我國房地產(chǎn)金融存在的問題及研究對策目錄TOC\o"1-2"\h\u11288我國房地產(chǎn)金融存在的問題及研究對策 1271911引言 152102相關(guān)理論概述 153432.1房地產(chǎn)概念 1207872.2房地產(chǎn)金融的主要特點(diǎn)分析 2293112.3房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 271593我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的問題 317663.1我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析 386413.2我國房地產(chǎn)金融存在的問題 4187344規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的對策 625884.1擴(kuò)大融資渠道 610564.2大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場 6308094.3發(fā)揮優(yōu)勢，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競爭力 6273444.4加快房地產(chǎn)金融市場的法制建設(shè),規(guī)范市場主體的行為 710775結(jié)論 7房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。近年來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中迅速崛起,有效地促進(jìn)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展離不開資金的支持,因此要加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須大力繁榮房地產(chǎn)金融市場。本文首先闡明房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后對我國房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行列舉，并從拓展融資渠道、完善法規(guī)政策、控制信貸規(guī)模、完善發(fā)展與監(jiān)管體制等方面提出解決對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資體系；金融市場1引言中國加入WTO與香港、澳門更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排CEPA協(xié)議的簽署，所帶來的開放效應(yīng)，加大了中國房地產(chǎn)市場的競爭程度。雖然中國的房地產(chǎn)業(yè)有較大的發(fā)展空間和上升潛力，未來仍將保持持續(xù)增長，蘊(yùn)含著較大的投資機(jī)會，但目前中國房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)不成熟和不規(guī)范的行業(yè)，資金來源渠道單一，房地產(chǎn)金融體系蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的許多問題都可歸結(jié)為金融問題，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題和不健全一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。近20年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分。房地產(chǎn)市場的危機(jī)往往就是房地產(chǎn)金融的危機(jī)。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。2相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn)，是家政策許可的、個(gè)人可以投資的房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售總量中住宅約占70%左右，所以住宅業(yè)是房地產(chǎn)的主體部分，住宅業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r在很大程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)的興衰。房地產(chǎn)業(yè)是由從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、維修和裝飾服務(wù)等項(xiàng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的行業(yè)。原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在1987年《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》一文中，對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下的表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括:土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，及由此形成的房地產(chǎn)市場。”2.2房地產(chǎn)金融的主要特點(diǎn)分析房地產(chǎn)金融作為近年來新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：2.2.1房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長的影響，對資金的占用時(shí)間也較長，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。2.2.2房地產(chǎn)金融額度一般要大一些房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資和項(xiàng)目運(yùn)營，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實(shí)現(xiàn)，特別是房地廠項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、設(shè)備安裝、配套費(fèi)用、銷售以及稅費(fèi)等等，成本非常大，因此對資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。2.2.3房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)相對較小一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)更加可控。2.3房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為一般金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，其一般特征既有金融風(fēng)險(xiǎn)，又有別于其他金融風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，具體而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征：第一，隱蔽性。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信息不對稱的存在之間的房地產(chǎn)融資，金融機(jī)構(gòu)無法了解所有的融資和貸款項(xiàng)目的信息，因此不能完全約束的融資行為在所有貸款或使用過程中由于監(jiān)管成本太高而不得不放棄對貸款者的監(jiān)控，當(dāng)融資者經(jīng)營或投資失敗，融資者早已無力償還貸款，銀行不得不承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)。第二，擴(kuò)張性。金融業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中扮演著越來越重要的角色，各種金融資產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系越來越緊密。一般來說，社會債務(wù)與債務(wù)關(guān)系的發(fā)展和擴(kuò)張是通過金融機(jī)構(gòu)來推動(dòng)和運(yùn)作的，在這個(gè)過程中會有風(fēng)險(xiǎn)，從而形成金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張機(jī)制。第三，周期性。在一般情況下，寬松的貨幣政策，貸款、投資、結(jié)算和相對放松其他方面的矛盾，金融體系流動(dòng)性相對充裕，影響金融機(jī)構(gòu)的安全因素將逐漸減弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小；反之，在緊縮期，金融同業(yè)間以及金融、經(jīng)濟(jì)體系之間的矛盾加劇，金融體系流動(dòng)性緊張，影響金融機(jī)構(gòu)安全性的因素將逐漸增多，金融風(fēng)險(xiǎn)就大。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)具有周期性波動(dòng)的性質(zhì)。第四，可控性。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以通過風(fēng)險(xiǎn)識別、衡量來明確當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)上歸屬于何種具體形態(tài)、在量上可能達(dá)到何種程度，然后通過適當(dāng)?shù)膶_機(jī)制和金融工具，在一個(gè)可接受的水平和范圍的風(fēng)險(xiǎn)控制，避免風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。此外，有效監(jiān)管銀行監(jiān)管部門也是防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要保證。3我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的問題3.1我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析3.1.1房地產(chǎn)新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)涉及門類眾多，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著慣性強(qiáng)的發(fā)展，考慮到市場監(jiān)管相對滯后，政府當(dāng)局特別關(guān)注中國的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)措施引導(dǎo)的持續(xù)、健康發(fā)展并且及時(shí)出臺。一般說來，尋找有利于本國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策是一個(gè)“研究制定—實(shí)施—再研究制定—再實(shí)施”的反復(fù)過程，因此，在房地產(chǎn)市場尚未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動(dòng)的情況下，很容易形成一個(gè)有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場參與者和服務(wù)。目前，在房地產(chǎn)投資和控制房地產(chǎn)價(jià)格快速增長的勢頭，政府部門已經(jīng)出臺政策抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲，對房地產(chǎn)貸款利率的增加幅度遠(yuǎn)大于其他類型的貸款，三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次發(fā)行央行定向票據(jù)以緊縮銀行體系的流動(dòng)性，同時(shí)還就以及土地使用、信貸投資規(guī)模、投資方向、稅收等方面出臺多項(xiàng)措施表3.1我國房地產(chǎn)調(diào)控政策措施調(diào)控階段階段性質(zhì)調(diào)控內(nèi)容評價(jià)第一階段明確政策導(dǎo)向針對放假全國大討論限制需求的主旋律第二階段調(diào)控起步提出調(diào)控房地產(chǎn)第三階段調(diào)控加速兩次提高存款準(zhǔn)備金率建設(shè)等部門對90平米70%解釋第四階段調(diào)控細(xì)化落實(shí)公布政策規(guī)范外資進(jìn)入各地出臺細(xì)則二手房交易征收所得稅但從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，以抑制需求為主旋律的2006年宏觀調(diào)控雖然抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，締造了屬于“資本”的游戲規(guī)則，但并沒有達(dá)到預(yù)期的目的，部分城市房價(jià)甚至加速上漲，從這一角度來說，調(diào)控難言碩果，可以預(yù)見的是中國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融監(jiān)管將加強(qiáng)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多的政策措施相繼出臺，這無疑會對房地產(chǎn)金融市場的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，影響正常的生產(chǎn)和業(yè)務(wù)安排和預(yù)期收益商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。3.1.2房地產(chǎn)市場過熱，市場風(fēng)險(xiǎn)突出近年來，由于我國房地產(chǎn)價(jià)格一路鷹升，國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，以解決商品住房市場運(yùn)行中出現(xiàn)的矛盾和問題，穩(wěn)定房價(jià)，取得了明顯效果，但是房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍仍然比較濃厚，總體價(jià)格仍處高位，尤其是商品房，平均銷售價(jià)格仍快速增長。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，很容易導(dǎo)致其價(jià)格過分增長而偏離其真實(shí)的價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。國際上通常用房價(jià)收入比來判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否過高，據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，只有房價(jià)相對于一般家庭的年收入比值在3-6之間才能形成對住房的有效需求。也就是說國際上公認(rèn)的合理的住房價(jià)格的房價(jià)收入比價(jià)為3到6倍。房地產(chǎn)價(jià)格和不斷增加的商品房空置面積，充分說明我國房地產(chǎn)市場存在著明顯的過熱跡象，一旦房地產(chǎn)市場價(jià)格急劇回落，房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者將無力償還貸款，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值也將急劇縮水，為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持的銀行體系無疑最終會遭受最大損失。3.1.3房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)明顯房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一直處在較高水平，尤其是2013-2014年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量幾乎翻了一倍。圖3.1企業(yè)個(gè)數(shù)增長折線圖房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)各參與方。根據(jù)圖3.1房地產(chǎn)開發(fā)各參與單位資金流向圖商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場資金鏈的流轉(zhuǎn)中，除了自身的市場風(fēng)險(xiǎn)外，還承擔(dān)著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和個(gè)人抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)比較顯著，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重。大量的房地產(chǎn)開發(fā)投資，周期長，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，但房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足其擴(kuò)張的需要，以獲得貸款，如財(cái)務(wù)杠桿向銀行貸款的使用各種手段，在項(xiàng)目建設(shè)銀行按揭貸款（通常高估在建項(xiàng)目價(jià)值）、施工單位帶資承包形成新的債務(wù)關(guān)系、期房預(yù)售款、通過假按揭騙取銀行貸款等。圖3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況圖3.2中可看出我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右的高位，在，在開發(fā)資金來源中，自籌資金比重已占30%。第二，個(gè)人住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。目前關(guān)于個(gè)人住房貸款的違約率還比較低，但這并不意味著我國住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)很小。按照國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房按揭貸款違約一般在按揭貸款發(fā)放后8-10年才開始顯現(xiàn)，而我國商銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是最近5-6年才開始大規(guī)模發(fā)展，這就說明我國房地產(chǎn)市場目前才剛剛進(jìn)入個(gè)人按揭房貸風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)的階段，并沒有進(jìn)入違約的高峰期[3]。但是，個(gè)人住房按揭貸款具有長期性、不確定性強(qiáng)等特點(diǎn)，其作為一種中長期消費(fèi)信貸，其風(fēng)險(xiǎn)也是在逐年的積累中，一旦按揭利率上升或是房價(jià)下跌，個(gè)人住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)就會顯現(xiàn)出來。3.2我國房地產(chǎn)金融存在的問題3.2.1金融市場不完善，融資渠道單一目前，中國的資本市場不發(fā)達(dá)，間接融資仍然是銀行體系中占主導(dǎo)地位的融資的主要模式，資金需求壓力過于集中在銀行體系，再加上銀行缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，使大部分經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中通過銀行系統(tǒng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直面臨資金短缺問題，其資金來源主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。隨著國內(nèi)資本市場融資功能的逐步完善和國家宏觀調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度增加，導(dǎo)致融資成本的提高，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重有所上升，2004-2006年通過銀行貸款的比重雖有所逐漸下降，但都維持在15%高位運(yùn)行。但如果考慮到自籌資金及其他資金來源中有相當(dāng)部分為個(gè)人住房貸款，專家測算我國房地產(chǎn)投資中直接來源于銀行資金的比重不低于55%，加上施工企業(yè)占用銀行貸款進(jìn)行墊資部分，中國人民銀行統(tǒng)計(jì)我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。3.2.2房地產(chǎn)金融市場還有待健全和進(jìn)一步完善隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取６喾N多樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，不僅為房地產(chǎn)金融市場增添了活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來，便于國家運(yùn)用有關(guān)金融運(yùn)行機(jī)制，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。但目前我國房地產(chǎn)市場還不健全，一是融資工具簡單，發(fā)達(dá)國家的一些重要業(yè)務(wù)品種在我國尚末開發(fā)。二是中介配套機(jī)構(gòu)不完備。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，因此，需建立一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威性的中介機(jī)構(gòu)，如擔(dān)保、保險(xiǎn)、拍賣處置、信托、評估等專門性機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運(yùn)作，同時(shí)，對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管不到位，風(fēng)險(xiǎn)隱患多，如:對住房擔(dān)保置換公司擔(dān)保能力的監(jiān)管至今未明確管理部門。三是住房抵押貸款二級市場至今尚未形成，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，造成“短存長用”。即長期信貸資金來源不足以及資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)不匹配，資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大。四是利率市場化進(jìn)程緩慢，不利于商業(yè)銀行增加收益。目前銀行從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，一般是以盡量縮短貸款期限、降低貸款成數(shù)的方式防范風(fēng)險(xiǎn)。但是，從“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的角度考慮，銀行還應(yīng)盡量利用貸款定價(jià)即利率的浮動(dòng)權(quán)，根據(jù)客戶經(jīng)營狀況適當(dāng)上浮利率，增加銀行的貸款收益。3.2.3房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題實(shí)質(zhì)上是資金來源單一性和融通效率低下產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的表現(xiàn)，房地產(chǎn)資金供給的80%以上來源于銀行本身就說明了風(fēng)險(xiǎn)的高度集中。事實(shí)上，構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，最終聚集于銀行體系。面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題，面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn);這種趨勢己經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來。1998年我國房地產(chǎn)開發(fā)商貸款約為280億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的2.6%到了2002年，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款上升680億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的5.6%這種高度集中的風(fēng)險(xiǎn)如果不能得到很好的控制，將加大整個(gè)金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最終形成多米諾骨牌效應(yīng)，形成金融危機(jī)。因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排。3.2.4房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善目前,我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)還不夠健全,法制建設(shè)滯后。例如,有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已經(jīng)出臺了一些,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等,但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作過程的法律環(huán)境仍不是很完善,有些法律缺乏可操作性,這有礙于房地產(chǎn)金融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí),對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也缺乏一個(gè)有效的體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)范也急需制訂。另外,靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平也是國家監(jiān)管部門的需要重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。3.2.5我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì)有待提高我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。這些缺陷都不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的順利發(fā)展。如何大力提高我國房地產(chǎn)金融從業(yè)人員的知識層次和工作水平，將直接制約著未來行業(yè)整體水平的提高。4規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的對策4.1擴(kuò)大融資渠道幾年來國家在收緊銀根的同時(shí),并沒有及時(shí)有效地進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道,合理引導(dǎo)籌資方式多樣化,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組。單一的房地產(chǎn)融資渠道使得部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)和空置項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大,可能形成銀行呆、壞賬的集中增加,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道迫在眉睫。建立多元融資機(jī)制，從根本上改善當(dāng)前由銀行提供大部分貸款的單一局面?？梢苑e極推進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化，比如重視房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。REITs是通過發(fā)行股份或受益憑證，吸引大眾投資者的資金，將流動(dòng)性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)。可以參照發(fā)達(dá)國家相關(guān)法規(guī)，修訂管理制度，增強(qiáng)信托行業(yè)自律機(jī)制，完善信息公開化制度，促進(jìn)REITs在我國的發(fā)展。4.2大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場大力發(fā)展包括銀行間接融資、市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要基礎(chǔ)的二級市場是未來中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的必由之路。早在上世紀(jì)70～80年代，美國等發(fā)達(dá)國家就已建立了較為成熟的房地產(chǎn)金融市場，它們既有以銀行間接融資和市場信用為基礎(chǔ)的一級房地產(chǎn)金融市場，也有以證券化為基礎(chǔ)的二級房地產(chǎn)金融市場。由于房地產(chǎn)金融一級市場和二級市場的高度發(fā)展，美國在一定程度上避免或減輕了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)金融一級市場和二級市場的產(chǎn)生和發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家二戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要推動(dòng)因素。為此，我國有關(guān)部門不僅要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融一級市場，還應(yīng)該適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市融資條件，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，積極推進(jìn)以證券化為基礎(chǔ)的二級市場的建設(shè)，特別是住房抵押貸款證券化的建設(shè)。目前我國住房抵押貸款已達(dá)較大規(guī)模，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2003年末，四大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款余額約達(dá)10000多億元，由此而形成的“短存長貸”矛盾日益突出，銀行所面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益加重。因此，通過實(shí)施住房抵押貸款證券化來發(fā)展我國的住房抵押貸款二級市場，是十分必要的。借助住房抵押貸款二級市場的融資功能，加快信貸資金流動(dòng)速度，不僅可以緩解我國目前住房抵押貸款中普遍存在的資金緊張局面和結(jié)構(gòu)不合理狀況，而且還能夠大大減輕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4.3發(fā)揮優(yōu)勢，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競爭力入世后，內(nèi)資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面對外資銀行的挑戰(zhàn)，必須發(fā)揮自身優(yōu)勢，采取適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷策略，積極進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，才能在競爭中贏得主動(dòng)。一是充分利用入世5年后外資金融機(jī)構(gòu)才能對中國居民開展人民幣個(gè)人業(yè)務(wù)這一時(shí)間優(yōu)勢，搶占市場特別是個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場，提升自己的競爭實(shí)力。二是借助內(nèi)資銀行己經(jīng)建立起的密集的網(wǎng)點(diǎn)體系和發(fā)揮房地產(chǎn)金融起點(diǎn)高資產(chǎn)質(zhì)量較好的優(yōu)勢，遵循金融發(fā)展的自身規(guī)律，采取靈活、適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷策略，力求在新的競爭中取得主動(dòng)。三是大膽進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。中國房地產(chǎn)金融的未來在于金融創(chuàng)新。必須立足于市場及客戶，以追求經(jīng)營效益最大化為目標(biāo)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出滿足各種層次需求的金融品種，同時(shí)要加大創(chuàng)新品種的營銷力度，拓展覆蓋面，使每一項(xiàng)創(chuàng)新品種都能步入百姓之家。4.4加快房地產(chǎn)金融市場的法制建設(shè),規(guī)范市場主體的行為當(dāng)前,缺乏一定的法律法規(guī)制約是阻礙我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的重要原因,因此應(yīng)遵照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律,根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī),盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場相關(guān)的法律法規(guī)體系,規(guī)范市場主體的行為,制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房公積金、住房儲蓄、住房金融市場的運(yùn)作管理等法律法規(guī),為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。（四）大力提高房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì)第一，加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，也是十分重要的。第二，加強(qiáng)對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住