我國(guó)住房金融服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要：住房金融的發(fā)展是一國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、國(guó)民生活質(zhì)量等綜合指標(biāo)的具體體現(xiàn)，它是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制成熟程度的重要標(biāo)志之一，也是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的動(dòng)力。它既為住房業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的可持續(xù)的資金支持，從而有助于推動(dòng)住房業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加速和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速良性發(fā)展，同時(shí)也為政府調(diào)控住房業(yè)的發(fā)展提供了有效的空間和手段，這決定了發(fā)展住房金融的客觀必然性。一、引言：住房金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國(guó)的西里西亞省。世界上第一家土地開(kāi)發(fā)銀行到目前為止,住房金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國(guó)建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的住房金融才在世界范圍內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家如新加坡結(jié)合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的住房金融。住房金融是指為住房生產(chǎn)和消費(fèi)而進(jìn)行的資金籌集、融通、借貸和結(jié)算等金融服務(wù)活動(dòng)的總稱，是銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)在住房生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、分配。消費(fèi)活動(dòng)中所進(jìn)行的信用活動(dòng)和提供的金融服務(wù)。住房金融的主要內(nèi)容是籌集住房資金、發(fā)放住房貸款以及資產(chǎn)與負(fù)債之間的風(fēng)險(xiǎn)管理和有關(guān)的中間業(yè)務(wù)。住房金融可以分為兩大種類，一是住房生產(chǎn)融資，指銀行及其他金融機(jī)構(gòu)為住房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)提供資金及相關(guān)的信用服務(wù)，為此，住房金融機(jī)構(gòu)以各種方式籌集住房資金，滿足住房ｌ發(fā)商生產(chǎn)住房的需要。二是住房消費(fèi)融資，指的是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)為住房消費(fèi)者提供資金和相關(guān)的信用服務(wù)，其中，提供個(gè)人購(gòu)房抵押貸款是其主要內(nèi)容。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，住房金融的重點(diǎn)在于住房消費(fèi)方面。因此，我國(guó)住房金融業(yè)進(jìn)一步改革與發(fā)展的重要內(nèi)容之一，就是把住房金融機(jī)構(gòu)和住房金融市場(chǎng)的重點(diǎn)從支持住房的建設(shè)轉(zhuǎn)變到支持住房的消費(fèi)。住房金融的涵義住房金融是伴隨著住房的生產(chǎn)和消費(fèi)所產(chǎn)生的一種資金運(yùn)動(dòng)的信用行為。它是住房金融的一個(gè)重要組成部分,是住宅產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互滲透的結(jié)果。住房商品價(jià)值大,投資數(shù)額大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn),決定了其再生產(chǎn)過(guò)程中資金運(yùn)動(dòng)的種種矛盾,要從根本上解決這些矛盾,只能靠金融機(jī)構(gòu)的支持。“九五”期間,國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期,中央決定把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而要開(kāi)拓住宅市場(chǎng),培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),最關(guān)鍵的是發(fā)展住房金融。二、我國(guó)住房金融服務(wù)的現(xiàn)狀分析目前，我國(guó)住房開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。2008年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；住房開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，住房開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自08年，我國(guó)住房開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2010年，住房開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2009年相比，2010年住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2010年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。住房開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程,我國(guó)住房企業(yè)普遍資金短缺,如果不能更好地借助于多種多樣的住房金融工具,廣開(kāi)籌資渠道,并降低或分散風(fēng)險(xiǎn),那么住房企業(yè)時(shí)刻都會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)乃至破產(chǎn)的可能。目前我國(guó)住房金融產(chǎn)品種類較少,融資的途徑比較單一。（一）銀行信貸是我國(guó)住房企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源目前銀行信貸資金幾乎成為我國(guó)住房企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。住房開(kāi)發(fā)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、住房開(kāi)發(fā)、住房銷售三個(gè)階段中,每一階段都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持,這說(shuō)明我國(guó)目前住房開(kāi)發(fā)投資的融資渠道比較單一,導(dǎo)致住房行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較多集中于銀行系統(tǒng)。（二）住房企業(yè)上市股權(quán)融資和債券融資進(jìn)一步發(fā)展,但門檻較高中國(guó)社科院發(fā)布的“2007住房藍(lán)皮書”指出,證券市場(chǎng)正在成為住房業(yè)重要的資金來(lái)源。但是,在全流通體系下,新的公司上市保薦人制度實(shí)質(zhì)上提高了住房企業(yè)上市門檻,只有那些真正有實(shí)力的大型住房商才可能上市,而目前中小住房企業(yè)多如牛毛,風(fēng)險(xiǎn)承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問(wèn)題,所以在未來(lái)通過(guò)大規(guī)模的上市解決住房業(yè)資金來(lái)源問(wèn)題幾乎不可能。（三）信托成為房產(chǎn)融資新渠道,但仍有限制通過(guò)基金化運(yùn)作的住房投資信托介入住房市場(chǎng),不單單是部分解決金融論文了融資的問(wèn)題,更重要的是符合住房市場(chǎng)的國(guó)際化趨勢(shì)。雖然,信托產(chǎn)品由于政策限制仍有欠缺,不過(guò)在融資渠道單一,產(chǎn)業(yè)投融資渠道難有大變化的情況下,信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新將給產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)新的市場(chǎng)空間。三、我國(guó)住房金融服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析住房金融風(fēng)險(xiǎn),指經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性住房金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)住房金融體系的風(fēng)險(xiǎn)一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動(dòng)給交易雙方以外的其他人帶來(lái)的不由交易雙方或活動(dòng)主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動(dòng);消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未對(duì)此支付任何費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動(dòng)住房金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn),尤其是己經(jīng)受到較大損失時(shí),人們就可能對(duì)金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個(gè)金融體系而導(dǎo)致金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,住房金融以住房資金融通業(yè)務(wù)為主,因此住房金融風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為以下幾種:（一）信用風(fēng)險(xiǎn) 它是由于借款人(住房開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致住房貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)住房企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒(méi)保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的住房金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是住房開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)住房金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)住房貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):住房金融中人多以住房作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押住房從中求償,如果賣不掉住房而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（三）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)由于住房資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。（四）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),住房金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以住房抵押時(shí)該住房是否容易銷售對(duì)抵押住房的估價(jià)是否過(guò)高等)有關(guān)。（五）利率風(fēng)險(xiǎn)如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)住房資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。（六）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng),銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大,住房金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。（七）匯率風(fēng)險(xiǎn)如果外匯升值本幣對(duì)外貶值,以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)住房金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí),也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)。（八）其它風(fēng)險(xiǎn)住房金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯(cuò)誤拼寫或打印錯(cuò)誤票據(jù)單證審核錯(cuò)誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)辦理過(guò)程沒(méi)有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),住房資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)住房保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)住房信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。由于住房業(yè)本身的特點(diǎn),在住房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)其中,住房金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著住房業(yè)和住房金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前住房業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對(duì)住房金融進(jìn)行分析：（一）風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)向成熟過(guò)度的階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)住房融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了住房市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為住房企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行住房信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）住房企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)顯著在住房市場(chǎng)的資金鏈中，我國(guó)銀行資本基本參與了住房開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。因此，銀行除了要間接承受巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，還要直接承受借款客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)。通常，信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，而這類風(fēng)險(xiǎn)正因我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)住房企業(yè)和個(gè)人貸款的集中度不斷提高顯得尤為突出。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，住房企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。眾所周知，住房開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)額巨大，所以，住房企業(yè)只能通過(guò)外援性融資來(lái)解決資金缺口。近年來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)空前繁榮，住房企業(yè)極力尋求資金支持，加速擴(kuò)張。（三）住房新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增從理論上講，住房業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)門類眾多，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，具有較強(qiáng)的發(fā)展慣性，考慮到市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有滯后性，政府當(dāng)局應(yīng)該特別重視本國(guó)的住房業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r并適時(shí)出臺(tái)相關(guān)措施以引導(dǎo)其持續(xù)健康發(fā)展。通常而言，尋找有利于本國(guó)住房業(yè)發(fā)展的政策是一個(gè)“研究—制定—實(shí)施—再研究—再制定—再實(shí)施”的循環(huán)過(guò)程。（四）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)商業(yè)銀行軟資產(chǎn)、硬負(fù)債的特性容易導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債在數(shù)量、期限、結(jié)構(gòu)上的不匹配，從而引發(fā)較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。雖然長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)銀行體系存在著公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善、資本充足率不足、不良資產(chǎn)比率高等問(wèn)題，但由于具有國(guó)家信用和居民的高儲(chǔ)蓄率保證，商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一直不明顯。但隨著我國(guó)銀行體系的深入改革和資本市場(chǎng)制度性缺陷的逐步解決，資本市場(chǎng)上居民儲(chǔ)蓄開(kāi)始分流，銀行體系的居民儲(chǔ)蓄存款占各項(xiàng)存款的比率呈逐年下降趨勢(shì)，銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，成為銀行高度關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，在找到最佳政策之前的階段，也即對(duì)住房市場(chǎng)尚未形成有效調(diào)節(jié)機(jī)制的情況下，住房市場(chǎng)極易產(chǎn)生大幅波動(dòng)，影響到住房市場(chǎng)的所有參與者和服務(wù)者。但從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，中國(guó)住房政策已由之前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，2010年出臺(tái)的多項(xiàng)抑制投機(jī)的政策雖然已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯地影響，但房產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯地下降趨勢(shì)，很多房產(chǎn)市場(chǎng)參與者對(duì)政策持觀望態(tài)度，這些政策措施能否達(dá)到預(yù)期目的，尚不能確定，調(diào)控難言碩果。目前，我國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)和住房金融的調(diào)控力度一直在增強(qiáng)，更多的政策措施會(huì)隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展紛紛出臺(tái)，這無(wú)疑會(huì)對(duì)住房金融市場(chǎng)主體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響，各商業(yè)銀行面臨的住房金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步增加。四、我國(guó)住房金融服務(wù)的不足及有待改進(jìn)之處20多年來(lái),通過(guò)改革和政策舉措,我國(guó)住房建設(shè)和住房經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,同時(shí),我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房?jī)?chǔ)蓄的住房融資體系。由于我國(guó)的住房金融業(yè)起步晚，加上市場(chǎng)本身各種因素的限制,也存在很多問(wèn)題：（一）住房金融工具單一,住房開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴信貸資金。我國(guó)的住房債權(quán)金融工具品種很少,只有個(gè)人住房按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國(guó)住房市場(chǎng)上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了住房業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程,成為我國(guó)住房市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國(guó)人民銀行對(duì)我國(guó)住房投資資金來(lái)源分析,有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦住房市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）地產(chǎn)金融市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng),金融體系尚不健全。目前我國(guó)住房金融產(chǎn)品都集中在住房金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng),對(duì)于住房投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場(chǎng)操作還相差甚遠(yuǎn)。由于住房融資市場(chǎng)體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過(guò)多、政策引導(dǎo)不利等問(wèn)題。（三）住房金融資金運(yùn)作效率較低,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng),使得住房市場(chǎng)資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足住房龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象,再加上住房企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性,一旦出現(xiàn)住房公司無(wú)法按時(shí)償還貸款,銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。（四）缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,粗略估計(jì),低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》文件,對(duì)住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來(lái)源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因,我國(guó)為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對(duì)象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年全國(guó)住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬(wàn)人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個(gè)人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達(dá)2000多萬(wàn)元,住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。（五）法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國(guó)住房金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺(tái)了《民法》、《城市住房管理法》等涉及到住房抵押貸款的法律,但很多住房金融市場(chǎng)的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外,我國(guó)政府對(duì)住房金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,住房金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式：（一）建立和完善住房業(yè)金融政策1.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立健全全國(guó)性的住房企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，為金融機(jī)構(gòu)提供借款人較為客觀的信用度，使金融機(jī)構(gòu)根據(jù)信用等級(jí)，針對(duì)不同的借款人給予不同的貸款條件。信用檔案系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況和借款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人和企業(yè)信用度評(píng)定打分，以此規(guī)范借款行為，使其按約履行合同。同時(shí)為金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率提供方便。2.拓寬住房融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)拓更多的住房融資渠道，更大限度地吸納社會(huì)資金，是解決住房開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺的重要手段。為此應(yīng)加快制定住房金融在體制、機(jī)制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量和效率，以更好地為住房投資者和消費(fèi)者服務(wù)。（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)1.重點(diǎn)控制投機(jī)性需求，擠掉市場(chǎng)需求中的虛假成分。在信貸政策方面，2010年4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施指出，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。這些政策無(wú)疑對(duì)投機(jī)性需求能起到抑制作用，但實(shí)際調(diào)控效果依賴于政策執(zhí)行情況。因此，還必須加強(qiáng)政策執(zhí)行方面的監(jiān)督。