精品文檔-下載后可編輯年土地估價師《土地估價實務》真題2022年土地估價師《土地估價實務》真題

一、單項選擇題(30題，題號1—30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)

1.城市地價動態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點必須采集的信息是()。[0.5分]

A土地實際利用狀況

B設定內(nèi)涵條件下的評估地價

C現(xiàn)狀條件下的評估地價

D評估時間

2.土地估價行為是()的一種。[0.5分]

A房地產(chǎn)經(jīng)濟

B房地產(chǎn)證券

C房地產(chǎn)金融

D房地產(chǎn)中介

3.判斷土地是否為最有效使用狀態(tài)時，不需要考慮的因素是()。[0.5分]

A該地塊的最佳利用方式

B該地塊的收益是否均衡

C最有效使用方式可以持續(xù)多久

D目前利用方式是否為最有效

4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是()。[0.5分]

A人口密度控制、用地結構

B建筑物密度、容積率

C區(qū)域交通管制、用地結構

D公用設施條件、容積率

5.在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在自然質量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是()。[0.5分]

A農(nóng)用地等別

B農(nóng)用地利用等別

C農(nóng)用地自然等別

D農(nóng)用地定級等別

6.在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區(qū)級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級商服中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為()。[0.5分]

A33

B45

C48

D78

7.在土地估價實務中，經(jīng)常會涉及劃撥土地使用權價格與承租土地使用權價格評估問題。下列關于二者關系的觀點正確的是()。[0.5分]

A劃撥土地使用權屬于物權，承租土地使用權屬于債權

B二者在土地使用權性質上不同，但價格水平相當

C二者在土地使用權性質上不同，價格也不同，二者的價格差等于土地出讓金

D由于權利性質不同，二者不可能在同一土地市場中交易

8.經(jīng)批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應補交土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減()求得。[0.5分]

A批準時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格

B原取得工業(yè)用地國有土地使用權時實際支付的價格

C批準時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格

D批準時居住用地的土地使用權出讓金

9.評估商業(yè)店鋪地價時，不宜采用的估價方法是()o[0.5分]

A市場比較法

B成本逼近法

C收益還原法

D基準地價系數(shù)修正法

10.采用收益還原法進行地價評估時，不屬于經(jīng)營費用的是()。[0.5分]

A職工工資

B房屋折舊費

C營業(yè)稅

D改擴建費用

11.某宗地當前年純收益為5萬元，預計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當前的無限年期價格為()萬元。[0.5分]

A100

B125

C120

D83.3

12.下列關于工業(yè)用地出讓價格表述欠妥的是()。[0.5分]

A在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價格相互之間的可比性較差

B真正現(xiàn)實意義上的工業(yè)用地價格可以通過土地利用收益還原并測算出來

C基礎設施條件的改善，同一個經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強

D招標拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價格上漲的主要原因

13.利用剩余法估價時，場地取得契稅的計息期應包括()。[0.5分]

A前期、建設期、銷售期

B前期、開發(fā)期、銷售期

C建設期、銷售期

D開發(fā)期、銷售期

14.我國地價體系的核心是()。[0.5分]

A交易地價和標定地價

B基準地價和標定地價

C交易地價和成交價格

D基準地價和公告地價

15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為()。[0.5分]

A首批房屋拆遷之日

B全部房屋拆遷之日

C當期(段)房屋拆遷實施之日

D房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為()萬元/畝。[0.5分]

A4.25-5.95

B2.72-4.42

C2.72-4.25

D1.70-2.72

17.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的要求，下列關于地價監(jiān)測點評估的表述()是正確的。[0.5分]

A監(jiān)測點價格須反映監(jiān)測期內(nèi)地產(chǎn)市場的客觀狀況，評估時可直接按土地實際成交價格確定

B監(jiān)測點地價應采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進行評估

C取路線價法、市場比較法測算結果的算術平均值作為某商業(yè)地價監(jiān)測點季度監(jiān)測價格

D實施年度地價監(jiān)測時，地價監(jiān)測點價格評估的估價基準日確定為每年的1月1日

18.2022年8月某開發(fā)公司通過競拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2022年8月竣工時對整體不動產(chǎn)進行價格評估，下列做法正確的是()。[0.5分]

A應考慮市場租金，而不應考慮實際租金

B以市場租金為基礎，用合同租金對市場租金進行修正

C以合同租金為基礎，對其進行15%左右的修正

D租賃期以合同租金為基礎，其余年期以市場租金為基礎

19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準地價為300元/平方米，根據(jù)國土資源部《關于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標準)的通知》(國土資發(fā)12022]307號)的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元/平方米，2022年8月，該市國土局擬出讓此宗地，則其出讓價格不得低于()元/平方米。[0.5分]

A210

B240

C284

D300

20.某工業(yè)用地無限年期價格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為()元/平方米。[0.5分]

A51.00

B55.87

C59.44

D98.27

21.某房地產(chǎn)開發(fā)商于2022年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預售許可證，2022年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權最長截止日期為()。[0.5分]

A2079年7月

B2079年2月

C2076年7月

D2076年2月

22.某宗地生地價格為Pl，熟地價格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動產(chǎn)價格為P3，若其正在使用的不動產(chǎn)價格為P4，則正常情況下()。[0.5分]

AP1乙街路線價1000元/平方米請就上述內(nèi)容，回答56-60小題的問題。

56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有()。[1,0.25分]

A宗地兩面臨街

B土地開發(fā)程度為“七通一平”

C宗地為長方形

D地質狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當前的評估價格為()元/平方米。[1,0.25分]

A4769.8

B4503.1

C3911.6

D3770.8

58.該宗地當前的評估價格為()元/平方米。[1,0.25分]

A1000

B2500

C2945

D3120

59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，()萬元銀行可以接受。[1,0.25分]

A25

B37

C45

D50

60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有()。[1,0.25分]

A委托方與另一公司共用該宗地使用權，未經(jīng)對方同意

B委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

C委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權，現(xiàn)未解除抵押合同

D委托方將該不動產(chǎn)出租

四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

1.某企業(yè)于2022年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關部門的批準，項目于2022年7月開始動工，預計2022年7月竣工。項目其他有關資料如下：(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。(2)該不動產(chǎn)預算投資2400元/平方米，開發(fā)建設周期預計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。估價師對市場進行調(diào)查獲得一些資料：(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標準測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。(6)當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當于售價的10%，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1%，有關的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2022年7月30日的市場價值。[25分]

2.某公司于2022年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2022年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2022年11月，調(diào)查和實地踏勘后，得到的有關資料如下：(1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結構，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2%;(2)2022-2022年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;(3)2022年11月，宗地所在區(qū)域進行成片開發(fā)時，土地補償費、安置補助費及征地發(fā)生的其他稅費為300元/平方米，開發(fā)程度