（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（二）房地產(chǎn)估價(jià)師（三）估價(jià)委托人估價(jià)當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)股價(jià)活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)等級暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)承攬業(yè)務(wù)不受地域限制估價(jià)當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹落實(shí)資產(chǎn)評估法規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理有關(guān)問題的通知——建房[2016]275號

二、實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理制度自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理制度，不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)。設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合資產(chǎn)評估法第十五條、二十七條、二十八條規(guī)定。對符合規(guī)定的，省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案，核發(fā)統(tǒng)一格式的備案證明（證書樣式另發(fā)）；符合《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中相應(yīng)等級標(biāo)準(zhǔn)的，在備案證明中予以標(biāo)注。估價(jià)當(dāng)事人（二）房地產(chǎn)估價(jià)師考試取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》注冊取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》

知識＋經(jīng)驗(yàn)＋職業(yè)道德＝好的房地產(chǎn)估價(jià)師【注意】

只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)不能以個人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。估價(jià)當(dāng)事人（三）估價(jià)委托人估價(jià)服務(wù)的需求者，估價(jià)服務(wù)的對象。（1）估價(jià)對象權(quán)利人估價(jià)對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人（2）估價(jià)對象利害關(guān)系人估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人（3）估價(jià)報(bào)告的使用者估價(jià)對象的權(quán)利人，投資者，政府，社會公眾等估價(jià)當(dāng)事人是指一個估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：房地產(chǎn)抵押、征收征用、稅收、司法拍賣、分割、損害賠償、保險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓、租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算估價(jià)目的一個估價(jià)項(xiàng)目只有一個估價(jià)目的估價(jià)目的不同估價(jià)對象的范圍可能不同估價(jià)時點(diǎn)可能不同評估的價(jià)值類型、估價(jià)方法也可能不同估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同估價(jià)目的由委托人和估價(jià)目的雙重決定房屋構(gòu)筑物土地在建房地產(chǎn)未建房地產(chǎn)（如，期房——未來狀況下的房地產(chǎn)）已滅失的房地產(chǎn)（如，已損毀的房屋）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等估價(jià)對象是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評估的對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的時間。價(jià)值時點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：估價(jià)時點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定。估價(jià)時點(diǎn)確定在先，評估價(jià)值確定在后。價(jià)值類型所評估的估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格名稱定義內(nèi)涵價(jià)值類型由估價(jià)目的確定價(jià)值類型同一估價(jià)對象的價(jià)值類型可以有不同價(jià)值類型在同一時間的具體某種價(jià)值和價(jià)格，是其在相應(yīng)估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。同一宗房地產(chǎn)，不完全相同正常的買賣價(jià)格合理的補(bǔ)償金額正常的抵押價(jià)值價(jià)值類型根據(jù)價(jià)值的前提、內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分市場價(jià)值投資價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值殘余價(jià)值（1）獨(dú)立、客觀、公正（2）合法原則（3）價(jià)值時點(diǎn)原則（4）替代原則（5）最高最佳利用原則估價(jià)原則1.受理估價(jià)委托2.確定估價(jià)基本事項(xiàng)3.制定估價(jià)作業(yè)方案4.搜集估價(jià)所需資料5.實(shí)地查勘估價(jià)對象估價(jià)程序6.選用估價(jià)方法進(jìn)行測算7.確定估價(jià)結(jié)果8.撰寫估價(jià)報(bào)告9.審核估價(jià)報(bào)告10.交付估價(jià)報(bào)告11.估價(jià)資料歸檔估價(jià)依據(jù)是作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)、資料（1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（3）估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同和委托人提供的估價(jià)所需資料（4）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和收集的估價(jià)所需資料在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象選取估價(jià)依據(jù)。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線（最低要求）。鼓勵估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。估價(jià)依據(jù)是估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對那些估價(jià)所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定；是對于由估價(jià)目的決定的評估的估價(jià)對象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說明。【注意】估價(jià)假設(shè)的作用規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時注意保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者估價(jià)假設(shè)估價(jià)方法比較法、收益法、成本法基本估價(jià)方法常用估價(jià)方法假設(shè)開發(fā)法路線價(jià)法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地估價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)修正法宗地價(jià)格評估（中國特色）標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法批量估價(jià)修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法房地產(chǎn)價(jià)值減損評估長期趨勢法房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格預(yù)測我國估價(jià)方法體系估價(jià)方法房地產(chǎn)價(jià)格的求取路徑（1）當(dāng)前同一市場上與該房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會高于其他買者當(dāng)前購買相似的房地產(chǎn)的價(jià)格基于相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值或價(jià)格（2）如果將該房地產(chǎn)出租或營業(yè)，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會高于該房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和基于該房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益來衡量其價(jià)值或價(jià)格（3）如果重新開發(fā)建設(shè)與該房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)需要多少費(fèi)用基于理性的買者愿意出的價(jià)錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)相似的房地產(chǎn)所必要的代價(jià)基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值或價(jià)格比較法收益法成本法基本估價(jià)方法估價(jià)方法其他估價(jià)方法假設(shè)開發(fā)法（也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法）路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法（也稱為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法回歸分析法長期趨勢法估價(jià)方法美國估價(jià)方法體系成本法市場比較法收益法英國估價(jià)方法體系比較法剩余法承包商法投資法利潤法估價(jià)方法每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對象和需要的估價(jià)條件同時運(yùn)用，相互驗(yàn)證，不應(yīng)相互替代商品房在建工程一般可同時采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)不同方法可以互補(bǔ)特殊廠房一般不適用比較法估價(jià)，