(shí)施。

2、協(xié)助部長籌劃及儲備公司投融資項(xiàng)目。

3、協(xié)助部長尋找、篩選投融資項(xiàng)目，對投融資項(xiàng)目實(shí)施評估、測算和分析，確定投融資項(xiàng)目的成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)，為投融資決策提供依據(jù)。

4、協(xié)助部長對投資項(xiàng)目籌措資金，制定融資計(jì)劃和融資方案。

5、協(xié)助部長實(shí)施融資方案，做好融資前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

6、配合財(cái)務(wù)部門做好籌措資金科學(xué)合理地分配、使用和償還。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

投融資專員崗位職責(zé)

1、參與尋找適宜的投融資項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目的篩選、評估、分析，為公司決策提供依據(jù)。

2、負(fù)責(zé)對投融資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。

3、編制公司年度融資計(jì)劃。

4、分析研究各種融資方式和成本結(jié)構(gòu)，選擇融資渠道、制定融資方案。

5、具體實(shí)施公司審批的融資方案。

6、研究國內(nèi)外資本市場的運(yùn)作特點(diǎn)和成功的案例，為公司融資提出可行性方案和合理化建議。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

資金管理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)籌融資資金分配、調(diào)撥等管理工作。

2、負(fù)責(zé)專項(xiàng)資金的申報(bào)工作。

3、編制年度信貸資金貸入和償還計(jì)劃。

4、負(fù)責(zé)本部門文檔資料管理等行政輔助工作。

5、協(xié)助部長收集、整理、分析國際國內(nèi)各類資本、資金市場動態(tài)，研究各種現(xiàn)有及未來可能的金融工具。

6、負(fù)責(zé)臺賬登記、核實(shí)等資產(chǎn)管理工作。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第四篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款qa

q。什么是土地抵押貸款。

a：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。q：什么叫做土地抵押。

a：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。q：辦理土地抵押長期貸款流程。

a：

1、首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率（放款額/抵押物評估值）倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值。

2、咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價(jià)，然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值除以最大評估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。

3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù)，先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進(jìn)行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告。

6、與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件（營業(yè)執(zhí)照等）到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會（或董事會決議）等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。q：辦理土地抵押短期貸款操作流程。

a：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料（有效、清晰的彩色掃描文件）：a、貸款申請書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃；

b、項(xiàng)目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；c、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）；d、評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評估報(bào)告或預(yù)評估資料；e、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

f、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項(xiàng)目資料審查通過后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報(bào)告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸qa

q。房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸。

a：

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過短期借貸。q：開發(fā)商何時(shí)還款。

a：

1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。q。項(xiàng)目需要符合哪些融資條件。

a：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評估價(jià)的70%；

6、融資利息。月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產(chǎn)融資之短期拆借qa

q。什么是房地產(chǎn)短期拆借。

a：房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。q：如何操作的。

a：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。q：利率情況是怎樣的。a：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6%q。短拆什么特點(diǎn)。

a：

1.對進(jìn)入市場的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制；

2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易；

5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。q：項(xiàng)目方需提供哪些資料。a：

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2.金融機(jī)構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件；

3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件；

5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡歷；

6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請；

7.公司近兩年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表；

8.公司的驗(yàn)資報(bào)告；

9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹（包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃）；近年來獲境內(nèi)、境外評級機(jī)構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。q：運(yùn)作流程是怎樣的。

a：

1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核；

2.資金方現(xiàn)場評估；

3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限；

4.成交；

5.資金劃撥；

6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資qa

q。哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資。

a：

1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；q：需要具備哪些基本條件。a：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。q：項(xiàng)目方需提交哪些資料。a：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報(bào)告（甲級資質(zhì)評估所）。q：如何操作。

a：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款q：放款時(shí)間需要多長。a：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)；q：貸款期限是怎樣的。

a：

1、借款期限為1年以上，5年以下。q。融資成本是多少呢。

a：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費(fèi)1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸qa

q。什么是房地產(chǎn)民間借貸。

a：民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸。

a：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

q。怎樣才能獲得民間資金呢。

a：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目價(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

q。如何通過私募基金更合法的獲得民間資金。

a：

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動力。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對接。答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是xy銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被gs銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為。假定a企業(yè)需要融資，b企業(yè)（可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等）以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給a企業(yè)發(fā)放一筆貸款（或其它投資方式提供一筆融資）.b企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

這樣，a企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，b企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，b企業(yè)可以不用拿出真金白銀。b企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給b企業(yè)劃款，到賬后，b企業(yè)再給信托公司，信托公司再給a企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→信托公司―――（信托貸款）―→借款企業(yè)―――――――→信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同←―――――――――――――――→信托投資合同←――――――――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為。假定m企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，m企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，m企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是m企業(yè)自己。然后，m企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由m企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，m企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

這樣，m企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長期的現(xiàn)金流（此類模式下，期限一般長達(dá)6-8年），銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給m企業(yè)放一筆貸款，然后m企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說。

而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托qa

q。什么是定向信托。

a：定向信托還沒有一個(gè)官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。q：開發(fā)商為何要選擇定向信托。a：

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。q。怎樣操作。

a：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。q：定向信托的投資范圍有哪些。a：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。*注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、st類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。q：什么是增信作用。

a：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

（2）對信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對未上市金融類股權(quán)

二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級受益人，為項(xiàng)目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。q：開發(fā)商需要提交哪些資料。a：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證；q：利率。

a：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托qa

集合信托=銀信合作q。什么是銀信合作。

a。銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

q：集合信托有哪些模式。a：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。q：具體操作是怎樣的。

a：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

*小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶（包括私人銀行客戶）和機(jī)構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

（1）自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

（2）信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第

（一）項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

（1）商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

（2）商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

（3）對設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)融資之私募基金qa

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

q。怎樣的開發(fā)商符合我們的要求。

a：

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。q：怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求。a：

1、區(qū)域要求。主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級市。

2、規(guī)模要求。單個(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求。城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求。住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本。土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)。土地要求凈地，二級開發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目。已獲得拆遷許可證，居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議，土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價(jià)。項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地。政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額。1億以上。

11、融資周期：1年=3年。q：有哪些基金。

a：

1、股權(quán)式基金，

2、夾層式基金，

3、債權(quán)式基金，

4、單一固定收益基金，

5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金，

6、主動型基金，

7、完全主動型基金，

8、城市發(fā)展基金。q。需要多少成本。

a：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅*基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)x項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

*可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基