[轉(zhuǎn)帖]《地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)進(jìn)階實(shí)用手冊(cè)》房地產(chǎn)戶型策劃房地產(chǎn)戶型策劃可以說，戶型定位與否精確、戶型設(shè)計(jì)與否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為核心因素。那么什么樣戶型類別配備才干緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣戶型功能布局才干最大限度地滿足消費(fèi)者當(dāng)前與將來生活需求呢？在此咱們對(duì)涉及戶型某些問題作些探討，但愿咱們研究心得能給您一定協(xié)助。戶型需要策劃表面上看，戶型即建筑室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑構(gòu)造、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一種建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師事。其實(shí)否則。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活基本要素，是滿足“舒服性”首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求技術(shù)才故意義，只有滿足了消費(fèi)者戶型才干保證項(xiàng)目銷售暢旺，因而戶型設(shè)計(jì)一方面是市場(chǎng)問題，另一方面才是技術(shù)問題。世界上沒有最佳戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱某一類別消費(fèi)者戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目的消費(fèi)者需求與潛在需求，不但需要研究這一某些消費(fèi)者生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特性，并且需要充分考量項(xiàng)目所處地理特性、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃布局、社區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造等一系列因素，讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。而這一切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決問題而只能是項(xiàng)目策劃人工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配備、每戶內(nèi)功能配備詳細(xì)任務(wù)書指引下開展工作才干設(shè)計(jì)出真正“好”戶型。戶型策劃重要內(nèi)容有如下幾點(diǎn)：1、戶型類別配備。想吸引所有消費(fèi)者項(xiàng)目最后只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。因而戶型策劃首要工作即是依照項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目的消費(fèi)者定位，擬定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)如下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？2、戶型面積設(shè)定。從當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念不同，國(guó)內(nèi)南北之間、東西之間消費(fèi)者對(duì)戶型面積規(guī)定存在巨大差別。香港人普通將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房面積也大多超過100㎡。就是同一都市，不同類別消費(fèi)者對(duì)面積規(guī)定也大相徑庭：有以為三房應(yīng)在100㎡左右，有但愿三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有喜歡70㎡二房，有中意二房超過90㎡……那么詳細(xì)到某一樓盤，每種戶型類別面積究竟以多少為宜，顯然需要精心策劃。3、戶型類別分布。咱們?cè)谥T多項(xiàng)目中都見過某些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱先進(jìn)戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其因素在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤位置：面積大、總價(jià)高戶型卻被放在臨近路邊噪聲相稱大地方、或景觀較差地方、或朝北方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最佳地方設(shè)立總價(jià)最高戶型、位置最差地方設(shè)立總價(jià)最低戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲就也許是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:23舉報(bào)帖子復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第2樓戶型簡(jiǎn)史時(shí)間流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷地變化咱們生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地變化著咱們居住觀念咱們對(duì)“戶型”規(guī)定。為了做好戶型策劃，有必要先理解一下戶型在簡(jiǎn)要發(fā)展歷史。坐北向南，四四方方一種小院子，白天有太陽(yáng)，夜晚有月光；老子住上房，東廂住子女，西廂是灶堂柴房，后頭尚有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是咱中華人民共和國(guó)老百姓最抱負(fù)“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無二致。這樣“戶型”自然是好——寬敞舒服，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料運(yùn)用率太低，并且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小，大正午也有幾處黑角落。這樣“戶型”當(dāng)前恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。解放了，日子似乎是好過些了，不識(shí)時(shí)務(wù)馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多人不斷涌上街頭要房住。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上地方再說。這樣“戶型”，說什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰還來不及，誰想那么多。轉(zhuǎn)眼是80年代，改革開放了，經(jīng)濟(jì)真好起來了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改進(jìn)，揣摩起住房問題自然就順理成章。大伙不久就發(fā)現(xiàn)這大走道筒子樓實(shí)在不是好“戶型”，都渴望能弄個(gè)“成套房”。是啊，有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在一起、有自家廚房做好吃不用緊張別人眼饞吃得艱難一點(diǎn)別人也不會(huì)懂得、有自家?guī)挥门抨?duì)再冷冬天起來也無大礙、尚有個(gè)小陽(yáng)臺(tái)讓人種點(diǎn)花草晚上還可看到星星，這樣日子可實(shí)在太美了！可不久人們又發(fā)現(xiàn)還是不對(duì)勁：廳里實(shí)在太小，放個(gè)大彩電看著耀眼，放在房里吧父母子女來看又不以便；尚有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更小；洗衣機(jī)想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬敞大，臥室里干干凈凈房子。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:24舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第3樓好戶型原則選取一種戶型，選取一種生活空間。不同生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會(huì)帶來對(duì)戶型不同理解，而戶型則不論人們過去如何，只是以它難以更改剛性變化、重塑人們生活方式。因而，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)戶型；是能帶給人們身體、心理舒服享有戶型；是能滿足當(dāng)前與將來生活變化需要戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保戶型。一套好戶型，一方面必要是每一種房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”。謹(jǐn)防多邊多角“鉆石房”浮現(xiàn)，如此不但利于家具擺放提高實(shí)用面積，也符合中華人民共和國(guó)人消費(fèi)心理。一套好戶型，必要做到如下幾種分開：1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，如此一種家才有氣憤、有活力，而重要為休息睡覺之用臥室顯然需要最大限度靜謐，因而應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，保證休息人能安心休息，要走動(dòng)娛樂人可以放心活動(dòng)。2、公私分開。家庭生活私秘性必要得到充分尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活方方面面一覽無余。這就規(guī)定不但需要將臥室（主臥、父母房、小朋友房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，并且應(yīng)注意各房間門方向。3、主次分開。買房普通是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主成功，也為了家庭成員之間起居互不干擾，主人房不但應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，并且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與重要家庭成員房間有所分離。4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟臥室等分開。一套好戶型，必要做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最佳能有開放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳采光充分，春、夏天“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服享有。廚房固然也應(yīng)有良好采光、通風(fēng)條件，悶在一角廚房將時(shí)不時(shí)減少下廚人工作熱情，影響一家人食欲。衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然藏污納垢、繁殖細(xì)菌場(chǎng)合，它也應(yīng)當(dāng)有良好通風(fēng)透光條件，應(yīng)當(dāng)窗明幾靜，無異味，不長(zhǎng)霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:24舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第4樓大戶型？小戶型？由于生活方式、居住觀念、消費(fèi)者所屬社會(huì)階層、房?jī)r(jià)差距等系列因素，不同地方不同都市人們對(duì)大戶型、小戶型理解大不相似。香港有“千呎豪宅”說法，1000平方呎多大？90多平方米而已。在深圳、廣州、上海，普通以為130平方米以上為大戶型。而在北方大某些都市，似乎只有170平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅”。從內(nèi)部空間設(shè)計(jì)角度來看，戶型面積越小，難度越大。由于要摳著那一點(diǎn)點(diǎn)空間確很難做出新穎別致花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配備上就比較簡(jiǎn)樸，普通就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等“五大件”，功能分區(qū)也不盡完美。而大面積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮余地就較大，不但可以在小戶型基本上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)等多方面功能，并且可以根據(jù)人們普通生活習(xí)性做出比較完美功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。值得特別一提是，小戶型與否應(yīng)帶保姆房問題。普通說來，在小戶型買家中，結(jié)婚未久年輕人是絕對(duì)主力。這些消費(fèi)者小孩還很小或即將誕生，而在當(dāng)前國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，又需要夫婦兩人都上班工作，她們正是最需要聘請(qǐng)保姆家庭！但當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際狀況是只有三房以上大戶型才帶保姆房，而二房戶型帶保姆房則為數(shù)寥寥。消費(fèi)者選取小戶型很大因素是由于其總價(jià)較低、月供輕松，那么增長(zhǎng)一間保姆房所帶來壓力，目的消費(fèi)者能否承受？但愿大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研公司能對(duì)此做一番進(jìn)一步研究。從整棟樓或整個(gè)項(xiàng)目來說，大小戶型配備比例也是一種必要仔細(xì)研究、謹(jǐn)慎對(duì)待問題。戶型單一則由于客源供應(yīng)面狹窄，抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來客戶基本素質(zhì)面同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。正由于如此，因而采用此一戶型配備需要精準(zhǔn)、進(jìn)一步前期市場(chǎng)研究，但一旦定位精確，其收益也非同普通。而某些項(xiàng)目由于對(duì)目的消費(fèi)者界定不清或但愿將所有類別消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，于是從3、40㎡單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上復(fù)式一應(yīng)俱全?？雌饋聿煌枨罂蛻艟艿玫綕M足，事實(shí)上由于定位混雜，各種層次客戶均難以找到感覺——開奔馳固然不想與踩單車為鄰，踩單車看鄰居開著奔馳進(jìn)進(jìn)出出心里也別扭。因而大、小戶型互相比例配備適當(dāng)，戶型既有層次又有相對(duì)同一性，既錯(cuò)落有致又充實(shí)豐富，則客戶挑選余地大，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。究竟是多少比例才恰當(dāng)，這并不能憑主觀臆想，只能是通過對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步理解才干得出。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:25舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第5樓面積多大才適當(dāng)？在所有涉及戶型問題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心當(dāng)屬如下兩點(diǎn)：各戶型類別在項(xiàng)目中配備比例、每一種戶型面積大小。由于前者將決定項(xiàng)目重要賣給誰，而后者則將決定項(xiàng)目與否真正能滿足這些人。不同消費(fèi)對(duì)象有著截然不同需求，那么咱們又如何懂得所擬定戶型面積是正合目的消費(fèi)者心意呢？咱們以為，必要從如下三個(gè)方面綜合權(quán)衡。消費(fèi)者相應(yīng)性。咱們懂得，一房一廳小戶型是只能作過渡之用，其購(gòu)買者將重要是年齡在30歲如下、未婚或剛剛結(jié)婚年輕人，其購(gòu)買動(dòng)因重要是工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多而又渴望擁有一片自己小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一某些面積規(guī)定卻應(yīng)當(dāng)都是小字號(hào)，并且需要布局緊湊，因而總面積也不應(yīng)超過50㎡。否則就失去了過渡房本意。二房二廳、三房二廳所面對(duì)則是最復(fù)雜消費(fèi)群。有三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但她們生活也許較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理大面積二房；而有工薪家庭人口較多卻資金不多，固然更但愿購(gòu)買房間較多而面積偏小三房；尚有某些成功人士或高檔白領(lǐng)，雖然購(gòu)買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義，以為布局合理、面積略偏大三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要咱們精準(zhǔn)區(qū)別目的消費(fèi)者并與其購(gòu)買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度相應(yīng)。四房以上或150㎡以上房子，其面積敏感度相對(duì)較差，但也只有進(jìn)一步分析目的消費(fèi)者才干做得恰到好處，才干使銷售一路暢旺。舒服性。房子是為人服務(wù)，房子是為家庭天倫生活服務(wù)，而戶型分割目就是為人們提供一溫馨、親切、舒服家居空間。舒服性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型開間、進(jìn)深及面積。房子越大則舒服度越高被不少人以為是理所固然，事實(shí)并非如此。以普通家庭客廳為例，這里陳設(shè)是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚空間，談話、看電視是這里重要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、互相有隔閡感覺。因而客廳開間以4.5米為宜最大不應(yīng)超過5米最小不應(yīng)不大于3.5米。同樣道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等均有這樣從人居活動(dòng)出發(fā)辯證關(guān)系。除人視角、人活動(dòng)外，舒服性還應(yīng)考慮運(yùn)用率問題。如果一套房子中有某些面積既不能用于擺設(shè)家具電器、又無助于人活動(dòng)、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增長(zhǎng)購(gòu)買費(fèi)用、增長(zhǎng)主婦打掃衛(wèi)生時(shí)間與難度，舒服性自然也就大打折扣。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:25舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第6樓戶型之首——客廳毫無疑問，在一套房子里面，客廳重要性居于首位。由于它是進(jìn)入一種家庭給人第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時(shí)最重要活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客最重要場(chǎng)合。因而咱們說客廳是戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶罡咭?guī)格尊重。在客廳設(shè)計(jì)要素中，涉及開間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門數(shù)量、門朝向、餐廳聯(lián)接、玄關(guān)等。上一篇文章咱們提到，視總面積大小，客廳開間應(yīng)在3.8—5米之間，過大或過窄都與人們家居生活規(guī)律有沖突。而在普通狀況下，進(jìn)深與開間之比不適當(dāng)超過1.5，否則也將在因過于狹長(zhǎng)影響使用。陽(yáng)臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對(duì)話空間，是最開揚(yáng)、暢通地方，咱們以為必要與客廳一脈相連。陽(yáng)臺(tái)還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)最佳途徑，固然應(yīng)讓全家人都得到這種享有，因而從這個(gè)角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽(yáng)臺(tái)必要與客廳相連尚有一種重要因素：它是咱們晾曬衣服地方，因而只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。如果在向陽(yáng)面設(shè)立了陽(yáng)臺(tái)，在背陰面能否設(shè)立次陽(yáng)臺(tái)或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增長(zhǎng)客廳通透性呢？雖然不是必須，至少值得考慮！在客廳周邊開幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計(jì)中最難決定、需要重復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)心血之處。由于門越多則空間運(yùn)用率越低，而門朝向哪里又決定了使用以便與否。公共衛(wèi)生間門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外門朝向客廳？能做到所有臥室門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題固然不也許有統(tǒng)一答案，不也許有典型、最佳方案，而只能通過對(duì)目的客戶進(jìn)一步、細(xì)致調(diào)查訪問來理解客戶真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況統(tǒng)籌安排。客廳與餐廳連接也是個(gè)問題。咱們?cè)谀戏娇吹蕉鄶?shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場(chǎng)，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯(cuò)開。連通會(huì)使整個(gè)廳顯得開闊、通透某些；錯(cuò)開或隔斷則功能分區(qū)更清晰細(xì)致某些、小餐廳氛圍要雅致某些，但通風(fēng)性差某些，面積運(yùn)用率也將打點(diǎn)折扣。玄關(guān)在客廳里浮現(xiàn)時(shí)間較晚，是隨著著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家，并迅速得到某些家庭認(rèn)同。但其真實(shí)價(jià)值、其存在必要性仍為許多消費(fèi)者懷疑，因而設(shè)立與否也需謹(jǐn)慎調(diào)查。關(guān)于客廳，咱們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意是隨著對(duì)消費(fèi)者進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費(fèi)者個(gè)性化需求，與否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從主線上變化咱們?cè)O(shè)計(jì)思路？對(duì)于潮流、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘束、喜歡離群SOHO年輕一代新人類們，也許并不但愿客廳依然只是個(gè)原則模子里出來方盒子，有起伏變化、有錯(cuò)落、有曲線或許正是她們追求。為客廳賦予更多工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是某些IT人士生存需要，當(dāng)前仍處設(shè)計(jì)階段房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們需要了。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:26舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第7樓主臥咱們都懂得，在單位福利房一統(tǒng)天下年代，雖然在三居室以上戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯。因而“主臥”浮現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì)思想中革命性突破之一。主臥浮現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強(qiáng)獨(dú)立性，減少了家居活動(dòng)時(shí)成員之間互相交*干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了當(dāng)代人家居生活。主臥浮現(xiàn)，還極大地滿足了購(gòu)房者心理需求：擁有自己房產(chǎn)在諸多人眼里還是事業(yè)成功標(biāo)志之一，而獨(dú)立、舒服、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味主臥正是業(yè)主尊貴身份重要體現(xiàn)。主臥設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：衛(wèi)生間：咱們?cè)诖筮B仍能看到有些項(xiàng)目三房仍只有一種衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費(fèi)者需求。主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間！不但如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)依照項(xiàng)目總體定位設(shè)立按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。位置：獨(dú)立性、私密性是主臥重要規(guī)定，當(dāng)前建筑設(shè)計(jì)師都懂得將主臥設(shè)立在最隱密地方了——盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，如是立體戶型則設(shè)立在上層或上半某些。但與此同步，咱們又能在不少平面戶型項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對(duì)著客廳，整個(gè)就是自相矛盾。更有甚者，有一種項(xiàng)目主臥居然直接面對(duì)餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在擬定主臥位置時(shí)必要考慮重要因素，主臥必要朝南或面對(duì)最佳景觀朝向。面積：主臥面積固然應(yīng)比其她房間大些，但舒服是有“度”，因而主臥面積并非越大越好。面積過大一是導(dǎo)致?lián)]霍（購(gòu)買款、管理費(fèi)），二是空曠空間不利于營(yíng)造密切、浪漫、溫馨二人世界。以咱們調(diào)查，當(dāng)前深圳等地消費(fèi)者普遍但愿主臥面積在18平方米左右，北方消費(fèi)者需求相對(duì)大些，平均值在25——30平方米左右。窗戶：客戶功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽(yáng)光所帶給咱們溫暖、親切心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或都市繁華絢爛夜景所給人舒緩、放松。因而低臺(tái)、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶主流。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直面對(duì)景觀兩堵墻都設(shè)計(jì)為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運(yùn)用。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:27舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第8樓廚房咱們關(guān)于廚房想法可集中歸結(jié)為三個(gè)方面：廚房在戶型中位置；如何提高廚房舒服度；廚房設(shè)計(jì)創(chuàng)新性想法。位置：南方氣候炎熱，因此南方房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢、但愿廳里有“串堂風(fēng)”；北方冬天漫長(zhǎng)，因此北方房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方消費(fèi)者在廚房位置上有著明顯不同需求：南方廚房多位于客廳或餐廳一側(cè)，而北方廚房多位于廳北端。但不論南方北方，咱們以為只要是平面戶型，在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)就必要從如下兩種基本原則中選用其中之一：1、廚房是家居生活中最重要污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ?、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因而應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡量*近進(jìn)戶門；2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管集中地，因而從施工成本、能源運(yùn)用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一種衛(wèi)生間貼鄰而處。其她如廚房門直對(duì)客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進(jìn)入衛(wèi)生間設(shè)計(jì)都不太符合人居習(xí)慣。舒服度：事實(shí)上，自“大廚房”觀念與抽排油煙機(jī)一起進(jìn)入普通中華人民共和國(guó)人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾戰(zhàn)場(chǎng)開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲樂臺(tái)轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作舒服度。以咱們觀測(cè)，無論南北方，當(dāng)前多數(shù)廚房面積在6—7平方米左右，但咱們以為，在“冰箱入廚”已是大勢(shì)所趨、微波爐、洗碗機(jī)、電烤箱等廚房家電日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)今天，廚房面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著人們生活節(jié)奏加快，咱們還應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步研究國(guó)人烹飪習(xí)慣基本上將廚房設(shè)計(jì)得更科學(xué)、更合理，更符合人們廚房作業(yè)流程：在洗、切、炒流程中，L型廚房比“一字型”更能減少步伐移動(dòng)、節(jié)約時(shí)間、提高效率，減少勞動(dòng)強(qiáng)度；整體廚房由于能使物品各歸其位，不但能提高空間運(yùn)用效率、減少死角，并且更以便清潔，改進(jìn)衛(wèi)生狀況；咱們還以為，當(dāng)前已經(jīng)到了將廚房功能細(xì)分為清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)時(shí)候，如此一來既可最大限度地減少油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意空間進(jìn)行，不但大大提高了舒服度，對(duì)勉勵(lì)“另一半”幫忙、打下手也大有好處，可為平淡居家生活增添許多情趣。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:28舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第9樓洗手間問題中華人民共和國(guó)菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同步中華人民共和國(guó)廁所之臭、之簡(jiǎn)陋也“享譽(yù)全球”。這種只重“進(jìn)口”而對(duì)“出口”漠不關(guān)懷現(xiàn)象似乎為中華人民共和國(guó)老式文化中所獨(dú)有。長(zhǎng)期以來，廁所在中華人民共和國(guó)另有一別稱——“茅房”，由此可見其在戶型中地位低下、不受注重。就是解放后，都市里大量修建火柴盒房子里，也尚有相稱多沒有單獨(dú)廁所。因而自80年代隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)改進(jìn)居住條件日益關(guān)注以來，咱們經(jīng)歷了追求每戶有獨(dú)立洗手間、有坐式抽水馬桶、增長(zhǎng)實(shí)用面積、追求二個(gè)甚至三個(gè)以上洗手間等幾種階段。但受老式文化根深蒂固影響，當(dāng)前洗手間設(shè)計(jì)中仍存在諸多亟待解決問題：（1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長(zhǎng)年不絕，且陰森潮濕，讓細(xì)菌們大量繁殖、活得自在。（2）空間面積絕對(duì)局限性，某些發(fā)展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在某些小戶型中其面積仍在4平方米如下。（3）設(shè)備水平極低，用于配備洗衣機(jī)、熱水器、電吹風(fēng)、電話管道、線路和插座局限性甚至主線就沒有。（4）原則化限度低，施工質(zhì)量差。管線配備雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。（5）缺少?gòu)念櫩统霭l(fā)、為顧客著想理念而只圖設(shè)計(jì)簡(jiǎn)樸、施工以便——洗手間是管線集中地方，長(zhǎng)期以來都以明管配備，為顧客又增長(zhǎng)了難以清掃積污納垢死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。（6）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房設(shè)計(jì)仍有所見，而公共洗手間門直接開向客廳更比比皆是。（7）重?cái)?shù)量不重質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段討論重點(diǎn)經(jīng)常是設(shè)計(jì)幾種洗手間，而基本不討論洗手間詳細(xì)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。（8）重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場(chǎng)銷售人員簡(jiǎn)介中，普通都會(huì)突出強(qiáng)調(diào)洗手間面積，幾乎沒有人在乎不同特性消費(fèi)者對(duì)洗手間功能分布差別化規(guī)定。（9）重裝修原則不重基本功能配套。裝修原則在時(shí)下洗手間設(shè)計(jì)中已是討論重點(diǎn)之一，但發(fā)展商、設(shè)計(jì)人員、營(yíng)銷人員似乎均故意無意地忽視了洗手間功能設(shè)施研究。（10）重主臥洗手間不重公共洗手間。或許是由于買家重要使用是主臥，因而從營(yíng)銷角度，主臥洗手間出彩出新能更有效地激發(fā)客戶購(gòu)買沖動(dòng)，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡(jiǎn)，關(guān)懷者甚少。事實(shí)上從使用角度看，運(yùn)用率更高還是公共洗手間，并沒有理由對(duì)其漠然視之。（11）重大戶型洗手間設(shè)計(jì)不重小戶型洗手間設(shè)計(jì)。這實(shí)在有南轅北轍嫌疑：購(gòu)買大戶型者多為實(shí)力派人士，普通都將重新設(shè)計(jì)裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時(shí)間相對(duì)較緊，因而更渴望發(fā)展商仔細(xì)揣摩能提供能一次到位設(shè)計(jì)和裝修。（12）咱們?cè)诖筮B還看到過座便器正對(duì)洗手間門戶型，這是永遠(yuǎn)不能原諒設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。咱們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在諸多不是，浮現(xiàn)這些問題其根源在于發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員仍在用舊觀念解決新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之逃難地，而沒有想到其應(yīng)當(dāng)是業(yè)主重要享有區(qū)。事實(shí)上，當(dāng)代住宅洗手間是一組空間，這組空間環(huán)繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動(dòng)而展開。（當(dāng)前深圳地產(chǎn)界對(duì)洗衣機(jī)與否應(yīng)進(jìn)入洗手間存在爭(zhēng)議，擁護(hù)者以為洗衣與其她活動(dòng)同樣屬于“水性”活動(dòng)，理應(yīng)集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機(jī)也實(shí)在以便，此外從接、排水管道設(shè)立運(yùn)用考慮，也應(yīng)進(jìn)入洗手間；反對(duì)者以為洗衣機(jī)與洗手間功能難以協(xié)調(diào)，并且拎著裝滿濕衣服桶穿過客廳到達(dá)晾曬陽(yáng)臺(tái)也有諸多不便（雖然有干衣功能），洗衣機(jī)應(yīng)設(shè)于晾衣陽(yáng)臺(tái)附近。）拋開洗衣機(jī)問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項(xiàng)功能，使用面積不應(yīng)少于6平方米，否則必然浮現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中互相干擾和不便。由于不同購(gòu)房目及需求差別，當(dāng)前消費(fèi)者但愿洗手間面積集中于6——7平方米和10——12平方米兩個(gè)區(qū)間，發(fā)展商因依照項(xiàng)目定位作恰當(dāng)選取。洗手間是家居生活中集中用水地，因而也是最容易浮現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細(xì)菌病毒地方，因而其采光通風(fēng)特別重要。盡管可以人工排風(fēng)、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源運(yùn)用角度還是人們對(duì)自然風(fēng)、太陽(yáng)光天然親近感，洗手間都應(yīng)當(dāng)做到寬敞明亮，通風(fēng)順暢，如能引入西曬，就更抱負(fù)了。此外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間。依照新《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見稿建議，80平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計(jì)兩個(gè)洗手間，因而主臥與否應(yīng)設(shè)計(jì)洗手間問題已無需討論，需強(qiáng)調(diào)是主臥洗手間面積應(yīng)不不大于公共洗手間。公共洗手間普通不是業(yè)主裝修重點(diǎn)，因而由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理，但應(yīng)注意地面、浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其她用品應(yīng)協(xié)調(diào)色彩、保持干凈、清爽感覺。冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家浴缸里必將成為北方地區(qū)生活主流，因而浴缸在洗手間里不可或缺，特別是主臥洗手間。在一次對(duì)年輕人“抱負(fù)生活”調(diào)查中，不少人就選取了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，以為這是極當(dāng)代、極浪漫感覺。我是高興魚兒,由于你高興因此我也高興........-01-1522:28舉報(bào)帖子刪除單貼復(fù)制貼子加為精華單貼屏蔽帖子評(píng)價(jià)使用道具魚美人級(jí)別：青蜂俠文章：1203積分：9410門派：舞文弄墨注冊(cè)：-10-25第10樓陽(yáng)臺(tái)在一套住宅里，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)當(dāng)是最具浪漫情調(diào)地方，由于這里有廣角度視界可看青山綠水、生機(jī)滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇風(fēng)兒帶來春夏涼快；有充分陽(yáng)光溫暖冬天。這是別空間所無法比擬開揚(yáng)、舒暢、心緒飛揚(yáng)。但在此前室內(nèi)是緊巴巴面積、室外是水泥沙土地面居住條件下，陽(yáng)臺(tái)也就被不少人家封閉起來，并被改導(dǎo)致一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流天性。近年來，隨著居住條件大大改進(jìn)，人們對(duì)住宅產(chǎn)品功能、品味需求不斷高升，不但陽(yáng)臺(tái)基本面貌、基本功能得到恢復(fù)，并且得到很大發(fā)展，在設(shè)計(jì)上不斷出新出彩。雙陽(yáng)臺(tái)：當(dāng)前在設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)時(shí)，有兩種不同思路。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)分置于廳（客廳+餐廳）兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽(yáng)臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工蔬菜及其她小雜物。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：即將陽(yáng)臺(tái)整體納入室內(nèi)，使其成為廳自然延伸，因而也可看作是封閉式陽(yáng)臺(tái)一種升級(jí)。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)好處是可以免除風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_（只要咱們都市仍處在高速擴(kuò)張階段仍是大工地，只要生態(tài)環(huán)境沒有主線性轉(zhuǎn)變，風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_就會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)成為影響咱們生活質(zhì)量重要因素），此外如能以大幅落地玻璃代替墻體，不但可引入充分陽(yáng)光，并且視線也極為開闊，往客廳一站，外面世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大感覺。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)特別適合北方地區(qū)，北京當(dāng)代城是這方面典型代表。觀景陽(yáng)臺(tái)：海景、山景、湖景、江景河景、都市夜景及