工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法研究目錄TOC\o"1-3"\h\u5565內(nèi)容摘要 內(nèi)容摘要項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理指通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段去認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并以此為基礎(chǔ)合理地使用各種應(yīng)對(duì)措施對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制。工程項(xiàng)目是一次性項(xiàng)目，所以其不確定性要比其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大。論文在這樣的背景下，以瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為實(shí)際的研究對(duì)象，分析了瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，并從房地產(chǎn)生命周期的角度對(duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，最后，針對(duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)分別給出控制措施。關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)；管理；控制AbstractRiskmanagementoftheprojectreferstotheriskidentificationthroughthemeanstoidentifytheriskoftheproject,andonthebasisofreasonableuseofvariousmeasurestoeffectivelycontroltheriskoftheproject.Theprojectisaone-timeproject,soitsuncertaintyisgreaterthanothereconomicactivities.Inthiscontext,therealestateprojectmanagementofRuidarealestateprojectmanagementastheactualresearchobject,analysisofRuidarealestateprojectmanagementrisksources,andfromtheperspectiveoftherealestatelifecycletoidentifytheriskofeachstage,andfinally,foreachStageoftheriskweregivencontrolmeasures.Keywords：Engineering;risk;management;control一、引言風(fēng)險(xiǎn)存在于一切生產(chǎn)活動(dòng)中，尤其是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的項(xiàng)目管理活動(dòng)。因?yàn)轫?xiàng)目管理活動(dòng)往往有別于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一般是周期比較長(zhǎng)，涉及到的領(lǐng)域比較多，整個(gè)系統(tǒng)比較復(fù)雜，因而風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的工程項(xiàng)目，隨著我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的不斷發(fā)展，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以及控制也日漸成熟。但是目前的研究主要是在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中加入一些風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)控制方法。但是目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及風(fēng)向控制進(jìn)行系統(tǒng)研究的論文的并不多。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及到前期的設(shè)計(jì)以及選址一系列工作，中期的工程建設(shè)以及后續(xù)的銷售等經(jīng)營(yíng)管理互動(dòng)。從投資者的角度來(lái)說(shuō)，盈利性的縫隙必須考慮到整個(gè)過(guò)程，而不是某個(gè)單一的過(guò)程，所以對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行系統(tǒng)研究具有重要的意義。論文在這樣的背景下以瑞達(dá)公司房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為實(shí)際的研究對(duì)象，并分析其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及風(fēng)險(xiǎn)控制，旨在為同類工程項(xiàng)目的管理活動(dòng)提供參考。這也是論文研究的實(shí)際意義所在。二、瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分析（一）瑞達(dá)公司簡(jiǎn)介以及房地產(chǎn)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖瑞達(dá)公司從成立至今，已完成招標(biāo)項(xiàng)目幾百余項(xiàng)。瑞達(dá)公司規(guī)模較大，業(yè)務(wù)范圍廣，項(xiàng)目范圍涵蓋房建、市政、煤礦、冶金、化工、水利、電力、公路、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、綠化、信息系統(tǒng)以及土地整理等工程，包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、設(shè)備（材料）采購(gòu)、工程施工等，招標(biāo)項(xiàng)目平均節(jié)資率達(dá)10%以上。目前瑞達(dá)公司已近形成以總公司為核心，下設(shè)各地區(qū)事業(yè)部和專業(yè)承包公司的多角化經(jīng)營(yíng)模式。由于建筑產(chǎn)業(yè)的多樣化，生產(chǎn)的個(gè)別性和難以大規(guī)模批量生產(chǎn)，專業(yè)化分工承包生產(chǎn)，市場(chǎng)被地區(qū)分割等因素的制約，使得瑞達(dá)公司形成以總公司為核心，在各地區(qū)設(shè)立具有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目能力的事業(yè)部，并根據(jù)不同的項(xiàng)目分類，成立相應(yīng)的專業(yè)化承包公司，并授予相應(yīng)的責(zé)權(quán)，獨(dú)立完成項(xiàng)目運(yùn)作。工程項(xiàng)目整體管理體系對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制來(lái)說(shuō)有著重要的作用，瑞達(dá)公司目前在各地方房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理體系主要如圖2.1所示。圖2.1瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系結(jié)構(gòu)圖（二）瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目種類的不同而不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和其他種類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)既有相同之處，又有不同之處。對(duì)于瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，通常情況下，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要包括以下幾個(gè)方面。首先是自然風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是由于自然因素的不確定而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，例如各種自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生影響就屬于自然風(fēng)險(xiǎn)。[1]第二是政治風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)主要是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整而帶給房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)，例如我國(guó)最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的影響，這就屬于政治風(fēng)險(xiǎn)。[2-3]第三是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。[4]例如在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，鋼筋、水泥等原材料漲價(jià)就會(huì)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能還會(huì)出現(xiàn)材料價(jià)格回落。這種不確定性就是由于經(jīng)濟(jì)的原因產(chǎn)生的。第四是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步或者技術(shù)結(jié)構(gòu)的改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的損失。第五是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，[5]從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的可能性;此外，還包括內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商自身的原因而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括開發(fā)商策劃失誤、經(jīng)營(yíng)決策錯(cuò)誤等等。三、瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（一）投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中有著戰(zhàn)略性的意義，他決定了整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展方向。[5]瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要包括國(guó)家政治和政策風(fēng)險(xiǎn)，投資區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、投資房地產(chǎn)具體類型風(fēng)險(xiǎn)、投資方式風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)具體的類型。國(guó)家政治和政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家對(duì)房市場(chǎng)的政策調(diào)整進(jìn)而影響到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。投資區(qū)域主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的勞動(dòng)力價(jià)格、購(gòu)買力等影響因素。投資房地產(chǎn)具體類型的風(fēng)險(xiǎn)主要是指具體的房屋建設(shè)類型，這主要是看房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品究竟定位于哪個(gè)消費(fèi)群體。投資方式主要是指開發(fā)商以何種身份進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）前期準(zhǔn)備工作階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別前期準(zhǔn)備工作階段主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始正式建設(shè)之前的階段，這個(gè)階段主要是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作。[6]這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括土地取得風(fēng)險(xiǎn)，資金籌集風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目選址勘測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、房屋設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。土地取得風(fēng)險(xiǎn)主要是指開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)入某個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后，能否取得理想用地的風(fēng)險(xiǎn)。資金籌集風(fēng)險(xiǎn)主要是指在資金能否準(zhǔn)時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要防止資金周轉(zhuǎn)不到位。項(xiàng)目選址勘測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)樓盤所在地的勘測(cè)。房屋設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房屋的設(shè)計(jì)樣式，在瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要是指樓盤的戶型，因?yàn)檫@回影響到后續(xù)樓盤的銷售。招聘模式風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)建設(shè)之前的相關(guān)法律程序，這個(gè)階段如果處理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目背負(fù)法律風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體建設(shè)階段，這個(gè)階段工作的展開是實(shí)實(shí)在在的階段。但是這個(gè)階段由于復(fù)雜程度的上升，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)地增大。主要包括工程項(xiàng)目建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、合同履行風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)主要包括材料成本、人工成本等風(fēng)險(xiǎn)。工期風(fēng)險(xiǎn)也是很多項(xiàng)目都共同面對(duì)的問(wèn)題，因?yàn)轫?xiàng)目的施工還會(huì)考慮到天氣等各方面的因素，所以很多項(xiàng)目都因?yàn)樘鞖獾脑蚨鴮⒐て谕七t。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界一直探討的問(wèn)題。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生既有技術(shù)的原因也有人為的原因。施工索賠風(fēng)險(xiǎn)主要是由于在工程具體實(shí)施過(guò)程中導(dǎo)致的用地糾紛或者其他方面的糾紛。安全風(fēng)險(xiǎn)既包括人員的安全，也包括工程施工的安全。合同履行風(fēng)險(xiǎn)主要是指工程項(xiàng)目對(duì)前期合同規(guī)定的履行情況。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之后，進(jìn)行后續(xù)的房屋銷售是工程建設(shè)的主要目的，也是項(xiàng)目的盈利所在。我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)銷售很多是在房地產(chǎn)初期開盤的時(shí)候就已經(jīng)開始銷售，及期房，簽訂的是預(yù)售合同。不管在何時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，主要包括房屋銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)合同風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外損失風(fēng)險(xiǎn)。四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中，前述三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)容易理解，意外損失風(fēng)險(xiǎn)主要是由于外在的不確定因素造成的，例如我國(guó)今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得一線城市房屋成交量下降。四、瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制（一）投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制主要包括國(guó)家政治和政策風(fēng)險(xiǎn)，投資區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、投資房地產(chǎn)具體類型風(fēng)險(xiǎn)、投資方式風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)具體的控制。對(duì)于國(guó)家政治和政策風(fēng)險(xiǎn)是外部因素，是企業(yè)所不能決定的。但是瑞達(dá)房地產(chǎn)公司在做具體的規(guī)劃以及決策之前必須對(duì)國(guó)家宏觀形式做出具體的分析，并將分析結(jié)果作為意見納入到?jīng)Q策之中。投資區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)控制要求企業(yè)對(duì)投資區(qū)域給出合理的分析。主要分析對(duì)象包括投資區(qū)域的房屋銷售市場(chǎng)。對(duì)于投資房屋具體類型的控制，企業(yè)可以根據(jù)投資區(qū)域的情況，做出相應(yīng)的調(diào)查報(bào)告，進(jìn)而做出判斷?？偟膩?lái)說(shuō)，投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制主要是做好前期的分析工作，因?yàn)檫@個(gè)階段不會(huì)涉及到具體的施工，因此，只要把握好了分析方向，就做好了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，但是一旦分析與現(xiàn)實(shí)發(fā)生偏差，這對(duì)企業(yè)的影響是巨大的。（二）前期準(zhǔn)備工作階段風(fēng)險(xiǎn)控制前期準(zhǔn)備工作階段的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是指對(duì)前期準(zhǔn)備工作的活動(dòng)開展進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施包括以下幾點(diǎn)：1.對(duì)土地的取得成本、合同等方面的工作進(jìn)行具體規(guī)劃，防止后續(xù)糾紛的發(fā)生；2.資金籌集渠道、資本結(jié)構(gòu)都必須做出合理的安排，防止后續(xù)周轉(zhuǎn)資金不足；3.利用前期的投資區(qū)域房屋市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定房屋的設(shè)計(jì)類型；4.聘請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)招標(biāo)模式、合同簽訂進(jìn)行管理，防止后續(xù)法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目建設(shè)階段的工作開展比較復(fù)雜，所以這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制難度也比較大。但是由于這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都是由于具體活動(dòng)而產(chǎn)生，所以相應(yīng)地，也比較容易發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患。具體的控制措施包括以下幾個(gè)方面：1.把握好材料成本、人工成本，做好項(xiàng)目預(yù)算，防止后續(xù)超支甚至過(guò)度超支情況的發(fā)生；2.根據(jù)天氣情況合理安排施工時(shí)間，必要的時(shí)候進(jìn)行趕工，防止因?yàn)楣て谕七t為產(chǎn)生損失；3.控制好材料質(zhì)量、注重工人施工質(zhì)量的管理，防止工程質(zhì)量出現(xiàn)偏差；4.做好施工安全工作，尤其是一線施工工人的人生安全，因?yàn)橐坏┌l(fā)生事故，對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響是巨大的；5.公司的法律部門必須把握好工程的相關(guān)合同，包括采購(gòu)合同、施工合同等等，防止公司遇到不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，主要的盈利就靠后續(xù)的運(yùn)營(yíng)階段。具體的控制措施主要包括以下幾個(gè)方面：1.對(duì)于前期銷售的期房，按照合同規(guī)定做好接洽工作；2.后續(xù)的銷售過(guò)程中，應(yīng)把握好銷售時(shí)機(jī)。銷售時(shí)機(jī)的把握主要是考慮到外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出現(xiàn)了比較大的變動(dòng)，或者經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)大的滑坡，那么肯定會(huì)影響到房屋交易量。因此，公司的銷售與運(yùn)營(yíng)中心必須把握好這方面的情況，如果情況出現(xiàn)了大的變動(dòng)，那么就應(yīng)該提前采取相應(yīng)的措施，避免項(xiàng)目盈利受到影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一次性項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)控制的難度相對(duì)比較大。風(fēng)險(xiǎn)管理可以防止和減少項(xiàng)目潛在的問(wèn)題，也是避免后續(xù)諸多問(wèn)題產(chǎn)生的有效方法。風(fēng)險(xiǎn)管理有助于通過(guò)科學(xué)的分析和方法，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，減小風(fēng)險(xiǎn)損失。論文以瑞達(dá)房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)際的研究對(duì)象。主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期角度，即投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段這四個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，然后分別對(duì)這四個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)給出控制措施。論文研究的目的旨在通過(guò)對(duì)瑞達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究為同行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考和借鑒，這也是論文研究的實(shí)際意義所在。參考文獻(xiàn)[1]韓國(guó)波.基于全壽命周