物業(yè)管理根本知識(shí).第一小節(jié).一、物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。此時(shí)，在英國(guó)第二大城市伯明翰，一位名叫奧克托維婭·希爾的女士決定對(duì)其名下的出租的物業(yè)進(jìn)行整頓，房屋出租非常好，租戶滿意，租金有了保障。我們把希爾女士的做法視為最早的物業(yè)管理。盡管英國(guó)的物業(yè)管理起步較早，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理是卻誕生開展于20世紀(jì)初的美國(guó)。1908年，芝加哥建筑管理人員協(xié)會(huì)成立；1911年，全世界第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織〞成立，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生。.二、中國(guó)物業(yè)管理的開展歷程第一階段是探索和嘗試階段，從20世紀(jì)80年代初至1994年3月建設(shè)部發(fā)布的33號(hào)令。引進(jìn)、改造第二階段是快速開展階段，從1994年3月至1999年5月在深圳物業(yè)管理工作會(huì)議。接受、條件第三階段是朝市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化開展階段，從1999年5月至今。創(chuàng)品牌、上規(guī)模。.三、我國(guó)物業(yè)管理開展中的問題相關(guān)物業(yè)管理法律關(guān)系主體不明確。-------------業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理法制建設(shè)相對(duì)滯后。物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，效勞意識(shí)不強(qiáng)。業(yè)主自律機(jī)制不強(qiáng)。-------------------履行合同.四、我國(guó)物業(yè)管理開展趨勢(shì)物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化開展融為一體。物業(yè)管理將走向品牌化、規(guī)?；?。物業(yè)管理將進(jìn)入智能化、健康化時(shí)代。.第二小節(jié).一、什么是物業(yè)物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。.二、按用途分物業(yè)類別有哪些？居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特種物業(yè).三、物業(yè)的特點(diǎn)？位置的固定性壽命的耐久性功能的多樣性價(jià)值的投資性.第三小節(jié).一、什么是物業(yè)管理？現(xiàn)在物業(yè)管理的概念取自于2003年9月1日實(shí)施的國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?，條例中對(duì)物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序的活動(dòng)?！矁?nèi)涵〕.二、物業(yè)管理具有什么性質(zhì)？物業(yè)管理的性質(zhì)就是“效勞性〞，寓管理于效勞之中，在管理中效勞，在效勞中管理。.三、物業(yè)管理具有哪些特性？社會(huì)化專業(yè)化市場(chǎng)化企業(yè)化.四、物業(yè)管理的宗旨概括講就是“管理物業(yè)、效勞業(yè)主〞。.五、物業(yè)管理的作用使物業(yè)有效保值和增值。為業(yè)主、使用人創(chuàng)造和保持一個(gè)平安、舒適、文明、合諧的生活和工作環(huán)境。有利于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。物業(yè)管理相當(dāng)于給房地產(chǎn)做售后效勞，物業(yè)管理做好了，也就是售后效勞有保證，必然提高了房地產(chǎn)公司的信譽(yù)。.第四小節(jié).一、物業(yè)管理的根本內(nèi)容從效勞性質(zhì)和提供的效勞方式來看，物業(yè)管理內(nèi)容分為：常規(guī)性公共效勞和非公共性延伸效勞。常規(guī)性公共效勞是物業(yè)公司的法定義務(wù)，包括：房屋建筑主體管理，房屋設(shè)施設(shè)備管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛管理。非公共性延伸效勞是物業(yè)管理公共性效勞范圍的延伸，包括特約性效勞和兼營(yíng)性效勞，不是物業(yè)公司的法定義務(wù)。.二、物業(yè)管理的效勞標(biāo)準(zhǔn)參照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2004年1月6日公布的?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確〔試行〕?。該標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理的內(nèi)容分為6大項(xiàng)，分別由根本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序，保潔效勞、綠化養(yǎng)護(hù)管理等。分為三級(jí)，級(jí)別越高，表示效勞標(biāo)準(zhǔn)越高，物業(yè)收費(fèi)上下可以參照此標(biāo)準(zhǔn)。.三、物業(yè)管理的效勞原那么效勞至上原那么自覺管理與強(qiáng)制管理相結(jié)合原那么效勞收費(fèi)與效勞質(zhì)量相符原那么有限責(zé)任原那么提高現(xiàn)代化效勞手段原那么.四、物業(yè)管理的階段劃分與根本環(huán)節(jié)物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，總得可劃分為4個(gè)階段13個(gè)根本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理籌劃階段物業(yè)管理總體籌劃〔企業(yè)理念、品牌、形象〕—招投標(biāo)籌劃—工程方案籌劃。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理早期介入—機(jī)構(gòu)設(shè)置—人員選聘和培訓(xùn)—規(guī)章制度制定。物業(yè)管理啟動(dòng)階段物業(yè)承接驗(yàn)收—交房—產(chǎn)權(quán)備案和建立檔案資料—召開首次業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理日常運(yùn)作階段日常效勞與管理——系統(tǒng)協(xié)調(diào).第二課物業(yè)管理招投標(biāo)籌劃與實(shí)施.第一小節(jié).一、物業(yè)管理招投標(biāo)的法律依據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第24條?前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法?第3條.二、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念物業(yè)管理招式，即標(biāo)是物業(yè)管理效勞產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制定符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)，編制招標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。.三、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)綜合性〔內(nèi)容〕差異性〔地區(qū)差異〕特殊性〔主體特殊性、效勞內(nèi)容的特殊性〕.四、物業(yè)管理招投標(biāo)的原那么依法組織實(shí)施〔公司法、資質(zhì)管理方法〕招投標(biāo)過程公開、公平、公正.第二小節(jié)〔招標(biāo)〕.一、物業(yè)管理招標(biāo)類型根據(jù)物業(yè)類型分：住宅與非住宅工程招標(biāo)根據(jù)工程效勞內(nèi)容分：整體物業(yè)管理工程、單項(xiàng)效勞工程、分階段工程根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體分：建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理效勞方式分：全權(quán)管理工程、參謀工程招標(biāo).二、物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo).三、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容〔階段〕早期介入〔物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段〕前期物業(yè)管理〔業(yè)主入住—業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)〕后期物業(yè)管理.四、物業(yè)管理招標(biāo)的條件主體條件〔業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)所有人〕工程條件〔按照?條例?和?招投標(biāo)管理方法?規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)宅較小的，經(jīng)地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！?五、物業(yè)管理招標(biāo)的程序成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)放招標(biāo)文件投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審接受投標(biāo)文件；成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)及簽訂合同等階段。.六、招標(biāo)文件內(nèi)容招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、工程根本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求，包括效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)等；對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；物業(yè)效勞合同的簽訂說明；其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。.第三小節(jié)〔投標(biāo)〕.一、投標(biāo)的條件符合法律法規(guī)規(guī)定〔公司法，資質(zhì)管理方法〕招標(biāo)方規(guī)定的要求.二、投標(biāo)的程序獲取招標(biāo)信息工程評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范取得招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)文