養(yǎng)護部工作手冊目錄第一章養(yǎng)護部部門職責……………………1第二章養(yǎng)護部組織機構崗位設置………2第三章養(yǎng)護部崗位說明書…………………3一、養(yǎng)護部經理崗位說明書……………3二、養(yǎng)護部副經理崗位說明書…………4三、養(yǎng)護主管崗位說明書………………5四、養(yǎng)護部班長崗位說明書………………6五、電工崗位崗位說明書………………6六、機械養(yǎng)護工崗位說明書……………7第四章養(yǎng)護部管理制度…………………9一、工作管理制度………………………8二、運行制度……………8三、安全運行管理制度…………………9四、交接班制度…………9五、值班制度……………10六、報告制度……………10七、機房重地出入安全管理制度………11八、鑰匙管理制度………………………12九、人才管理制度………………………12十、清潔衛(wèi)生安全制度…………………12十一、工具管理制度……………………13十二、能源管理制度……………………13十三、事故分析報告制度………………13十四、養(yǎng)護部意外和突發(fā)事件處理制度………………14十五、崗位儀容儀表制度………………14十六、有償服務管理制度………………15十七、危險易燃易爆品管理制度………17第五章養(yǎng)護部業(yè)務流程…………………18一、電氣安全操作規(guī)程…………………17二、工作票制度…………19三、工作監(jiān)護制度………………………19四、工作結束和送電制度………………19五、電氣維修管理規(guī)程…………………20六、高壓配電房（室）管理規(guī)程…………20七、變壓器（室）管理規(guī)程………………22八、高壓停電、送電操作規(guī)程……………22九、變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程………………23十、低壓配電房（室）管理規(guī)程…………24十一、低壓配電柜操作規(guī)程……………24十二、低壓配電柜（箱）開關保養(yǎng)規(guī)程…………………26十三、控制柜操作規(guī)程…………………28十四、機電設備管理流程圖……………29十五、電梯機房管理規(guī)程………………29十六、電梯困人救援操作規(guī)程…………30十七、電梯安全操作規(guī)程………………31垂直電梯操作………………31手扶梯的操作………………32電梯維修保養(yǎng)與檢驗………32十七、電梯層門鑰匙使用安全守則……………………38十八、電梯資料建檔規(guī)程………………38電梯技術檔案………………38電梯維保資料………………38十九、電梯維護安全操作規(guī)程…………39一般安全規(guī)程………………39作業(yè)前的安全規(guī)程…………39修（維護）作業(yè)時的安全規(guī)程……………39維修（維護）中需暫離現(xiàn)場，必須有以下安全措施……40當作業(yè)結束后，應作如下工作……………40作業(yè)時主要部位的安全操作規(guī)程…………40在轎廂頂上的安全操作規(guī)程………………40在轎廂內的安全操作規(guī)程…………………41在底坑內的安全操作規(guī)程…………………41帶電操作安全規(guī)程…………41二十、蔬散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程………41二十一、防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程…………42二十二、停電應急處理規(guī)程……………42二十三、電力公司通知停電或養(yǎng)護部檢修停電時……43二十四、變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程…………43二十五、公共照明設備維修保養(yǎng)規(guī)程…………………44二十六、水泵房管理規(guī)程………………45二十七、供水系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程……………46二十八、生活水泵房管理規(guī)程…………47二十九、給排水系統(tǒng)設備管理規(guī)程……………………47給水系統(tǒng)……………………47排水系統(tǒng)……………………47閥門保養(yǎng)規(guī)程………………48停水應急處理規(guī)程…………48自來水公司通知停水或養(yǎng)護部檢修停水時………………48故障引起局部停水…………49給排水管網維修保養(yǎng)規(guī)程…………………49加壓水泵保養(yǎng)規(guī)程…………49三十、空調機房管理規(guī)程………………50三十一、中央空調系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程………50水系統(tǒng)的保養(yǎng)………………50盤管風機的保養(yǎng)……………50主機保養(yǎng)……………………51冷卻塔………………………51管道系統(tǒng)……………………51三十二、中央空調系統(tǒng)操作規(guī)程………51運行前的檢查準備工作……………………51開機及運行操作……………51停機操作……………………52事故停機……………………52空調維修保養(yǎng)規(guī)程…………52中央空調風機維修保養(yǎng)規(guī)程………………53中央空調風機系統(tǒng)操作規(guī)程………………53三十三、LED大屏系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程…………………54三十四、監(jiān)控、客流系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程……………………54監(jiān)控、客流的攝像系統(tǒng)……………………54室內攝像系統(tǒng)………………54監(jiān)控、客流的監(jiān)視與控制系統(tǒng)……………55三十五、裝修巡查管理規(guī)程……………56三十六、樓梯、扶手維修保養(yǎng)規(guī)程………57三十七、墻體、墻面維修保養(yǎng)方法……………………58墻體裂縫維修………………58墻面缺損的維修…………58外墻滲水的維修……………59三十八、工程檔案管理規(guī)程……………59三十九、工程工具器材管理規(guī)程………59四十、臨時用電、水管理規(guī)程…………60用電申請……………………60申請審批……………………60用電（水）安全要求………60接線及送電（水）……………61停電（水）及拆線…………61用電（水）管理……………61用電計費…………………61其他…………61四十一、公共設施巡查管理規(guī)程………61四十二、節(jié)能措施………………………62目的…………62公共能耗分類………………62具體節(jié)能管理措施…………62四十三、公司水費收繳規(guī)程……………64四十四、商戶插卡式預付費電表管理規(guī)程……………65四十五、應急預案………………………66電梯系統(tǒng)預案操作規(guī)程……………………66機械管道系統(tǒng)應急預案……………………67強電系統(tǒng)應急預案…………69臺風及暴雨應急處理方案…………………72第六章業(yè)務模板及表格…………………73第一章養(yǎng)護部部門職責養(yǎng)護部是公司的經營管理部門之一，負責公司商業(yè)廣場的養(yǎng)護管理，其主要職責如下：1、負責公共設備設施的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作，確保設備系統(tǒng)運行正常；2、負責公共設施設備的更新、改造等工程的實施工作；3、負責制定設備管理控制程序、設備專業(yè)操作規(guī)程，編制設備技術檔案，建立設備臺帳，管理好各類工程技術圖紙、資料；4、負責制定公共設備設施、配件、備件的采購計劃，監(jiān)控物品采購質量；5、負責制定設備的日常保養(yǎng)維修計劃，設備的大修理計劃，并按計劃實施執(zhí)行；6、定期檢測各類儀器儀表、壓力容器和檢查消防設備器材，確保各類器材和設備裝置處于良好的狀態(tài)；7、負責處理對養(yǎng)護部工作的投訴，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防不合理措施的實施；8、負責養(yǎng)護部員工的專業(yè)技術培訓，提高養(yǎng)護人員的職業(yè)道德、專業(yè)技能和服務意識；9、負責管理區(qū)域用水、用電、用氣等技術項目方面的對外聯(lián)系工作；10、負責管理區(qū)域能源消耗的統(tǒng)計、分析及控制工作；11、負責制訂本部門年度預算和實施監(jiān)控工作；12、配合做好各類設備的驗收、接管和裝修的驗收工作；13、負責向商業(yè)廣場內各商戶收取水電費；14、負責商業(yè)廣場施工出入證件的辦理工作及核發(fā)施工人員證件；15、完成公司領導交辦的臨時任務。第二章養(yǎng)護部組織機構崗位設置

第三章養(yǎng)護部崗位說明書養(yǎng)護部經理崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱養(yǎng)護經理職位人數(shù)1職位編號工作關系直屬上級物業(yè)總監(jiān)直接下級養(yǎng)護副經理內部協(xié)調關系向上：物業(yè)總監(jiān)；平行：安保經理、各部門經理；

向下：養(yǎng)護副經理、養(yǎng)護主管、養(yǎng)護班長、內勤、電工、機械養(yǎng)護工。外部協(xié)調關系維保商、商戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度大專（含）以上學歷；專業(yè)要求工程(工民建為主)、機械等相關專業(yè)技能水平1.精通施工管理、熟悉商業(yè)相關設施設備的知識及操作。

2.熟悉工程概預算知識、對商場的電力、空調、消防、通訊、網絡、監(jiān)控和給排水等方面的專業(yè)知識有全面的了解。

3.有組織協(xié)調能力和相關商場物業(yè)的管理經驗、精通office及AutoCAD等辦公軟件的操作。工作經驗有五年以上相關工程管理專業(yè)工作經驗；價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化

2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。資格證書助理工程師（含）以上職稱及其他相關專業(yè)證書（不限）三、職位概述全面負責養(yǎng)護部工程質量、設備管理維護工作的監(jiān)督執(zhí)行，負責編制年度、月度工程類各項計劃及報表，做好節(jié)能降耗工作四、職位說明序號工作任務工作描述權重（%）1設備管理組織編制各種設備的管理、保養(yǎng)、檢修計劃和技術操作及檢查標準，組織實施并監(jiān)督執(zhí)行,訂分管樓層供電設備的維修保養(yǎng)計劃擬訂及落實工作20%2質量管理負責洽談、評估、監(jiān)督工程外包項目，組織對外包工程的質量驗收40%負責本部門三標一體環(huán)境因素和危險源的識別、文件的修訂和控制3能耗管理負責組織班組人員制訂節(jié)能降耗工作計劃，并指導相關人員做好（水、電、油、氣等）節(jié)能降耗工作，做好本部門目標考核和成本控制的管理工作20%4監(jiān)督管理負責監(jiān)督班組根據商鋪業(yè)主或代理人提出的維修要求，完成相應的維修工作10%5內部管理負責制訂部門年度培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓10%二、養(yǎng)護部副經理崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱養(yǎng)護副經理職位人數(shù)1職位編號工作關系直屬上級養(yǎng)護經理直接下級養(yǎng)護主管內部協(xié)調關系向上：養(yǎng)護經理；

平行：安保副經理、各部門副經理；

向下：養(yǎng)護主管、內勤、電工、機械養(yǎng)護工。外部協(xié)調關系維保商、商戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度大專（含）以上學歷；專業(yè)要求獲技師以上技術職稱，具有從事機電設備管理5年以上經歷，有一定外語水平技能水平1.精通施工管理、熟悉商業(yè)相關設施設備的知識及操作。

2、必須掌握機電工程設計基礎知識、熟悉電子通訊設備、計算機、暖通、空調、給排水設備、電梯等的使用和維護管理，熟悉基建、安全生產、勞動保護方面的政策與法規(guī)。

3.有組織協(xié)調能力和相關商場物業(yè)的管理經驗、精通office及AutoCAD等辦公軟件的操作工作經驗有三年以上相關工程管理專業(yè)工作經驗；價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化；2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。

3、能充分領會經理的意圖，正確處理上下級之間、部門之間的關系，并能組織和指揮養(yǎng)護部各項工作計劃的實施，確保養(yǎng)護部的正常運轉。資格證書技師（含）以上職稱及其他相關專業(yè)證書（不限）三、職位概述總結和歸納運行和維修實踐、制定和審定設備、設施及建筑裝潢的預防性維修計劃、更新改造計劃且督促執(zhí)行，保證購物中心設施不斷完善，始終處于正常、完好狀態(tài)。四、職位說明序號工作任務工作描述權重（%）1設備管理組織編制各種設備的管理、保養(yǎng)、檢修計劃和技術操作及檢查標準，組織實施并監(jiān)督執(zhí)行,訂分管樓層供電設備的維修保養(yǎng)計劃擬訂及落實工作40%2質量管理負責評估、監(jiān)督工程外包項目，組織對外包工程的質量驗收25%負責本部門三標一體環(huán)境因素和危險源的識別、文件的修訂和控制3能耗管理全面負責養(yǎng)護部的節(jié)支運行、跟蹤、控制所有水、電、煤等的消耗并嚴格控制維修費用，保證商場最大限度的節(jié)能、節(jié)支。20%4監(jiān)督管理負責監(jiān)督班組根據商鋪商戶或代理人提出的維修要求，完成相應的維修工作5%5內部管理制定和審定員工培訓計劃，定期對員工進行業(yè)務技能、服務意識、基本素質的培訓、協(xié)調班組工作。10%三、養(yǎng)護主管崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱養(yǎng)護主管職位人數(shù)4職位編號工作關系直屬上級養(yǎng)護副經理直接下級養(yǎng)護班長、電工、機械養(yǎng)護工內部協(xié)調關系向上：養(yǎng)護副經理；平行：安保主管、消防主管及其他各部門主管；

向下：養(yǎng)護班長、電工、機械養(yǎng)護工、消防監(jiān)控員、保安、內勤、商場客服需協(xié)調的員工。外部協(xié)調關系維保商、商戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度中專（含）以上學歷；專業(yè)要求工程、機電及相關專業(yè)技能水平1.有較強的專業(yè)技術，有組織協(xié)調能力和管理經驗

2.個人責任心強，有良好的團隊配合精神工作經驗有三年以上相關工程管理專業(yè)工作經驗、有商場管理經驗者優(yōu)先。價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化；2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。資格證書高壓進網許可證/低壓運行操作證及相關證書。三、職位概述全面維修電力設備的管理工作，負責日常設備的維修及養(yǎng)護，保證電力系統(tǒng)設施設備地正常運行，負責部門目標考核及成本控制四、職位說明序號工作任務工作描述權重（%）1設備管理執(zhí)行本崗位的安全操作規(guī)程。對養(yǎng)護經理負責，全面負責公司電氣設備的管理工作；掌握電氣控制、供配電設備的性能和技術參數(shù)。監(jiān)控電氣控制、供配電設備的運行性能，對存在的隱患提出技術處理方案35%負責帶領電氣技工組完成商場的大型機電設備設施的日常管理、養(yǎng)護及維修工作。負責班組人員工作安排；負責部門員工的目標設定、培訓及考核2現(xiàn)場監(jiān)管設備巡查計劃，負責商場設備運轉態(tài)的日常巡查,負責分管樓層裝修電氣安全工作的安排、協(xié)調和驗收工作20%培訓員工安全教育、負責督促屬下員工嚴格遵守崗位職責和各項操作規(guī)程、負責編制、修訂所有設施設備的運行和安全操作規(guī)程及維護保養(yǎng)制度，并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督3能耗管理負責制訂所管系統(tǒng)的節(jié)能降耗的工作計劃，并帶領相關人員做好（水、電、油、氣等）節(jié)能降耗工作30%4檔案整理負責組織強電系統(tǒng)設施設備臺帳的建立，以及相關圖紙、資料的收集、整理存檔及保管工作5%5成本控制負責開展本系統(tǒng)管理的目標考核和成本控制工作,完成領導交辦的其他工作10%四、養(yǎng)護班長崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱養(yǎng)護班長職位人數(shù)10職位編號工作關系直屬上級養(yǎng)護主管直接下級電工、機械養(yǎng)護工內部協(xié)調關系向上：養(yǎng)護班長；平行：安保隊長、消防隊長及其他各部門班長；

向下：電工、機械養(yǎng)護工、消防監(jiān)控員、保安、內勤、商場客服需協(xié)調的員工。外部協(xié)調關系維保商、商戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度中專（含）以上學歷；專業(yè)要求工程、機電及相關專業(yè)技能水平1.有較強的專業(yè)技術，有組織協(xié)調能力和管理經驗

2.個人責任心強，有良好的團隊配合精神工作經驗有二年以上相關工程管理專業(yè)工作經驗、有商場管理經驗者優(yōu)先。價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化；2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。資格證書高壓進網許可證/低壓運行操作證及相關證書。三、職位概述全面維修電力設備的管理工作，負責日常設備的維修及養(yǎng)護，保證電力系統(tǒng)設施設備地正常運行，負責部門目標考核及成本控制四、職位說明序號工作任務工作描述權重（%）1設備管理執(zhí)行本崗位的安全操作規(guī)程。對養(yǎng)護經理負責，全面負責公司電氣設備的管理工作；掌握電氣控制、供配電設備的性能和技術參數(shù)。監(jiān)控電氣控制、供配電設備的運行性能，對存在的隱患提出技術處理方案35%負責帶領電氣技工組完成商場的大型機電設備設施的日常管理、養(yǎng)護及維修工作。負責班組人員工作安排；負責部門員工的目標設定、培訓及考核2現(xiàn)場監(jiān)管設備巡查計劃，負責商場設備運轉態(tài)的日常巡查,負責分管樓層裝修電氣安全工作的安排、協(xié)調和驗收工作20%培訓員工安全教育、負責督促屬下員工嚴格遵守崗位職責和各項操作規(guī)程、負責編制、修訂所有設施設備的運行和安全操作規(guī)程及維護保養(yǎng)制度，并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督3能耗管理負責制訂所管系統(tǒng)的節(jié)能降耗的工作計劃，并帶領班組相關人員做好（水、電、油、氣等）節(jié)能降耗工作30%4檔案整理負責組織強電系統(tǒng)設施設備臺帳的建立，以及相關圖紙、資料的收集、整理存檔及保管工作5%五、電工崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱電工職位人數(shù)9職位編號工作關系直屬上級養(yǎng)護主管直接下級無內部協(xié)調關系向上：養(yǎng)護主管；平行：其他電工、機械養(yǎng)護工、內勤、保安、監(jiān)控；

向下：需協(xié)調的員工。外部協(xié)調關系維保商、業(yè)戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度中專（含）以上學歷專業(yè)要求工程(工民建為主)、機械、電子等相關專業(yè)技能水平1.熟悉商業(yè)相關設備設施的操作；2.個人責任心強，有良好的團隊配合精神

3.具有商業(yè)管理經驗者優(yōu)先工作經驗有兩年以上相關工作經驗、有實際操作能力者優(yōu)先。價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化；2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。資格證書高壓進網許可證/低壓運行操作證/電梯管理員證及相關證書。三、職位概述負責商場供電線路、設施設備、電梯的檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患，保障設備日常運行，反饋本崗位工作情況四、職位說明序號工作任務工作描述權重（%）1高壓維護負責供電線路的巡視、檢查，觀察并記錄配電室電壓表、電流表、計量表讀數(shù)，分析日耗電量和日、月負荷等運行參數(shù)，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時處理25%2低壓維護負責供電線路的安全巡視、檢查，按相應的規(guī)程對高低壓設備進行安全保養(yǎng)和維修25%3電梯維護負責電梯系統(tǒng)的安全巡視、檢查，按相應的規(guī)程對所轄設備進行安全保養(yǎng)和維修15%負責日常電梯、扶梯運行操作，及機房設備、轎廂井道、井坑的清潔檢查工作，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生不合格的情況及時與保潔人員聯(lián)系4物料管理負責及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況10%5檔案管理負責本崗位的日常技術檔案、保養(yǎng)維修記錄、交接班記錄等原始記錄的收集、存檔10%6應急管理負責對設備運作操作中出現(xiàn)的故障或突發(fā)事件及時上報，負責因電梯故障停電拉閘及解救困人工作,具體落實本崗位的節(jié)能降耗工作,負責對電梯設備運維修作中出現(xiàn)的故障或突發(fā)事件及時上報并按照《應急預案》作業(yè)文件進行處理，重大事件立即上報15%六、機械養(yǎng)護工崗位說明書一、基本信息部門名稱養(yǎng)護部職位名稱機械養(yǎng)護工職位人數(shù)3職位編號工作關系直屬上級養(yǎng)護主管直接下級無內部協(xié)調關系向上：養(yǎng)護主管；向下：需協(xié)調的員工。

平行：其他機械養(yǎng)護工、電工、內勤、保安、監(jiān)控；外部協(xié)調關系維保商、業(yè)戶、相關政府部門二、任職資格任職資格教育程度中專（含）以上學歷專業(yè)要求工程、機電及相關專業(yè)技能水平1.熟悉商業(yè)相關設備設施的操作；2.個人責任心強，有良好的團隊配合精神

3.具有商業(yè)管理經驗者優(yōu)先工作經驗有兩年以上相關工作經驗、有實際操作能力者優(yōu)先。價值觀及

行為準則1.認同公司企業(yè)文化；2.有良好的職業(yè)操守

3.嚴格遵守國家法律法規(guī)，執(zhí)行企業(yè)各種規(guī)章制度其他要求1.原則性強，職業(yè)化規(guī)范度高，具有良好的團隊協(xié)作精神，誠實可靠、品行端正；

2.具有較強的工作責任心和學習能力、良好的團隊合作意識。資格證書三、職位概述熟悉商場設施、設備情況，執(zhí)行設備運行及保養(yǎng)制度，反饋相關情況，做好日常報表工作，完成供各類設施設備的安全檢查、維修，做好相應的記錄工作四、職位說明序號工作任務工作描述權重(%)1暖通設備熟悉商場內自來水網絡走向，水閥門、水表的位置和數(shù)量，掌握設施設備的使用功能35%負責按巡檢制度，定時對外界及各空調區(qū)域的溫度進行監(jiān)測，保證空調區(qū)域的溫度符合規(guī)定的溫度范圍，負責本商場的中央空調主機、輔機、風水管路系統(tǒng)的操作，監(jiān)控、運行記錄？、維修保養(yǎng)和日常安全巡查工作協(xié)助養(yǎng)護主管制訂商場空調維修保養(yǎng)及節(jié)能降耗實施計劃，并具體落實各項計劃，檢查所轄內的設備運行狀況、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、按時測量商場內的環(huán)境溫度，及時調整2綜合維修負責商場室內外墻面、地面、天花、土建結構的維修、保養(yǎng)工作25%負責液壓升降臺、門地彈簧、五金構件的維修保養(yǎng)工作，負責電焊、氣焊、氬弧焊機施工件及機加工件、門鎖的修理工作3物料管理負責及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況,及時填寫設備運行記錄表？，規(guī)范日常操作和運行管理20%4維修保養(yǎng)負責按保養(yǎng)規(guī)程作好空調機組的日常、月、季保養(yǎng)工作，保證維修、保養(yǎng)質量，確保重點設備經常處于良好狀態(tài)，并記入檔案10%5應急管理負責具體落實本崗位的節(jié)能降耗工作,負責對設備運作操作中出現(xiàn)的故障或突發(fā)事件及時上報，并按照《應急預案》作業(yè)文件進行處理，重大事件立即上報10%第四章養(yǎng)護部管理制度一、工作管理制度上班時間不得看與本業(yè)務無關的書藉。2.上班時間不得睡崗。3.上班期間不準洗澡。4.上班期間嚴禁干私活。5.不準在廣場內大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。6.下班后不要無故在工作場所內逗留、閑逛。7.不準遲到、早退。8.上班時間堅守崗位，不得閑逛。9.上班必須提前到崗，工裝穿戴整齊，不得穿便服。10.要積極參加養(yǎng)護部、公司組織的各種活動。11.嚴格遵守《養(yǎng)護部管理手冊》規(guī)定的各項制度。二、運行制度1.養(yǎng)護人員要明確自己的職責，運行中遇到自己不能解決或沒有把握的問題不要瞞而不報。2.養(yǎng)護人員要有責任心，要隨時注意設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，及時匯報。3.養(yǎng)護人員記錄表數(shù)要做到準確無誤，不允許偽造數(shù)字。4.養(yǎng)護人員應嚴格執(zhí)行交接班管理制度，對需要傳達的內容和需要注意的問題記錄在《交接班記錄表》上。5.《交接班記錄表》要記錄清楚，字跡要工整，不得隨便亂涂、亂寫、亂撕?！督唤影嘤涗洷怼芬獢[放整齊，保持桌面清潔，《交接班記錄表》要整齊地掛在墻上，不得亂放。6.養(yǎng)護值班人員要注意物品的交接，哪個班次丟失，哪個班次負責。7.《交接班記錄表》需及時領取，每月1日將上月的《交接班記錄表》經主管領導簽字后交部門存檔。8.養(yǎng)護人員用餐時要有人替崗，不得擅自離崗。三、安全運行管理1.根據勞動監(jiān)察部門的有關規(guī)定，對電工、電（氣）焊工等特殊工種工人進行技術考核，持證上崗。2.各班組應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。3..制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。4.加強勞動安全教育，在進行有危險的設備檢修時，主管或經理應親自到場。5.對電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。6.對中央空調、變配電、壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。7.主要機房如變電所、、空調機房、應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內。8.水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層，配電房等均應上鎖，鑰匙由專人保管。9.工作場地嚴禁吸煙，并每天清除木屑。10.對員工進行緊急及消防知識的教育和考核。11.對外單位施工人員進行安全教育，簽訂《消防及安全協(xié)議書》在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。12.避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟并油漆。13.對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養(yǎng)，其接地電阻值應符合規(guī)范要求。14.建立事故處理制度。四、交接班制度1.接班人員須提前15分鐘到達崗位，做好交接班準備工作；2.接班人員接班時必須檢查的工作：①查看上一班《設備運行記錄表》是否真實可靠，聽取上一班人員運行情況介紹，交接《交接班記錄表》；②查看上一班《交接班記錄表》，聽取上一班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)《設備巡檢記錄表》；③檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與《交接班記錄表》相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班人員簽字確認；④檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應要求上一班人員進行整理，如有丟失，應記入《交接班記錄表》備注欄，并由上一班人員簽字確認；⑤查看《交接班記錄表》中是否有上級領導及主管標注的特別任務或安排，并在《交接班記錄表》上簽字；3.交班人員在下列情況時不得交班離崗：①接班人員未到崗時；②接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故；③交接班人員對所轄范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。五、值班制度1.值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定時巡視《設備運行記錄表》。2.密切注意設備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。3.值班人員接到維修報告時，應及時通知相關人員前往處理。4.發(fā)現(xiàn)設備故障，當班人員無法處理時應報告主管或經理組織人員處理。5.早、午、晚及夜餐時間，應有人值班，不得出現(xiàn)空崗狀態(tài)。6.值班人員因特殊情況需要調班，必須事前報請主管批準，同意安排人員調班。六、報告制度（一）各班組人員在下列情況下須在《交接班記錄表》中書面報告主管領導：所轄設備非正常操作的開停及開停時間；所轄設備除正常操作外的調整；所轄設備發(fā)生故障或停機檢修；零部件更新、代換或加工修理；養(yǎng)護人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向；養(yǎng)護人員請假、換班、加班、倒休等。（二）各維修技工在下列情況下須以書面形式報告主管領導：執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患；重要零部件的更換、代替或加工修理；系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在《交接班記錄表》之備注欄加以說明；維修人員請假、加班、倒休等。（三）各主管在下列情況下必須書面形式報告部門經理：重點設備除正常操作外的調整；變更運行方式；主要設備發(fā)生故障或停機檢修；系統(tǒng)故障或正常檢修；零部件更新、改造或加工修理；領用工具、備件、材料、文具及勞保用品；加班、換班、倒休、病假、事假等；須與外部門、外單位聯(lián)系。（四）養(yǎng)護人員在下列情況下必須以書面形式報告部門經理：重點設備發(fā)生故障或停機檢修；因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響商戶使用；應急搶修及正常檢修后的維修總結；系統(tǒng)運行方式有較大改變；影響本商業(yè)廣場（如停電、停水、停空調等）之任何施工及檢修；重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修；系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工；人員調度及班組重大組織結構調整；養(yǎng)護人員請假、換班、倒休、加班等；對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調；領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等；維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整；每周工作小結及月度工作報告。（五）除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報。遇有緊急事件或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。七、機房重地出入安全管理制度1.配電房、空調機房、給水泵房、電梯機房、弱電機房；2.未經養(yǎng)護部經理批準，外來人員（包括參觀學習、施工等人員）禁止進入配電房、空調機房、給水泵房、電梯機房、弱電機房等重要場所。3.經養(yǎng)護部經理批準進入的人員必須辦登記手續(xù)，由主管及當班人員負責執(zhí)行。4.禁止本商業(yè)廣場無關人員進入上述重要場所，如因工作需要進入時，必須征得養(yǎng)護部經理同意，并自覺接受檢查，嚴禁帶火種或易燃物品進入機房。八、鑰匙管理制度養(yǎng)護部所有鑰匙統(tǒng)一由專人辦理登記、分配或更換手續(xù)，由各班組保管使用。養(yǎng)護部建立鑰匙發(fā)放登記檔案，將鑰匙發(fā)出、更換日期、使用地點、數(shù)量\領取者姓名、所屬部門及領取原因等，逐項登記，并由登記人、領取人同時簽字。3.鑰匙丟失，所需鑰匙班組主管應填寫《配制鑰匙單》，經主管領導批準后，到行政部領取備用鑰匙后配制。九、人才管理制度養(yǎng)護經理必須具備較高的專業(yè)技術知識，并能組織員工解決設備維修和運行問題。養(yǎng)護主管不僅要熟悉掌握所屬工種的技能，而且應具備一定的責任心和組織能力，以帶領本班組員工開展日常工作。3.養(yǎng)護部員工隊伍相對穩(wěn)定，領導應關心員工的工作、學習、生活，使員工熱愛本職工作。4.提供員工學習技術的機會，提高他們的技術、技能和一專多能。5.員工的年齡及技術導致形成梯隊，使員工隊伍后繼有人。十、清潔衛(wèi)生安全制度各班組需做好設備和環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，保持機房和設備的干凈、整潔。工作完成后須立即作好現(xiàn)場清掃工作。衛(wèi)生包干區(qū)地面不得有積水、雜物、不準隨地亂丟雜物、煙頭。機房、操作間、值班室內工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不要亂放。每班隨時都應進行設備衛(wèi)生清潔工作，及時擦去油污積垢，清洗用的柴油、廢油等及時倒回規(guī)定地方。員工要在更衣室內更衣，嚴禁不穿工作服進入工作區(qū)域。員工工作服要穿戴整齊，佩帶工號牌，儀容整潔，要遵守行為規(guī)范中的有關規(guī)定。規(guī)定的清潔衛(wèi)生制度，在交接班工作中（或上、下班時）進行互相監(jiān)督，檢查。各崗位人員都要按章操作，杜絕事故的發(fā)生。10.按規(guī)定配置滅火器材，并會正確使用。11.各機房、嚴禁無關人員進入，特殊情況需經養(yǎng)護經理批準。12.下班后應關閉電源開關，鎖好門窗后方可離去。十一、工具管理制度1.領用工具時應填寫《個人工具領用登記表》，實行工具報損制度。2.領用者應愛護工具，對損壞的工具經養(yǎng)護主管確認后方可以舊換新。4.對工具實行個人負責制，誰丟失誰負責賠償。5.對于公用工具及大件工具應由部門主管進行統(tǒng)一管理。6.對在工作中損壞的工具應向部門經理匯報并申請領取(同時將損壞的工具交回行政部集中處理)方可領取。7.對于專用工具應由專人管理，一旦損壞應填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行照價賠償。8.絕緣棒、手套、鞋等相關工具定期送檢。十二、能源管理制度商業(yè)廣場內的能耗主要是指天然氣、電、水等的消耗量，其中大部分的耗費為電能的耗費，因此降低能耗首先是抓電能，其次是水、天然氣，相關部門主管領導負責安排各部門的節(jié)能降耗措施。養(yǎng)護部將進行每月的能耗統(tǒng)計并把能耗繪成曲線表，以進行不同年份/月份的耗能對比，并采取以下節(jié)能降耗措施：1.對無功功率進行補償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應控制在0.9以上。2.對供電網絡進行電流平衡調節(jié),低壓網絡的電流不平衡度應小于20%。3.空調制冷系統(tǒng)應根據現(xiàn)場環(huán)境溫度,開停部分機組及控制冷卻水溫和水質,以提高制冷系統(tǒng)的運行效率,對于營業(yè)場所可采取提前送風,營業(yè)結束前半小時減少送風量以節(jié)能。4.照明節(jié)電要求光源,燈具的高效節(jié)能,還應對照明場所進行合理照明設計和控制。5.對各部門工作人員進行節(jié)能知識培訓，加強員工合理使用空調、照明燈具等節(jié)約能源的意識。十三、事故分析報告制度1.事故發(fā)生后，所在班組主管及有關人員應立即將事故過程記錄在案，上交部門經理。2.部門經理根據事故記錄內容進行審核并上報主管領導。然后招集有關部門和技術人員進行事故分析。3.通過分析找出造成事故的原因及責任人。4.人為事故，根據公司規(guī)章制度給予處罰。5.技術或設備本身的原因造成的事故，應找出根源并進行維修或技術改造。6.事故發(fā)生后應盡快組織人員搶修，確保正常營業(yè)。7.對事故造成的損失及事故分析結果，責任班組主管以書面形式上報主管領導，并存入檔案。十四、養(yǎng)護部意外和突發(fā)事件處理制度1.設備一旦發(fā)生事故，影響到商戶、顧客的正?；顒訒r，必須馬上啟用備用應急設備，采取應急措施挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場，及時上報。2.部門經理及相關人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出處理。一些重大的事故要立即匯報主管總監(jiān)及項目總經理，共同解決。3.對于事故的責任者，要查明原因，根據規(guī)定視情節(jié)輕重給予必要的經濟處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。4.事故的事后處理要做到四不放過：1）事故原因不查清不放過；2）缺乏切實有效的防范措施不放過；3）缺乏常備不懈的應急彌補措施不放過；4）事故責任人和員工未受到教育不放過。5.事故報告詳細填寫，作為案例分析，備案以查。十五、崗位儀容儀表制度工作時態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)定、熱情、有禮；常用禮貌用語：“您好”、“很抱歉”、“請”、“對不起”、“不客氣”、“稍等”；嚴禁使用“不知道”、“不歸我管”、“不懂”、“不行”、“沒有”等詞，接聽電話應先問候，后講話；3.在與客人談話時應彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣溫和，并且用心聆聽客人的講話。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對方爭執(zhí)，強詞奪理，語言粗俗及聲音過高；4.聽到商戶的意見和怨言，要冷靜對待，虛心傾聽，耐心解釋，認真改正。如有不同意見不允許當面爭執(zhí)，可及時向主管匯報；5.在進入商戶商鋪之前要征得商戶同意后方可入內。對商戶的物品不表示羨慕以免誤會。如因聯(lián)系工作急需使用商戶電話時，應向商戶解釋清楚；6.在工作中不議論商戶，不交頭接耳，嚴禁與商戶開玩笑、打鬧；7.與客人同行時，應禮讓客人先行，同乘服務電梯時，應禮讓客人先上先下；8.注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應將工作區(qū)域打掃干凈，并通知保潔部門進行徹底清掃。如在有地毯的區(qū)域進行維修施工時，應將地毯遮蓋后方可維修施工，嚴禁將工具直接放在地毯上。嚴禁在養(yǎng)護工作區(qū)域內吸煙，抽煙應在指定區(qū)域內進行；9.個人衛(wèi)生：應勤洗澡、勤換內衣，務求去口臭、體味、上崗前四小時內不得飲酒、吃蔥蒜、韭菜等異味食品。10.在工作區(qū)域行走或站立時，不得插兜、插腰、抱肩，不得東張西望，搖頭晃腦，不得扎堆聊天。11.商戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調等不文明舉止。12.養(yǎng)護部員工上班時要按規(guī)定著裝，佩帶服務標牌，上下班前后應到指定地點更衣。13.工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開線、掉扣，如無故損壞、丟失應予以賠償。14.著裝整齊。嚴禁卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班。15.鞋、襪應保持干凈，不得有異味，不準打赤腳。十六、有償服務管理制度為保證商業(yè)廣場正常的服務秩序，提高服務水平和服務效益，利用商業(yè)廣場資源，在條件允許的基礎上，努力開展各項便民利民有償服務，特制訂本管理制度。1.有償服務應從商戶的實際需要出發(fā)，保證服務質量，不違反服務規(guī)定。2.按規(guī)定對有償服務內容、收費標準、服務質量進行公示，并依據此進行服務收費，商戶也可根據實際情況自主選擇。3.當商戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心了解商戶的信息和服務要求、詳細說明服務的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務后因收費而產生的不必要的麻煩。4.當一時無法滿足商戶的服務要求時，應向商戶做好解釋、并表示歉意，視情況積極為商戶聯(lián)系外來單位進行服務。5.當無法確定服務費用時，應由養(yǎng)護人員配合到現(xiàn)場查看，并向就商戶詳細說明。6.養(yǎng)護人員應在招商營運部的統(tǒng)一指揮協(xié)調下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。7.養(yǎng)護人員在提供有償服務時，應詳細了解商戶的要求等服務信息，并就服務的注意事項和實施步驟告之商戶，征求商戶同意后，方可實施，不得自作主張。8.養(yǎng)護人員在完成服務項目后，應把現(xiàn)場整潔清理干凈，并請商戶進行驗收。9.經商戶驗收合格，在《派工單》確認簽字后，由養(yǎng)護人員依照所列服務費用現(xiàn)場收費。10.收取各項費用時，必須開具公司統(tǒng)一收據，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務部門，不得挪作他用。。11.員工不得私自承攬有償服務，不得直接或變相索要小費，嚴禁接受紅包、禮品，否則一經發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。商戶保修工作流程：商戶報修商戶報修客服客服中心登記跟商戶約定修復時間跟商戶約定修復時間、必要時養(yǎng)護人員到現(xiàn)場確認客服中心執(zhí)行通知程序客服中心執(zhí)行通知程序客服中心下發(fā)客服中心下發(fā)《維修通知單》養(yǎng)護部上門維修養(yǎng)護部上門維修維修完畢維修完畢、到客服中心消單客服回訪客服回訪辦公室備查辦公室備查十七、危險易燃易爆品管理制度1.配電房、空調機房等機房重地，非工作人員未經批準嚴禁入內。2.各種安全防護裝置、照明、信號、監(jiān)測儀表、警戒標記、防雷、報警裝置等設備要定期檢查，不得隨意遮擋、拆除及非法占用。3.易燃易爆、劇毒、放射、腐蝕和性質相抵觸的各類物品，必須分類妥善存放，嚴格管理，保持通風良好，并設置明顯標示。易燃易爆粉塵和氣體場所使用防爆燈具。5.易燃易爆，化學物品必須專人保管，詳細核對產品名稱、規(guī)格、牌號、質量、數(shù)量、查清危險性質。遇有包裝不良、質量異變、標號不符合等情況，應及時進行安全處理。6.忌水、忌沫、忌曬的化學危險品，不準在露天、低溫、高溫處存放。容器包裝要密閉，完整無損。7.易燃易爆等危險品周圍嚴禁吸煙和明火作業(yè)。應與其他物品保持一定的間距。8.相關責任人定時檢查，對過期的易燃易爆物品按相關條例做好處理工作及記錄。9.凡用玻璃容器盛裝的化學危險品，必須采用木箱搬運。嚴防撞擊、振動、摩擦、重壓和傾斜。10.進行定期和不定期的安全檢查，查出隱患，要及時整改和上報。如發(fā)現(xiàn)緊急情況，應先停止工作，再報有關部門處理。第五章：養(yǎng)護部業(yè)務流程一、電氣安全操作規(guī)程1．高壓運行操作程序：①填寫《工作票》；②至少需兩人在一起工作，其中對設備較為熟悉者作為監(jiān)護人；③應完成保證工作人員安全的技術措施和組織措施；2.技術措施：①斷開電源；②驗電；③裝設接地線；④懸掛標示牌和裝設遮欄。3.組織措施：4.工作票制度；5.工作許可制度；6.工作監(jiān)護制度；7.工作間斷、工作轉移和工作終結制度。8.斷開電源：①操作人員與帶電導體應保持安全距離；②斷開設備的電源，禁止在只經斷開油（空氣）開關的線路（設備）上工作，工作部分與電源至少有一個明顯的斷開點。③斷開點與工作人員施工地點與臨近帶電設備距離少于安全要求時，必須采取絕緣隔離的措施。④一經操作即可送電到設備的開關和刀閘，應采取防止誤合閘的措施。⑤根據需要拉開操作直流回路及交流回路的保險絲。9.停送電操作順序：①停電：②拉開低壓分路開關；③拉開低壓總開關；④拉開高壓油（空氣）開關；⑤拉開高壓隔開關；⑥掛“在此工作”牌。⑦送電：⑧拆除接地線，測量絕緣電阻；⑨合閘操作與停電順序相反；⑩詳細檢查觸頭接觸是否安全可靠。10.驗電的安全規(guī)程：①高壓設備停電后，應對需要裝接地線的設備驗電，確保無電后，應立即裝設接地線。②在施工的設備上，能看見可能來電的各方向都應有一個以上的明顯的斷開點，并在其兩端分別安裝接地線。③驗電時應先在有電的導體上對驗電器進行鑒定是否完好。④所有操作應戴絕緣手套和穿絕緣鞋進行。11.放電的安全規(guī)程：①裝接地線前應對架空線路、電纜線路和電容器進行放電。②放電可使用接地線或絕緣棒對地進行，而電容器放電則應在兩極間進行。12.安裝、拆接地線的安全規(guī)程：①停電設備驗明確無電壓后應立即裝接地線（含合上接地刀閘）。②裝接地線時，必須先裝接地端，后裝設備端，并應接觸牢固，拆時順序相反。③禁止使用不合格的導線作短路接地和采用纏繞法進行接地或短路。④放電設備與接地線之間不得經過刀閘或熔斷器。⑤10千伏及以下設備，如裝接地線有困難或有危險時，或只從事簡單工作者，在采取加設絕緣隔板或遮欄后，可不裝接地線。⑥裝接地線時，人體和地線與臨近的帶電導體必須有足夠的距離。13.懸掛標示牌：①“有人工作，嚴禁合閘”牌，應掛在一經合閘即可送電到施工設備的開關或刀閘的把手上。②“有電危險”牌，應掛在施工設備兩側靠近帶電設備的固定遮欄上。③“禁止攀登”牌，應掛在有可能攀登的構架或樓梯上。二、工作票制度：1．凡在變壓器、高壓配電設備、復雜的低壓配電設備工作，需要停電者必須填寫《工作票》。經許可后，并見到“在此工作”標示牌，才可開工。2．工作轉移地點或工作終結，同樣必須到值班室辦理有關手續(xù)。三、工作監(jiān)護制度：1.部門經理應向全體工作人員清楚交待任務、工作范圍、應注意事項。帶電的部位工作監(jiān)護人必須始終在現(xiàn)場工作，對工作人員的安全認真監(jiān)護及時糾正違反安全的行為。2.當工作監(jiān)護人需要暫時離開現(xiàn)場時，應指定監(jiān)護人員代替，并向代替人交待清楚有關事宜，同時通知當班工作人員。

3.若工作在兩地，工作監(jiān)護人可指派有經驗的人員到另一地去，但需要把任務、注意事項交待清楚。四、工作結束和送電制度：1.工作結束后，工作監(jiān)護人應負責檢查、清理工作現(xiàn)場，拆除所有的安全設施，撤出全體工作人員，確保工作設備可以安全送電，再與全體人員辦理結束工作手續(xù)。2.值班人員接到工作監(jiān)護人的工作結束通知后，應對工作設備進行檢查，符合運行要求后與工作監(jiān)護人相互在《工作票》上簽名，注明結束工作時間，收回《工作票》。3.在未辦理《工作票》終結手續(xù)以前，值班人員不得將檢修設備合閘送電。在工作間斷期間，若需要緊急送電，必須根據工作監(jiān)護人的通知，確定全部工作人員已離開工作地點，并拆除安全措施，用電設備符合要求的情況下方可送電。4.已結束的《工作票》需保存3個月。五、電氣維修管理規(guī)程1.電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家頒布標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。2.在進行電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3.維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的技術措施，養(yǎng)護主管應在分配工作的時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行。4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二個人進行。5.一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊情況而必須帶電作業(yè)的，應裝設絕緣隔離擋板，并有專人監(jiān)護。6.維護檢修時，應在直接控線路或設備開關和刀閘的操作把手上，懸掛“有人工作，禁止合閘”的標示牌。7.維修或保養(yǎng)的電氣設備或線路，在經檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后，方可送電。8.維修人員在完成維護工作后，需清理現(xiàn)場的廢料、垃圾，做到工完場清。9.維修人員在完成《工作票》的任務后，須注意工作區(qū)域或鄰近設施、設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常時，應及時向主管報告，并做好記錄。六、高壓配電房（室）管理規(guī)程高壓配電房設備是重要的電力設備，亦是有一定危險的場所，為了保證人身和設備的安全，未經養(yǎng)護經理同意，非值班人員不得入內。2.維修保養(yǎng)人員必須持證上崗，養(yǎng)護部指定具有專業(yè)資格證書的強電技工負責高壓變配電房的值班和管理。3.室內高壓設備和隔離室設有防護欄，防護欄的高度在1.7米以上，安裝牢固并加鎖。4.維修保養(yǎng)時，必須嚴格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進行。5.高壓電工必須熟悉電氣設備情況及有關安全措施對高壓設備定期巡查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。6.高壓設備的巡視一般均由二人進行，未經主管批準，不允許單人巡視高壓設備。高壓配電房的鑰匙至少有三把，一把專供緊急時使用，存放在商業(yè)廣場客服中心鑰匙箱，一把專供值班人員使用，另一把由養(yǎng)護經理保管。值班人員必須保管好鑰匙，換班移交，并登記簽名，進出高壓房時必須隨手鎖門；配電線路嚴禁超載供電，室內禁止亂放、亂接、亂拉電線。7.高壓房門應有標識牌，以示提醒或警告。8.高壓房內要配備完善的消防設施，并保證其完好及使用方便。9.保持室內清潔，做到無雜物、無積水保證室內的照明。10.高壓房內設備要求標識清楚、無殘缺現(xiàn)象。11.高壓設備倒閘操作必須填寫《倒閘操作票》，由二人進行操作。每張《倒閘操作票》只能填寫一個操作任務。操作票執(zhí)行后，需保存三個月。高壓倒閘操作流程圖：填寫《倒閘操作票》填寫《倒閘操作票》養(yǎng)護經理審批養(yǎng)護經理審批標識牌準備工具準備人員準備標識牌準備工具準備人員準備實施維修實施維修做好地接線驗證確實無電按時拉閘斷電做好地接線驗證確實無電按時拉閘斷電維修結束、檢查維修結束、檢查拆掉接地線、標牌拆掉接地線、標牌填寫維修記錄按時合閘送電填寫維修記錄按時合閘送電七、變壓器（室）管理規(guī)程1.變壓器是重要的電力設備，亦是有一定危險的場所，為了保證人身和設備的安全，未經養(yǎng)護經理同意，非值班人員不得入內。2.維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。3.維修保養(yǎng)及運行變壓器時，必須嚴格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進行。4.變壓器（室）值班人員必須熟悉電氣設備情況及有關安全措施對變壓器定期巡查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。5.供電線路嚴禁超載供電，室內禁止亂放、亂接、亂拉電線。6.變壓器室大門及隔柵門上必須懸掛標識牌，以示提醒或警告，工作和維修時也要掛標識牌。7.變壓器房內要配備完善的消防設施，并保證其完好及使用方便。8.保持室內清潔，做到無雜物、無積水，保證室內的照明。每班應檢查防小動物網欄是否完好，防止高壓短路和高壓跳閘故障發(fā)生。9.變壓器要求標識清楚、無殘缺現(xiàn)象。八、高壓停電、送電操作規(guī)程1.電氣設備的倒合閘，必須嚴格按照高低壓配電房值班安全規(guī)程。2.所有倒合閘操作，必須接到養(yǎng)護主管的命令及操作票后方進行，原則上不得以口頭或電話替代書面上的命令（特殊情況例外）。3.日常停電前，必須先檢查線路負荷和備供開關的狀態(tài)。如進行維修或保養(yǎng)作業(yè)，停電后應用電壓等級相符的合格驗電器，在檢修設備進出線兩側各相分別驗電；驗電前應先在有電線路上進行試驗。高壓驗電必須帶絕緣手套和穿絕緣鞋并應站在高壓絕緣膠板上進行。4.真空開關斷開后，要根據機械指示牌判斷真空開關位置，不得以儀表和信號燈指示作為真空開關斷開的證明。必須進行驗電，確認無電后，方能掛上“有人工作，嚴禁合閘”的警告牌。5.停電操作時必須從低壓側到高壓側依次進行，送電操作則必須從高壓側送出，先對變壓器和線路充電，然后到低壓側依次送電。6.母線停送電操作，電壓互感器應最后停電，送電時則應先送電壓互感器。7.所有電力變壓器投入運行前，除按規(guī)范要求做好各項技術指標測試外，送電操作前，必須核實低壓側備供開關處在分閘狀態(tài)后，方能投入高壓側的真空的開關，向變壓器充電，再投入低壓側空氣自動開關和各饋電開關；停電順序是先斷開低壓側各饋電開關和總進線的總開關，后斷開高壓側真空開關。8.在變壓器及其他設備上進行衛(wèi)生清潔工作必須完成確認停電、驗電、在可能突然來電的設備掛接地線及掛“有人工作，嚴禁合閘”之警示牌的程序后方允許進行。工作完成后，需恢復供電時，應由專人確認工作完成拆離接地電線后，方可進行送電。9.停電檢修時，必須嚴格執(zhí)行保證安全的技術措施和組織措施。10.技術措施：停電、驗電、裝設接地線、懸掛標示牌及裝設護欄。11.值班室及其附屬設備房內必須注意煙火，以防意外發(fā)生。12.值班人員必須保持值班室及其附屬設備房的清潔及整齊。九、變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程1.先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。2.用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。3.逐個把負荷移到備用變壓器。4.斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側斷路器，合上接地開關并上鎖掛標示牌。5.斷開待檢修變壓器低壓側總空氣開關，防止反送電。6.檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產生噪音。7.檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應予更換。8.緊固電壓調節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。9.檢查冷卻風機是否正常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電路是否良好。10.用吸塵器清潔變壓器內部的灰塵。11.查變壓器中性點接地狀況和變壓器接地線是否牢固。12.斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側，二次側的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。13.檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。14.上高壓側真空斷路器，變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總開關搖入，并轉移負荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。15.保養(yǎng)需做好保養(yǎng)記錄。十、低壓配電房（室）管理規(guī)程1.配電房是商業(yè)廣場供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對配電裝置巡視，未經公司領導及養(yǎng)護經理的許可，非工作人員不得入內。2.值班人員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，3.值班人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開關超載運行。4.經常保持配電房地面及設備外表無塵。5.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。6.事故需停某部分負荷時，應提前一天向該部分的商戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應通過電話、口頭通知或廣播向商戶作出解釋。7.經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。8.做好配電房的防水，防潮工作，裝設擋鼠板并堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠、等小動物進入配電房。9.值班人員應認真做好《交接班記錄表》和《設備巡查記錄表》，認真執(zhí)行交接班制度。十一、低壓配電柜操作規(guī)程1.每半年清掃配電柜的電器、開關一次，保持絕緣良好。2.500VMΩ搖表測試各種裝置絕緣電阻。3.低壓柜的二次回路R≥1MΩ；4.低壓電纜R≥10MΩ；5.母線R≥10MΩ；6.每年用接地電阻儀測試高壓室配電房接地網，電纜溝接地支架，低壓配電柜的接地電阻R≤10Ω。7.巡視：8.運行中，每天要進行二次巡視檢查，用電高峰期，每2小時巡視一次。9.每次發(fā)生故障跳閘后，應進行檢查，如不能處理，必須向養(yǎng)護經理匯報，并作好記錄。10.安裝或修理后投入運行的配電裝置在48小時內每2小時檢查一次。11.配電裝置在異常情況下，要加強監(jiān)視。12.巡查各種配電柜指示燈、電流表、電壓表讀數(shù)是否正常，有損壞的及時更換。13.線排有無跳火、冒煙發(fā)熱、變色現(xiàn)象、低壓瓷瓶有無裂紋。14.電動開關工作中有異常噪音時，應將工作極面的防銹抹凈。15.電纜溫度的表面溫度不超過65℃為宜。16.低壓配電柜中電動開關、抽屜式開關接插中接觸面應嚴密、無變色、無火花和放電現(xiàn)象，溫度不超過70℃為宜。17.配電柜中空氣開關溫度應不超過75℃為宜。18.事故處理：1）配電裝置發(fā)生故障時，應根據信號指示及故障現(xiàn)象找出原因。2）主開關聯(lián)絡開關、電動開關發(fā)生故障時的處理方法：序號故障現(xiàn)象可能原因處理方法1不能合閘和停止，斷開二次回路熔斷器按鈕轉換開關2觸頭不能閉合失壓脫扣器無電壓或線圈斷路貯能彈簧變形導至閉合力減小反作用彈簧過大機構不能復位再扣檢查線路恢復電壓或更換線圈更換貯能彈簧調整反作用彈簧調整再扣接觸面至規(guī)程值3某相觸頭不能閉合一相連桿斷裂限流開關斥開機構的可折連桿之間角度變大更換連桿重新調整4失壓不能跳閘反作用彈簧力變小貯能彈簧力變小機構卡死調整彈簧調整貯能彈簧消除卡死原因5合閘后一定時間跳閘過電流脫扣器長延時整定值不對熱元件變質主電路進出線接觸不良而發(fā)熱導致熱脫扣器動作重新調整更換熱元件重新接線，使接觸良好6電機起動立即跳閘電磁脫扣器整定電流太小調整電磁脫扣器的整定彈簧，使整定電流適當加大。7失壓脫扣器噪音大反作用彈簧力過大鐵芯端面不清潔短路環(huán)斷裂重新調整清理端面修理短路環(huán)或更換鐵芯8溫升過高觸頭壓力不足觸頭過分磨損或接觸不良主電路導電零件連接螺絲松動或進出線接觸不良調整觸頭彈簧。清理接觸面，更換觸頭或更換整個開關擰緊螺絲或重新接線19．手動空氣開關發(fā)生故障的處理方法：1）檢查是否由于出線回路超負荷、短路、三相不平衡造成。2）檢查開關觸頭，如燒壞嚴重不能復修應更換新的開關。十二、低壓配電柜（箱）開關保養(yǎng)規(guī)程1.全面檢修配電柜內全部設備。2.以最少的停電時間完成檢修。3.每半年保養(yǎng)一次。4.保養(yǎng)內容及步驟：1）檢修前按排好工作程序，取得招商營運總監(jiān)批準。2）檢修前一天通知商戶停電時間。3）先檢修勿需停變壓器的部分，關掉空氣開關。5.饋線柜的檢修：1）取出抽屜，檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器，緊固所有接線；觸點凹凸不平部分用細銼銼平，彈簧墊片不行的應進行更換，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清理灰塵部分及指示部分。2）用手柄搖出電動開關。6.抽屜式萬能限流斷路器：1）用吹風機對斷路器進行清掃工作。2）對機構的各個摩擦部分涂以潤滑油。3）觸頭的銀基合金磨損嚴重，表面不平等，則必須更換。4）用500VMΩ表檢查斷路器的絕緣電阻,R≥10MΩ。5）斷路器檢查完畢后，在手動和電磁合用閘操作情況下應可靠閉合，當手按“斷開”按鈕時能立即動作。6）饋線柜前的進線開關，掛上“有人工作，禁止合閘”的標志牌，用吹風機清理柜內灰塵，檢查抽屜接插機構有無異常（有問題的更換），抹上導電膏，將抽屜放回配電柜中，合上進線開關，檢查控制部份和指示部份。7.電容柜的檢修：檢修電容柜時，應先斷開電容柜總開關，用25平方毫米以上導線逐個把電容器接地進行放電，后檢查與緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，修銼觸點，用吹風機進行除塵清潔，然后合閘進行指示部分及自補償?shù)恼{試。8.進線柜檢修：進線柜及聯(lián)絡柜中的斷路器檢修：先斷開所有負荷后，用手柄搖出斷路器。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否合適。滅弧柵有否破裂或損壞，手動調試機械聯(lián)鎖分合閘是否準確，檢查修銼觸頭表面，檢查內部彈簧、墊片、螺絲有無松動、變形、脫落，并進行清潔、除塵處理。9.系列萬能式斷路器：1）抽出開關，用吹風機對斷路器進行清掃工作；2）對各個轉動或滑動部位加注潤滑油；3）抹凈觸頭上的煙痕，發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面上有小的金屬粒時，應將其清除；4）如果觸頭銀合金磨損嚴重，則必須更換觸頭；5）清理滅弧罩兩壁煙痕，如果滅弧柵片損壞，必須更換；6）用５００VMΩ表檢查斷路器的絕緣電阻(R≥10MΩ)；7）重新插入開關后，按“啟動”按鈕，斷路器應可靠閉合，按“停止”按鈕應立即斷開。10.母線的檢修：1）檢查前操作步驟：逐個斷開低壓側的負荷，斷開高壓側的斷路器，合上接地開關，并鎖好高壓開關柜，掛上“有人工作，禁止合閘”的標志牌，此時發(fā)電機自動啟動，檢查無誤后，斷開市電與發(fā)電機聯(lián)鎖柜中的市電隔離開關，然后對控電柜邊的母排用25平方毫米以上導線短接并掛接地線，緊固母排螺絲，有松動的母排應拆下螺絲。2）檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異常，檢查電流、電壓互感器的二次繞組的可靠性。3）拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用500VMΩ表測量相間、相對地、相對零的絕緣電阻（Ｒ≥１０ＭΩ）4）操作完畢送電前檢查測試；拆除所有接地線、短接線、檢查是否遺留工具在柜內，確定無誤后，合上隔離開關，斷開高壓側接地開關，合上運行變壓器的高壓斷路器，取下標志牌，向變壓器送電，然后再合上低壓側總電柜的斷路器，向母排送電，最后合上有關聯(lián)絡柜和各支路自動空氣開關。11.切換柜的檢修：1）斷開出線負荷，用手柄搖出斷路器。2）重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發(fā)電機電源分別檢查切換柜中機械聯(lián)鎖裝置是否可靠工作，拆除市電和發(fā)電機電源的進線，檢查電氣聯(lián)鎖裝置是否可靠工作。十三、控制柜操作規(guī)程1.工作人員應熟悉設備的工作原理，持證上崗，配備必須的安全操作用品，并按設備的安全工作規(guī)程進行。2.設備運行前，應檢查各部的安全性能；配電設備，電動機是否良好，線路有否受潮，破損，絕緣電阻是否合乎規(guī)程，電流表、電壓表及其它儀表指示是否在正常位置，周圍環(huán)境是否正常。3.對于主要的轉動部位（允許用撥動的轉動部位）感覺是否靈活，是否均勻，有無受阻和異常聲響，檢查軸承是否清潔，潤滑是否良好。4.通過以上檢查，確認狀態(tài)正常，即可進行設備啟動操作。5.按照設備的操作規(guī)程接通控制柜的開關，使設備啟動運行。6.設備運行后，須對設備轉動等重要部位及指示、儀表作全面巡視。7.電氣設備運行完畢后，控制柜即掛上相應的工作狀態(tài)指示牌。8.在運行時，如發(fā)現(xiàn)控制柜上儀表的參數(shù)超過額定值，屬不正常，須立即加以關注，分析尋找原因，特別情況應停機，通知有關技術人員處理。十四、機電設備管理流程圖設備接管、驗收設備接管、驗收首次清潔、保養(yǎng)首次清潔、保養(yǎng)建立設備臺賬設備標識資料存檔登記設備編號建立設備臺賬設備標識資料存檔登記設備編號管理制度上墻管理制度上墻設備運行設備運行日常保養(yǎng)日常保養(yǎng)維修、記錄設備故障維修、記錄設備故障設備報廢設備報廢十五、電梯機房管理規(guī)程1.每日對電梯機房巡查一次，并填寫電梯機房《設備巡查記錄表》；每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得堆放雜物。2.保持機房通風良好，保證機房內溫度正常，機房內懸掛干濕溫度計，機房溫度不超過40℃。3.保證機房照明良好，并配備應急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。4.機房應做好防水防潮工作。5.機房門窗應完好并上鎖，并注意采取措施，防止小動物進入。6.《電梯困人救援操作規(guī)程》和本規(guī)程及各種警示牌應清晰，并掛在顯眼處。7.按規(guī)程定期對機房內設施和設備進行保養(yǎng)維修。8.未經養(yǎng)護主管允許，不得亂動電梯及相應設備的電源開關。十六、電梯困人救援操作規(guī)程1.轎箱停于接近電梯口位置（距電梯口0.5

米左右）：2.確定轎箱所在位置（根據樓層指示或小心開啟外門察看）；3.關閉機房總電源開關；4.用專用外門鑰匙開啟外門；5.開啟轎箱門（要慢、用力不要過大）；6.協(xié)助乘客離開轎箱；7.重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）。8.轎箱停于遠離電梯口的位置時（距電梯口0.5

米以外）：9.利用電話或其他方式，通知轎箱內乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎箱可能隨時移動，不必驚慌，如轎箱門處于半關閉狀態(tài)，則應先行將其關閉；10.進入機房，關閉該故障電梯的總電源開關；11.拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄；1）救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員手持抱閘扳手，輕輕撬開制動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。2）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；3）等轎箱停于接近電梯口位置救出乘客。4）遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。電梯困人流程圖：發(fā)現(xiàn)電梯因故障困人通知電梯維修工報告養(yǎng)護通知電梯維修工報告養(yǎng)護經理通過電梯對講安慰乘客，穩(wěn)定情緒，告知故障正在處理中，不要強行開門及觸動電梯內按鈕被困者內如有小孩、老人、孕婦或出現(xiàn)人多供養(yǎng)不足的情況需特別留意，必要向消