PAGEPAGE17北京星海樂器公司項(xiàng)目建設(shè)可行性分析報(bào)告項(xiàng)目名稱北京星海樂器公司項(xiàng)目（暫用名）。位置該用地位于北京市朝陽區(qū)黃木場(chǎng)6號(hào)，地處CBD的東南側(cè)。該廠區(qū)北側(cè)為北京客技站，南側(cè)隔百子灣南路為北內(nèi)集團(tuán)總公司，西側(cè)緊鄰北京醬油廠，東側(cè)緊鄰由原北京市朝日啤酒有限責(zé)任公司改造的蘋果社區(qū)。整個(gè)廠區(qū)總占地面積約為6.98公頃項(xiàng)目背景為適應(yīng)北京規(guī)劃進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，北京星海樂器有限責(zé)任公司將公司下屬分、子公司全部搬遷到北京市通州區(qū)次渠鎮(zhèn)北京市光機(jī)電儀一體化產(chǎn)業(yè)基地星海樂器園，該基地地處五環(huán)路外，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)比鄰，并將北京鋼琴廠及公司本部所在地交北京市土地整理儲(chǔ)備中心收購。北京市土地整理儲(chǔ)備中心根據(jù)《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號(hào)）、《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)[2002]33號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，將該項(xiàng)目用地納入市政府土地儲(chǔ)備庫，委托北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制該宗用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案。該院受土地儲(chǔ)備中心的委托，研究該廠區(qū)內(nèi)的用地性質(zhì)改變和建設(shè)問題。廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀情況北京星海樂器責(zé)任有限公司被百子灣路分割為南北兩個(gè)區(qū)域，百子灣路以北為倉庫區(qū)，占地約0.73公頃；百子灣路以南為廠區(qū)和宿舍區(qū)，占地約6.25廠區(qū)內(nèi)地上建筑物有公司廠房、生產(chǎn)用房、庫房、辦公用房及其他相關(guān)生產(chǎn)配套用房等，總建筑面積約83800平方米用地性質(zhì)調(diào)整根據(jù)北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)雙井地區(qū)的整體研究，認(rèn)為該廠區(qū)百子灣路以北的倉庫區(qū)由于緊鄰鐵路，建設(shè)有一定的困難，因此，規(guī)劃調(diào)整為防護(hù)綠地。百子灣路以南的用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地，但需根據(jù)該地區(qū)的整體規(guī)劃，以均衡配置的方法建設(shè)公共綠地0.74公頃。用地中部增加一條紅線20本次規(guī)劃確定百子灣二街以北居住用地建筑控制高度為80米，容積率為3.5；百子灣二街以南居住用地建筑控制高度為60米，容積率為3.0。調(diào)整后預(yù)計(jì)居住總建筑面積約為14.5萬平方米（不包括地下設(shè)備及輔助用房），按100平方米/戶計(jì)算，居住人口為1450戶，4060人（按建筑控制高度調(diào)整《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中確定該廠區(qū)的建筑控制高度為24米，宿舍區(qū)建筑控制高度為18米。本次規(guī)劃擬將該用地的建筑控制高度提高到60根據(jù)《雙井地區(qū)工業(yè)部分用地改建控制性詳細(xì)規(guī)劃》，該廠區(qū)周圍居住區(qū)的建筑控制高度以60米和80米為主，部分用地的建筑高度為100米，因此，該用地的建筑控制高度調(diào)整至在北京城市總體規(guī)劃中，建筑高度控制是分區(qū)規(guī)劃的，依據(jù)用地的區(qū)位、性質(zhì)等因素來確定規(guī)劃建筑高度控制層次。因該地區(qū)位于北京市東三環(huán)路以外，CBD的東南側(cè)，其開發(fā)建設(shè)及適度的建筑高度對(duì)北京市舊城傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)影響較小。且項(xiàng)目研究范圍內(nèi)無文物、古樹等需環(huán)境保護(hù)的因素，沒有對(duì)建筑高度控制的特殊要求。從交通方面看，規(guī)劃用地建筑控制高度從24米調(diào)整到60-80米，建筑量增加幅度較大，但由于該廠區(qū)位于規(guī)劃化工設(shè)備廠東路西側(cè)，北有百子灣路，南有百子灣南路；且距東三環(huán)路較近，因此，交通的疏散問題不會(huì)很大。由于北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》中規(guī)定：“規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過5規(guī)劃控制指標(biāo)規(guī)劃工地平衡表：用地名稱占地面積（公頃）占總用地（%）居住用地4.5164.61防護(hù)綠地0.527.45集中綠地0.7410.6道路用地1.2117.34總用地6.98100.00控規(guī)指標(biāo)表：地塊編號(hào)AB-1B-2C用地性質(zhì)防護(hù)綠地居住用地公共綠地居住用地用地面積（公頃）0.521.910.742.6容積率03.503建筑面積（萬平方米）06.6907.8建筑密度（%）025025建筑高度（米）080060綠地率（%）1003010030人口容量（人/公頃）09800840機(jī)動(dòng)車車位（輛）06990780出入口方位SNESNSE備注可兼容配套或非配套公建周邊建設(shè)情況分析該項(xiàng)目所在區(qū)域，經(jīng)充分市場(chǎng)調(diào)研有如下現(xiàn)狀：一、調(diào)查區(qū)域西至東三環(huán)，東至東四環(huán)，南至面磨房路，北至廣渠路。二、整體狀況[1]交通情況：東西分別是三四環(huán)路，中間貫穿南北的是西大望路，有多條交通線路。南北方向的南磨房路和廣渠路雖然不寬，但很順暢，有10條左右公交線路?？傮w評(píng)價(jià)公共交通便利。[2]公共配套：該區(qū)域配套不多，多為舊市政，如北人大酒店、海文商廈、普爾斯馬特，京客隆、垂楊柳醫(yī)院、垂楊柳中學(xué)、勁松二中/三中、建設(shè)銀行、工商銀行、勁松郵局、雙井郵局。西大望路臨近南磨房路段有化工實(shí)驗(yàn)廠和機(jī)械廠。南磨房路兩側(cè)除平樂園市場(chǎng)和友金大廈（6層）外無高層建建筑，多為平房門臉，檔次很低。廣渠門兩側(cè)新的項(xiàng)目開發(fā)較多，高層建筑日益增多，使該地塊日益繁華起來。[3]已經(jīng)存在項(xiàng)目主要集中在東三環(huán)西側(cè)及西大望路靠近廣渠路側(cè)。[4]整體面貌：該區(qū)域西部、北部由于新建項(xiàng)目較多，比較繁華整潔，東南部比較雜亂配套不完善，有待于幾年內(nèi)的改造。已有項(xiàng)目如下：基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱總占總建容積率綠化率建筑形態(tài)總戶數(shù)戶型范圍裝修電話天之驕子3.5萬13.6萬2.73板樓707兩居80三居130（主力戶型）有部分200躍層精裝87776666金港國(guó)際9萬28萬432%板樓1700138-290毛坯87777778蘋果社區(qū)16萬70萬3.540%塔板2600一居44二居70-80三居104-171精裝87718888后現(xiàn)代城18萬60萬2.835%小高層3035一居60二居80三居120精裝67788833華騰園2.1塔毛坯已取消富頓中心10萬4.530%塔547一居38-86精裝58672888樂瀾寶邸3萬10萬3.033%板塔500三居至復(fù)式126-260毛坯67730005百環(huán)花園12萬4.6塔一居至三居67-135毛坯已取消風(fēng)度柏林5.26萬17萬2.7830%板、塔1300一居至復(fù)式60-200毛坯67705611珠江帝景26萬90萬2.8942%板4200三居至復(fù)式127-266毛坯87777771項(xiàng)目周期及歷史價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目周期價(jià)格天之驕子04年12月26日認(rèn)購05年開盤05年年底入住認(rèn)購期8600目前價(jià)格8900金港國(guó)際一期02年底開盤，03年3月入住。二期04年11月入住，三期05年5月底入住一期開盤時(shí)6400，目前價(jià)格7600蘋果社區(qū)04年4月22日開盤，05年9月入住。認(rèn)購期6500，開盤價(jià)7000，目前價(jià)8250。后現(xiàn)代城02年10月開盤，04年2月28日一期入住，三期05年3月開盤，06年2月28日全面完工。02年6400，03年6800，04年1月最高價(jià)7500，目前價(jià)毛坯6700，精裝7300。華騰園02.9.30入住6770富頓中心02開工，05.2結(jié)案開盤起7800，均8200，目前12000樂瀾寶邸01.7開盤03.12入住起價(jià)7800，均價(jià)9000，一直未變動(dòng)百環(huán)花園00.6開盤01.7入住4250風(fēng)度柏林一期03.6開盤，04.8入住

二期板樓04.6開盤，05.8入住

二期塔樓04.11開盤，06.8完工開盤起6500，均6800目前均價(jià)：板8000塔7000珠江帝景03.6開始準(zhǔn)現(xiàn)發(fā)售舒適圍和蝶型板樓7800元，高尚圍和板樓8500元，尊貴中心景觀板樓11800元特色及市場(chǎng)反應(yīng)項(xiàng)目名稱配套及主要特色銷售狀況市場(chǎng)反應(yīng)天之驕子4000平米會(huì)所及商業(yè)江南園林，有入戶花園，觀景電梯。待認(rèn)購新盤入市，是泛CBD區(qū)域高品質(zhì)樓盤代表之一。金港國(guó)際2000平會(huì)所有健身中心及商務(wù)中心園內(nèi)有幼兒園，園內(nèi)有商業(yè)一條街，4000平水系和萬米綠化園林。一二期100%三期85%此區(qū)域前期項(xiàng)目，由于一二期已入住，社區(qū)配套相對(duì)成熟蘋果社區(qū)每棟樓均有僅供本樓使用的獨(dú)立會(huì)所社區(qū)設(shè)50*25米的游泳池，潛水俱樂部等。分南北兩區(qū)，南區(qū)為純住宅區(qū)北區(qū)為傳媒大廈，酒店，商務(wù)樓和蘋果街80%憑借張寶全的市場(chǎng)地位和空間蒙太奇的設(shè)計(jì)使蘋果社區(qū)在市場(chǎng)一經(jīng)投放即受到客戶認(rèn)可。后現(xiàn)代城三期1.8萬俱樂部式會(huì)所及酒吧街三期美國(guó)開發(fā)式后街十字街區(qū)，4萬平酒吧街，400余家餐飲，時(shí)尚主體商鋪，自然呼吸式樓宇結(jié)構(gòu)。95%三期比較有特色，引起市場(chǎng)關(guān)注華騰園主要利用周邊配套，無特色已售完普通住宅，因?yàn)閮r(jià)格低，需求量大富頓中心極賦個(gè)性的38平米-86平米酒店式極品一居建筑，采用不同的裝修風(fēng)格進(jìn)行布置，展現(xiàn)獨(dú)特的個(gè)性。售60%結(jié)案后開始租賃在國(guó)貿(mào)商圈檔次略遜一籌，服務(wù)一般，銷售狀況不好樂瀾寶邸會(huì)所提供生活、娛樂服務(wù)設(shè)施，空中花園提供會(huì)所附屬活動(dòng)場(chǎng)所，中心綠化廣場(chǎng)八千平方米50%配套等不到位，與高檔樓盤不符，銷售狀況不佳百環(huán)花園主要利用周邊配套已售完價(jià)格特別低，需求量大風(fēng)度柏林德式建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格整體在該區(qū)域性價(jià)比比較高一期100%在該區(qū)域知名度較高，銷售狀況非常好珠江帝景15萬平米歐式宮廷水景園林4萬平米五星級(jí)酒店式會(huì)所、4棟5A智能化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、6棟五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓、6000平米阿波羅景觀廣場(chǎng)、2500米歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊、2500米公共藝術(shù)風(fēng)雨聯(lián)廊、雕塑、浮雕、經(jīng)典廊柱、22000畝集溫泉山莊和27洞高爾夫于一身的專屬度假領(lǐng)地，90萬平米輝煌歐洲生活城。一期80%社區(qū)規(guī)模非常大，而且具有自己的特色；開發(fā)商在北京也創(chuàng)出了響亮的知名度，該項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，售樓處也吸引了很多人；四、各樓盤現(xiàn)狀及銷售情況分析[1]華騰園和百環(huán)花園項(xiàng)目比較早，兩個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)一般，從外立面到小區(qū)環(huán)境都十分普通，銷售一空的原因是價(jià)格在該地塊比較便宜，適合于資金不足且急需住房者。風(fēng)度柏林在該地區(qū)檔次比之前兩個(gè)項(xiàng)目有了很大的提升，小區(qū)內(nèi)有了更多園林規(guī)劃和休閑健身廣場(chǎng)，使居民的生活品質(zhì)明顯提高，價(jià)格在國(guó)貿(mào)商圉也適中，因此銷售很火爆。[2]珠江帝景是大規(guī)模公寓項(xiàng)目，內(nèi)部配套非常完善，如15萬平方米的歐式宮廷水景園林，4萬平方米五星級(jí)酒店式會(huì)所，4棟5A智能化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，6棟五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，6000平方米阿波羅景觀廣場(chǎng)，2500米歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊，2500米公共藝術(shù)風(fēng)雨聯(lián)廊等，更適合于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)有購買者，由于該項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，人氣很旺，銷售狀態(tài)也很好。[3]富頓中心作為商住公寓，在國(guó)貿(mào)商圈檔次力遜一般，05年2月結(jié)案時(shí)售出60%，目前以租賃為主。[4]樂瀾寶邸住宅部分銷售不佳，01年開盤至今只售出50%，底商均價(jià)20000元，一經(jīng)推出便全部售空。該項(xiàng)目力求在該地區(qū)打造為高端產(chǎn)品，但配套等沒有到位，因此沒有成功。[5]蘋果社區(qū)是離本項(xiàng)目最近的一個(gè)樓盤，主要物色及優(yōu)勢(shì)與本地塊相似，即交通便利，緊臨東三環(huán)、長(zhǎng)安街,乘車路線：公交車830、300、801、974、957等；三、四環(huán)之間

地鐵1號(hào)線

地鐵10號(hào)線物業(yè)費(fèi)：2.70元/平方米/月綠化率30.00％

容積率3.500占地面積：16.00萬平方米

建筑面積：70.00萬平方米小區(qū)寬帶光纖入樓,一居室設(shè)信息插口2個(gè),二居室以上每戶設(shè)信息插口3個(gè),分別設(shè)在客廳及臥室提供24小時(shí)熱水，市政供暖。?在CBD，蘋果已成為現(xiàn)代時(shí)尚的代名詞，只有在郊區(qū)才會(huì)被還原為一種普通的農(nóng)產(chǎn)品。所以蘋果具有排他性，僅適用于中國(guó)北京的CBD。

位置:國(guó)貿(mào)橋東南600米，地處CBD核心，距東三環(huán)僅300米

社區(qū)規(guī)模:占地16公頃，總建筑規(guī)模70萬平米,CBD惟一的純板樓社區(qū)。

戶型面積:青蘋果44-104平方米，紅蘋果130-171平方米，轉(zhuǎn)基因蘋果包括EVD大廈、蘋果酒店式公寓和蒙太奇SOHO。精裝修。

社區(qū)設(shè)50*25米的游泳池、潛水俱樂部等大型集中式會(huì)所；每樓大堂另設(shè)僅供本樓使用的獨(dú)立式會(huì)所；16萬平米超級(jí)地下車庫；每戶1:2車/位配置落地陽臺(tái)、外飄窗、櫥具、潔具、門窗進(jìn)口品牌

CBD頂級(jí)品質(zhì)樓盤，中外建筑大師作品。獨(dú)立規(guī)劃分區(qū)，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全板樓向陽設(shè)計(jì)，100—250米超級(jí)樓間距。44萬平方米集中式中央大地景觀，國(guó)際知名品牌裝修，雄踞CBD品質(zhì)樓盤之巔。CBD現(xiàn)代生活形態(tài)CityMall重彩城市人文風(fēng)景。大型購物超市，小劇場(chǎng)，6廳電影院，美術(shù)館，潛水俱樂部，健美俱樂部，陶藝坊CoffeeBAR等600余間自由空間商鋪，解構(gòu)現(xiàn)代都市物質(zhì)生存和精神生存全景需求，CBD無與論比的性能價(jià)格比。紅蘋果大戶精英寓所2004年9月全新推出

青蘋果（44—104平方米一居——三居）；

紅蘋果（130—171平方米三居——四居）；

轉(zhuǎn)基因蘋果（包括EVD大廈、蘋果酒店式公寓和蒙太奇SOHO以及蘋果商街105-118米超級(jí)樓間距）

紅蘋果

戶型面積為130—171平方米，三居—四居明衛(wèi)設(shè)計(jì)，與室外空間自然接觸，全套精裝修送空調(diào)。

青蘋果

戶型面積：44—104平方米一居—三居，以70-80平方米二居為主，適合居住的都市標(biāo)準(zhǔn)戶型，全套精裝修送空調(diào)。

轉(zhuǎn)基因蘋果[國(guó)際商務(wù)傳媒港]

200—3000平方米全開放自由空間，為CBD大中小型企業(yè)量身定做的現(xiàn)代商務(wù)Office

CBD現(xiàn)代生活形態(tài)CityMall，重彩城市人文風(fēng)景，陶藝坊CoffeeBAR等600余間自由空間商鋪，解構(gòu)現(xiàn)代都市物質(zhì)生存和精神生存全景需求。[6]樂成國(guó)際：位于三四環(huán)之間朝陽區(qū)西大望路，東臨西大望路，西距東三環(huán)500余米，南至九龍花園北路，北抵百子灣南路，物業(yè)費(fèi)：少于3.2元/平方米.月，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：第一年四級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，第二年國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化率31.00％

容積率2.540，車位1：1，有寬帶，24小時(shí)熱水，市政供暖，CBD南壹區(qū)由樂成國(guó)際公寓，南壹區(qū)標(biāo)志性寫字樓——樂成國(guó)際中心、市中心最大的國(guó)際學(xué)?！獦烦蓢?guó)際學(xué)校組成，總建筑面積50萬平米。地處CBD繁華之地的樂成國(guó)際，緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，與華貿(mào)中心、北京電視中心新址咫尺相鄰，是中央商務(wù)區(qū)極具潛力的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，周邊高檔國(guó)際公寓、寫字樓、五星級(jí)酒店林立，高品質(zhì)居住社區(qū)、濃厚商務(wù)氛圍蔚然成形。樂成國(guó)際公寓周邊擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)，暢達(dá)京城各處。項(xiàng)目一期總建筑面積15.75萬平方米，由七棟一梯兩戶、兩梯四戶的板式住宅組成，主力戶型在100—150平米之間。戶型設(shè)計(jì)合理，舒適度高、均好性強(qiáng)是其一大特色。由美國(guó)易道公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)30000多平米的園林景觀，營(yíng)造出豐富視覺藝術(shù)。21000平米的中央景觀，現(xiàn)代時(shí)尚的林中小溪主題概念，以純凈的現(xiàn)代和幽雅的自然為主導(dǎo)風(fēng)格,完美闡釋了景觀的功能與空間設(shè)計(jì)的高度和諧。社區(qū)內(nèi)建有3000平米的幼兒園及二期擬建的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，為業(yè)主在CBD高尚住宅區(qū)打造一個(gè)愜意的居住空間。

另外，與樂成國(guó)際公寓同期建設(shè)的樂成國(guó)際學(xué)校，同屬樂成集團(tuán)開發(fā)，是目前市中心最大的國(guó)際學(xué)校，亦是本區(qū)域的一大亮點(diǎn)。

[7]五、區(qū)域市場(chǎng)分析地塊規(guī)劃中的新項(xiàng)目情況1、低調(diào)：總建40萬平方米，別墅，現(xiàn)代城南1200米，北京柏宏房地產(chǎn)公司，電話58706666，容積率1.3，綠化率34.47%，今年10月底正式開工，分南北兩區(qū)，北區(qū)以疊拼為主，南區(qū)以高檔公寓和寫字樓為主，建成后每套別墅售價(jià)在580-600萬之間。2、沿?！べ惵宄牵嚎偨?6萬平方米，百子灣路5號(hào)，北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，容積率2.65，綠化率30%，規(guī)劃具大體量、配套完善、特色明晰的產(chǎn)品特質(zhì)。產(chǎn)品形態(tài)豐富，有住宅、酒店式公寓和商鋪，配備有幼兒園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院。住宅以板式南北高層，小高層為主，精裝；戶型80-90m2市場(chǎng)分析1、此地塊優(yōu)勢(shì)分析：此區(qū)域是離CBD最近的核心區(qū)域，受政策影響最大并得到市政府的扶持，因此這兩三年發(fā)展迅速。從前兩年的單純居住社區(qū)發(fā)展到如今項(xiàng)目越來越多元化，產(chǎn)品也日益呈現(xiàn)出高品位，高質(zhì)量的特色。隨著家樂福，百安居等外資商業(yè)的進(jìn)入整個(gè)地塊環(huán)境越發(fā)成熟。得天獨(dú)厚的地理位置決定了此區(qū)域在價(jià)格走勢(shì)方面必定會(huì)穩(wěn)中有升。2、此地塊劣勢(shì)分析：此區(qū)域舊址多為廠區(qū)（化工廠、機(jī)械廠等），無整體規(guī)劃，且缺乏歷史及人文環(huán)境。今年年底又逢原有項(xiàng)目入住高峰，據(jù)有關(guān)報(bào)道表示今年年底將激增近20000人流，道路和社區(qū)商業(yè)短時(shí)間內(nèi)必定都無法正常投入使用，而交通和環(huán)境恰恰又是買房人最關(guān)心的問題之一，所以此區(qū)域要想真正成為買房人的首選還要經(jīng)過市場(chǎng)的考驗(yàn)。3、此地塊的發(fā)展前景：前面提過道路是制約此區(qū)域發(fā)展的一大問題，而據(jù)最新信息報(bào)道，西大望路的改造工程將于年底正式啟動(dòng)。改造后的西大望路將被擴(kuò)寬至40米，而周邊的廣渠路，北工大南路也將被擴(kuò)寬，屆時(shí)路網(wǎng)將真正完善，此區(qū)域居住人群的出行問題才能得到近一步改善。第二點(diǎn)需強(qiáng)調(diào)的是原有項(xiàng)目的寫字樓投入使用后，又將給此區(qū)域的投資客戶帶來新的商機(jī)。4、成交客戶分析：由于此區(qū)域位置的優(yōu)越性，原成交客戶多為工作在CBD的白領(lǐng)人群。隨著新項(xiàng)目的品質(zhì)升級(jí)越來越多的高端客戶也投入了更多的關(guān)注。人們的居住理念也從市區(qū)郊區(qū)又回歸到交通，配套相對(duì)成熟的市中心。只要項(xiàng)目做得有特色相信一定會(huì)吸引更廣泛的客戶群。市場(chǎng)定位的個(gè)人評(píng)論該區(qū)域作為緊臨CBD的最核心區(qū)域，由前兩年的各別零星小項(xiàng)目啟動(dòng)到目前不斷涌現(xiàn)大盤，由最初市場(chǎng)定位在單純?yōu)榱藵M足CBD白領(lǐng)人群的居住需求到目前產(chǎn)品日益升級(jí)，且體現(xiàn)出高檔、高價(jià)、高品位的特點(diǎn)，足見此地塊日趨成熟。多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格從一期開盤時(shí)的6500元/m2左右到目前多為7500/m2以上，少數(shù)甚至9000/m2。故該區(qū)域適宜做投資型或舒適型自住住宅項(xiàng)目，價(jià)格宜在7000/m2至9000/m2。目錄T