徐州市11月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司徐州機(jī)構(gòu)徐州市財(cái)富廣場(chǎng)A座1710/1711室電話：85807399?2008年上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有第49頁(yè)共87頁(yè)目錄TOC\o"1-2"\h\z\u易居視點(diǎn) 3數(shù)字樓市 4第一章背景篇 8一、重要資訊 8二、市場(chǎng)概況 24第二章土地篇 29一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 29二、2008年11月徐州市土地出讓分析 30三、2008年11月土地成交分析 32第三章住宅篇 35一、供求關(guān)系分析 35二、供應(yīng)量分析 35三、成交量分析 36四、成交均價(jià)分析 36第四章產(chǎn)品篇 39一、新盤(pán)數(shù)據(jù)分析 39二、新盤(pán)速覽 43三、案例分析 47第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)篇 52一、營(yíng)銷(xiāo)視點(diǎn) 52二、典型案例分析 55三、媒體分析 60第六章區(qū)域市場(chǎng) 64一、東區(qū) 64二、南區(qū) 69三、西區(qū) 74四、北區(qū) 79五、中心區(qū) 85易居視點(diǎn)宏調(diào)持續(xù)深入、促銷(xiāo)豐富多彩——市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存11月，北方進(jìn)入了冬季，相比之下，徐州的樓市有些過(guò)早地遇到了“冷空氣”的來(lái)臨，雖處三線城市，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，也呈現(xiàn)了供應(yīng)量減少、成交量萎縮及價(jià)格略微波動(dòng)的現(xiàn)象，另外，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”樓盤(pán)銷(xiāo)售旺季，并沒(méi)有出現(xiàn)值得慶賀的結(jié)果，因此，更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，依然面臨著樓市難以預(yù)料期限的漫長(zhǎng)“冬季”，這從越來(lái)越多的樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)、越來(lái)越大的優(yōu)惠條件中可以充分地感覺(jué)到，比如：綠地商務(wù)城：簽約客戶可加入“綠地會(huì)”，會(huì)員介紹新客戶成交各享優(yōu)惠等；綠地世紀(jì)城：“綠地會(huì)”會(huì)員本人購(gòu)房、親友購(gòu)房均可享受不同級(jí)別相對(duì)應(yīng)的不同優(yōu)惠條件，另外，還特別推出了限時(shí)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)等；開(kāi)元四季：公開(kāi)認(rèn)購(gòu)、同期開(kāi)售及一期清盤(pán)等房源，進(jìn)行了優(yōu)惠現(xiàn)金、贈(zèng)送基金或免除部分費(fèi)用活動(dòng)，介紹新業(yè)主成交新客戶各享“三選一”優(yōu)惠條件等；如意家園：部分即買(mǎi)即住現(xiàn)房6.5折起，優(yōu)惠價(jià)格最低可至約1600元/平方米；永泰東方美地：低總價(jià)=美宅+地下室+地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)活動(dòng)等；頤和河畔花城：舊房換新房（僅限10套）活動(dòng)等；華商清水灣：一期清盤(pán)2980元/平米起，二期即將推出"買(mǎi)房送裝修"等；香檳城：團(tuán)購(gòu)5人行——160元/平方米優(yōu)惠大行動(dòng)等?！露鹊氖袌?chǎng)成交量顯示，開(kāi)展促銷(xiāo)后的各樓盤(pán)銷(xiāo)售均有不同起色，成交量略有上升，一定程度上達(dá)到了開(kāi)發(fā)企業(yè)所希求的快速清盤(pán)、回籠資金的目的。但相應(yīng)的市場(chǎng)表現(xiàn)并不能說(shuō)明徐州樓市開(kāi)始復(fù)蘇，因?yàn)樵趪?guó)家持續(xù)的救市政策顯現(xiàn)后，徐州樓市還曾一度下滑到一個(gè)空前的“真空期”。但可以肯定的是，隨著各項(xiàng)政策細(xì)則的不斷落實(shí)，必定會(huì)刺激一部分購(gòu)房者的需求，預(yù)期2009年下半年將會(huì)迎來(lái)較好的轉(zhuǎn)機(jī)。但就徐州市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)惡化，2009年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整期，央行的連續(xù)降息，根本上也并非針對(duì)近一年來(lái)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是在跟隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大環(huán)境所作出的調(diào)控行為，因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)巨大的資金需求而言，降息政策的效果會(huì)是微乎其微，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力主要來(lái)自于銷(xiāo)售受阻及資金回籠速度慢，絕非貸款的壓力。由此可以預(yù)見(jiàn)，眾多的外來(lái)和本地開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正地要面臨的是一場(chǎng)持久的“寒冬”季節(jié)，也許還會(huì)有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因堅(jiān)挺不住而接受市場(chǎng)的“洗牌”，從此在視線里消失……數(shù)字樓市11月，徐州市商品房供求比為1：1.14數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市商品住宅供求比為1：1.02數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市商品房成交均價(jià)3953.52元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市商品住宅成交均價(jià)3946.68元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市樓盤(pán)成交面積前十強(qiáng)序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交面積（平方米）1阿爾卡迪亞西區(qū)板塊40905.432華夏天山綠洲西區(qū)板塊25334.783如意家園南區(qū)板塊16419.554綠地國(guó)際花都東區(qū)板塊13165.785中新泉山森林海南區(qū)板塊12558.66小康人家西區(qū)板塊8192.477潤(rùn)家香花畦東區(qū)板塊6709.168綠地世紀(jì)城東區(qū)板塊4739.829頤和河畔花城西區(qū)板塊3440.8710世茂東都東區(qū)板塊3164.56數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市樓盤(pán)成交套數(shù)前十強(qiáng)序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交套數(shù)1阿爾卡迪亞西區(qū)板塊3262如意家園南區(qū)板塊2383華夏天山綠洲西區(qū)板塊1874西都國(guó)際西區(qū)板塊1695徐州紅星凱利建材廣場(chǎng)北區(qū)板塊1386綠地國(guó)際花都東區(qū)板塊1337中新泉山森林海南區(qū)板塊1008小康人家西區(qū)板塊899潤(rùn)家香花畦東區(qū)板塊7710綠地世紀(jì)城東區(qū)板塊61數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月，徐州市樓盤(pán)成交均價(jià)前十強(qiáng)序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交均價(jià)（元/㎡）1太陽(yáng)花園山水逸墅西區(qū)板塊186402久隆鳳凰城領(lǐng)域南區(qū)板塊99403依山龍郡南區(qū)板塊53354阿爾卡迪亞西區(qū)板塊50065山水麗庭南區(qū)板塊48136頤和河畔花城西區(qū)板塊47767世茂東都東區(qū)板塊45788南岸別墅西區(qū)板塊44309新華景苑南區(qū)板塊427210濱湖花園三期西區(qū)板塊4218數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)背景篇Chapter1：Background第一章背景篇一、重要資訊1、政策法規(guī)央行再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率一年期存貸款基準(zhǔn)利率降1.08%五年以上公積金貸款利率降0.54%大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)中小金融機(jī)構(gòu)下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)央行宣布，從２００８年１１月２７日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各１．０８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。央行同時(shí)還宣布，從２００８年１２月５日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率１個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率２個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。央行指出，此舉是為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。易居點(diǎn)評(píng)：本次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，是自9月15日央行首次宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率以來(lái)，央行在短短三個(gè)月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)四次宣布下調(diào)利率。央行如此之大的降息幅度，遠(yuǎn)超出市場(chǎng)人士的預(yù)期。制造業(yè)受益最為明顯對(duì)比央行此次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率的細(xì)則變化，對(duì)于短期借款增幅較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，收益更為明顯。金融地產(chǎn)一憂一喜本次非對(duì)稱降息對(duì)銀行業(yè)而言一定程度上是利空，存款利率不變而貸款利率下調(diào)將導(dǎo)致利差收窄，而利差收入是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。從長(zhǎng)期看，有利于銀行不良貸款數(shù)量和比例的降低，保證資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)而言，降息最直接的影響是減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，降息后通過(guò)按揭實(shí)現(xiàn)的住房購(gòu)買(mǎi)力也將提升，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。中小企業(yè)生機(jī)或重現(xiàn)中小企業(yè)的資金緊張是冬天里最冷的一股風(fēng)。貸款難、利息高是最影響企業(yè)發(fā)展的因素。相信此次降低貸款利息，會(huì)使中小企業(yè)的日子好過(guò)一些，適當(dāng)降息將減輕中小企業(yè)財(cái)務(wù)成本，提高企業(yè)盈利能力；此外，降息有利于刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，改善中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。樓市影響“房奴”要打“小算盤(pán)”貸款利息又一降再降，縮短貸期可省利息，“房貸族”可考慮提前還貸了，對(duì)此，

銀行專業(yè)人士提醒，是否提前還款也要因人而異，而且，在降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大?？偼顿Y4萬(wàn)億擴(kuò)大內(nèi)需十措施出臺(tái)國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議,確定將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策國(guó)務(wù)院總理溫家寶11月5日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。初步匡算，實(shí)施上述工程建設(shè)，到２０１０年底約需投資４萬(wàn)億元。實(shí)行積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策，今年四季度先增投1000億，在國(guó)家宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用；發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性，投資出手要快出拳要重。■十項(xiàng)措施會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。一是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。二是加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加大農(nóng)村沼氣、飲水安全工程和農(nóng)村公路建設(shè)力度，完善農(nóng)村電網(wǎng)，加快南水北調(diào)等重大水利工程建設(shè)和病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固，加強(qiáng)大型灌區(qū)節(jié)水改造。加大扶貧開(kāi)發(fā)力度。三是加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)一批客運(yùn)專線、煤運(yùn)通道項(xiàng)目和西部干線鐵路，完善高速公路網(wǎng)，安排中西部干線機(jī)場(chǎng)和支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)，加快城市電網(wǎng)改造。四是加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，加快中西部農(nóng)村初中校舍改造，推進(jìn)中西部地區(qū)特殊教育學(xué)校和鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站建設(shè)。五是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。加快城鎮(zhèn)污水、垃圾處理設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)流域水污染防治，加強(qiáng)重點(diǎn)防護(hù)林和天然林資源保護(hù)工程建設(shè)，支持重點(diǎn)節(jié)能減排工程建設(shè)。六是加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。支持高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步，支持服務(wù)業(yè)發(fā)展。七是加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。八是提高城鄉(xiāng)居民收入。提高明年糧食最低收購(gòu)價(jià)格，提高農(nóng)資綜合直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼等標(biāo)準(zhǔn)，增加農(nóng)民收入。提高低收入群體等社保對(duì)象待遇水平，增加城市和農(nóng)村低保補(bǔ)助，繼續(xù)提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平和優(yōu)撫對(duì)象生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。九是在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)1200億元。十是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對(duì)重點(diǎn)工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持，有針對(duì)性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。初步匡算，實(shí)施上述工程建設(shè)，到２０１０年底約需投資４萬(wàn)億元。易居點(diǎn)評(píng)：11月5日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，其中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策首當(dāng)其沖。按照國(guó)務(wù)院要求，我國(guó)將加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。除此以外，還有多項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需的措施間接與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)，預(yù)計(jì)在2010年底要投資四萬(wàn)億元來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。十項(xiàng)措施中，第一條即是加快建設(shè)保障性安居工程，再次強(qiáng)調(diào)了政府重點(diǎn)關(guān)注與扶持的是——“加快建設(shè)保障性安居工程作為解決住宅問(wèn)題的基本方針”。從信貸政策來(lái)看，拉動(dòng)內(nèi)需對(duì)于樓市是明顯利好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策松動(dòng)也是相當(dāng)明顯的，房貸基準(zhǔn)利率已經(jīng)下降到宏觀調(diào)控前的水平，營(yíng)業(yè)稅、契稅等多項(xiàng)針對(duì)自住房和改善型住房的稅收標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)一步下調(diào)。日前，央行也出臺(tái)五大舉措適度寬松貨幣政策：一是確保金融體系流動(dòng)性充足，及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持；二是保持貨幣信貸的合理增長(zhǎng)，加大銀行信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度；三是加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和政策引導(dǎo)，著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；四是進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)的融資功能；五是進(jìn)一步改進(jìn)中央銀行金融服務(wù)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整傳遞了如下的新信息：發(fā)出保增長(zhǎng)強(qiáng)有力信號(hào)、擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重、實(shí)施寬松貨幣政策合理擴(kuò)大信貸規(guī)模、以投資帶消費(fèi)以消費(fèi)促增長(zhǎng)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展添后勁、增值稅改革減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。三年投9000億用于住房保障未來(lái)三年中國(guó)將籌集9000億元人民幣資金用于住房保障，將主要用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造，基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。目前全國(guó)有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5％，計(jì)劃未來(lái)用三年時(shí)間，通過(guò)廉租住房的方式解決城鎮(zhèn)747萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，其中287萬(wàn)戶通過(guò)實(shí)物配租的方式解決，460萬(wàn)戶通過(guò)貨幣補(bǔ)貼的方式解決，基本解決城市低收入家庭的住房困難。同時(shí)，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃，今后三年，全國(guó)還將建設(shè)四百萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，用于低收入家庭的住房保障;并將進(jìn)行國(guó)有林業(yè)、煤礦、農(nóng)墾職工的棚戶區(qū)危舊房改造，大約解決220萬(wàn)戶的住房問(wèn)題。官方表示，三年內(nèi)，預(yù)計(jì)將解決1300萬(wàn)戶住房困難家庭的住房問(wèn)題，總投資將達(dá)9000億元人民幣。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示，解決上述住房保障問(wèn)題，中央財(cái)政將給予一定的轉(zhuǎn)移支付，但主要還是依靠地方政府、住房困難戶本人以及所在單位等幾方面的共同出資，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。中央財(cái)政將主要用于中西部地區(qū)的廉租住房建設(shè)，以及國(guó)有林區(qū)、煤礦、農(nóng)墾職工的棚戶區(qū)危舊房改造。易居點(diǎn)評(píng)：剛出臺(tái)的十項(xiàng)措施中，第一條即是加快建設(shè)保障性安居工程，再次強(qiáng)調(diào)了政府“加快建設(shè)保障性安居工程作為解決住宅問(wèn)題的基本方針”，重點(diǎn)關(guān)注與扶持的是低收入住房困難家庭，并從質(zhì)量、數(shù)量、方式上做出了規(guī)定，由為重要的是，也注明了資金籌集的主要來(lái)源，即中央財(cái)政、地方政府、住房困難戶本人及所在單位等幾方面的共同出資，一定程度上避免了等、靠、要現(xiàn)象的集中出現(xiàn)。個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90m2及以下普通住房契稅調(diào)低按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）、《江蘇省財(cái)政廳關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)契稅政策的通知》（蘇財(cái)基層〔2008〕25號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人在2008年11月1日及以后簽訂購(gòu)房合同并首次購(gòu)房且購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。此項(xiàng)稅收政策的出臺(tái)，旨在支持居民個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房。具體講，執(zhí)行1%契稅稅率需同時(shí)滿足以下7個(gè)條件：1.“時(shí)間”：2008年11月1日及以后簽訂購(gòu)房合同；2.“面積”：90平方米及以下；3.“購(gòu)買(mǎi)”：非購(gòu)買(mǎi)行為不一定享受，例如贈(zèng)與目前執(zhí)行4%稅率，繼承執(zhí)行零稅率等；4.“個(gè)人”：僅限個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，單位購(gòu)買(mǎi)不享受；

5.“首次”：不是首次購(gòu)房不享受；6.“住房”：營(yíng)業(yè)房、辦公房、房屋附屬設(shè)施等非住房不享受；7.“普通”：指普通住房，按照徐政辦函〔2005〕4號(hào)規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格在同類區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以內(nèi)。

以上7個(gè)條件缺少任何一條則不能享受1%契稅稅率政策，仍執(zhí)行原有稅率。易居點(diǎn)評(píng)：《通知》明確了即將實(shí)施的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)——“契稅”調(diào)低的政策，針對(duì)的是“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90m2及以下普通住房”，并列舉出執(zhí)行1%契稅稅率需同時(shí)滿足的7個(gè)條件，否則不予執(zhí)行。目的體現(xiàn)了對(duì)“普通人、普通房”的重點(diǎn)關(guān)注和政策傾斜，是“宏調(diào)政策”中擴(kuò)大內(nèi)需、支持消費(fèi)的具體呈現(xiàn)。市政動(dòng)態(tài)新城區(qū)四號(hào)地塊規(guī)劃容積率調(diào)整市規(guī)劃局近期組織了新城區(qū)四號(hào)地塊容積率調(diào)整的專題論證會(huì)，就新城區(qū)四號(hào)地塊容積率調(diào)整的必要性作了匯報(bào)。去年8月，新城區(qū)四號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)掛牌出讓，8月15日與市國(guó)土局簽訂了徐土國(guó)讓（合）字（2007）93號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，按照合同約定，土地使用性質(zhì)為居住，規(guī)劃容積率≤2.0，建筑密度≤28%，綠地率≥30%。中鐵公司向市規(guī)劃局申請(qǐng)將南地塊規(guī)劃容積率調(diào)整至2.08。易居點(diǎn)評(píng)：新城區(qū)四號(hào)地塊定銷(xiāo)房項(xiàng)目是市政府為解決徐州市引進(jìn)優(yōu)秀專業(yè)人才住房保障的建設(shè)工程，因回購(gòu)要求，住宅套數(shù)由2600套增加到2962套，建筑面積增加13722平方米，該地塊容積率由2.0調(diào)整至2.08。第四期經(jīng)適房規(guī)劃公示徐州經(jīng)濟(jì)適用房四期項(xiàng)目用地位于經(jīng)濟(jì)適用房三期北側(cè)，由徐州市房管局負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地290畝，預(yù)計(jì)將建3000套經(jīng)濟(jì)適用房、200-300套廉租房，大約解決3000戶低收入家庭的住房問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，第四期經(jīng)適房戶型建筑面積將在60平方米左右，廉租房建筑面積在50平方米以內(nèi)。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：用地面積：19.23公頃；容積率：1.4；建筑密度：24%；綠地率：32%。易居點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)適用房是為解決城市低收入家庭住房困難而興建的一項(xiàng)民心工程。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”的要求，環(huán)境優(yōu)美，遍布建筑小品、景點(diǎn)、體育健身場(chǎng)地；配套齊全，為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。自2004年以來(lái)，徐州市已先后建成三期經(jīng)濟(jì)適用（解困）住房40萬(wàn)平方米，解決了3000余戶低收入家庭的住房問(wèn)題。2、市場(chǎng)資訊——全國(guó)傳深圳17樓盤(pán)隱性停工，包括萬(wàn)科、金地等，有開(kāi)發(fā)商直接表示兩年內(nèi)不再開(kāi)工據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，“據(jù)我們最近對(duì)萬(wàn)科、金地、招商、華僑城、鴻榮源等多家知名開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，這些品牌開(kāi)發(fā)商本來(lái)計(jì)劃今年動(dòng)工明年推出的多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在都沒(méi)有動(dòng)工的跡象，而有些在之前已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目，現(xiàn)在多已停工?！鄙钲诘禺a(chǎn)資深研究人士風(fēng)語(yǔ)在某網(wǎng)站發(fā)表的《再不救市：深圳樓盤(pán)停工潮即將大規(guī)模爆發(fā)》的帖子大膽披露：品牌開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推遲建設(shè)的項(xiàng)目有17個(gè)！隱性停工實(shí)為延緩開(kāi)工工程開(kāi)工后有無(wú)進(jìn)度為判斷標(biāo)準(zhǔn)，初步綜合得出的結(jié)論，另外還有就是開(kāi)發(fā)商直接負(fù)責(zé)任地表示兩年內(nèi)不建了。根據(jù)其對(duì)所涉及的17個(gè)延工樓盤(pán)進(jìn)行的詳細(xì)介紹，除了其中5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是不太出名的小型開(kāi)發(fā)商之外，萬(wàn)科、招商等一線地產(chǎn)大腕甚至也已遭遇不為人知的“延工門(mén)”。不管開(kāi)發(fā)商是出于‘?dāng)辔病€是‘冬眠’的考慮，停工最直接的表現(xiàn)就是項(xiàng)目工程人員撤離，但事實(shí)上，目前深圳樓市直接停工的項(xiàng)目還比較少，稱這17個(gè)樓盤(pán)延緩開(kāi)工或者隱性停工可能更為確切。所謂‘隱性停工’就是開(kāi)發(fā)商根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在經(jīng)營(yíng)策略上的一些調(diào)整，如放緩施工進(jìn)度、只留一些基本人員留守工地?！敝行￠_(kāi)發(fā)商停工更多對(duì)深圳樓市有著長(zhǎng)期深入研究的英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴欣明認(rèn)為，隱性停工的發(fā)生，不是由于開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，而是因?yàn)樗麄円贿呌^望國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境，一邊通過(guò)控制樓盤(pán)產(chǎn)品數(shù)量來(lái)放緩入市速度，減少成本投入，等到樓市環(huán)境轉(zhuǎn)好再大批量生產(chǎn)。戴欣明表示，深圳樓市隱性停工的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于被外界所曝光的數(shù)量，而且由于缺乏具體的評(píng)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作中也很難統(tǒng)計(jì)出一個(gè)具體的數(shù)字。沈陽(yáng)72家房企結(jié)盟不降價(jià)包括碧桂園、萬(wàn)達(dá)等，沈陽(yáng)市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合作出承諾：從現(xiàn)在起1年之內(nèi)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的商品房一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，公司都將給業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)。聯(lián)盟被指操縱市場(chǎng)價(jià)格——此協(xié)議一出，被坊間普遍解讀為“不降價(jià)聯(lián)盟”。也有業(yè)內(nèi)專家及法律界人士質(zhì)疑，此舉有聯(lián)合操縱市場(chǎng)價(jià)格之嫌。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章認(rèn)為，如果老百姓不用擔(dān)心房子貶值，消費(fèi)信心就會(huì)提升，“該買(mǎi)就買(mǎi)了”。這個(gè)解除買(mǎi)房后顧之憂的辦法就是大家一起承諾：降價(jià)就補(bǔ)差價(jià)。據(jù)悉，沈陽(yáng)市政府將參與監(jiān)督此事。國(guó)家發(fā)改委相關(guān)人士對(duì)此表示，降價(jià)后開(kāi)發(fā)商承諾補(bǔ)貼業(yè)主是允許的。但要看具體的行為是否觸犯相關(guān)法規(guī)，包括市場(chǎng)份額和市場(chǎng)大小，是否會(huì)影響競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)議的目的等。“不出半年肯定土崩瓦解”——北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于市場(chǎng)基本的供求關(guān)系，或者說(shuō)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則面前，這種聯(lián)盟注定是短期的。這種模式對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有可推廣性，如果銷(xiāo)售是正常的，這種聯(lián)盟沒(méi)有實(shí)施基礎(chǔ)，如果銷(xiāo)售低迷，為了維護(hù)價(jià)格而實(shí)現(xiàn)不了交易，會(huì)導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市。“對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，肯定是熬不住的?！睂?duì)此承諾的可行性，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長(zhǎng)助理何帆對(duì)此表示，“不出半年，現(xiàn)在達(dá)成的集體行動(dòng)肯定土崩瓦解?！钡禺a(chǎn)商促銷(xiāo)推新招——買(mǎi)房送工作或送12萬(wàn)打折券買(mǎi)房送工作——隨著樓市的持續(xù)不景氣、銷(xiāo)售壓力的增大，目前用出各種吸引眼球方式促銷(xiāo)打折的并不僅僅是萬(wàn)科，上海三湘集團(tuán)打出廣告：“凡新購(gòu)買(mǎi)三湘四季花城玉蘭苑住房的業(yè)主將有機(jī)會(huì)由上海三湘股份有限公司安排一份適合的工作崗位”。據(jù)悉，本次被招聘的員工將主要就近安排在三湘四季花城項(xiàng)目部和泗涇商業(yè)項(xiàng)目部工作。打折券高達(dá)12萬(wàn)——萬(wàn)科此次12萬(wàn)元打折的是其在上海的白馬花園、花園小城、金色里程、四季花城4個(gè)樓盤(pán)，分發(fā)的冊(cè)子里有每個(gè)樓盤(pán)3萬(wàn)元的抵用券。只要在10月25日到11月30日簽這4個(gè)樓盤(pán)的訂金合同時(shí)出示，就可以直接抵扣合同金額。事實(shí)上，11月份以來(lái)，萬(wàn)科的不利消息一直在坊間流傳。11月初有消息傳出，萬(wàn)科在京、滬、深等地部分項(xiàng)目停工，其中也包括在上海的城花新園項(xiàng)目。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉公開(kāi)表示，“今年萬(wàn)科確實(shí)有一些項(xiàng)目的施工計(jì)劃比年初有所推遲，但所有這些項(xiàng)目都是尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)”，“在中期報(bào)告和三季度報(bào)告中，公司已明確表示將調(diào)減開(kāi)工計(jì)劃，全年開(kāi)工面積由年初的848萬(wàn)平方米下調(diào)為570萬(wàn)平方米左右。尤其在中報(bào)中，對(duì)調(diào)整的目的、調(diào)整的具體情況，都有清晰的披露?！比珖?guó)上半年近7萬(wàn)家企業(yè)倒閉金融、IT、房產(chǎn)企業(yè)減薪減員房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉珠三角制造業(yè)危機(jī)首當(dāng)其沖10月15日，位于東莞的玩具代工商合俊集團(tuán)(下稱“合俊”)倒閉，近7000名員工面臨失去工作的境地。合俊只是珠三角倒掉的制造企業(yè)之一。國(guó)家發(fā)改委中小企業(yè)司統(tǒng)計(jì)表明，2008年上半年，全國(guó)有6.7萬(wàn)家規(guī)模以上的中小企業(yè)倒閉。從金融企業(yè)、IT企業(yè)受資金約束被迫做出減薪減員調(diào)整開(kāi)始，到其他與資金關(guān)聯(lián)度密切的行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)峻的局面，直至房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉、珠三角眾多出口導(dǎo)向性的企業(yè)工人不得不重新開(kāi)始尋找工作。深圳招聘單位數(shù)量明顯減少盡管沒(méi)有剛性的裁員，但是很明顯，各行業(yè)的減員以及心理預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始蔓延。從2008年第二季度開(kāi)始，人才市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)招聘的單位數(shù)量就開(kāi)始明顯減少，第三季度比第二季度更是明顯下降了三成。與之相對(duì)的是，連續(xù)四個(gè)月，進(jìn)場(chǎng)找工作的人數(shù)增長(zhǎng)了近四成，失業(yè)率在不斷攀升。收入減少導(dǎo)致消費(fèi)減少失業(yè)現(xiàn)象進(jìn)而影響家庭收入，收入減少導(dǎo)致消費(fèi)減少。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到收入的下滑，然后到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)因素找不到了，然后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還可能下滑，然后造成更多的失業(yè)現(xiàn)象。房地產(chǎn)、制造業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)量和資金減少，必然導(dǎo)致與其相關(guān)聯(lián)的IT業(yè)、裝修業(yè)、建筑業(yè)、鋼筋水泥制造商、貸款抵押公司、物流公司、初級(jí)半成品制造商等相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)需求衰減。而更多行業(yè)的從業(yè)人員，也將如同拴在這些行業(yè)上的螞蚱，不得不面臨減產(chǎn)、停產(chǎn)和減員減薪的危機(jī)。現(xiàn)象——珠三角的制造業(yè)危機(jī)當(dāng)金融危機(jī)開(kāi)始波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，首當(dāng)其沖的，是高度依賴出口的中國(guó)制造業(yè)。2008年10月15日，廣東省東莞市樟木頭鎮(zhèn)合俊集團(tuán)旗下的兩家大型玩具廠(合俊玩具廠和俊領(lǐng)玩具廠)突然倒閉，近7000名工人一夜間失業(yè)。過(guò)分依賴出口，成為這次金融危機(jī)中，珠三角多數(shù)企業(yè)不可回避的硬傷。房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)光不再——金融危機(jī)發(fā)生之前，房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)形勢(shì)就已不容樂(lè)觀，這場(chǎng)金融危機(jī)讓剛剛經(jīng)歷過(guò)數(shù)輪淘汰的房地產(chǎn)從業(yè)人員，又陷入了新一輪的考驗(yàn)之中。今年1月，號(hào)稱深圳最大的房地產(chǎn)中介創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，就已經(jīng)關(guān)閉華南地區(qū)數(shù)十家門(mén)店，300余名工作人員失業(yè)，經(jīng)過(guò)這一輪洗牌，深圳十萬(wàn)房地產(chǎn)中介從業(yè)大軍，最終可能僅會(huì)剩下兩三萬(wàn)人。10月9日，上海中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸成披露了公司裁員450人的計(jì)劃。房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)并不止于深圳。8月份，上海全市二手房共成交8566套，僅取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書(shū)并執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人就有2.4萬(wàn)余人，每人至少一個(gè)月以上才能做成一筆二手房買(mǎi)賣(mài)。如果加上十余萬(wàn)的從業(yè)人員，至少半年以上才能輪到一套房子。透視——內(nèi)外經(jīng)濟(jì)失衡引發(fā)碰撞合俊們殊途同歸的命運(yùn)，只是碰巧搭上了金融危機(jī)的錯(cuò)車(chē)。按照主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”是投資、消費(fèi)和凈出口。由于中國(guó)的投資經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“過(guò)熱”，消費(fèi)又受收入等多種因素制約，所以整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不得不長(zhǎng)期依賴出口導(dǎo)向型發(fā)展戰(zhàn)略。2004年，中國(guó)儲(chǔ)蓄已經(jīng)占到GDP的50%。迅猛增長(zhǎng)的銀行儲(chǔ)蓄又回流到房地產(chǎn)行業(yè)、制造業(yè)等，進(jìn)一步造成投資過(guò)熱。商務(wù)部部長(zhǎng)陳德銘表示，從2002年到2007年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)13.1%，而同期生產(chǎn)資料銷(xiāo)售總額年均增長(zhǎng)25%。今年前三季度，中國(guó)外貿(mào)出口同比增長(zhǎng)22.3%，回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，GDP增長(zhǎng)9.9%，這是近六年來(lái)第一次回落到個(gè)位數(shù)。有測(cè)算認(rèn)為，前三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落中，有1.2個(gè)百分點(diǎn)是由于出口減速造成的。禍不單行。在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整還在進(jìn)行之時(shí)，世界經(jīng)濟(jì)蕭條使中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受了重大沖擊。身邊的失業(yè)者——金融證券業(yè)變相減員隨著美國(guó)金融危機(jī)的進(jìn)一步加深，首先感受到瑟瑟寒意的，是中國(guó)的金融企業(yè)。2008年4月23日出臺(tái)的《證券公司監(jiān)督管理?xiàng)l例》規(guī)定，證券經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具有證券從業(yè)資格。一位證券業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前中國(guó)證券業(yè)從業(yè)人員有120余萬(wàn)左右，但只有20萬(wàn)人持有證券經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。這無(wú)疑將使一大半現(xiàn)有證券從業(yè)人員陷于被動(dòng)的裁員境地。IT業(yè)：傳富士康將裁員10萬(wàn)——金融業(yè)是IT業(yè)的重要收入來(lái)源，來(lái)自金融業(yè)的危機(jī)直接意味著IT產(chǎn)品和技術(shù)服務(wù)的訂單將會(huì)大量減少。研究公司Gartner指出，全球20%以上的IT技術(shù)開(kāi)支來(lái)自于金融業(yè)。傳言富士康在內(nèi)地有50萬(wàn)員工，將馬上裁掉10萬(wàn)。7月28日，富士康十大事業(yè)群主管和人力資源主管們收到郭臺(tái)銘簽署的警示手諭。在這份手諭中，郭臺(tái)銘直言“風(fēng)暴已經(jīng)來(lái)襲”。他特別要求各事業(yè)群主管和人力資源部門(mén)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)流策略，即人力凍結(jié)、擴(kuò)廠凍結(jié)、提升效率、加強(qiáng)訓(xùn)練、改善提案，節(jié)省費(fèi)用20%。一份截止日期為2008年7月25日的富士康內(nèi)部統(tǒng)計(jì)文件表明，富士康10大事業(yè)群在中國(guó)大陸的員工為65萬(wàn)人。一年之內(nèi)，員工數(shù)量已經(jīng)縮水10萬(wàn)。發(fā)起“暖冬行動(dòng)”全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集體自救行動(dòng)浩浩蕩蕩。最近由中房協(xié)倡議的一場(chǎng)名為“暖冬行動(dòng)”的樓市拯救計(jì)劃大手筆展開(kāi)。

11月22日，周六，一支總規(guī)模達(dá)到5267人的購(gòu)房團(tuán)在上海浦東、人民廣場(chǎng)、莘莊等出發(fā)點(diǎn)集結(jié)，分15條線路奔向上海各個(gè)角落的68個(gè)樓盤(pán)集體看房。與此同時(shí)，北京、深圳和廣州等大城市也發(fā)動(dòng)了千人購(gòu)房行動(dòng)。

由于樓市驟冷，團(tuán)購(gòu)引發(fā)了滬上開(kāi)發(fā)商的積極配合?？捶烤€路名單顯示，此次團(tuán)購(gòu)共涉及超過(guò)40家開(kāi)發(fā)商的68個(gè)樓盤(pán)，參與開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)幾乎囊括了上海各大重要商品房供應(yīng)點(diǎn)的全部知名樓盤(pán)。而且，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都承諾給予團(tuán)購(gòu)客戶一定程度的折扣優(yōu)惠。

主辦方介紹，當(dāng)天30多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)有成交，意向成交金額達(dá)9.13億元。

事實(shí)上，這次千人看房活動(dòng)并不僅在上海，同一天，廣州和深圳也進(jìn)行了同步的千人團(tuán)購(gòu)。而北京也將在不久之后進(jìn)行千人團(tuán)購(gòu)行動(dòng)。北京此前的一次熱身團(tuán)購(gòu)中，一個(gè)參與樓盤(pán)3個(gè)小時(shí)內(nèi)成交了261套，總金額過(guò)億元。前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告出爐——樓市緩慢下行，空間有限11月20日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2008年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，樓市今后幾個(gè)月可能保持緩慢下行的總趨勢(shì)，但繼續(xù)向下空間有限，房?jī)r(jià)大跌的可能性很小。報(bào)告內(nèi)容70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅自2007年11月以來(lái)趨緩。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比，全國(guó)近10年來(lái)在8月份首次下降了0.1%，9月環(huán)比又下降了0.3%，有25個(gè)城市的環(huán)比均有下降。房?jī)r(jià)漲幅趨緩和一些高房?jī)r(jià)城市房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落，這是宏觀調(diào)控所期望的。但居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，也使購(gòu)房者的觀望范圍向全國(guó)蔓延。中國(guó)人民銀行公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，今年四季度打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下9年以來(lái)的歷史新低。中房協(xié)解讀——從目前走勢(shì)看，全球性的經(jīng)濟(jì)減速和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的規(guī)律在起主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復(fù)。今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時(shí)間。但國(guó)務(wù)院已有明確的指示，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)或正在考慮相應(yīng)的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺(tái)了一些穩(wěn)定市場(chǎng)的措施，所以，后幾個(gè)月的總趨勢(shì)還可能緩慢下行一段時(shí)間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會(huì)非常有限，房?jī)r(jià)大跌的可能性也大大減少。業(yè)內(nèi)分析——上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能擺脫國(guó)際金融危機(jī)的不良影響，但房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生著較大的影響。政府部門(mén)通過(guò)制定政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)特別是房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)起到重要的作用，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑起到了強(qiáng)大的抑制作用。加上消費(fèi)者信心的逐漸恢復(fù)會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)，因此出現(xiàn)大跌的可能性很小。報(bào)告內(nèi)容中、東、西三大區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積首次全部進(jìn)入下降通道，東部所占比重較上半年微降；中、西部占比較上半年微幅提高。東部和西部地區(qū)的購(gòu)置土地面積自6個(gè)季度以來(lái)首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

中房協(xié)解讀——雖然三大區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積全部下降，但不難看出東部地區(qū)仍是商品房需求的最大區(qū)域。從商品房銷(xiāo)竣比走勢(shì)看，前三季度中、西地區(qū)的銷(xiāo)竣比仍然較大，商品房供求緊張的狀況依然存在。購(gòu)置土地面積首現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明連續(xù)數(shù)月的房地產(chǎn)觀望態(tài)勢(shì)，使得土地市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸，房地產(chǎn)商的拿地行為變得謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)分析——北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，銷(xiāo)售難度普遍加大，資金回籠周期延長(zhǎng)，不少開(kāi)發(fā)商已無(wú)錢(qián)拿地。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)缺乏信心，出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮暫緩?fù)顿Y。報(bào)告內(nèi)容北京房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，漲幅略有提高。今年前三季度商品房銷(xiāo)售均價(jià)（銷(xiāo)售總額/銷(xiāo)售面積）為13141元/平方米，同比增長(zhǎng)16.44%，增速比上半年提高2.31個(gè)百分點(diǎn)。北京商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續(xù)萎縮。前三季度北京商品房銷(xiāo)售面積為707.16萬(wàn)平方米（住宅505.11萬(wàn)平方米），同比下降49.69%，增速比上半年下降2.55個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院解讀——調(diào)查顯示，與二季度相比，認(rèn)為“房?jī)r(jià)太高，負(fù)擔(dān)不起”的居民比例下降了10.79個(gè)百分點(diǎn)，反映出目前居民對(duì)北京高房?jī)r(jià)的接受程度緩慢提高。由于認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策繼續(xù)加強(qiáng)的預(yù)期不明朗，部分居民對(duì)市場(chǎng)仍在持續(xù)觀望。業(yè)內(nèi)分析——上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，部分北京房地產(chǎn)商在此次金融危機(jī)中實(shí)行保守的策略，當(dāng)交易量持續(xù)低迷的時(shí)候，仍然盡量維持房?jī)r(jià)。北京奧運(yùn)時(shí)期的城市建設(shè)達(dá)到了一個(gè)頂峰，接下來(lái)北京面臨的趨勢(shì)就是高端的服務(wù)業(yè)進(jìn)駐，服務(wù)業(yè)水平將顯著提高，這也是房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行的一個(gè)因素。報(bào)告內(nèi)容受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，盡管2008年前三季度地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)同比上升了13%，但第三季度地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)同比下降了18.7%，在業(yè)績(jī)整體下滑的同時(shí)，企業(yè)業(yè)績(jī)分化比較明顯。比如像萬(wàn)科這樣規(guī)模大、市場(chǎng)化運(yùn)作能力強(qiáng)的企業(yè)，前三季度凈利潤(rùn)保持了18.8%的增長(zhǎng)，但第三季度凈利潤(rùn)出現(xiàn)了13.4%的下滑，主要是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度，采取更為謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略。中房協(xié)解讀——由于房地產(chǎn)公司特殊的會(huì)計(jì)制度，對(duì)于中小企業(yè)，一個(gè)季度的凈利潤(rùn)并不能完全反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，但對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，結(jié)算時(shí)間比較均勻，所以第三季度業(yè)績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬戏从沉似髽I(yè)的銷(xiāo)售狀況，同時(shí)也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。行業(yè)在發(fā)展成熟，企業(yè)必然要遵守基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)整策略，包括價(jià)格、產(chǎn)品以及開(kāi)發(fā)量的控制等。業(yè)內(nèi)分析——上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，存量房暴增、業(yè)績(jī)整體下滑，是面對(duì)此次嚴(yán)重的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必將出現(xiàn)的現(xiàn)象。但是，各企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、定位的不同，他們有不同的應(yīng)對(duì)此次金融危機(jī)的策略，最重要的是結(jié)合本公司的實(shí)際，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。全國(guó)走勢(shì)——樓市下行空間有限區(qū)域市場(chǎng)——三大區(qū)域銷(xiāo)量齊跳水重點(diǎn)城市——北京房?jī)r(jià)高銷(xiāo)量減房地產(chǎn)商——業(yè)績(jī)下滑但分化明顯“溫州炒房團(tuán)”：千億抄底爛尾樓近日，

“溫州炒房團(tuán)再現(xiàn)江湖”的消息開(kāi)始蔓延，千人看房團(tuán)也再次出現(xiàn)在杭州的很多樓盤(pán)。與以往散兵游勇的方式不同，眼下的溫州資本正改由“炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)投資”組合的方式計(jì)劃大規(guī)模進(jìn)軍全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備以超低價(jià)抄底全國(guó)樓盤(pán)或收購(gòu)各地爛尾樓。各地赴溫招商引資今年下半年以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金日益趨緊，他們從北京、上海、天津、重慶、海南、武漢、長(zhǎng)沙等地紛紛來(lái)到溫州，尋求民間資金的支持，幾乎每個(gè)月都有80多批縣級(jí)以上政府來(lái)溫招商引資。據(jù)了解，正在籌建中的爛尾樓收購(gòu)基金，主要是由溫州當(dāng)?shù)剌^早涉及私募領(lǐng)域的首華創(chuàng)投、恒生資產(chǎn)等幾家創(chuàng)投公司聯(lián)合擔(dān)保公司，主要就是由投融資領(lǐng)域的行業(yè)人士主導(dǎo)運(yùn)作，有上千億的規(guī)模?！盃€尾樓收購(gòu)基金主要就是找類似湖北等二線城市的那些‘半拉子’(即爛尾樓)工程，大的城市如果項(xiàng)目好的話，也會(huì)考慮?！睖刂莺闵Y產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)黃偉建聲稱。

多家民企組成投資俱樂(lè)部到今年三季度末，溫州市民在各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)蓄存款余額首超2000億元，市民人均儲(chǔ)蓄額達(dá)26108元。

實(shí)際上，就在上周末，溫州富裕的樂(lè)清投資商就找到了一個(gè)新的支點(diǎn)，以樂(lè)清行業(yè)龍頭企業(yè)民揚(yáng)電器、長(zhǎng)城電器、環(huán)宇電器為首的30余家企抱團(tuán)成立了樂(lè)清市投資俱樂(lè)部，集結(jié)大量民間資本，準(zhǔn)備主動(dòng)出擊，積極尋找全國(guó)各地的投資機(jī)會(huì)。聲音——任志強(qiáng):房產(chǎn)政策應(yīng)回歸1998年當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷意，讓一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始懷念1998年。那一年，中國(guó)啟動(dòng)了房改。華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)昨日稱，如果政府不出臺(tái)比1998年更為有利的房產(chǎn)政策，當(dāng)前房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)還將繼續(xù)，并且下降的幅度會(huì)大于當(dāng)前。REICO工作室發(fā)布《2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張程度在繼續(xù)加深。今年第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款1503.7億元，同比減少9.9%；定金及預(yù)收款2246.07億元，同比減少24%；個(gè)人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的比重由去年同期的60%降為52.6%。1998年采取房地產(chǎn)寬松的政策，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有啟動(dòng)，甚至一些主要大城市的房?jī)r(jià)還較低。而目前國(guó)際金融危機(jī)正是由于美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)引發(fā)的，中國(guó)政府應(yīng)該汲取教訓(xùn)，不能允許房貸風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，否則樓市泡沫會(huì)越吹越危險(xiǎn)?！皼](méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的房?jī)r(jià)?！毕嚓P(guān)人士表示，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上應(yīng)該下降15%～20%才是一個(gè)合理的區(qū)間，才能調(diào)動(dòng)消費(fèi)需求的回升。上海房?jī)r(jià)同比首次下降發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，上海新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)99.7，同比去年下跌0.3%，上海成為繼深圳、廣州之后第三個(gè)新房?jī)r(jià)格跌破去年同期價(jià)格的一線城市。事實(shí)上，此次房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌也是2005年以來(lái)上海新建住宅價(jià)格首次出現(xiàn)同比回落。最新數(shù)據(jù)顯示，10月份上海內(nèi)環(huán)新建普通商品住宅成交量為11.29萬(wàn)平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價(jià)下降271元/平方米。央行上?？偛客诎l(fā)布的第三季度上海貨幣信貸運(yùn)行情況報(bào)告顯示，9月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元，其中新建房貸款減少14.6億元。北京房?jī)r(jià)連續(xù)兩月下跌今年10月北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格、新建住房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二手房銷(xiāo)售價(jià)格更是連續(xù)持續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，唯獨(dú)90平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市的調(diào)查顯示，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格、新建住房?jī)r(jià)格和二手住房銷(xiāo)售價(jià)格的同比漲幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月走低。其中，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格10月份同比上漲5.2%，與8月份相比跌幅達(dá)到0.2%；新建住房?jī)r(jià)格比8月份下跌0.1%。二手房則在連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有漲價(jià)的情況下，8月、9月、10月連續(xù)出現(xiàn)了3個(gè)月的價(jià)格下跌?！胤叫熘輼鞘惺鲁山煌壬仙熘?0月份成交面積283046.68平方米，總套數(shù)為2551套，平均每套面積110.96平方米，比9月份2040套多成交了511套，超過(guò)2008年徐州樓市月成交平均套數(shù)。從區(qū)域來(lái)看，縣區(qū)共成交1082套，市區(qū)共成交1469套，相比9月份，徐州10月份成交套數(shù)的增量主要在市區(qū)，而其中泉山區(qū)成交了666套。徐州樓市10月份成交呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：項(xiàng)目集中推盤(pán)——冬季即將到來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在這之前，選擇“金九銀十”這個(gè)樓市的傳統(tǒng)旺季推盤(pán)，因此十月份徐州集中推出簽約的樓盤(pán)比較多，像綠地世紀(jì)城、綠地花都、河畔花城、世茂東都、天山綠洲、開(kāi)元四季等等。前期蓄水積累——十月份集中推出的樓盤(pán)多是首次開(kāi)盤(pán)簽約，前期蓄水很長(zhǎng)時(shí)間，積累了大量客戶，同時(shí)，這些樓盤(pán)本身地理位置優(yōu)越，靠近市中心（新城區(qū)中心），升值空間相對(duì)較大，因?yàn)槎嗍堑谝慌灱s客戶，而且在樓市整體大環(huán)境的影響下，樓盤(pán)定價(jià)相對(duì)不高，另外，推出樓盤(pán)的數(shù)量也較多，像世茂東都一次就推了800多套房子。優(yōu)惠促銷(xiāo)團(tuán)購(gòu)——現(xiàn)階段，各家樓盤(pán)幾乎都推出優(yōu)惠，而且有的優(yōu)惠幅度還相當(dāng)大，像如意家園項(xiàng)目6.5折起售，這在一定程度上促進(jìn)了樓盤(pán)銷(xiāo)售。另外，不少樓盤(pán)都搞起團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，豪紳嘉苑、萬(wàn)豪綠城等，這段時(shí)間也集中簽約了一批。樓盤(pán)主推小戶型——小戶型、總價(jià)低，再配上一定的優(yōu)惠，吸引了不少年輕群體。像綠地世紀(jì)城就推出了“小戶型特惠周”活動(dòng)。雖然成交量有所增加，成交數(shù)字“放晴”，但并不能僅僅以一時(shí)的數(shù)據(jù)說(shuō)明徐州樓市已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。因?yàn)樵凇敖鹁陪y十”的樓市旺季中，有些樓盤(pán)即使推出優(yōu)惠也少有人問(wèn)津。但是，成交量的增加起碼可以說(shuō)明，房產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是旺盛的，只是目前的觀望氛圍濃厚罷了。我市“雙十”房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)選頒獎(jiǎng)隆重舉行11月10日上午，2007年度“綜合實(shí)力十強(qiáng)”、“十佳誠(chéng)信”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)評(píng)選頒獎(jiǎng)典禮隆重舉行，獲得“雙十”榮譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)喜領(lǐng)獎(jiǎng)牌?！半p十”評(píng)選是由徐州建設(shè)局、徐州日?qǐng)?bào)社聯(lián)合打造的地產(chǎn)品牌活動(dòng)，已連續(xù)舉辦了三屆。本屆“雙十”評(píng)選，8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了十強(qiáng)、十佳誠(chéng)信“雙料”獎(jiǎng)。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)入品牌化——我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，包括房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了一些變化，老百姓購(gòu)房觀望態(tài)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著前所未有的困境。在市場(chǎng)的低潮期，品牌的樹(shù)立是必不可少的。能夠強(qiáng)調(diào)品牌的公司必然是有實(shí)力、意圖清晰的企業(yè)，因?yàn)槠放谱罱K是企業(yè)的核心價(jià)值觀的體現(xiàn)。房地產(chǎn)誠(chéng)信建設(shè)需要“群舞”——面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市低迷的嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)家已采取降低貸款利率、減少房貸首付等一系列救市措施。隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)誠(chéng)信建設(shè)也逐步得到政府和企業(yè)的重視?！澳壳罢麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)的形象到了必須提升的迫切關(guān)頭。誠(chéng)信建設(shè)，僅僅依靠開(kāi)發(fā)商的個(gè)人行為，簡(jiǎn)直可以用‘杯水車(chē)薪’來(lái)形容。在全行業(yè)樹(shù)立誠(chéng)信自律制度，才能從根本上挽救全行業(yè)的形象。”業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)。誠(chéng)信為企業(yè)發(fā)展“護(hù)航”——今年年初以來(lái)，看房人數(shù)下降、咨詢?nèi)藬?shù)減少、成交量萎縮的場(chǎng)景在我市許多開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部交替上演，市民持幣待購(gòu)的觀望心理一直持續(xù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更應(yīng)該重質(zhì)量、講誠(chéng)信、重宣傳、樹(shù)形象，打造老百姓信得過(guò)的品牌?！闭\(chéng)信，對(duì)企業(yè)發(fā)展有百利而無(wú)一害。首先，企業(yè)的生產(chǎn)成本，尤其是營(yíng)銷(xiāo)成本會(huì)大幅度降低，這在學(xué)術(shù)界和企業(yè)界都有很多研究和實(shí)踐。良好的誠(chéng)信和客戶關(guān)系，會(huì)使很多房子通過(guò)客戶之間的推薦或者口碑相傳形成交易，從而節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)成本。錦繡山水盛大開(kāi)工11月11日上午，由財(cái)苑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錦繡山水項(xiàng)目一期工程正式開(kāi)工建設(shè)。據(jù)悉，錦繡山水項(xiàng)目一期工程由具備國(guó)家一級(jí)及特級(jí)資質(zhì)的江蘇集慧、蘇中集團(tuán)及錦辰三家施工單位分別承建。錦繡山水地處中山北路延長(zhǎng)段，距離市中心區(qū)3000米，依山環(huán)水，處于鬧中取靜的絕佳位置。項(xiàng)目占地約300畝，建筑面積約30萬(wàn)平米；小區(qū)建有67棟樓宇，以多層為主，高層、小高層為輔。十一期間錦繡山水以2850元/平方米低起價(jià)驚爆亮相，在10月4日、5日兩天時(shí)間內(nèi)，首期推出的460多套住宅就被訂購(gòu)了300余套。11月16日，綠地商務(wù)城見(jiàn)證豪宅·名車(chē)生活秀11月16日，綠地商務(wù)城攜手徐州寶馬4S店，在商務(wù)城體驗(yàn)中心舉辦“豪宅·名車(chē)·名仕，歡享綠地商務(wù)城”活動(dòng)。活動(dòng)當(dāng)天，寶馬4S店的車(chē)友們和綠地業(yè)主共同感受了這場(chǎng)尊貴的名流生活秀。綠地商務(wù)城是將主題購(gòu)物樂(lè)園、商務(wù)辦公、居住生活等多種現(xiàn)代城市功能融為一體的超大型綜合社區(qū)，現(xiàn)在正在熱銷(xiāo)的國(guó)際花都疊加別墅，每戶均贈(zèng)送專屬車(chē)位，底層住戶帶南庭私家花園；上層住戶從二層入戶花園即可進(jìn)戶，三、四層贈(zèng)送多個(gè)露臺(tái)，同時(shí)贈(zèng)送坡頂閣樓，獨(dú)享闊達(dá)生活空間。11月15日，國(guó)基城邦最美奢華SHOW激情上演11月15日下午2點(diǎn)，“讓愛(ài)與幸福在這里啟程·國(guó)基城邦最美奢華SHOW”在國(guó)基城邦項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)火熱舉行，精美的婚紗與珠寶展示、美味西點(diǎn)、精彩演出、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)……讓廣大客戶與準(zhǔn)業(yè)主在買(mǎi)房選房的同時(shí)更享受了一道精美絕倫的奢華大餐。在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)基城邦聯(lián)合施華洛婚紗攝影館與戴夢(mèng)得珠寶，見(jiàn)證婚紗與珠寶的奢華一幕，更多的新人在國(guó)基留下人生最美好的一瞬，更多的客戶在這里感受一場(chǎng)視覺(jué)的盛宴，享受一場(chǎng)美酒與西點(diǎn)的大餐，感受一份親情的團(tuán)圓，同時(shí)還有很多客戶抽到了大獎(jiǎng)。11月15日，開(kāi)元四季“家在開(kāi)元，歡樂(lè)嘉年華”舉行11月15日，開(kāi)元四季園區(qū)內(nèi)1380個(gè)幸福家庭齊聚一堂，游園娛樂(lè)，盡情享受，共同打造歡樂(lè)盛典。據(jù)了解，開(kāi)元四季一期提前交房，因此濃情舉行了“家在開(kāi)元·歡樂(lè)嘉年華——開(kāi)元四季一期業(yè)主游園會(huì)·1380個(gè)幸福家庭的歡樂(lè)Party”

歡樂(lè)盛典，邀約業(yè)主品鑒居住、生活之美，業(yè)主面對(duì)家園感受到了一種心靈的震撼和久違了的幸福。二、市場(chǎng)概況 市場(chǎng)特征2008年11月，徐州市商品房新增供應(yīng)量18.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21.12萬(wàn)平方米，下降53.8%。2008年11月，徐州市商品房新增成交量20.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1萬(wàn)平方米，上漲5.07%。2008年11月，徐州市商品房供求比為1：1.14，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，主要由于上兩月市場(chǎng)集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)目前存量較多。2008年11月，徐州市商品房成交均價(jià)3953.52元/平方米，環(huán)比增加123.54元/平方米，上漲3.23%。2、商品房供求關(guān)系分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品房新增供應(yīng)量18.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21.12萬(wàn)平方米，下降53.8%，商品房新增成交量20.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1萬(wàn)平方米，上漲5.07%，商品房供求比為1：1.14，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。十一月份，國(guó)家和地方政府的各種救市舉措紛紛落地，“首付二成，利率優(yōu)惠30%，契稅減為1%、我國(guó)央行一個(gè)月內(nèi)兩度作出降息決定，政策力度之強(qiáng)歷史罕見(jiàn)?！?0月東區(qū)世茂、綠地國(guó)際花都等大型樓盤(pán)在人們期待中開(kāi)盤(pán)，本月市場(chǎng)供應(yīng)仍舊充足，市場(chǎng)正在吸收多余房源，帶動(dòng)了整個(gè)東區(qū)的成交量；其次西區(qū)在近一年中，市場(chǎng)供應(yīng)較少，而阿爾卡迪亞二期在人們的熱烈期盼中開(kāi)盤(pán)，憑借有利的地理位置和開(kāi)發(fā)商的知名度，必將帶動(dòng)西區(qū)市場(chǎng)的熱銷(xiāo)；而南區(qū)的在售樓盤(pán)，目前促銷(xiāo)力度加大，如中新.泉山森林海的2480元/平方米的低價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，如意家園61棟純多層居住社區(qū)/純現(xiàn)房6.5折起等，將更多實(shí)惠讓利給消費(fèi)者；北區(qū)商品房成交萎靡不振，個(gè)別樓盤(pán)有一定優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，但相對(duì)于其他區(qū)域樓盤(pán)促銷(xiāo)，顯得力度不夠；中心區(qū)受土地資源的稀缺性影響，該區(qū)域基本無(wú)供應(yīng)。所以本月成交量上升，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。商品房供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品房新增供應(yīng)量18.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21.12萬(wàn)平方米，下降53.8%。本月供應(yīng)量大幅下降，秋交會(huì)前后各開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房源集中推出，上月天山綠洲、世茂東都、綠地國(guó)際花都等大型樓盤(pán)為了搭乘“金九銀十”4、商品房供應(yīng)用途分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，2008年11月，徐州市商品房新增供應(yīng)量18.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21.12萬(wàn)平方米，下降53.8%。，其中住宅為16.84萬(wàn)平方米，商辦為0.95萬(wàn)平方米，其他（車(chē)庫(kù)/車(chē)位、地下室）為0.34萬(wàn)平方米，分別占比93%、2%和5%。本月住宅類產(chǎn)品依然是商品房供應(yīng)的主力。5、商品房成交量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品房新增成交量20.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1萬(wàn)平方米，上漲5.07%。本月商品房成交量同上月基本持平，主要是由于上月天山綠洲、世茂東都、綠地國(guó)際花都等大型樓盤(pán)為了搭乘“金九銀十”的末班車(chē)進(jìn)行集中簽約和開(kāi)盤(pán)，造成的本月供應(yīng)較少，市場(chǎng)也正在吸收多余房源。6、商品房成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品房成交均價(jià)3953.52元/平方米，環(huán)比增加123.54元/平方米，上漲3.23%。預(yù)計(jì)12月受市場(chǎng)需求持續(xù)走低以及市場(chǎng)淡季的到來(lái)導(dǎo)致新批預(yù)售面積大幅降低，年底開(kāi)發(fā)商為了回籠資金價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。第二篇土地市場(chǎng)ChapterII：Landmarket第二章土地篇一、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)全國(guó)城鎮(zhèn)閑置土地相當(dāng)于一年新增用地目前全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未供的土地４００萬(wàn)畝，相當(dāng)于全國(guó)一年新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未供的土地２６．６７萬(wàn)公頃（４００萬(wàn)畝），相當(dāng)于全國(guó)一年的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。一些地方在城鎮(zhèn)建設(shè)中盲目攀比，貪大求洋，搞花園式工廠、寬?cǎi)R路和大廣場(chǎng)，浪費(fèi)十分嚴(yán)重。工業(yè)用地利用強(qiáng)度普遍偏低，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目用地容積率僅為０．３至０．６，造成了隱性的土地閑置。易居點(diǎn)評(píng)：地方土地的掛拍及劃撥，都與地方財(cái)政及GDP的數(shù)字有著直接的關(guān)聯(lián)，閑置、空閑和批而未供的土地?cái)?shù)量，顯示出地方政府在一定程度上，對(duì)土地使用中規(guī)劃與監(jiān)管的缺失，在目前持續(xù)“宏觀調(diào)控”的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，掛拍、轉(zhuǎn)讓、空置土地的現(xiàn)象還會(huì)進(jìn)一步顯露，并得到一定程度的清查和治理。我國(guó)明年起將逐步提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按被征土地同地同價(jià)原則確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從２００９年起國(guó)家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)土資源部近日發(fā)出通知指出，征地問(wèn)題涉及被征地農(nóng)民的切身利益。要進(jìn)一步深化征地制度改革，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償安置機(jī)制。通知強(qiáng)調(diào)，按照被征土地同地同價(jià)原則，綜合論證和聽(tīng)證結(jié)果，由地方人民政府批準(zhǔn)實(shí)施統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行合理補(bǔ)償，及時(shí)足額支付到位。通知要求解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會(huì)保障。根據(jù)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民享有耕地的不同情況，實(shí)行差別化的安置政策，拓寬安置途徑，積極推行多元化安置，切實(shí)解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會(huì)保障，保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。易居點(diǎn)評(píng)：《通知》旨在通過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、足額支付到位，以及解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會(huì)保障等，落實(shí)和維護(hù)被征地農(nóng)民的切身利益，完善征地補(bǔ)償安置機(jī)制。2008年10月１９日，中共中央公布了中共十七屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，提出：“賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)?！贝伺e賦予了農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的新政策，將為進(jìn)一步完善農(nóng)村土地基本經(jīng)營(yíng)制度和實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地處置的社會(huì)化及法制化創(chuàng)造了良好條件。二、2008年11月徐州市土地出讓分析土地掛牌列表徐州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（2008年第15號(hào)）編號(hào)所屬行政/地理區(qū)域土地座落出讓面積（平方米）土地用途規(guī)劃指標(biāo)備注容積率建筑密度綠地率2008-39鼓樓區(qū)（中心區(qū)）惠谷陽(yáng)光花園東側(cè)、黃河南路西側(cè)A地塊地下空間建筑面積≤5000㎡相應(yīng)土地使用權(quán)地上規(guī)劃公共綠地、地下商務(wù)金融及停車(chē)場(chǎng)B地塊:9900商務(wù)/金融/居住B≤3.2B≤55%B≥20%2008-40鼓樓區(qū)（北區(qū)）中山北路與二環(huán)北路交叉口東南角77958A地塊：54558居住綜合容積率≤3.55≤20%A≥30%B地塊總建筑面積不小于13萬(wàn)㎡,其中商業(yè)≥4.5萬(wàn)㎡,酒店≥2.5萬(wàn)㎡。B地塊：23400商務(wù)/金融≤45%B≥20%2008-41云龍區(qū)（東區(qū)）子房美景小區(qū)東側(cè)、子房山北側(cè)579居住建設(shè)規(guī)?！?550㎡，按已批準(zhǔn)方案建設(shè)?！?5%該地塊建設(shè)住宅中的908㎡確定為定銷(xiāo)商品房。數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)徐州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（2008年第16號(hào)）編號(hào)所屬行政/地理區(qū)域土地座落出讓面積（平方米）土地用途規(guī)劃指標(biāo)容積率建筑密度綠地率2008-42鼓樓區(qū)（東區(qū)）北至開(kāi)發(fā)區(qū)科力置業(yè)、蟠桃花園一期，東至經(jīng)六路。46805商務(wù)/金融≤1.5≤55%≥25%2008-43鼓樓區(qū)（東區(qū)）北至房亭河，東至東賀村。20089商務(wù)/金融（汽車(chē)銷(xiāo)售）≤1.5≤50%≥20%2008-44泉山區(qū)（南區(qū)）三環(huán)南路南側(cè)9835A地塊:商務(wù)/金融≤2.0≤47%≥20%B地塊:住宅≤2.0≤24%≥30%2008-45云龍區(qū)（南區(qū)）迎賓大道南側(cè)3449批發(fā)零售用地(加油站)≤0.4≤20%≥20%數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)易居點(diǎn)評(píng)：2008年11月徐州市共掛牌出讓土地7幅，總出讓面積17.36萬(wàn)平方米（約260畝），總建筑面積43.64萬(wàn)平方米。本月出讓的7幅土地以金融、商務(wù)為主，其中3幅土地兼有住宅用地，單獨(dú)為住宅用地的只有1塊。其中2幅土地面積在5萬(wàn)平方米左右，土地出讓仍然以中小地塊為主。出讓土地所屬板塊分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月徐州市出讓土地7幅，其中北區(qū)1幅，南區(qū)2幅，東區(qū)3幅，中心區(qū)1幅，西區(qū)無(wú)土地出讓。易居點(diǎn)評(píng)：2008年11月徐州市出讓土地主要集中在東區(qū)，共有3幅土地掛牌。這是由于東區(qū)在未來(lái)的規(guī)劃中，有“金橋商務(wù)區(qū)”及高鐵的全面建設(shè)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，商務(wù)、金融項(xiàng)目相對(duì)集中，另外，此次掛牌土地中，另有一塊居住用地（41號(hào)），該地塊在住宅建設(shè)中將有908㎡確定為定銷(xiāo)商品房項(xiàng)目。出讓土地用途分析本月出讓的7幅土地中，有6幅為金融、商務(wù)用地（其中3幅兼有部分住宅用地）。易居點(diǎn)評(píng)：根據(jù)政府對(duì)城市的未來(lái)規(guī)劃，一是重點(diǎn)區(qū)域土地緊缺，更著重于金融、商務(wù)與住宅的共同或關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)；二是兼顧城市綠地的面積占比，更加注重了居住環(huán)境的適宜性。另外，此次掛牌的金融、商務(wù)用地，還兼顧了適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)的行業(yè)性，如汽車(chē)銷(xiāo)售、加油站的建設(shè)。出讓土地面積分析本月土地出讓7幅，其中有2幅土地面積在5萬(wàn)平方米左右，土地出讓仍然以中小地塊為主。易居點(diǎn)評(píng)：受目前國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地行為更加謹(jǐn)慎，土地掛牌數(shù)量也隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)的操控能力而明顯減少，面積也同比縮水。因此風(fēng)險(xiǎn)低、投資小，回籠資金快的中小面積金融、商務(wù)用地受到開(kāi)發(fā)商青睞，也更有可以發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間。三、2008年11月土地成交分析土地成交列表徐州市掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交結(jié)果公示（2008年11月）地塊編號(hào)所屬行政/地理板塊土地位置土地面積（平方米）規(guī)劃用途成交價(jià)（萬(wàn)元）地價(jià)（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得人2008-29九里區(qū)（北區(qū)）三環(huán)北路南側(cè),平山路西側(cè)56707商務(wù)金融城鎮(zhèn)住宅273032.1徐州九里湖建設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)展有限公司2008-30泉山區(qū)（南區(qū)）三環(huán)南路南側(cè)、泉山美墅西側(cè)4749110000140.8蘇州協(xié)鑫置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)土地成交分析11月徐州市共成交土地2幅（10.42萬(wàn)平方米），為商務(wù)金融和住宅用地。易居點(diǎn)評(píng)：受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響，再加上樓市成交持續(xù)低迷，資金緊張成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍問(wèn)題，所以目前土地市場(chǎng)較為冷淡，土地成交信息數(shù)次延遲公告時(shí)間。如此狀況下，政府加大了金融、商務(wù)和小面積住宅用地的比重，取得較好效果，大多順利成交。2008-29號(hào)地塊，其中30440平方米住宅和127平方米商業(yè)房為定銷(xiāo)商品房，2008-30號(hào)地塊，為商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅用地。第三章住宅市場(chǎng)ChapterIII：Theresidentialpropertymarket第三章住宅篇一、供求關(guān)系分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品住宅新增供應(yīng)量17.24萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44.6%，與去年同期相比減少0.1萬(wàn)平方米，同比下降0.59%。商品住宅新增成交量17.66萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.54%，與去年同期相比增加4.29萬(wàn)平方米，同比上漲32.09%。本月商品住宅供求比為1：1.02，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。秋交會(huì)前后各開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房源集中推出，在房交會(huì)后，市場(chǎng)供應(yīng)依然充足，開(kāi)發(fā)商縮減了新房源的推出。本月商品住宅成交量繼上月之后繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，除一月份以外，本月成交量，為全年第二高。二、供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月徐州市商品住宅新增供應(yīng)量17.24萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44.6%，與去年同期相比減少0.1萬(wàn)平方米，同比下降0.59%。三、成交量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，商品住宅新增成交量17.66萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.54%，與去年同期相比增加4.29萬(wàn)平方米，同比上漲32.09%。11月商品住宅成交量繼續(xù)上漲，上升至除1月份以外的最高點(diǎn)，主要由于阿爾卡迪亞、天山綠洲、綠地國(guó)際花都等多個(gè)樓盤(pán)在集中簽約和開(kāi)盤(pán)。本月正在吸收多余房源。四、成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)2008年11月，徐州市商品住宅成交均價(jià)為3946.68元/平方米，比上月增加195.08元/平方米，環(huán)比上漲5.2%。與去年同期相比增加453.1元/平方米，上漲12.97%。商品住宅成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月有較大漲幅，出現(xiàn)這種趨勢(shì)，主要是由于世貿(mào)、天山綠洲、阿卡等高品質(zhì)樓盤(pán)成交比重上升的原因。第四章產(chǎn)品篇ChapterIV：Products第四章產(chǎn)品篇一、新盤(pán)數(shù)據(jù)分析規(guī)模新盤(pán)量（個(gè)）5萬(wàn)方以下15－10萬(wàn)方410－30萬(wàn)方130萬(wàn)方以上4合計(jì)10規(guī)模分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月新推案樓盤(pán)各個(gè)規(guī)模樓盤(pán)均有，大、中樓盤(pán)推案比較多占總推案的80%。本月新增供應(yīng)量主要集中在東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)。西區(qū)的阿爾卡迪亞憑借著地理位置的優(yōu)越，一期銷(xiāo)售非常火爆，二期在眾多人的期盼中開(kāi)盤(pán)，本月推出6萬(wàn)多平方米。建筑形態(tài)分析建筑形態(tài)新盤(pán)量（個(gè)）多層1小高層0高層0復(fù)合型9純別墅0合計(jì)10數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月推案項(xiàng)目多以復(fù)合型為主，占到90%。這亦于目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)建筑形態(tài)配比相符，純多層項(xiàng)目越來(lái)越少，多為前兩年推出樓盤(pán)。市中心包括二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目多以高層、小高層居多，三環(huán)外多以小高層加多層復(fù)合型項(xiàng)目。此外在靠近云龍山，云龍湖附近的基本上為高檔別墅區(qū)。3、區(qū)域分析環(huán)線新盤(pán)量（個(gè)）二環(huán)內(nèi)1二至三環(huán)4三至四環(huán)5合計(jì)10數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月新推案樓盤(pán)主要集中在二至三環(huán)和三至四環(huán)之間。誰(shuí)著徐州市區(qū)土地的稀缺，和徐州市不斷向北向南的發(fā)展新城，未來(lái)徐州的供應(yīng)量主要集中在三環(huán)至四環(huán)。4、房型分析①樓盤(pán)房型分布數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月推出房源的樓盤(pán)中，以二房和三房居多，二房和三房占到了中房源的99%，產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在西區(qū)的阿爾卡迪亞二期的盛大開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)三房的供應(yīng)量比較大，其次是東區(qū)的潤(rùn)家香花畦，該樓盤(pán)二房的供應(yīng)量比較的大。上月占主導(dǎo)產(chǎn)品的是三房，但是上月的新增戶型類型較多，本月戶型比較單一。②上市房型分析本月新推案上市套數(shù)共有1596套，與上月2484套大幅下降，降幅為35.75%。其中二房供應(yīng)比例最大，占總量的51.63%，三房供應(yīng)為47.31%。與上月相比本月別墅產(chǎn)品無(wú)供應(yīng)，383套，由于上月供應(yīng)量比較大，市場(chǎng)正在消化多余房源。11月新盤(pán)上市房型表房型一房二房三房四房復(fù)式別墅總計(jì)套數(shù)(套)082475551201596配比(%)051.6347.310.310.750100數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)③去化房型分析11月上市新盤(pán)房型去化表房型一房二房三房四房復(fù)式別墅總計(jì)去化量(套)464678631443441476比例(%)3.1131.6258.430.952.912.98100數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)11月上市新盤(pán)房型供求表房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）一房046/二房82446756.67三房755863114.3四房514280復(fù)式1243358.33別墅044/總計(jì)1596147692.54數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)④區(qū)域房型供求分析二環(huán)內(nèi)房型供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月二環(huán)內(nèi)新開(kāi)樓盤(pán)為阿爾卡迪亞二期，新增供應(yīng)量為6.4萬(wàn)平方米，493套。阿卡位于原徐州市三聯(lián)紡織廠地塊。項(xiàng)目占地13.087公頃，東至紡織東路，南至紡織南路，西至二環(huán)西路，北至建國(guó)西路。鄰近人民廣場(chǎng)和云龍湖，步行5分鐘左右即可到淮海西路。是以高層為主的居住社區(qū)，輔以部分小高層，建筑間距高達(dá)1：1.44，70余米棟距，戶型大部分選擇三居室100平米以上，兼顧其它少量二居室和四居室戶型。三至四環(huán)間房型供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)從上表可以看出，三至四環(huán)間新盤(pán)推出戶型主要以二房、三房為主，推出最多的房型是二房。但是本月三房的去化較大，去化率達(dá)到193.83%。四環(huán)外房型供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州易居房地產(chǎn)研究所CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)本月四環(huán)外有樓盤(pán)供應(yīng)，為藍(lán)溪花園，本月供應(yīng)房型主要以二房為主，推案套數(shù)為161套，也有少量三房，推案套數(shù)為37套。藍(lán)溪花園位于新城區(qū)銅山縣棠張鎮(zhèn)府前街，占地面積約40畝，建筑面積近6萬(wàn)平米，由多層、小高層組成，總價(jià)較低主打價(jià)位約20萬(wàn)。二、新盤(pán)速覽1、熱銷(xiāo)、滯銷(xiāo)產(chǎn)品阿爾卡迪亞二期銷(xiāo)售情況：08年11月8日，阿卡二期盛大開(kāi)盤(pán)，本月阿爾卡迪亞供應(yīng)量為63985.54平方米，推案量為493套，至月底已成交318套，總?cè)セ蔬_(dá)到了64.5%，火爆的銷(xiāo)售成績(jī)，位居徐州市11月商品住宅成交量排行榜榜首。易居點(diǎn)評(píng)：阿爾卡迪亞為西區(qū)高品質(zhì)住宅樓盤(pán)，憑借地理位置的稀缺性和前期的有利宣傳，此次開(kāi)盤(pán)必然受到購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注，活動(dòng)當(dāng)天銷(xiāo)售大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，場(chǎng)面異?；鸨?。阿爾卡迪亞的逆市熱銷(xiāo)一時(shí)成為冬日樓市里的話語(yǔ)，也為彭城樓市的冬天帶來(lái)了暖意。戶型主要集中在三房，供應(yīng)面積為95—145平方米之間，戶型采用小進(jìn)深，明室、明廳、明衛(wèi)、明廚，南北通透。主要的廳室設(shè)置景觀落地窗，轉(zhuǎn)角景觀凸窗，爭(zhēng)取更多的陽(yáng)光與景色，增加室內(nèi)外空間的交流，在視覺(jué)上將陽(yáng)光、藍(lán)天、遠(yuǎn)山、近水、庭院引入室內(nèi)。項(xiàng)目整體以貫穿南北區(qū)的景觀軸為中心，合理搭配各種樹(shù)種，提供立體的自然審美，無(wú)論季節(jié)變換，園中常綠植物菁菁依然。華廈天山綠洲銷(xiāo)售情況：08年11月份，天山綠洲成交面積為25334.78平方米，成交套數(shù)為184套，本月銷(xiāo)售依舊很活躍。易居點(diǎn)評(píng)：天山綠洲位于徐州市中心，區(qū)內(nèi)有華廈生態(tài)公園，旁邊緊鄰古黃河公園，其憑借地理位置的優(yōu)越性，必然引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響。本月市場(chǎng)主要在消化多余房源。2、特色樓盤(pán)推薦阿爾卡迪亞二期—盛大開(kāi)盤(pán)11月8日，阿爾卡迪亞二期盛大開(kāi)盤(pán)。作為城西高品質(zhì)住宅樓盤(pán)，此次開(kāi)盤(pán)受到了購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注，活動(dòng)當(dāng)天銷(xiāo)售大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，場(chǎng)面異?；鸨?。阿爾卡迪亞的逆市熱銷(xiāo)一時(shí)成為冬日樓市里的話語(yǔ)，也為彭城樓市的冬天帶來(lái)了暖意。阿爾卡迪亞位于原徐州市三聯(lián)紡織廠地塊。項(xiàng)目占地13.087公頃，東至紡織東路，南至紡織南路，西至二環(huán)西路，北至建國(guó)西路。鄰近人民廣場(chǎng)和云龍湖，步行5分鐘左右即可到淮海西路。是以高層為主的居住社區(qū)，輔以部分小高層，建筑間距高達(dá)1：1.44，70余米棟距。優(yōu)勢(shì)一：阿爾卡迪亞為西區(qū)高品質(zhì)住宅樓盤(pán)，憑借地理位置的稀缺性和前期的有利宣傳，此次開(kāi)盤(pán)必然受到購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注。優(yōu)勢(shì)二：戶型大部分選擇三居室100平米以上，兼顧其它少量二居室和四居室戶型。戶型采用小進(jìn)深，明室、明廳、明衛(wèi)、明廚，南北通透。主要的廳室設(shè)置景觀落地窗，轉(zhuǎn)角景觀凸窗，爭(zhēng)取更多的陽(yáng)光與景色，增加室內(nèi)外空間的交流，在視覺(jué)上將陽(yáng)光、藍(lán)天、遠(yuǎn)山、近水、庭院引入室內(nèi)。溫馨、舒適二室簡(jiǎn)單但不乏精致，空間布局合理；三室朝南，采光充足，通透明亮；客廳餐廳的有機(jī)相連，動(dòng)靜分離。135.04—144.76平方米大三室戶型方正，所有空間自然采光；客廳/餐廳/景觀廳相連，共同組成寬敞活動(dòng)空間；主臥擁有寬大飄窗，盡享窗外美景。著名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目綠地商務(wù)城——國(guó)際化社區(qū)綠地商務(wù)城位于徐州新城核心區(qū)，遠(yuǎn)眺龍山，近抱大龍湖，對(duì)望行政中心，是淮海經(jīng)濟(jì)圈目前唯一超過(guò)200萬(wàn)平米的大型社區(qū)，將主題購(gòu)物樂(lè)園、商務(wù)辦公、居住生活等多種現(xiàn)代城市功能融為一體的超大型綜合社區(qū)。HappyMall大型主題購(gòu)物樂(lè)園總建筑面積50萬(wàn)平方米，融主題公園、購(gòu)物中心、商貿(mào)旅游等多種城市功能于一體；總建筑面積50萬(wàn)平方米的淮海企業(yè)總部園區(qū)，將打造成為淮海地區(qū)多功能、全配套的中央商務(wù)區(qū)；總建面積約100萬(wàn)平方米的現(xiàn)代住宅社區(qū)一期“綠地國(guó)際花都”已經(jīng)在國(guó)慶節(jié)期間公開(kāi)面市，不到兩個(gè)月已經(jīng)熱銷(xiāo)近300套，在當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)下創(chuàng)造又一個(gè)“綠地神話”。位置圖總平面圖綠地·國(guó)際花都為綠地商務(wù)城一期住宅，總建面18萬(wàn)平方米，共31棟，其中小高層6棟，高層13棟，疊加別墅12棟。綠地·國(guó)際花都依托自然水景資源，按照綠地集團(tuán)“新里”品牌標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合徐州人民居住習(xí)慣進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)（如：組團(tuán)-單元兩級(jí)入戶大堂、人車(chē)分流、地下車(chē)庫(kù)直達(dá)電梯等）。入住時(shí)間：別墅約為2009年年底；高層、小高層約為2010年下半年。11月份主要營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：11月15日綠地商務(wù)城攜手徐州寶馬4S店，在商務(wù)城體驗(yàn)中心舉辦“豪宅·名車(chē)·名仕，歡享綠地商務(wù)城”活動(dòng)。屆時(shí)，除了有數(shù)款精品寶馬現(xiàn)場(chǎng)展出外，還將給現(xiàn)場(chǎng)嘉賓提供試乘試駕機(jī)會(huì)。綠地商務(wù)城“品味生活?紅酒品鑒會(huì)”11月29日下午2點(diǎn)在綠地商務(wù)城體驗(yàn)中心舉行。三、案例分析世茂東都—盛大公開(kāi)徐州東區(qū)最引人注目的一個(gè)項(xiàng)目世茂東都終于在人們的期待中揭開(kāi)了神秘的面紗，雖然處在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，但依然沒(méi)能阻擋徐州市民對(duì)其的認(rèn)購(gòu)熱情，開(kāi)盤(pán)至今，每天前往售樓處看房下定的客戶都絡(luò)繹不絕，截至目前，其一期面世的翡翠谷伴山住區(qū)高層、多層、花園洋房及聯(lián)排別墅，已經(jīng)創(chuàng)造了過(guò)億的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)額，為東區(qū)的樓市帶來(lái)陣陣暖流，而隨著世茂東都的二期、三期等的逐步面世，相信該項(xiàng)目將會(huì)以領(lǐng)頭養(yǎng)的身份，逐步帶動(dòng)起整個(gè)東部板塊的成交熱情。世茂東都項(xiàng)目位于徐州市云龍區(qū)，緊鄰漢文化景區(qū)。該項(xiàng)目占地面積約74萬(wàn)平方米，總建筑面積約110萬(wàn)平方米，該地塊將建設(shè)成為集文化、旅游、休閑娛樂(lè)、商業(yè)與居住等設(shè)施于一體的具備復(fù)合功能的城市綜合體，其中，住宅建筑面積約87平米，商業(yè)建筑面積約250000平米。世茂集團(tuán)——中國(guó)最國(guó)際化的開(kāi)發(fā)商之一，擁有各種物業(yè)形態(tài)的豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。目前，集團(tuán)已初步形成在中國(guó)主流城市的規(guī)模式豪宅地產(chǎn)布局，旗下包攬濱江版塊、綠色生態(tài)版塊、五星級(jí)酒店版塊、綜合商業(yè)及旅游貿(mào)易版塊四大體系。每一片世茂涉足的土地，都將成就一座都市的夢(mèng)想。歷史人文：世茂東都項(xiàng)目環(huán)抱漢文化公園而建，與景區(qū)、獅子山、水下兵馬俑結(jié)合。在各個(gè)社區(qū)組團(tuán)中，以漢畫(huà)像石作為分組環(huán)境景觀的點(diǎn)題要素，通過(guò)各種設(shè)計(jì)手法，使其以變化豐富的方式出現(xiàn)在水岸邊，組團(tuán)綠地內(nèi)乃至建筑立面上。將地方文化特色通過(guò)物質(zhì)實(shí)體，固化在人們的意識(shí)中。水系的自然景觀自然景觀：項(xiàng)目以湖景為核心東北面的獅子、駱駝兩山的山景為依托，整體建筑西高東低的態(tài)勢(shì)排列，越是遠(yuǎn)離漢文化景區(qū)的地方，建筑越高，越是靠近漢文化景區(qū)的地方，就越是低矮。巧妙地打開(kāi)了景區(qū)風(fēng)光無(wú)論前、后排建筑、甚至在社區(qū)外、道路上、市區(qū)對(duì)岸都能讓視線通達(dá)景區(qū)，在徐州中心之地，締造一片世外桃源般的湖光山色。商業(yè)人氣：項(xiàng)目商業(yè)地塊沿鍋莊路、兵馬俑路鋪開(kāi)，長(zhǎng)度近一公里。建成后，將成為徐州最好的商業(yè)街之一。以錯(cuò)落式的建筑形態(tài)，半開(kāi)放的步行街、SHOPPINGMALL，薈萃世界一線品牌、高檔餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑設(shè)施；區(qū)域內(nèi)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店、高端辦公樓、酒店式公寓也將帶動(dòng)商業(yè)區(qū)高端、時(shí)尚的定位和人氣。公共空間：世茂東都雖然環(huán)抱漢文化公園與生態(tài)湖，但并沒(méi)有以私家獨(dú)享的規(guī)劃思路占有景區(qū)，而是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，為全徐州人民建立一座公眾城市配套設(shè)施。包括一座核心開(kāi)放廣場(chǎng)東都廣場(chǎng)（設(shè)計(jì)為下沉式演繹劇場(chǎng)，通過(guò)地下通道與南部商業(yè)區(qū)連接）和一條5000平米的湖濱親水街面，拉近了廣場(chǎng)與水面之間的距離，讓公眾與水岸親密接觸。別墅外立面多層外立面徐州市10月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司徐州機(jī)構(gòu)徐州市財(cái)富廣場(chǎng)A座1710/1711室電話：85807399?2008年上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有第64頁(yè)共87頁(yè)高層外立面人性化居所：世茂東都以高層、多層及底層三種產(chǎn)品，貼合項(xiàng)目地勢(shì)，西高東低排列。通過(guò)一條曲直有致、充滿風(fēng)景變幻的社區(qū)主路縱貫?zāi)媳?，劃分不同的產(chǎn)品和功能區(qū)。另通過(guò)梯級(jí)水系景觀、景觀通廊及大規(guī)模組團(tuán)綠地，令心曠神怡的景色滲入戶戶窗前。讓身處城市中心的居民充分接觸自然風(fēng)光，更讓別墅、花園洋房及部分多層完全融入山水之間。第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)篇ChapterV：Marketing第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)篇一、營(yíng)銷(xiāo)視點(diǎn)進(jìn)入十一月份，國(guó)家和地