2024/3/311第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇2024/3/312測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險等內(nèi)容的熟悉程度。（一）考試目的2024/3/313掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。（二）考試基本要求2024/3/314房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)投資信托基金運作方式房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險的區(qū)別狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別（三）要點說明2024/3/315一、房地產(chǎn)投資的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資——是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的——為了使其財富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。2024/3/316二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。（開發(fā)投資與置業(yè)投資）間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。2024/3/317房地產(chǎn)開發(fā)投資：短期投資，從購地開始建房，賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報豐厚。房地產(chǎn)置業(yè)投資：長期投資，面向建成物業(yè)，通過自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。（一）房地產(chǎn)直接投資2024/3/318房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點：收益相對穩(wěn)定；流動性較好。購買住房抵押支持證券（二）房地產(chǎn)間接投資2024/3/319三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定性或不可移動性壽命周期長適應(yīng)性：適應(yīng)市場環(huán)境的變化各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等政策影響性：土地供給、住房、金融、財政稅收政策等專業(yè)管理依賴性：離不開專業(yè)化的投資管理活動相互影響性：房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響2024/3/3110四、房地產(chǎn)投資的利弊相對較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機構(gòu)的支持（一）房地產(chǎn)投資之利能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性）提高投資者的資信等級2024/3/3111流動性差投資數(shù)額巨大（二）房地產(chǎn)投資之弊投資回收期較長需要專門的知識和經(jīng)驗2024/3/3112一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念第二節(jié)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險風(fēng)險——未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險報酬——較預(yù)期收益增加的部分，就是指投資報酬高出時間價值的部分,即:風(fēng)險報酬=投資收益-時間價值（投資額的基準利率）。

（一）風(fēng)險的定義不確定性——對于可能的情況無法估計其可能性。（二）風(fēng)險與不確定性2024/3/3113（三）風(fēng)險分析的目的預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動性和離散性如何？2024/3/3114房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險的分類：對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。2024/3/3115二、系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險：購買力風(fēng)險市場供求風(fēng)險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化周期風(fēng)險：房地產(chǎn)市場的周期波動變現(xiàn)風(fēng)險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失利率風(fēng)險：利率調(diào)升導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價格的折損、導(dǎo)致投資者還貸困難、抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量等政策風(fēng)險：土地供給政策、地價政策、稅費政策等政治風(fēng)險：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁等或然損失風(fēng)險：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等2024/3/3116三、個別風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險：實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異比較風(fēng)險：機會成本風(fēng)險時間風(fēng)險：與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險2024/3/3117四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機2024/3/3118一、區(qū)位的含義第三節(jié)

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義——某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義——除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。2024/3/3119二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度（一）居住物業(yè)與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境（二）寫字樓物業(yè)環(huán)境因素居民人口與收入易接近性2024/3/3120區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果商業(yè)輻射區(qū)域：是指主要消費者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域商業(yè)輻射區(qū)域分析：包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析（三）零售商業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?；交通運輸是否足夠方便；技術(shù)人才和勞動力供給的可能性；水電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等（四）工業(yè)物業(yè)2024/3/31211、下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是()。

A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程

B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資

C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理

D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資2、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是()。

A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤

C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險較大，但回報豐厚2024/3/31223、某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為()。

A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資

C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資4、某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的()。

A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性2024/3/31235、下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有()。

A房地產(chǎn)投資價值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大

B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險

c房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

D政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間6、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的說法中，錯誤的是()。

A房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小

B風(fēng)險和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思

c一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越小

D房地產(chǎn)投資風(fēng)險一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和可以控制的個別風(fēng)險2024/3/31247、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在()。

A投入資金的安全性B期望收益的可靠性C投資項目的流動性

D投資管理的復(fù)雜性E投資者的不確定性8、下列風(fēng)險中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險的有()。

A通貨膨脹風(fēng)險B利率風(fēng)險C時間風(fēng)險D資本價值風(fēng)險E政策風(fēng)險9、下列