合富輝煌廣州南沙灣東苑營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理應(yīng)標(biāo)提報(bào)101ppt合富項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作籌備回顧2008年8月初介入項(xiàng)目工作,8月中第一次提交匯報(bào)項(xiàng)目的基礎(chǔ)研究及開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)建議、對(duì)項(xiàng)目原規(guī)劃方案的認(rèn)識(shí)與建議；2008年9月初第一次向董事會(huì)進(jìn)行工作匯報(bào)；2008年9月末提交《南沙鹿苑小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展策劃最終報(bào)告》并提交項(xiàng)目《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》；從2008年9月到2009年1月，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展策劃工作及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議給予過(guò)十次匯報(bào)溝通；從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，我司結(jié)合市場(chǎng)給予項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及方案評(píng)價(jià)過(guò)十次，其中包含相應(yīng)初步的營(yíng)銷(xiāo)方面建議等；2009年8月18日，再次接受本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理的招標(biāo)業(yè)務(wù)，我司也將在運(yùn)用市場(chǎng)、專業(yè)的能力期待再次的項(xiàng)目合作，與甲方共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值……2城市郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)模式的確定？項(xiàng)目如何啟動(dòng)市場(chǎng)，帶動(dòng)后續(xù)良好開(kāi)發(fā)？目標(biāo)客戶的消化策略？本案帶給我們的思考發(fā)展商品牌如何建立?3目錄篇章Ⅰ郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)研究篇章Ⅱ項(xiàng)目理解及應(yīng)對(duì)策略篇章Ⅲ客戶定位研究及策略導(dǎo)出篇章Ⅳ案例研究篇章Ⅴ合富房地產(chǎn)簡(jiǎn)介4城市郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)，成功必須具備的關(guān)鍵點(diǎn)交通便捷：常住型住宅項(xiàng)目合理的通勤時(shí)間一般以40分鐘之內(nèi)例：祈福新村是廣州人可接受的最遠(yuǎn)常住樓盤(pán)自主改善區(qū)域形象：區(qū)域形象不佳的情況下自主營(yíng)造非常重要例：萬(wàn)科四季花城、雅居樂(lè)自主修建區(qū)外道路景觀資源：景觀資源成為客戶越來(lái)越看重的因素例：鳳凰城景觀與非景觀區(qū)的價(jià)值差異非常之大特色產(chǎn)品：精致大盤(pán)逐步提升了廣州客戶的產(chǎn)品品味例：萬(wàn)科、雅居樂(lè)、星河灣等精品樓盤(pán)的成功推售強(qiáng)大配套：強(qiáng)大的配套體系成為大盤(pán)必不可少的功課例：翡翠綠洲的配套不足制約其順利推進(jìn)5如果選擇城郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)，成功必須具備的關(guān)鍵點(diǎn)高規(guī)格開(kāi)盤(pán)：現(xiàn)樓展示、景觀區(qū)展示、公建配套區(qū)落成開(kāi)放例：雅居樂(lè)的匆忙開(kāi)盤(pán)之?dāng)」P差異化的風(fēng)格：植入差異化風(fēng)格主題，營(yíng)造差異性產(chǎn)品例：東方夏灣拿的獨(dú)特主題脫穎于其它渡假盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì)：低開(kāi)高走的市場(chǎng)慣性值得尊重例：廣州雅居樂(lè)的開(kāi)盤(pán)受挫判斷：哪些是項(xiàng)目原有的？哪些需要改善？哪些需要?jiǎng)?chuàng)造？6實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟第一，研究城市地塊位置影響的不僅是區(qū)域，還有城市，我們的研究要從城市著手—南沙作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府打造國(guó)際生態(tài)濱海城市，定位清晰；反映出南沙區(qū)背后已有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐，南沙大都市雛形已初現(xiàn)；現(xiàn)狀——城市產(chǎn)業(yè)未來(lái)將如何發(fā)展？區(qū)域規(guī)劃如何？未來(lái)的區(qū)域發(fā)展是否給項(xiàng)目以有利支持？是否可以利用廣深都市圈的影響給項(xiàng)目帶來(lái)有利的支持？如何與政府聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展？……那么——7第二，研究區(qū)域成功的項(xiàng)目要立足與本區(qū)域，以區(qū)域?yàn)楹诵倪M(jìn)行輻射，并確定輻射范圍南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)稍落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚在完善中，支撐不足，但近兩年勢(shì)頭較好，GDP以以45%左右遞增，目前區(qū)域人口25萬(wàn)，戶籍人口15萬(wàn)左右。南沙區(qū)是廣州東拓發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限；項(xiàng)目緊鄰深圳、香港，臨海，景觀資源良好，與東莞市區(qū)、深圳市區(qū)、香港、廣州的連接距離分別在大約10、30、40、50分鐘左右，交通情況有待改善；現(xiàn)狀——區(qū)域的價(jià)值（潛在、未來(lái)）在哪里？區(qū)域的消費(fèi)力是否足夠支撐高端消費(fèi)？吸納外區(qū)域的必要性與可能性如何？地塊與南沙區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系如何？如何尋找差異？……那么——實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟8第三，研究項(xiàng)目本身項(xiàng)目作為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自身的條件如何，關(guān)系到開(kāi)發(fā)策略的選擇交通狀況一般，與市中心心理阻隔大；有規(guī)模優(yōu)勢(shì)但也面臨開(kāi)發(fā)的資金、配套、客戶等多方困境現(xiàn)狀——把項(xiàng)目放在區(qū)域、城市中來(lái)看，該怎樣給項(xiàng)目下一個(gè)客觀的判斷？以此判斷，該如何地作針對(duì)性的進(jìn)一步研究？……那么——實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟9第四，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目要做大規(guī)模開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必須找到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展規(guī)律，并從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)剛發(fā)展兩三年，整體銷(xiāo)售情況較好，08年的可銷(xiāo)售面積230萬(wàn)平方，后續(xù)還有近200萬(wàn)供應(yīng)量推出市場(chǎng)；銷(xiāo)售均價(jià)洋房在4000元/m2左右，別墅7000元/m2左右，整體成交緩慢現(xiàn)狀——我們的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？我們應(yīng)該吸納什么客戶？客戶的量是否足夠？在目前以及未來(lái)的發(fā)展中，客戶將如何演變？那么——實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟10第五，研究相似規(guī)模的可借鑒案例對(duì)于郊區(qū)盤(pán)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)，從從他人的成功或失敗中吸取經(jīng)驗(yàn)，獲得開(kāi)發(fā)借鑒是最直接、有效的辦法。例如——金地增城項(xiàng)目用地面積：5000畝容積率：0.947（上限）區(qū)位：距廣州天河中心區(qū)50-60分鐘車(chē)程。用地性質(zhì)具有靈活性。實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟11其他成功案例，例如：樓盤(pán)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域案例一佛山奧園項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案經(jīng)驗(yàn)借鑒佛山案例二萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案經(jīng)驗(yàn)借鑒精品大盤(pán)的操作方法南海案例三廣州雅居樂(lè)多種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)番禺案例四祈福新村廣州最成熟最具影響力的郊區(qū)大盤(pán)成功輻射主城區(qū)客戶的因素番禺案例五東方夏灣拿渡假盤(pán)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)從化12第六，項(xiàng)目定位在市場(chǎng)中，項(xiàng)目將以什么樣的產(chǎn)品及形象示人、吸納的客戶有哪些、銷(xiāo)售價(jià)格如何，在這個(gè)環(huán)節(jié)將得到一一解答。我們的定位體系是：客戶定位產(chǎn)品定位什么產(chǎn)品？形象定位什么形象？賣(mài)給誰(shuí)？機(jī)會(huì)挖掘趨勢(shì)判斷項(xiàng)目引導(dǎo)差異化產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品提煉文化提升營(yíng)銷(xiāo)引導(dǎo)價(jià)格定位賣(mài)多少錢(qián)？市場(chǎng)比較趨勢(shì)判斷實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟13第七，規(guī)劃設(shè)計(jì)建議將策劃語(yǔ)言轉(zhuǎn)成設(shè)計(jì)語(yǔ)言，這是策劃最終實(shí)施的重要承接環(huán)節(jié)。包括規(guī)劃、建筑、園林、社區(qū)配套等。實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟14第八，開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目規(guī)模較大，選擇如何啟動(dòng)、何時(shí)啟動(dòng)、啟動(dòng)何種物業(yè)以及如何保持良性的后續(xù)開(kāi)發(fā)等等至關(guān)重要。要解決的問(wèn)題——地塊整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)分期？首期如何引爆？配套的內(nèi)容？配套的經(jīng)營(yíng)方式？……實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)，我們的關(guān)鍵步驟15目錄篇章Ⅰ郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)研究篇章Ⅱ項(xiàng)目理解及應(yīng)對(duì)策略篇章Ⅲ客戶定位研究及策略導(dǎo)出篇章Ⅳ案例研究篇章Ⅴ合富房地產(chǎn)簡(jiǎn)介16項(xiàng)目理解——英東中學(xué)小學(xué)用地大角山蒲洲公園鹿頸村村工業(yè)區(qū)村自留地村落、田地南沙酒店港前大道1.地理位置：項(xiàng)目位于廣州市南沙區(qū)，緊鄰東莞、深圳，與香港隔海相望；項(xiàng)目北接?xùn)|莞、深圳市區(qū)，沙世貿(mào)中心等潛在城市景觀；東部臨海，；南臨山景資源；北有民居村落，景觀較差，遠(yuǎn)望山景規(guī)劃于南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，計(jì)劃建成南沙核心生活區(qū)之一；周邊擁有多個(gè)休閑度假公園，自然資源豐富。17地塊劃分地塊用地性質(zhì)為居住用地，具備開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅的條件，并不受“90/70”限制項(xiàng)目主要由兩塊地組成，總占地49.44萬(wàn)m2地塊地塊1地塊2用地性質(zhì)居住用地占地（m2）32.39萬(wàn)17.05萬(wàn)容積率≤1.6綠化率≤35%建筑密度≤30%地塊1地塊218二、項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中等規(guī)模、自然資源、發(fā)展前景

優(yōu)勢(shì)明顯占地49.44萬(wàn)平方米，是南沙地區(qū)目前占地規(guī)模中等規(guī)模高尚居住區(qū)具備優(yōu)質(zhì)的休閑旅游度假資源，擁有景觀資源與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)區(qū)位旺中帶靜,可以快速到達(dá)東莞、廣州、深圳；南沙區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向有利于項(xiàng)目的持久運(yùn)營(yíng)19項(xiàng)目劣勢(shì)周邊環(huán)境不佳、市政配套缺乏

南沙區(qū)域的市場(chǎng)形象在大廣州還比較落后；南沙新區(qū)片區(qū)的市場(chǎng)形象與區(qū)域知名度更加需要提升；西邊有村落，還沒(méi)得到有效整治，景觀及污染存在一定的影響；本區(qū)域內(nèi)的市政配套比較缺乏。20項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目面臨南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新規(guī)劃定位發(fā)展的契機(jī)通過(guò)整體區(qū)域形象提升，可以把客戶覆蓋面擴(kuò)張至廣深區(qū)域項(xiàng)目在南沙區(qū)域的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從地理位置上占有一定的優(yōu)勢(shì)，利于項(xiàng)目作為向深圳、香港進(jìn)行區(qū)域滲透，市場(chǎng)占領(lǐng)先機(jī)；本案與南沙區(qū)在售項(xiàng)目形象與產(chǎn)品具有趨同性，有利于項(xiàng)目通過(guò)創(chuàng)新性、差異性，形成區(qū)域亮點(diǎn)客戶拓展、片區(qū)代表、產(chǎn)品創(chuàng)新21項(xiàng)目威脅相比廣州市區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目缺乏生活氛圍與市場(chǎng)南沙片區(qū)的超級(jí)大盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā)，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境與近期的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目造成相當(dāng)大的威脅南沙區(qū)域眾多項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)對(duì)本項(xiàng)目也是一大威脅逸濤、時(shí)代、越秀城建等地產(chǎn)巨頭在南沙開(kāi)發(fā)拿地，也為市場(chǎng)潛伏了不確定的因素；目前南沙區(qū)域市場(chǎng)還未能認(rèn)同，區(qū)域形象與價(jià)值不高區(qū)域形象與價(jià)值更加未被認(rèn)可，目前也無(wú)法與花都、番禺片區(qū)相提并論競(jìng)爭(zhēng)劇烈、區(qū)域未被認(rèn)同

22項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目自身?yè)碛幸欢ǖ馁Y源沒(méi)太多優(yōu)勢(shì)，但規(guī)劃前景良好，區(qū)域形象的劣勢(shì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅使項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。我們必須解決“形象”與“產(chǎn)品”這兩大問(wèn)題，才能使項(xiàng)目的客戶群空間得以拓展。23核心一：

走出去——拓展大廣州市場(chǎng)是項(xiàng)目的必由之路核心二：

突破自身——項(xiàng)目現(xiàn)狀區(qū)域客源有限,必須吸引大廣州市場(chǎng)客源，因此必須要實(shí)現(xiàn)突破核心三：

突破方向——兩大方向，項(xiàng)目制勝！全新的策劃理念引導(dǎo)適應(yīng)市場(chǎng)的具備持久戰(zhàn)斗力的產(chǎn)品力提升建議：24全新策劃理念引導(dǎo)策劃理念25全新的策劃理念引導(dǎo)困境：南沙區(qū)人均住房消費(fèi)較低，與同期市場(chǎng)供應(yīng)的住宅反差較大；南沙區(qū)以自然資源為主賣(mài)點(diǎn)，比較單一，推廣上亦難吸引外區(qū)客戶；隨著廣州市整體房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，按部就班的操作模式不再適合現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；立足“南沙”，主打“山水、休閑度假”的模式，難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；26全新的策劃理念引導(dǎo)思考：南沙南沙區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較慢的地區(qū)；整體消費(fèi)力不足以支持現(xiàn)有供貨的地區(qū)；對(duì)外區(qū)吸引力并不強(qiáng)勢(shì)的地區(qū)；南沙區(qū)房地產(chǎn)一個(gè)關(guān)注度低下的地區(qū)；印象中，一個(gè)“景觀優(yōu)良，人口稀少”的地區(qū)廣州近幾年珠江三角洲內(nèi)發(fā)展最為迅猛的城市；2010年亞運(yùn)舉辦城市，國(guó)際形象逐步脫穎而出。VS27全新的策劃理念引導(dǎo)突破沖出南沙，立足廣州創(chuàng)立位于南沙區(qū)的廣州全新高尚住宅板塊28理念－新城市主義生活示范區(qū)現(xiàn)時(shí)南沙中等項(xiàng)目形象均較雷同，為單一的歐美等地某一地域風(fēng)情，已缺乏新鮮感及長(zhǎng)期生命力，全新板塊形象有利于引起市場(chǎng)關(guān)注；隨著南沙經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，與國(guó)際接軌是大勢(shì)所趨；廣州目前還沒(méi)有以新城市為概念的住宅板塊，是地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)空白點(diǎn)，有利于吸引其他發(fā)展商進(jìn)入本區(qū)域共同開(kāi)發(fā)，合力做市。29目錄篇章Ⅰ郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)研究篇章Ⅱ項(xiàng)目理解及應(yīng)對(duì)策略篇章Ⅲ客戶定位研究及策略導(dǎo)出篇章Ⅳ案例研究篇章Ⅴ合富房地產(chǎn)簡(jiǎn)介30項(xiàng)目客戶定位定位策略31客戶分析核心問(wèn)題：我們的目標(biāo)客戶在哪里，誰(shuí)會(huì)來(lái)買(mǎi)單？32全新的策劃理念引導(dǎo)客戶定位背景物業(yè)項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源職業(yè)特征置業(yè)目的別墅南沙濱海花園南沙本地(15%)、廣州市區(qū)(45%)、番禺(20%)、中山東莞深圳、港澳(20%)私企業(yè)主、大中型企業(yè)高管休閑度假和投資為主，少部分常住南沙奧園主要是來(lái)自南沙本地(35%)、廣州市區(qū)及番禺(55%)的客戶、少量其他城市(10%)私企業(yè)主、公務(wù)員、度假、自住、投資與物業(yè)增值、養(yǎng)老南沙境界南沙本地(40%)、廣州市區(qū)及番禺(50%)，中山東莞深圳、港澳(10%))私企業(yè)主、大中型企業(yè)高管、公務(wù)員、生意人、企業(yè)中高層管理人員休閑度假、投資、常住洋房南沙濱海花園南沙本地40%，南沙以外區(qū)域60%本地客戶以公務(wù)員和新增產(chǎn)業(yè)人群為主；區(qū)域外客戶小私企業(yè)主、生意人及企業(yè)中高管理層為主與本地具有一定生意和地緣關(guān)系的香港客戶本地客戶：第一居所，常住為主、投資為輔區(qū)域外客戶：第二居所，休閑度假、投資與物業(yè)增值南沙奧園南沙本地30%，南沙以外區(qū)域70%南沙碧桂園南沙本地65%，南沙以外區(qū)域35%富港優(yōu)山美地南沙本地50%，南沙以外區(qū)域50%南沙境界南沙本地35%，南沙以外區(qū)域65%本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目客戶研究33全新的策劃理念引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目客戶細(xì)分南沙碧桂園濱?；▓@南沙境界南沙奧園物業(yè)類型獨(dú)立、聯(lián)排、多層、小高層獨(dú)立、聯(lián)排、小高層聯(lián)排、疊拼、合院、小高層獨(dú)立、聯(lián)排、小高層總價(jià)區(qū)間洋房3500毛坯，聯(lián)排7000獨(dú)立：一線海景16000，二線12000聯(lián)排：7000-11000聯(lián)排：7000-11000小高層：4800洋房：4800聯(lián)排：11000客戶組成本地常住人群，廣州和番禺投資和休閑度假客群，少量香港客戶廣州市區(qū)、番禺和香港客戶市橋客戶為主，少量周邊和南沙本地客，購(gòu)房主要用于投資和度假，常住比例小早期以香港客戶為主，本地常住客戶較多，兼有廣州市區(qū)、番禺市橋客戶廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主，少量周邊和南沙本地客，購(gòu)房主要用于投資和度假，常住比例小34本區(qū)域及本地私營(yíng)企業(yè)主、廣州市區(qū)及番禺區(qū)休閑投資客戶是南沙項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的主流消費(fèi)群體；洋房的客戶組成較為復(fù)雜，除項(xiàng)目所在地的私企業(yè)主外還有部分公務(wù)員、教師、工業(yè)園區(qū)管理層為補(bǔ)充；研判：項(xiàng)目客戶定位35全新的策劃理念引導(dǎo)

9+2泛珠三角區(qū)域合作2004年6月正式實(shí)施以來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展成效顯著；尤其顯著。南沙區(qū)是打造“國(guó)際型生態(tài)濱海城市”這一城市引擎，城市規(guī)劃中的重要組成部分，是廣州東部交通樞紐和行政、文化、商業(yè)、居住中心，也是聯(lián)系香港與深圳地區(qū)的自然紐帶；南沙區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口160萬(wàn)；立足廣州、輻射東莞、深圳、香港目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)根據(jù)地主力目標(biāo)市場(chǎng)本案36全新的策劃理念引導(dǎo)區(qū)域重點(diǎn)客戶南沙區(qū)吸引了大批海內(nèi)外的企業(yè)進(jìn)駐，且大多為世界誒500強(qiáng)企業(yè)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)為本項(xiàng)目提供大量的潛在客戶；本項(xiàng)目客戶來(lái)源重點(diǎn)區(qū)域：工業(yè)園區(qū)37全新的策劃理念引導(dǎo)“南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”規(guī)劃的出臺(tái)，進(jìn)一步打破珠三角各市區(qū)的區(qū)域界線；50分鐘城際交通體系支持?jǐn)U展項(xiàng)目勢(shì)力圈。進(jìn)取廣州中心城區(qū)海珠、番禺目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)輻射圈泛珠三角38一期項(xiàng)目客戶定位客戶定位核心客戶：廣州市區(qū)、番禺休閑投資，南沙區(qū)域私企業(yè)主重要客戶：周邊城區(qū)企業(yè)主/城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)的政府高級(jí)公務(wù)員/城區(qū)本地人游離客戶：海珠區(qū)市橋小企業(yè)主/本地居民游離客戶重要客戶核心客戶偶得客戶偶得客戶：深圳、香港、東莞等投資，度假客戶39全新的策劃理念引導(dǎo)結(jié)論客戶區(qū)域客戶背景購(gòu)房動(dòng)機(jī)獨(dú)立別墅南沙本地私企業(yè)主、香港、市橋兩地的私企業(yè)主，廣州市區(qū)及其他區(qū)域、香港、深圳、東莞投資客大中型私企業(yè)主，政府公務(wù)員改善生活環(huán)境，提高居住品質(zhì)，展示身份和檔次；占有稀缺環(huán)境資源。投資保值聯(lián)排別墅南沙本地、番禺區(qū)的小企業(yè)主，工業(yè)園區(qū)管理層人員，區(qū)域投資客小型私企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員富裕個(gè)體商戶企業(yè)高層管理人員改善生活環(huán)境，提高居住品質(zhì)，顯示身份洋房海珠區(qū)，市橋，南沙本地企業(yè)管理層人士（產(chǎn)業(yè)人群），政府公務(wù)員企業(yè)中層管理人員、公務(wù)員、教師、醫(yī)生改善生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)40我們對(duì)我們的目標(biāo)客戶客戶就是深度接觸了解并消除他們內(nèi)心的顧慮他們的投資心理他們的觀點(diǎn)他們的態(tài)度41全新的策劃理念引導(dǎo)私營(yíng)企業(yè)主年齡特征3５－５０歲學(xué)歷大專以上家庭結(jié)構(gòu)4－6口置業(yè)特征對(duì)本區(qū)位有一定的了解，熟悉區(qū)域的環(huán)境，注重住宅的身份感，檔次感置業(yè)目的休閑渡假投資兼顧自住、使用相對(duì)靈活置業(yè)考慮因素環(huán)境、生活品質(zhì)、樓盤(pán)檔次、管理產(chǎn)品需求別墅戶型需求五房以上，雙套房，帶工人房，車(chē)庫(kù)面積需求區(qū)間200－400總價(jià)承受力150~250萬(wàn)其他要求外立面形象好，檔次感強(qiáng)，戶型較大，景觀和朝向好，小區(qū)管理好行為特點(diǎn)這部分客戶購(gòu)房較為理智，由于是跨區(qū)域購(gòu)房一般會(huì)經(jīng)過(guò)反復(fù)的比較，注重周邊的環(huán)境，社區(qū)的氛圍和檔次，戶型設(shè)置等細(xì)節(jié)問(wèn)題，價(jià)格的承受力較高。目標(biāo)消費(fèi)群分析一42全新的策劃理念引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)群分析二小型私企業(yè)主（包括個(gè)體工商業(yè)主）年齡特征３５－４５歲學(xué)歷大專以上家庭結(jié)構(gòu)4－6口置業(yè)特征注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，重視住宅的檔次置業(yè)目的自住兼顧投資置業(yè)考慮因素環(huán)境、生活品質(zhì)、樓盤(pán)檔次、管理產(chǎn)品需求聯(lián)排/別墅戶型需求四房/五房，雙套房，帶工人房，雙車(chē)庫(kù)面積需求區(qū)間150-400總價(jià)承受力100萬(wàn)-200萬(wàn)其他要求外立面形象好，檔次感強(qiáng)，戶型較大，景觀和朝向好，小區(qū)管理好行為特點(diǎn)大致了解本區(qū)域的同類型樓盤(pán)，購(gòu)房的虛榮心較強(qiáng)，極易跟風(fēng)，容易受銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境影響，較為感性，價(jià)格的承受力高43目標(biāo)消費(fèi)群分析三產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理層人士，本地居民年齡特征3５－45歲學(xué)歷大專以上家庭結(jié)構(gòu)4口之家置業(yè)特征具有一定的區(qū)域依賴性，注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)生活配套要求較高置業(yè)目的自住置業(yè)考慮因素價(jià)格、環(huán)境、生活品質(zhì)、生活配套、交通產(chǎn)品需求聯(lián)排/洋房戶型需求三房－四房，帶套房和工人房面積需求區(qū)間150左右總價(jià)承受力40-100萬(wàn)左右其他要求環(huán)境優(yōu)美配套完善，交通方便，管理好，戶型設(shè)置合理行為特點(diǎn)這部分客戶重視生活的品質(zhì)，思想較為先進(jìn)，易受銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的影響，購(gòu)房在理智的同時(shí)也較為感性，促銷(xiāo)等銷(xiāo)售手段容易打動(dòng)這部分客戶。44外來(lái)客戶購(gòu)房特征注重地段及區(qū)位，方便工作。配套齊全，生活方便。教育配套，子女教育是外來(lái)客戶最關(guān)心的問(wèn)題。安全、高尚的社區(qū)氛圍。置業(yè)目的：一般是白領(lǐng)，為解決在本地的長(zhǎng)期居住問(wèn)題，既會(huì)考慮居住的舒適性，也關(guān)注實(shí)用性，一般不會(huì)太奢侈。小三房、二房為主，對(duì)價(jià)格敏感。45外來(lái)商人置業(yè)者特征置業(yè)目的：獲取安全、舒適的固定居所是此類客戶購(gòu)房的最主要的原因。對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求較高，在對(duì)園林、物管、服務(wù)、形象等方面有較高的要求。外來(lái)商企業(yè)主一般是屬于中長(zhǎng)期居住，良好的經(jīng)濟(jì)條件使他們更愿意購(gòu)買(mǎi)企業(yè)所在區(qū)域的高檔樓盤(pán)。喜群居，比如南方的福建人，潮汕人使他們獲得歸屬感，也最能打動(dòng)他們。對(duì)于洗手間和廚房有特別要求。對(duì)價(jià)格的接受能力很強(qiáng)，可以很好的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格和品牌46香港、深圳投資置業(yè)者特征置業(yè)目的：主要考慮投資單價(jià)承受能力強(qiáng)，注重安全、娛樂(lè)設(shè)施、配套。他們是消化中高檔樓盤(pán)不容乎視的群體。對(duì)于投資客，包括香港企業(yè)主，他們對(duì)居住的安全性、舒適性有較高的要求，是消化高檔豪宅的客戶之一。注重安全、風(fēng)水、服務(wù)、折扣、娛樂(lè)設(shè)施是這個(gè)群體的特色（會(huì)所、樓巴）對(duì)于香港普通客戶和來(lái)廣州休閑的人群，他們對(duì)產(chǎn)品要求不高，出于降低成本的目的，戶型要求較小。47定位及策略導(dǎo)出48市場(chǎng)定位南沙：突出區(qū)位，凸顯南沙東部新城未來(lái)發(fā)展的城市價(jià)值山海：突出項(xiàng)目及東部新城的稀缺資源優(yōu)勢(shì)，以及資源特色和區(qū)域環(huán)境之下休閑的生活方式品質(zhì)：體現(xiàn)中高檔的品質(zhì)和檔次，突出本項(xiàng)目的高性價(jià)比與高附加值生活引擎：作為東部新城的首個(gè)居住項(xiàng)目，本項(xiàng)目將成為居住功能的啟動(dòng)引擎，開(kāi)啟東部新城的休閑生活高性價(jià)比、休閑宜居、中高檔社區(qū)南沙山海品質(zhì)生活引擎49項(xiàng)目形象定位水瀾郡首期組團(tuán)項(xiàng)目案名：Slogan中心廣告語(yǔ)新城市主義——城市·山海·零距離

50策略導(dǎo)出S（優(yōu)勢(shì)）具有一定的資源價(jià)值可建獨(dú)立別墅，不“90/70”限制企業(yè)對(duì)南沙的發(fā)展有較大的影響作用W（劣勢(shì)）較優(yōu)勢(shì)資源在地塊外圍，且價(jià)值不高近期周邊生活配套有限0（機(jī)會(huì)）南沙和東部新城的發(fā)展前景看好南沙定位綜合功能新區(qū)規(guī)劃人口富低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)品在市場(chǎng)有好競(jìng)爭(zhēng)力高性價(jià)比特色創(chuàng)新產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可高發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)：充分挖掘本項(xiàng)目的資源條件，整合資源和配套體系，打造高性價(jià)比的特色產(chǎn)品滿足不同階段的客戶需求利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)：打造景觀均好性較強(qiáng)的產(chǎn)品克服自身資源條件的局限，充分把握城市發(fā)展階段下不斷演變的客戶，并有效滿足其需求T（威脅）宏觀背景導(dǎo)致廣州乃至全國(guó)市場(chǎng)調(diào)整南沙規(guī)劃落實(shí)與實(shí)施前景未明朗休閑投資支撐市場(chǎng)發(fā)展，常住需求有限后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展不確定因素多發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅：充分利用資源與物業(yè)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，把握休閑投資客群的需求，并逐步培育本地市場(chǎng)，并打造動(dòng)態(tài)的產(chǎn)品體系，確保項(xiàng)目穩(wěn)健開(kāi)發(fā)減小劣勢(shì)，避免威脅：以性價(jià)比的特色和創(chuàng)新產(chǎn)品降低資源價(jià)值不高的劣勢(shì)，滿足各階段客戶需求，小步慢跑的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，初期市場(chǎng)試探，規(guī)避后續(xù)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)總體發(fā)展策略：緊貼市場(chǎng)。動(dòng)態(tài)演變小步慢跑。伺機(jī)而動(dòng)51推廣策略重點(diǎn)第一步：借亞運(yùn)“區(qū)域價(jià)值、東部新城”發(fā)力目標(biāo)：借勢(shì)炒作，放大城市新區(qū)域南沙板塊發(fā)展?jié)摿?，充分挖掘并放大區(qū)域價(jià)值和發(fā)展商品牌價(jià)值；第二步：扯動(dòng)“城市東拓，生活向前、南沙之最”紫氣東來(lái)目標(biāo)：政府聯(lián)動(dòng)，突出城市未來(lái)發(fā)展方向，拉動(dòng)新城市主義生活引擎；做到區(qū)域第一，南沙名片地產(chǎn)項(xiàng)目第三步：擴(kuò)大“建筑、自然”也就是產(chǎn)品的號(hào)召力目標(biāo)：符合以上2大關(guān)鍵因素的相匹配的產(chǎn)品，擴(kuò)大產(chǎn)品的尊貴性，突出產(chǎn)品的的稀缺性，掀動(dòng)高度關(guān)注52展示策略重點(diǎn)產(chǎn)品策略：順市而為，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，豐富的產(chǎn)品線廣泛吸納客戶，打造均好性較的高性價(jià)比產(chǎn)品滿足不同客戶的需求主題定位——新城市主義城市發(fā)展?jié)摿ψ匀恍蓍e屬性客戶需求：城市發(fā)展?jié)摿Γ飿I(yè)保值與增值優(yōu)越的山海環(huán)境、舒適完善的城市生活配套聯(lián)動(dòng)?xùn)|部新城，展示城市形象合理布局物業(yè)，營(yíng)造舒適空間形態(tài)規(guī)劃體現(xiàn)城市與自然休閑雙重屬性多元化的物業(yè)類型廣泛吸納客群建筑自然風(fēng)格園林景致，與周邊環(huán)境融合注重宅前景觀綠化打造，以小景取勝園林首期緊貼市場(chǎng)，控制總價(jià)，突出性價(jià)比功能實(shí)用的高附加值設(shè)計(jì)戶型整合區(qū)域資源，完善生活配套體系功能休閑、融入環(huán)境的社區(qū)會(huì)所配套53發(fā)展主題之下，本項(xiàng)目將具有怎樣的形象？54在南沙·東部新城，城市的名片一個(gè)區(qū)域與品牌的崛起……55我們戰(zhàn)略目標(biāo)誰(shuí)是南沙龍頭老大誰(shuí)是九五之尊誰(shuí)來(lái)坐第一把驕椅南沙灣.東苑561[

誕生]一個(gè)偉大的品牌，一個(gè)城市的崛起，東部新城，唯我獨(dú)尊<57>城，是一種高度東部新城的未來(lái)即將展示在眼前喧囂繁華，熙熙攘攘品牌篇（示意表現(xiàn)）58新城市主義——城市和自然的可持續(xù)發(fā)展新城繁華領(lǐng)地山與海的自然悠然重新定義理想人居的典范實(shí)現(xiàn)城·山·海的零距離接觸形象篇（示意表現(xiàn)）59建筑是凝固的語(yǔ)言收藏著陽(yáng)光、健康、休閑的生活氣息產(chǎn)品篇（示意表現(xiàn)）60在綠色的懷抱里，與自然同吐納，合目、凝神，借一窗翠色，相會(huì)自然與悠閑61海，是一種寬度風(fēng)兒輕拂，船兒低鳴，浪兒拍岸，廣闊無(wú)邊的海面，延展你的視野深邃神秘的藍(lán)色，放飛你的夢(mèng)想62合富客戶資源優(yōu)勢(shì)客戶資源：策劃多個(gè)高端項(xiàng)目，擁有豐富的高端客戶資料；善于將多年建立積累起社會(huì)各方深厚互動(dòng)關(guān)系如：商界、金融界、地產(chǎn)界等與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)整合，為項(xiàng)目營(yíng)造轟動(dòng)的社會(huì)效應(yīng)；合富輝煌一手、二手、物管、按揭理財(cái)、拍賣(mài)、投資及評(píng)估等業(yè)務(wù)板塊，鏈接形成的服務(wù)體系，更可為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)板塊間的資源共享63地產(chǎn)巨頭企業(yè)在廣州首個(gè)項(xiàng)目首選合富合作企業(yè)路勁地產(chǎn)在粵首個(gè)項(xiàng)目：雋峰苑、雋園，從拿地到戰(zhàn)略研究等；香港新鴻基在粵項(xiàng)目：玖瓏湖，創(chuàng)造銷(xiāo)售神話；招商地產(chǎn)在廣州首個(gè)項(xiàng)目：金山谷，2008年5月開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)造五一期間銷(xiāo)售冠軍；萬(wàn)科在廣州首個(gè)項(xiàng)目：萬(wàn)科四季花城大盤(pán)開(kāi)發(fā)，首戰(zhàn)引起全城轟動(dòng)……64案例：新鴻基玖瓏湖項(xiàng)目——頂級(jí)豪宅，瞬間銷(xiāo)售，創(chuàng)廣州頂級(jí)豪宅單日成交最高記錄，締造樓市神話，轟動(dòng)全城。開(kāi)賣(mài)當(dāng)天成交總金額過(guò)10億元。開(kāi)賣(mài)當(dāng)天成交均總價(jià)過(guò)千萬(wàn)別墅達(dá)103套。成交率達(dá)到121％

（首推85套）65新鴻基玖瓏湖項(xiàng)目——頂級(jí)豪宅，瞬間銷(xiāo)售，創(chuàng)廣州頂級(jí)豪宅單日成交最高記錄，締造樓市神話，轟動(dòng)全城。在廣州豪宅市場(chǎng)絕對(duì)占有率達(dá)90％的合富輝煌，憑借15年豐富的豪宅營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)驗(yàn)，為郊區(qū)豪宅典范玖瓏湖度身定制頂級(jí)豪宅銷(xiāo)售模式，引發(fā)身價(jià)千萬(wàn)客戶搶購(gòu)熱潮，創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即超額認(rèn)購(gòu)，成交超10億的驚人業(yè)績(jī)！其中，70％的成交客戶來(lái)自合富輝煌龐大的高端客戶網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)66合作單位：合富輝煌自身?yè)碛卸鄠€(gè)高端客戶，特別是合作銀行的貴賓客戶，由于長(zhǎng)期留意廣州的金融市場(chǎng)，對(duì)城市別墅的稀缺性有深入的認(rèn)識(shí)，通過(guò)對(duì)廣州客戶的聯(lián)動(dòng)，曾經(jīng)跟多個(gè)高端樓盤(pán)組織客戶看樓活動(dòng)。善于將多年建立積累起社會(huì)各方深厚互動(dòng)關(guān)系如：商界、金融界、地產(chǎn)界等與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)整合，為項(xiàng)目營(yíng)造轟動(dòng)的社會(huì)效應(yīng)；合富輝煌一手、二手、物管、按揭理財(cái)、拍賣(mài)、投資及評(píng)估等業(yè)務(wù)板塊，鏈接形成的服務(wù)體系，更可為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)板塊間的資源共享67全國(guó)知名品牌發(fā)展商萬(wàn)科地產(chǎn)中海地產(chǎn)恒大集團(tuán)僑鑫集團(tuán)重慶龍湖地產(chǎn)金地集團(tuán)新鴻基光大集團(tuán)合景泰富集團(tuán)奧園集團(tuán)中體集團(tuán)招商地產(chǎn)北京首創(chuàng)置業(yè)和記黃埔（天津）大連億達(dá)集團(tuán)粵海集團(tuán)浙江開(kāi)元集團(tuán)新世界地產(chǎn)雅居樂(lè)集團(tuán)保利地產(chǎn)保利南方集團(tuán)中信集團(tuán)香港信德集團(tuán)富春東方北京新恒基集團(tuán)、凱德置地……本地明星品牌發(fā)展商天倫集團(tuán)珠江實(shí)業(yè)新光地產(chǎn)新城市地產(chǎn)、廣東廣控集團(tuán)美林基業(yè)嘉裕地產(chǎn)利海集團(tuán)廣物地產(chǎn)越秀城建廣電房產(chǎn)中頤集團(tuán)廣弘房產(chǎn)南雅集團(tuán)華僑房屋開(kāi)發(fā)百嘉信地產(chǎn)偉強(qiáng)地產(chǎn)雋御地產(chǎn)廣東名冠集團(tuán)通利集團(tuán)天譽(yù)集團(tuán)南方香江集團(tuán)廣東廣證廖創(chuàng)興集團(tuán)……集團(tuán)服務(wù)客戶名單（部分）注：以上紅色字體的發(fā)展商為合富輝煌的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。68合景泰富：08年雙方就廣州市區(qū)、花都、從化6盤(pán)銷(xiāo)售代理工作展開(kāi)全面合作，我司并負(fù)責(zé)該發(fā)展商科學(xué)城項(xiàng)目的前期策劃工作，成為長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。合生創(chuàng)展：配合發(fā)展商階段資金回籠要求，從頤景華苑、華景新城合作中經(jīng)歷短暫磨合階段，建立雙方的信任度。在我司承擔(dān)任務(wù)并超額完成后，獲取發(fā)展商上下一致的高度認(rèn)可，奠定雙方日后展開(kāi)戰(zhàn)略合作基石。廣物地產(chǎn)：雙方達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，就發(fā)展商旗下現(xiàn)有在清遠(yuǎn)、肇慶、廣州三地的多個(gè)項(xiàng)目的前期策劃工作、營(yíng)銷(xiāo)代理工作全面合作。我司將與發(fā)展商攜手共進(jìn)，對(duì)發(fā)展商將來(lái)在其他各地開(kāi)展的項(xiàng)目提供全面的服務(wù)。聯(lián)泰控股：聯(lián)泰控股有限公司及其子公司是世界首屈一指的服裝制造及供應(yīng)鏈服務(wù)提供商，近年更涉足地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本次，雙方就聯(lián)泰控股位于廣東清遠(yuǎn)銀盞的項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作共識(shí)，合富不但將全方位介入項(xiàng)目的前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃與代理環(huán)節(jié)，更可能借用自身資源，對(duì)聯(lián)泰集團(tuán)的資本運(yùn)作環(huán)節(jié)提供有效建議及必要協(xié)助。新鴻基：雙方就發(fā)展商進(jìn)入廣州的首個(gè)項(xiàng)目——“玖瓏湖”（建筑面積120萬(wàn)㎡的低密度住宅區(qū)）達(dá)成合作，并共同朝向長(zhǎng)久戰(zhàn)略伙伴的合作方向發(fā)展。08年廣州分公司新增戰(zhàn)略合作伙伴69各地知名品牌發(fā)展商華南區(qū)：宏遠(yuǎn)集團(tuán)中房集團(tuán)東莞力通物業(yè)投資佛山鴻業(yè)房地產(chǎn)南海綠樵花城房地產(chǎn)順德合創(chuàng)盈科中山大信房地產(chǎn)湛江榮基集團(tuán)湛江友誼房地產(chǎn)?？谕顿Y建設(shè)集團(tuán)金恒房產(chǎn)中天盈房地產(chǎn)廣西建工集團(tuán)南寧江宇房地產(chǎn)中南區(qū)：湖南鑫遠(yuǎn)集團(tuán)湖南湘天集團(tuán)武漢天時(shí)物業(yè)湖北人信房地產(chǎn)銀業(yè)發(fā)展華北區(qū)：天津?yàn)I海快速東方有色集團(tuán)河南雙匯地產(chǎn)山東海納房地產(chǎn)山東恒生置業(yè)華東區(qū)：安徽古井房地產(chǎn)南京新城置業(yè)……集團(tuán)服務(wù)客戶名單（部分）70客戶推廣渠道：以豐富的客戶資源優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)積累了廣州本地誠(chéng)意小業(yè)主一手資源超過(guò)50萬(wàn)名，這些客戶是合富輝煌品牌的忠實(shí)擁護(hù)者，忠誠(chéng)度高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。超過(guò)200家二手網(wǎng)點(diǎn)遍布全市各主要城區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)一、二手客戶聯(lián)動(dòng)成為客戶心目中名副其實(shí)的投資顧問(wèn)71自身的平臺(tái)系統(tǒng)業(yè)內(nèi)惟一提供全面立體多元化綜合型服務(wù)的代理企業(yè)，率先搭建強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)，為發(fā)展商提供“一條龍”的專業(yè)全程服務(wù)：全方位立體服務(wù)體系充分體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)全程滲透率先在行內(nèi)創(chuàng)建建筑設(shè)計(jì)研究部，使質(zhì)樸的市場(chǎng)信息轉(zhuǎn)換為有效的專業(yè)技術(shù)語(yǔ)言，使發(fā)展商有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)的最大空間強(qiáng)大的市場(chǎng)終端為市場(chǎng)研究部提供了快速直觀的一線數(shù)據(jù)作為研究基礎(chǔ)，以其縝密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市場(chǎng)變局，為項(xiàng)目搭建強(qiáng)大的市場(chǎng)信息支持平臺(tái)－合富輝煌企業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站，發(fā)布行業(yè)及項(xiàng)目信息快速、傳播面廣72開(kāi)發(fā)期銷(xiāo)售推廣期后期發(fā)展策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)商業(yè)策劃招商引資購(gòu)房客戶售后服務(wù)契約、法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)顧問(wèn)管理全權(quán)管理租賃代理信息咨詢二手買(mǎi)賣(mài)租賃代理一手代理二手業(yè)務(wù)物業(yè)管理前期顧問(wèn)持續(xù)服務(wù)期項(xiàng)目評(píng)估可行性研究土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)部署合富輝煌集團(tuán)：完整的房地產(chǎn)服務(wù)鏈土地交易73目錄篇章Ⅰ郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)研究篇章Ⅱ項(xiàng)目理解及應(yīng)對(duì)策略篇章Ⅲ客戶定位研究及策略導(dǎo)出篇章Ⅳ案例研究篇章Ⅴ合富房地產(chǎn)簡(jiǎn)介74合富會(huì)輝煌操作參考案例萬(wàn)科四季花城——借鑒品牌發(fā)展商在打造精品大盤(pán)上的經(jīng)驗(yàn)75萬(wàn)科四季花城有一個(gè)美麗的地方<76>基本情況區(qū)位項(xiàng)目用地行政區(qū)劃上屬于南海，緊貼廣州金沙洲片區(qū)，不在城市主要發(fā)展方向上，不為市民所熟悉自然資源地塊內(nèi)有“六山三湖”，自然環(huán)境優(yōu)美花園酒店中信廣場(chǎng)占地面積50萬(wàn)平方米總建面積50萬(wàn)平方米總戶數(shù)3900戶戶車(chē)比1：1廣州中心區(qū)萬(wàn)科四季花城車(chē)程35分鐘萬(wàn)科四季花城77物業(yè)類型較豐富，情景洋房在廣州屬創(chuàng)新產(chǎn)品情景洋房別墅/類別墅多層洋房小高層洋房公建配套大規(guī)模公建配套布置在入口附近，開(kāi)盤(pán)時(shí)同時(shí)面世半山會(huì)所商業(yè)風(fēng)情街大型入口商業(yè)廣場(chǎng)改建學(xué)校二期總建9.6萬(wàn)㎡一期總建9萬(wàn)㎡分七期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)（每半年新推一期）4567213三期總建10.5萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布78開(kāi)盤(pán)一鳴驚人，創(chuàng)萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售記錄首期600套單位，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交385套，兩天成交率超過(guò)80%；后續(xù)成交保持100-120套/月的水平市政利好金沙大橋建成通車(chē)，金沙洲住宅片區(qū)開(kāi)發(fā)受政府重視產(chǎn)品魅力萬(wàn)科精品，市場(chǎng)吸引力和共鳴感強(qiáng)環(huán)境優(yōu)美優(yōu)美山水，差異化自然生態(tài)環(huán)境激起城市人強(qiáng)烈的向往和購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)集中體驗(yàn)

整合主入口旁大型集中配套區(qū)和自然環(huán)境，體驗(yàn)真實(shí)的生活場(chǎng)景，有效展示宣傳品牌成功推廣萬(wàn)科四季花城79地塊和金沙大橋之間修建2.6公里道路，改善項(xiàng)目交通條件，降低廣州客戶對(duì)市郊的陌生感和抗拒感四季花城金沙洲大橋2.6公里私家路廣州主城區(qū)自行改造外部交通條件，縮短客戶心理距離萬(wàn)科四季花城80階段類型簡(jiǎn)況

開(kāi)盤(pán)前完成交通開(kāi)通多條通往廣州及南海的公交線路商業(yè)面積超過(guò)1000M2的商業(yè)廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)超市、精品店、郵局、餐飲等各類鋪位教育占地約3.5萬(wàn)M2的中山大學(xué)附屬四季花城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)醫(yī)療與廣州醫(yī)學(xué)院荔灣醫(yī)院合作，建立社區(qū)健康服務(wù)中心銀行中國(guó)銀行首期業(yè)主入住使用餐飲湖濱餐廳會(huì)所包括1200M2的中心會(huì)所和分布在山坡不同位置的山頂茶室、香熏SPA、泳池、健身室、棋牌室等；商業(yè)街沿湖的特色商鋪、美食街及區(qū)內(nèi)部分架空層的臨街商鋪電視、電話電視網(wǎng)絡(luò)：接入廣東省有線電視；居民固定電話：可隨意選用安裝南海線路電話或廣州線路電話，甚至一機(jī)兩線；四季花城配套建設(shè)狀況一覽萬(wàn)科四季花城完善的社區(qū)配套形成強(qiáng)大支點(diǎn)81半山會(huì)所大型入口商業(yè)廣場(chǎng)改建學(xué)校商業(yè)風(fēng)情街開(kāi)盤(pán)時(shí)社區(qū)配套幾乎全部到位82情景洋房以開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)為主流思路特色產(chǎn)品對(duì)主流客戶群吸引力大“萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化”的沿用及調(diào)整拳頭產(chǎn)品“情景洋房”再現(xiàn)，向客戶展現(xiàn)萬(wàn)科產(chǎn)品精華與沖擊力；經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型迎合客戶的實(shí)用消費(fèi)心理最大限度保留山水生態(tài)資源多層小高層情景洋房?jī)煞浚īO）65-85—110-200三房（㎡）87-120122-145套數(shù)比例14：1：2.5四季花城前三期產(chǎn)品概況萬(wàn)科四季花城硬產(chǎn)品變化中克隆，迎得客戶認(rèn)可83軟文化錦上添花，提升品牌美譽(yù)度和客戶忠誠(chéng)度倡導(dǎo)開(kāi)放空間，強(qiáng)調(diào)鄰里和諧關(guān)系鄰里社區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)滲透客戶對(duì)家的向往主題活動(dòng)強(qiáng)化品牌，獲得業(yè)主的歡迎和認(rèn)可在不同的季節(jié)，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展以建筑、環(huán)境、文化、藝術(shù)為主題的系列活動(dòng)，倡導(dǎo)社區(qū)人文精神與文化萬(wàn)科四季花城84周密到位的推廣策略成功提高品牌認(rèn)知度和號(hào)召力以品牌形象、品牌理念為主要訴求點(diǎn)，樹(shù)立并迅速提升“萬(wàn)科”的認(rèn)知度和市場(chǎng)張力2003-10，“您好，廣州”主題公關(guān)活動(dòng)2004-03，萬(wàn)科集團(tuán)2003年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨戰(zhàn)略說(shuō)明會(huì)2004-08，“華南萬(wàn)客會(huì)”正式成立并全面啟動(dòng)第一步：形象推廣針對(duì)性在潛在客戶的生活與工作場(chǎng)所范圍推廣宣傳，有效滲透品牌，作好市場(chǎng)預(yù)熱地鐵二號(hào)線開(kāi)出“美麗體驗(yàn)站”、各大寫(xiě)字樓作項(xiàng)目巡展邀請(qǐng)準(zhǔn)業(yè)主與萬(wàn)客會(huì)會(huì)員參觀深圳的萬(wàn)科項(xiàng)目“萬(wàn)科四季花城之夜”——阿根廷經(jīng)典探戈專場(chǎng)活動(dòng)與中大合作的學(xué)校項(xiàng)目簽約儀式及記者發(fā)布會(huì)第二步：項(xiàng)目預(yù)熱萬(wàn)科四季花城85周密到位的推廣策略成功提高品牌認(rèn)知度和號(hào)召力體驗(yàn)式開(kāi)放——加深對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)知，獲得消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的認(rèn)可產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——“好產(chǎn)品自己會(huì)說(shuō)話”正式開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、品牌效應(yīng)、口碑傳播、打開(kāi)市場(chǎng)第三步：開(kāi)盤(pán)體驗(yàn)萬(wàn)科四季花城86價(jià)格策略：產(chǎn)品、資源、配套有效提升價(jià)值萬(wàn)科四季花城情景洋房5500-7000（毛坯）2004-04均價(jià)2004-102005-05開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸第一期第二期第三期半山會(huì)所/商業(yè)/風(fēng)情街大型入口商業(yè)廣場(chǎng)/學(xué)校落成2004-04公建配套時(shí)間軸首期展現(xiàn)優(yōu)越環(huán)境資源、創(chuàng)新產(chǎn)品和高水準(zhǔn)公建配套，迅速贏得市場(chǎng)好評(píng)和關(guān)注6000(帶豪華裝修)（水景）小高層三期推出時(shí)樓盤(pán)的適住性及品牌文化進(jìn)一步得到市場(chǎng)認(rèn)同，物業(yè)價(jià)值順利抬升4000(帶裝修)4350(帶裝修)多層4500(帶裝修)87小結(jié)萬(wàn)科四季花城小步快跑滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成本和市場(chǎng)靈活性較高優(yōu)越環(huán)境、創(chuàng)新產(chǎn)品、獨(dú)特社區(qū)文化、完善社區(qū)配套等優(yōu)勢(shì)疊加，成功吸引廣州客戶高開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，展示先行，讓客戶預(yù)見(jiàn)一個(gè)集休閑、居住、生活服務(wù)于一體的生活前景在非成熟區(qū)域開(kāi)發(fā)，自主提升區(qū)域價(jià)值的做法有利于減低客戶對(duì)陌生區(qū)域的心理障礙系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略能熏陶、積蓄目標(biāo)客戶，引爆銷(xiāo)售88目錄篇章Ⅰ郊區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)研究篇章Ⅱ項(xiàng)目理解及應(yīng)對(duì)策略篇章Ⅲ客戶定位研究及策略導(dǎo)出篇章Ⅳ案例研究篇章Ⅴ合富房地產(chǎn)簡(jiǎn)介89關(guān)于合富輝煌房地產(chǎn)<90>行業(yè)發(fā)展見(jiàn)證者、引領(lǐng)者1995年公司成立國(guó)內(nèi)最早從事整合策劃營(yíng)銷(xiāo)的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司2004年7月15日集團(tuán)在香港聯(lián)交所主板掛牌上市（聯(lián)交所編號(hào)：733）中國(guó)國(guó)內(nèi)首家上市的地產(chǎn)顧問(wèn)代理公司廣州合富輝煌連續(xù)8年被評(píng)為廣州市一級(jí)房地產(chǎn)代理公司連續(xù)10年創(chuàng)廣州房地產(chǎn)代理行業(yè)成交額的最高紀(jì)錄<91>穩(wěn)健發(fā)展14年——專注地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，凝聚專業(yè)智慧100多——集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)（2008年），廣闊的視野與平臺(tái)700余——多種多樣項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)洗禮，厚積薄發(fā)<92>屢獲殊榮中國(guó)最佳客戶服務(wù)中心香港杰出上市企業(yè)廣州地產(chǎn)二十年杰出貢獻(xiàn)專業(yè)服務(wù)商2006年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司最佳投資者關(guān)系獎(jiǎng)2006中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理TOP102006全國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2006中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力企業(yè)TOP102006年度最具社會(huì)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)2005中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域十大杰出貢獻(xiàn)企業(yè)廣州市納稅信用A級(jí)企業(yè)……<93>合富輝煌集團(tuán)架構(gòu)上海港聯(lián)物業(yè)廣州港聯(lián)物業(yè)武漢港聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部策劃推廣部拓展部建筑設(shè)計(jì)研究部銷(xiāo)售中心信息技術(shù)部人力資源部公共事務(wù)部財(cái)務(wù)部港聯(lián)物業(yè)服務(wù)（物業(yè)管理)合富置業(yè)（二手業(yè)務(wù)）合富輝煌房地產(chǎn)（一手業(yè)務(wù)）保來(lái)理財(cái)(信貸及理財(cái)業(yè)務(wù))投資管理部合富輝煌集團(tuán)控股有限公司邦鄰評(píng)估駿華拍賣(mài)行天津港聯(lián)物業(yè)發(fā)展策劃部廣州合富輝煌天津合富輝煌上海合富輝煌四川合富輝煌重慶合富輝煌新疆合富輝煌遼寧合富輝煌山東合富輝煌安徽合富輝煌河南合富輝煌湖北合富輝煌湖南合富輝煌江西合富輝煌西安合富輝煌北京合富輝煌新疆合富輝煌太原合富輝煌南京合富輝煌常州合富輝煌杭州合富輝煌寧波合富輝煌昆明合富輝煌南寧合富輝煌東莞合富輝煌佛山合富輝煌東莞合富置業(yè)南寧合富置業(yè)佛山合富置業(yè)上海合富置業(yè)廣州合富置業(yè)成都港聯(lián)物業(yè)合盈地產(chǎn)94集團(tuán)成立至今，代理項(xiàng)目超過(guò)700多個(gè)。累計(jì)代理銷(xiāo)售租賃的樓盤(pán)面積約1000萬(wàn)平方米，成交總額近2000億元人民幣，擁有逾50萬(wàn)客戶資料。2001年零售成交額為35億元2002年零售成交額為50億元2003年以零售成交額為70億元的驕人成績(jī)成為<新地產(chǎn)>排行第二名。2004年，零售成交額達(dá)至100億元。2005年，零售成交額達(dá)至130億元。2006年全年零售成交額突破200億元2007年全年零售成交額突破400億元2008年全年零售成交額突破350億元2009年1-6月零售成交額突破300億元95品牌：十年打造合富輝煌品牌客戶資源：長(zhǎng)期積累客戶資源，掌握客戶需求和市場(chǎng)趨勢(shì)誠(chéng)信：與政府各部門(mén)保持緊密聯(lián)系，遵守中國(guó)政府法律法規(guī)，樹(shù)立守法誠(chéng)信企業(yè)形象品牌合作：廣泛的社會(huì)人脈網(wǎng)絡(luò)，與各大發(fā)展商建立穩(wěn)固密切的合作關(guān)系，如僑鑫集團(tuán)，光大集團(tuán)，萬(wàn)科集團(tuán)，中國(guó)海外，宏遠(yuǎn)集團(tuán)，中信集團(tuán)及奧園集團(tuán)媒體：與中港媒體保持良好的溝通，增加集團(tuán)的影響力和公信力專業(yè)合作：聯(lián)合調(diào)動(dòng)廣告、建筑、推廣等相關(guān)專業(yè)公司行業(yè)典范：積極參與行業(yè)協(xié)會(huì)，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展學(xué)術(shù)交流：清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)邀請(qǐng)管理層講授企業(yè)管理和地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)課程，我司的多個(gè)案例入選為房地產(chǎn)專業(yè)教材96商住樓、住宅及大型小區(qū)：

匯景新城中?？党枪獯蠡▓@凱旋新世界美林湖畔花園藍(lán)色康園中信君庭萬(wàn)科四季花城南國(guó)奧林匹克花園佛山奧園江南世家天津奧林匹克花園天倫花園利雅灣番禺奧林匹克花園南國(guó)花園天譽(yù)花園廣州奧林匹克花園匯僑新城東方廣場(chǎng)保利世紀(jì)綠洲南洲名苑珠江廣場(chǎng)南湖半島花園江南駿園碧海灣天譽(yù)花園一、二期江南快線天海庭新世界東逸花園逸彩庭園白云堡恒康閣東洲大廈金雅苑名雅花園名門(mén)大廈維雅苑中信東泰花園東湖御苑羊城花園