都市計(jì)畫-土地使用計(jì)畫建築3A

9712010鄭柏承建築3A

9712016簡(jiǎn)含螢建築3A

9712033林葳閎建築3A

9712047向瑩穎

都市計(jì)畫-土地使用計(jì)畫建築3A9712010鄭柏承土地使用係指人類在土地上活動(dòng)所伴生的使用種類（Classification）、強(qiáng)度（Intensity）及區(qū)（Location）等的各種變化。在都市計(jì)畫領(lǐng)域中，土地使用計(jì)畫則是依據(jù)都市人口、產(chǎn)業(yè)成長與分布，空間結(jié)構(gòu)與未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩刂紤]，反映在交通運(yùn)輸、公共設(shè)施及土地使用分區(qū)等規(guī)劃的結(jié)果而土地使用計(jì)畫的目的，則在於積極促進(jìn)土地資源作合理及有效的分配，並消極防止下列不當(dāng)?shù)氖褂眯袨椋哼^度使用（abuseofland）不當(dāng)使用（misuseofland）低度利用或不使用（disuseofland)土地使用係指人類在土地上活動(dòng)所伴生的使用種類（Classif土地使用計(jì)畫的功能，依據(jù)上列不當(dāng)?shù)耐恋厥褂们闆r，可進(jìn)而延伸說明如下：指導(dǎo)土地使用（LandUse），以促進(jìn)都市發(fā)展。阻止土地誤用（Misuse），避免影響都市公共利益。防止土地過度使用（Abuse），而造成環(huán)境品質(zhì)惡化。限制土地低度利用（Disuse），以發(fā)揮土地開發(fā)潛力。指導(dǎo)土地再利用（Reuse），以創(chuàng)造嶄新的都市環(huán)境。土地使用計(jì)畫的功能，依據(jù)上列不當(dāng)?shù)耐恋厥褂们闆r，可進(jìn)而延伸說05-1.影響土地使用的因素?cái)?shù)量固定性：土地是自然的產(chǎn)物，具有不可生的特性。因此，對(duì)於土地利用及市場(chǎng)供需和價(jià)格變化，都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。區(qū)位固定性：每一宗土地在地表都占有固定的空間與位置，無法以人力變動(dòng)之。恆久性：土地不因使用而減損其數(shù)量，因此具有恆久性。個(gè)別性：由於區(qū)位固定與土地蘊(yùn)藏的富源條件不一，個(gè)別土地的生產(chǎn)力及價(jià)值也不盡相同，稱之為個(gè)別性。承載力：即賦予各種自然及人為活動(dòng)立足之地，又稱為支持力、承受性或積載力。生養(yǎng)力：即賦予各類植物生長所需的養(yǎng)份及水份，進(jìn)而能提供各種食物鏈所需的環(huán)境，而造就地表的各種生態(tài)。05-1.影響土地使用的因素?cái)?shù)量固定性：土地是自然的產(chǎn)物，具一、經(jīng)濟(jì)因素各種土地使用型態(tài)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的動(dòng)人類對(duì)土地的各種使用行為，自古即為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，而各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加諸於土地上之後，遂形成了土地使用型態(tài)（pattern）。機(jī)下，將產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)學(xué)中所稱的「極大原則」（ThePrincipleofMaximization），以使土地發(fā)揮其最大的效益。因此，各宗土地均有最佳的使用型態(tài)，如優(yōu)良農(nóng)地供生產(chǎn)，都市中心區(qū)的商業(yè)用地的交易機(jī)能等。此外，在土地自由交易制度之下，由於土地價(jià)值的創(chuàng)造，將隨土地供需條件的改變，以及各種收益條件的影響而異。因此，土地所有人或團(tuán)體將調(diào)整原有的土地使用策略，以追求較佳的利潤，因而改變了土地使用方式。一、經(jīng)濟(jì)因素二、社會(huì)因素社會(huì)行為與都市空間的互動(dòng)關(guān)係，就社會(huì)學(xué)的觀點(diǎn)而言，一方面涉及了都市生活的實(shí)質(zhì)環(huán)境、空間、設(shè)施與物質(zhì)等內(nèi)容。其次是社會(huì)價(jià)值觀、社會(huì)行為及其相互間的影響關(guān)係。前者為都市生態(tài)學(xué)的領(lǐng)域，而後者則為都市社會(huì)學(xué)的內(nèi)涵。由於都市土地使用模式的形成，是社會(huì)中的個(gè)人與團(tuán)體行為綜合產(chǎn)生的結(jié)果。因此，由個(gè)人、團(tuán)體以至社會(huì)的整體價(jià)值體系，則共同成為決定土地使用型態(tài)的要因。二、社會(huì)因素三、公共利益土地使用計(jì)畫的目的，除了可提供個(gè)人創(chuàng)造利潤的機(jī)會(huì)之外。更應(yīng)積極的謀求公共的利益。而近代的計(jì)畫觀念中，通常認(rèn)為公共利益涵蓋的範(fàn)圍包含了健康、安全、便利、經(jīng)濟(jì)與寧適（amenity）等項(xiàng)。因此，在土地使用計(jì)畫中，攸關(guān)大眾利益的公共設(shè)施之興闢，以及透過警察權(quán)的行使，限制私有土地開發(fā)行為等手段，都是保障公共利益的必要措施。三、公共利益四、政治因素土地使用計(jì)畫雖然必須透過立法過程才得以付諸實(shí)施，但是政治制度中所賦予執(zhí)政者的權(quán)力，經(jīng)常也成為干擾土地合理使用的要素；諸如集權(quán)國家中廣泛的行政權(quán)力，或者民主國家中政治力不當(dāng)?shù)慕槿?，都?jīng)常違反公共利益的原則。而扭曲了土地使用計(jì)畫的理想。土地使用計(jì)畫是一種不斷檢討與調(diào)整的過程，計(jì)畫的擬定與執(zhí)行，必須具備清晰的計(jì)畫理念，就土地使用的種類、強(qiáng)度及區(qū)位，檢討過去的經(jīng)驗(yàn)以及預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，並分析經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治及公共利益等因素的可能影響，再透過規(guī)劃技術(shù)的整合，對(duì)土地使用作合理的配置與管理，才能成為指導(dǎo)都市土地利用與開發(fā)的基礎(chǔ)。四、政治因素05-2.土地使用計(jì)畫的內(nèi)容一、土地使用種類：1.住宅用地2.零售商業(yè)用地3.運(yùn)輸及公用設(shè)施用地4.工業(yè)及相關(guān)設(shè)施用地5.批發(fā)業(yè)及相關(guān)設(shè)施用地6.公共建築與開放空間7.機(jī)關(guān)建築用地8.空地及非都市用地05-2.土地使用計(jì)畫的內(nèi)容一、土地二、土地使用強(qiáng)度1.土地人口密度：指單位面積土地上的人口數(shù)，如：（1）住宅用地密度：居住人口數(shù)/住宅用地面積。（2）工業(yè)用地密度：從業(yè)員工數(shù)/工業(yè)用地面積。2.土地建築密度指單位面積土地上的建築物數(shù)量，如：（1）住宅密度：住宅單位數(shù)/住宅用地面積。（2）居室密度：居室單位數(shù)/住宅用地面積。（3）容積率：建築總樓地板面積/建築基地面積。3.建築人口密度：指單位建築面積建築物上的人口數(shù)，如：（1）住宅人口數(shù)/住宅單位。（2）從業(yè)人口數(shù)/工業(yè)廠房單位。二、土地使用強(qiáng)度前述人口數(shù)與住宅用地之比，即稱為該住宅用地的「居住密度」，如工業(yè)區(qū)中，員工與工業(yè)用地面積之比又稱為「工業(yè)密度」，商業(yè)或其他用地則類推之。至於住宅用地的居住密度部分，依規(guī)劃內(nèi)容之需要。又可分為下列四種：1.淨(jìng)密度（NetDensity）：居住人口數(shù)/住宅用地面積。2.粗密度（GrossDensity）：居住人口數(shù)/住宅用地面積及周圍道路面積之1/2。3.鄰里密度：即鄰里單元人口數(shù)/鄰里單元面積4.社區(qū)密度：即社區(qū)單元人口數(shù)/社區(qū)單元面積前述人口數(shù)與住宅用地之比，即稱為該住宅用地的「居住密度」，如三、土地使用的區(qū)位（一）可及性（Accessibility）土地的可及性是反映人、貨物、資訊及其他物質(zhì)的流通條件?？杉靶愿叩耐恋兀哂休^低的交通成本，就商業(yè)目的而言，可提高商品交易的機(jī)會(huì)或數(shù)量。因此，土地使用競(jìng)爭(zhēng)也必然較激烈，取得成本較高，而使用類型也較趨於集約，或呈現(xiàn)高強(qiáng)度與高密度的使用型態(tài)。三、土地使用的區(qū)位（二）互補(bǔ)性（Complementarity）都市的各種活動(dòng)間常具有強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性，如住宅社區(qū)中公園提供休憩功能、也要市場(chǎng)或商業(yè)用地以滿足消費(fèi)需求，這些均可稱為互補(bǔ)性或依存性。此外，商業(yè)中的批發(fā)業(yè)用地與零售業(yè)間，或工業(yè)體系中的上、中、下游各級(jí)工業(yè)單位，彼此間也存在強(qiáng)烈的互補(bǔ)性。因此，無論同質(zhì)或異質(zhì)性的土地使用型態(tài)間，若具有互補(bǔ)或互相支援的特性，則經(jīng)常在土地使用規(guī)劃時(shí)，必須配合交通運(yùn)輸條件作合理而有效的規(guī)劃，此即為區(qū)位上的互補(bǔ)性。（二）互補(bǔ)性（Complementarity）（三）排他性部分活動(dòng)具有排他的特性，亦即可能產(chǎn)生外部性(Externalities)，此情況下，原有的土地使用或都市活動(dòng)，受到具外部性活動(dòng)的影響，而產(chǎn)生質(zhì)或量的政變，此種效應(yīng)又稱為?第三者效果?（Third-PartyEffects）或?波及效果?（SpilloverEffects）。例如住宅社區(qū)與工廠，或者與容易產(chǎn)生大量交通與垃圾污染的某些商業(yè)使用之間，均具有排他性。因此，在區(qū)位選擇上，具有排他性的土地使用，將必須分開規(guī)劃或設(shè)置隔離帶，以避免相互間產(chǎn)生干擾，而影響土地使用的效用。（三）排他性05-3.土地使用區(qū)位理論一、工業(yè)區(qū)位理論（一）韋伯產(chǎn)業(yè)區(qū)位理論（AlfredWeber,1835~1914）（二）格林哈特（M.CGreenHut）1.最小成本區(qū)位理論（thctheory

of1east-costlocation）2.互補(bǔ)型區(qū)位理論（theindependencetheoryoflocation）3.極大利潤型區(qū)位理論（thetheoryofmaximumprofitlocation）05-3.土地使用區(qū)位理論一、工業(yè)區(qū)位理論二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論第一圈：隨意農(nóng)作區(qū)，如鮮花、蔬菜。第二圈：人造森林區(qū)。第三圈：輪栽農(nóng)作區(qū)，主要穀物與根類作物輪流栽植。第四圈：主要農(nóng)作區(qū)，主要穀物與牧草輪流種植。第五圈：三圃農(nóng)作區(qū)（ThreeFieldSystem），共分為三區(qū)，分植黑麥與大麥，其中一區(qū)休耕。第六圈：放牧草原區(qū)。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論建筑3A971鄭柏承建筑3A971簡(jiǎn)含螢建筑3A三、住宅區(qū)位理論（一）抵換理論（Trade-offTheory）（二）引力模式（1）所得階層（2）工資水準(zhǔn)（3）住宅型式（4）住宅價(jià)格（三）行為科學(xué)理論（1）住戶的特性：包括家庭週期（LifeCycle）、家庭所得、文化背景及社會(huì)價(jià)值觀。

（2）住宅的特性：包含住宅型式、屋齡、住宅品質(zhì)、住宅權(quán)屬及住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等。

（3）環(huán)境特性：包含環(huán)境衰敗程度、地價(jià)上漲、文化及社會(huì)結(jié)構(gòu)差異等。

（4）住宅選擇標(biāo)準(zhǔn)：包含滿意度、主觀偏好等三、住宅區(qū)位理論（四）都市生態(tài)學(xué)理論（1）同心圓理論（ConcentricZoneConcept）

I、環(huán)形區(qū)：即由商店、戲院、旅館及辦公事務(wù)大樓等土地使用所組成的中心商業(yè)區(qū)。

II、轉(zhuǎn)變區(qū)：由一等公民持有的高級(jí)住宅、公寓以及部分已改變用途的古老住宅建築物所構(gòu)成。

III、工人住宅區(qū)：即提供都市工人、藍(lán)領(lǐng)階級(jí)等居住的主要區(qū)位。

IV、一般住宅區(qū)：為提供中等家庭及一般白領(lǐng)階級(jí)居住的大規(guī)模住宅區(qū)。

V、通勤住宅區(qū)：位於市郊區(qū)，由於有便利的運(yùn)輸條件及良好的環(huán)境品質(zhì)。因此，為中等或高等收入的通勤者之居住所在。（四）都市生態(tài)學(xué)理論（2）扇形理論（SectorConcept）（3）多核心理論（MultipleNucleiConcept）活動(dòng)間的互補(bǔ)性，造成空間區(qū)位分布較接近。聚集的經(jīng)濟(jì)效益，使同性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)彼此聚集。對(duì)一般性活動(dòng)有害的土地使用，也會(huì)聚集形成另一種活動(dòng)核心。地價(jià)的高低，促使某些活動(dòng)區(qū)位產(chǎn)生分化作用。（2）扇形理論（SectorConcept）05-4.土地使用計(jì)畫的規(guī)劃作業(yè)形成區(qū)位需求（FormulationofLocationRequirements）

基於土地使用目標(biāo)、都市活動(dòng)型態(tài)、發(fā)展特性以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和科技變遷等因素的考慮，而發(fā)展出各種土地使用區(qū)位址及其相互關(guān)係的設(shè)計(jì)原則和標(biāo)準(zhǔn)，作為土地使用「質(zhì)」方面的指導(dǎo)原則。估計(jì)空間需求（EstimationofSpaceRequirements）

初步估計(jì)各種空間的需求面積，以適應(yīng)未來都市擴(kuò)張或?qū)嵤┒际懈聲r(shí)的需要。區(qū)位適宜性分析（LocationSuitabilityAnalysis）

依據(jù)環(huán)境條件、自然特徵、活動(dòng)核心、公共設(shè)施系統(tǒng)及其可能的服務(wù)範(fàn)圍等條件，製成區(qū)位適宜性地圖。整合設(shè)計(jì)草案（PreliminarySynthesisinSchematicDesigns）

依據(jù)計(jì)畫年期的發(fā)展目標(biāo)作為土地使用計(jì)畫的指導(dǎo)，再將前三項(xiàng)的設(shè)計(jì)結(jié)果，繪製於地形圖上，成為替選方案。05-4.土地使用計(jì)畫的規(guī)劃作業(yè)形成區(qū)位需求（Formula承載量分析（CapacityAnalysis）依據(jù)區(qū)位適宜性分析結(jié)果，考慮各種適合的土地使用等級(jí)、分類及土地的承載量，通常以每英畝土地可容納的住宅單位或員工人數(shù)表示之。土地使用設(shè)計(jì)替選案（AlternativeTrialSchemesforLandUseDesign）整合用地區(qū)位、空間需求和土地供給等條件後得之方案，此處的土地的供給條件以承載量和適宜性為代表，作業(yè)結(jié)果必須包含各種面積的試算。土地使用計(jì)畫設(shè)計(jì)（DesignofLandUsePlan）包含指導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、土地使用模式的研擬，以及替選方案的評(píng)估及選擇等作業(yè)。承載量分析（CapacityAnalysis）一、一般原則（一）工業(yè)區(qū)應(yīng)鄰近住宅區(qū)，以降低通勤往來的交通旅次，工業(yè)區(qū)之間亦需有主要公路聯(lián)絡(luò)，以利物料流通。至於恰氏另主張應(yīng)避免工業(yè)區(qū)位過度集中，以期分散污染源的觀點(diǎn)，與現(xiàn)行環(huán)境保護(hù)政策中「集中處理」的原則已不盡相符。（二）住宅區(qū)應(yīng)鄰近就業(yè)與休閒區(qū)位，並應(yīng)提供大眾運(yùn)輸或主要道路系統(tǒng)。住宅社區(qū)的規(guī)劃，應(yīng)提供多樣化的住宅類型，適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)密度。（三）購物或娛樂中心、文化或