第八章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度1ppt課件第八章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度1ppt課件1本章綱要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀二城鎮(zhèn)住房制度及其改革三產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀農(nóng)村住房制度的演變宅基地制度的規(guī)范與完善農(nóng)村住房現(xiàn)狀計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房福利制度城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段城鎮(zhèn)住房制度改革的完善和回歸階段2ppt課件本章綱要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀二城鎮(zhèn)住房制度及其改2精品資料精品資料3你怎么稱呼老師？如果老師最后沒有總結(jié)一節(jié)課的重點(diǎn)的難點(diǎn)，你是否會(huì)認(rèn)為老師的教學(xué)方法需要改進(jìn)？你所經(jīng)歷的課堂，是講座式還是討論式？教師的教鞭“不怕太陽曬，也不怕那風(fēng)雨狂，只怕先生罵我笨，沒有學(xué)問無顏見爹娘……”“太陽當(dāng)空照，花兒對(duì)我笑，小鳥說早早早……”房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)--房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度--ppt課件4產(chǎn)權(quán)費(fèi)希爾（I.Fisher）：享有財(cái)富的收益并且同時(shí)承擔(dān)與這一收益相關(guān)的成本的自由或者所獲得的許可。斯韋托扎爾·平喬維奇（SvetozarPejovich）：人與人之間由于稀缺物品的存在而引起的、與其使用相關(guān)的關(guān)系”。哈羅德·德姆塞茨（HaroldDemsetz）：產(chǎn)權(quán)的重要性在于“它們能幫助一個(gè)人形成他與其他人進(jìn)行交易時(shí)的合理預(yù)期……產(chǎn)權(quán)的所有者擁有以特定的方式行事的權(quán)利。假定在他的權(quán)利的界定中這些行動(dòng)是不受禁止的情況下，一個(gè)所有者期望共同體能阻止其他人對(duì)他的行動(dòng)的干擾”?！杜＝蚍纱笤~典》：產(chǎn)權(quán)等同于財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，它包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。所謂產(chǎn)權(quán)就是指對(duì)于某種物品包括所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利在內(nèi)的，受法律保護(hù)的，排他性的權(quán)利束。第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)5ppt課件產(chǎn)權(quán)第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)5ppt課件5第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)際上就是針對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度安排。由于房地產(chǎn)所包含內(nèi)容的差異，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵也有所不同，一般認(rèn)為分為廣義和狹義兩種。廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既包括土地本身及其所提供服務(wù)的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等在內(nèi)的權(quán)利束，又包括土地附著建筑物、構(gòu)筑物等土地改良物的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等在內(nèi)的權(quán)利束。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)則不包含土地所有權(quán)以及由所有權(quán)衍生的權(quán)利束。

6ppt課件第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)6ppt課件6第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀建設(shè)用地土地產(chǎn)權(quán)制度從土地所有權(quán)來看，無論是何種土地用途，分為國家所有（或稱為全民所有）和農(nóng)民集體所有兩種形式。從土地使用權(quán)來看，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。即，在法律允許范圍之內(nèi)，單位或個(gè)人可以擁有包括建設(shè)用地在內(nèi)的土地的使用權(quán)。在土地全民所有或集體所有的所有制前提下，中國實(shí)行土地使用權(quán)出讓制度。所謂土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓最高年限按用途的不同分為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。土地使用權(quán)出讓方式一般有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等。土地使用者在獲得土地使用權(quán)之后，還可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)的出讓、國有土地租賃，國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股均采用有償使用的方式。按照法律規(guī)定，改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。7ppt課件第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀7ppt課件7第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀房屋產(chǎn)權(quán)制度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。必須以土地產(chǎn)權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)讓為前提和條件。若房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不完整，那么該房地產(chǎn)是不允許轉(zhuǎn)讓的。房地產(chǎn)的抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。只有在依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的前提下，才可以設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記分為兩個(gè)部分，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記。辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。在國有土地范圍的房屋登記，又可以分為房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和注銷登記；房屋抵押權(quán)的登記、變更登記和注銷登記；房屋地役權(quán)登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記；以及在預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押等情況下的預(yù)告登記。8ppt課件第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀8ppt課件8第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀農(nóng)村住宅制度的演變

從1949年至今，農(nóng)村住房制度并未有明顯的變化，農(nóng)村住房制度的演變基本上圍繞著宅基地集體所有、宅基地附著房屋歸農(nóng)民私人所有的制度確立和修補(bǔ)展開1949至1978年1962年中國中央八屆十次全會(huì)通過的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（又稱“六十條”）：

三個(gè)方面權(quán)利1963年3月，中共中央發(fā)布了《關(guān)于各地對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》：四個(gè)方面進(jìn)一步規(guī)定1978年以后1982年國務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》：從用地原則、用地規(guī)劃、用地標(biāo)準(zhǔn)、用地審批等方面，對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理問題進(jìn)行了規(guī)定。1987年《中華人民共和國土地管理法》：農(nóng)村住房及宅基地的問題主要由《土地管理法》中第六十二條來進(jìn)行規(guī)范。9ppt課件第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀農(nóng)村住宅制度的演變9ppt課件9第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀宅基地制度的規(guī)范與完善2008年國土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號(hào)）一是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“一戶一宅”原則的貫徹實(shí)施，明確不予受理除繼承外的農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記。二是明確了城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的原則和規(guī)定。三是進(jìn)一步要求嚴(yán)格執(zhí)行宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的幾種情況規(guī)定了詳細(xì)的處理辦法。國土資源部起草并發(fā)布了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定（征求意見稿）》一是對(duì)宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的歷史遺留問題，作了進(jìn)一步的明確。二是對(duì)符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，且其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，規(guī)定可以按現(xiàn)有宅基地面積確定宅基地使用權(quán)。三是對(duì)依法通過轉(zhuǎn)讓、繼承房屋等方式取得宅基地的處理。四是規(guī)定對(duì)超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)部分的處理。五是規(guī)定宅基地收回和處置。10ppt課件第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀宅基地制度的規(guī)范與完善10pp10第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀宅基地制度的規(guī)范與完善國土資源部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》進(jìn)一步要求加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)劃計(jì)劃控制、科學(xué)確定農(nóng)村居民點(diǎn)用地布局和規(guī)模、改進(jìn)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理方式、嚴(yán)格宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)、合理分配宅基地、規(guī)范宅基地審批程序、依法維護(hù)農(nóng)民宅基地的取得權(quán)、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證和檔案管理工作提出了嚴(yán)控總量盤活存量、逐步引導(dǎo)農(nóng)民居住適度集中、因地制宜地推進(jìn)“空心村”治理和舊村改造等共十五條要求。關(guān)于宅基地審批，就提出了應(yīng)堅(jiān)持實(shí)施“三到場(chǎng)”原則。農(nóng)村住房現(xiàn)狀住房投資：表8-1住房結(jié)構(gòu)：圖8-1住房設(shè)施狀況：農(nóng)村住房的住房設(shè)施仍有進(jìn)一步提高的空間。11ppt課件第二節(jié)農(nóng)村住房制度及其現(xiàn)狀宅基地制度的規(guī)范與完善11pp11第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革從大的發(fā)展趨勢(shì)來看，自新中國成立之后，以1978年開始改革開放為分界線，城鎮(zhèn)住房制度主要可以分為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下以配給制為主的住房制度和朝著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的以市場(chǎng)化為主的住房制度兩個(gè)階段。在1978年之后圍繞著市場(chǎng)化這一主線展開的時(shí)期，城鎮(zhèn)住房制度在不同的改革階段也呈現(xiàn)出顯著的階段性特征。具體可以分為四個(gè)階段：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房福利制度城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段城鎮(zhèn)住房制度改革的完善和回歸階段12ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革從大的發(fā)展趨勢(shì)來看，自新中國成12第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房福利制度

自社會(huì)主義改造基本完成之后，城鎮(zhèn)住房從投資、建設(shè)、分配和管理都是由政府或單位承擔(dān)。雖然并不是所有的房屋都被收歸公有，但無論從存量還是增量上，公有住房都是處于絕對(duì)主導(dǎo)地位。1949至1965年

以公有制為基礎(chǔ)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城鎮(zhèn)福利住房制度逐漸形成和確立1956年中共中央批轉(zhuǎn)中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見》：五種社會(huì)主義改造方式1964年國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家房產(chǎn)管理局《關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問題的報(bào)告》：進(jìn)一步明確國家經(jīng)租房屋的性質(zhì)1965年國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家房產(chǎn)管理局《關(guān)于制止降低公有住宅租金標(biāo)準(zhǔn)問題的報(bào)告的通知》：低租金住房制度的形成和固化1966年至1977年

城鎮(zhèn)福利住房制度的鞏固和延續(xù)13ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房福利制13第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（一）思想理論準(zhǔn)備和改革試點(diǎn)1980年初鄧小平同志關(guān)于住房問題的講話和《紅旗》雜志刊發(fā)《怎樣使住宅問題解決的快些》一文，為打破舊有觀念、解放思想、認(rèn)識(shí)住房改革的必要性及可行性，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革提供了思想和理論準(zhǔn)備中共中央、國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，允許私人建房、買房和擁有個(gè)人住宅，正式宣布實(shí)施住宅商品化的改革政策，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革序幕的拉開具體措施：鼓勵(lì)個(gè)人購房+允許并鼓勵(lì)城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅鼓勵(lì)個(gè)人購房允許并鼓勵(lì)城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅1983年6月，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》，規(guī)范并鼓勵(lì)個(gè)人自建住宅。14ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階14城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（二）住房制度改革的分期分批推行和實(shí)施

以1988年2月份國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》（國發(fā)[1988]11號(hào)）的發(fā)布為標(biāo)志，住房制度改革從選取部分城市進(jìn)行某項(xiàng)改革政策試點(diǎn)，過渡到有計(jì)劃有目的的在全國范圍內(nèi)分期分批推廣和實(shí)施。住房制度改革目標(biāo)

該通知首次明確提出住房商品化的改革目標(biāo)，即“按照社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化”。住房改革的主要任務(wù)提出了包括改變資金分配體制，把住房消費(fèi)基金逐步納入正常渠道，使當(dāng)時(shí)實(shí)際用于職工建房、修房資金的大量暗貼轉(zhuǎn)化為明貼，并逐步納入職工工資；改革把住房作為固定資產(chǎn)投資的計(jì)劃管理體制，確立住房作為商品生產(chǎn)的指導(dǎo)性計(jì)劃管理體制；第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革15ppt課件城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改15城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（二）住房制度改革的分期分批推行和實(shí)施住房改革的主要任務(wù)（續(xù)）通過財(cái)政、稅收、工資、金融、物價(jià)和房地產(chǎn)管理等方面配套改革，在理順當(dāng)時(shí)圍繞住房所發(fā)生的各種資金渠道的基礎(chǔ)上建立住房基金，逐步形成能夠?qū)崿F(xiàn)住房資金良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè)，把包括住房在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、服務(wù)納入整個(gè)社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)大循環(huán)住房制度改革的具體政策為了糾正因公屋租金過低導(dǎo)致居民參與住房改革熱情不高的情況，提出要合理調(diào)整公房租金確定公房租金標(biāo)準(zhǔn)，并在綜合考慮住房的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅因素的情況下，測(cè)算出全國平均租金水平作為各地調(diào)整的參考。為了降低公屋租金提高給居民帶來的額外負(fù)擔(dān)，增加了公房職工住房券制度，并提出要從實(shí)際出發(fā)確定發(fā)住房券系數(shù)。第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革16ppt課件城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改16第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（二）住房制度改革的分期分批推行和實(shí)施住房制度改革的具體政策（續(xù)）為了進(jìn)一步推動(dòng)住房商品化的實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)積極推動(dòng)公有住房出售，并進(jìn)一步明確公有住房出售的價(jià)格、購買優(yōu)惠措施、貸款政策等，明確向職工出售建住房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算價(jià)格。為了扭轉(zhuǎn)許多單位無法保證住房投入的情況，提出要理順住房資金渠道，建立城市（縣鎮(zhèn)）、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)人三級(jí)住房基金，從住房生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)等多方面來集中資金；為了推動(dòng)住房建設(shè)和保障資金來源，明確要配套改革金融體制，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提出要吸取煙臺(tái)、蚌埠兩市成立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，要求銀行成立房地產(chǎn)信貸部，專門辦理有關(guān)住房生產(chǎn)、消費(fèi)資金的籌集、融通和信貸結(jié)算等業(yè)務(wù)，來多手段保障住房建設(shè)和消費(fèi)所需資金來源。除此之外，還提出了“堅(jiān)持多住房多交租和少住房可得益的原則”、“對(duì)住房建設(shè)、經(jīng)營在稅收政策上給予優(yōu)惠”、“加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)管理”等多種措施來推動(dòng)和鼓勵(lì)住房市場(chǎng)的發(fā)展。17ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階17城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（二）住房制度改革的分期分批推行和實(shí)施其他政策國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵(lì)職工購買公有舊住房的意見》（國辦發(fā)[1988]13號(hào)）建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)出售公有住房?jī)r(jià)格管理的通知》（建房字[1988]第373號(hào)）國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于住房制度改革中如何計(jì)算職工計(jì)發(fā)住房券工資基數(shù)問題的答復(fù)》國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于解決房改中發(fā)放住房補(bǔ)貼輻射問題的通知》（房改字第003號(hào)）第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革18ppt課件城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改18城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》

從公有住房租金和出售方式、新建住房管理和投資體制、住房資金籌集和住房金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理以及軍隊(duì)住房制度改革等多方面，對(duì)住房制度改革有關(guān)政策和措施進(jìn)行了完善。強(qiáng)調(diào)要合理調(diào)整當(dāng)時(shí)公有住房的租金，有計(jì)劃有步驟地提高到成本租金。對(duì)出售公有住房按不同情況進(jìn)行了分別規(guī)定。從產(chǎn)權(quán)情況來看，對(duì)按市場(chǎng)價(jià)購買的公房，給予全部產(chǎn)權(quán)。對(duì)于實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的，給予部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；從購買價(jià)格來看，在國家規(guī)定住房面積以內(nèi)，可以享受標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，但超過國家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的部分，則要按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。實(shí)行新房新制度，對(duì)新竣工的公有住房，實(shí)行新房新租、先賣后租、優(yōu)先出售或出租給無房戶和住房困難戶等辦法。提出住房建設(shè)應(yīng)推行國家、集體、個(gè)人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房；通過多種形式、多種渠道籌集住房資金；發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)等多項(xiàng)政策構(gòu)建要求。第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革19ppt課件城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改19第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》進(jìn)一步明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的總目標(biāo)，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的分階段目標(biāo)，確立了城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則，并對(duì)政策實(shí)施過程中的一些問題進(jìn)行了重申和明確。從城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)上看，在繼續(xù)堅(jiān)持和延續(xù)之前所提出的改革總體目標(biāo)的基礎(chǔ)上，按照短中長(zhǎng)期的劃分，將目標(biāo)分解為“八五”計(jì)劃期間目標(biāo)、十年目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)，分別提出了人均居住面積達(dá)到7.5平方米，住房成套率達(dá)到40%~50%；人均居住面積達(dá)到8.5平方米，住房成套率達(dá)到60%~70%；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房等具體指標(biāo)。從住房制度改革原則上來看，從責(zé)任分擔(dān)方式、住房實(shí)現(xiàn)方式、政策出臺(tái)和實(shí)施方式等方面，提出了國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)；租、售、建并舉；在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策；機(jī)制轉(zhuǎn)換四項(xiàng)原則。從具體的改革政策和措施上來看，對(duì)公房租金中的提租與補(bǔ)貼問題、公房出售的價(jià)格問題、新房新制度、住房基金、住房權(quán)屬和管理等問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確和重申。20ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階20第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階段（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)其他政策建設(shè)部《關(guān)于重申不得把房管部門直管公房中非住宅用房劃歸使用部門管理的通知》國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于住房資金的籌集、使用和管理的暫行規(guī)定的通知》國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局《關(guān)于印發(fā)<中央在京黨政機(jī)關(guān)住房制度改革實(shí)施方案>的通知》國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、國家國有資產(chǎn)管理局、建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹國發(fā)[1991]30號(hào)文件和國辦發(fā)[1991]73號(hào)文件，加強(qiáng)配合，共同搞好住房制度改革的通知》等文件。21ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的起步與探索階21第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段以1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號(hào)）和1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)）的發(fā)布，可以將這一階段劃分為改革深化和改革加速兩個(gè)時(shí)期。在改革深化階段，主要是根據(jù)黨的十四大精神和十四屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》出臺(tái)后，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制這一大的背景，進(jìn)一步明確了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的道路，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房商品化、社會(huì)化改革走向深入。在改革加速階段，則主要是在十五大精神的指導(dǎo)下，結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需政策，在加速推動(dòng)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的同時(shí)，將培育和發(fā)展住房市場(chǎng)并使之成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作為改革的重要工作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮奠定了基礎(chǔ)。22ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速22第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》住房制度改革的目的和基本內(nèi)容

強(qiáng)調(diào)新的城鎮(zhèn)住房制度必須與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)；明確了要將住房建設(shè)、分配、維修、管理由各單位負(fù)責(zé)的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；進(jìn)一步明晰了住房貨幣化分配主要是指以按勞分配為主的貨幣工資分配方式。同時(shí)，按家庭收入情況的不同，將住房供應(yīng)體系劃分為以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。這一“雙軌制”供應(yīng)體系對(duì)之后的房地產(chǎn)業(yè)和住房保障體系的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。住房制度改革的任務(wù)該決定明確提出短期任務(wù)是“全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到本世紀(jì)末（20世紀(jì)）初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平”。23ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速23第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（續(xù)）實(shí)際政策，主要是根據(jù)客觀情況的變化和政策實(shí)施中所存在的問題所進(jìn)行了修改和完善。根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定了當(dāng)時(shí)和未來租金水平的基本標(biāo)準(zhǔn)及在職工家庭收入中的比重；按照職工家庭收入水平的不同，確定公房出售價(jià)格采取市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)兩套不同標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和客觀規(guī)律重新明確了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的計(jì)算辦法和標(biāo)準(zhǔn)等。住房公積金制度作為一項(xiàng)全新的制度，在轉(zhuǎn)變住房分配體制，促進(jìn)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立方面具有重要作用。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)重要性的強(qiáng)調(diào)，建設(shè)比例、用地來源的確定，在一定程度上保證了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，為“雙軌制”的供應(yīng)體系成功實(shí)現(xiàn)提供了前提條件。24ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速24第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化《國家安居工程實(shí)施方案》計(jì)劃在原有住房建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)上，用5年左右時(shí)間新增安居工程建筑面積1.5億平方米，在1995年當(dāng)年計(jì)劃完成1250萬平方米。由于，國家安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。國家盡可能地降低安居工程的建設(shè)費(fèi)用，規(guī)定用于國家安居工程的建設(shè)用地，一律由城市人民政府按行政劃撥方式供應(yīng)，且地方人民政府相應(yīng)減免有關(guān)費(fèi)用。因此，安居工程實(shí)際上是通過采用國家政策扶持的方式，來加快面向中低收入家庭的住房投資和住房建設(shè)。無論是從政策出臺(tái)的初衷還是政策實(shí)施的客觀效果上來看，都為推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革提供了良好的政策示范。25ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速25第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化其他政策國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有住房出售收入管理的意見》（國辦發(fā)[1996]34號(hào)）國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理意見的通知》財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)住房制度改革若干財(cái)務(wù)問題的規(guī)定》建設(shè)部《關(guān)于不得擅自將直管公房無償劃轉(zhuǎn)給使用單位的通知》（建房[1996]401號(hào)）國家國有資產(chǎn)管理局、建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)出售國有住房資產(chǎn)管理的暫行規(guī)定〉的通知》26ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速26第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的加速《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》在堅(jiān)持國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，鼓勵(lì)地方分別決策，因地制宜，量力而行；繼續(xù)堅(jiān)持國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套等原則的前提下，不僅要圍繞著住房商品化、社會(huì)化；逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和中國國情的城鎮(zhèn)住房新制度等既定目標(biāo)前行，而且還要通過加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為了達(dá)成這一全新目標(biāo)，該通知明確要完成以下三方面任務(wù)：第一，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；第二，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；第三，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

其中，住房分配貨幣化和建立多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的提法和要求，對(duì)城鎮(zhèn)住房制度的演變、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和住房保障制度的變革產(chǎn)生了極為深遠(yuǎn)的影響。27ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速27第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的加速其他政策建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題的說明》中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于〈在京中央和國家機(jī)關(guān)部級(jí)干部住房制度改革實(shí)施意見〉的通知》國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局《關(guān)于在京中央和國家機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位提高房租增發(fā)補(bǔ)貼的通知》財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》28ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速28第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速階段（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的加速《關(guān)于加快推進(jìn)住房分配貨幣化改革有關(guān)問題的通知》明確提出全國各城市的貨幣化方案必須在當(dāng)年9月底之前出臺(tái)實(shí)施。為了推動(dòng)各地房改方案的盡快出臺(tái)和實(shí)施，通知提出了“兩有利于、兩符合”的房改方案標(biāo)準(zhǔn)，即只要是有利于住房新體制的建立，有利于擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，符合國家統(tǒng)和政策目標(biāo)，符合本地區(qū)的實(shí)際情況方案，都應(yīng)盡快出臺(tái)實(shí)施，不能久拖不決。以防止各地在房改方案上的久拖不決。為了防止停止住房實(shí)物分配與住房分配貨幣化之間存在政策空擋，導(dǎo)致出現(xiàn)住房有效需求的真空，并且對(duì)今后住房投資和消費(fèi)產(chǎn)生不良影響，該通知還強(qiáng)調(diào)已出臺(tái)方案的城市，要主動(dòng)抓好住房補(bǔ)貼資金的落實(shí)，使之迅速形成住房有效需求。29ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革的深化和加速29第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的完善和回歸階段從2003年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品住房市場(chǎng)的發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度改革過程中所存在的問題和不足也日益顯現(xiàn)，而在糾正這些不足的過程中，城鎮(zhèn)住房制度也日趨完善。在這一階段，城鎮(zhèn)住房制度的完善主要是以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的形式來完成，在住房商品化、社會(huì)化這一改革任務(wù)基本完成的情況下，住房保障制度作為城鎮(zhèn)住房制度不可或缺的一部分也日益受到政府的重視，城鎮(zhèn)住房制度的改革，在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化方向的同時(shí)，也越來越重視和凸顯住房的保障功能，呈現(xiàn)出較為明顯的回歸保障的傾向。在這一階段，具有代表性的政策主要是2003年國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)）和2007年國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）。30ppt課件第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度及其改革城鎮(zhèn)住房制度改革的完善和回歸階30綜合練習(xí)一、本章基本概念產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；土地所有權(quán)和使用權(quán)；房屋使用權(quán)和使用權(quán)；宅基地；住房制度；住房貨幣化改革；安居工程二、本章基本思考題1.什么是產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

2.簡(jiǎn)述中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。3.中國農(nóng)村住房制度經(jīng)過了哪幾個(gè)發(fā)展階段？每個(gè)階段有哪些特點(diǎn)？農(nóng)村住房狀況仍存在哪些問題和不足？4.中國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了哪幾個(gè)階段？每個(gè)階段的主要特點(diǎn)是什么？有哪些主要改革政策？31ppt課件綜合練習(xí)一、本章基本概念31ppt課件31附：表8-1全國農(nóng)村住戶人均住房情況時(shí)間人均住房面積(平方米/人)住房單位價(jià)值(元/平方米)新建房屋人均面積(平方米/人)新建房屋單位價(jià)值(元/平方米)1978年8.1-

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1979年8.4-

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1980年9.417-

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1981年10.217.90.822.11982年10.719.20.925.41983