本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁(yè)新時(shí)代大酒店

戴

斯

酒

店

商

業(yè)

融

資

計(jì)

劃

書

目錄

第一章總論1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3可行性討論的依據(jù)和范圍4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)勢(shì)分析5本項(xiàng)目前景猜測(cè)

第三章項(xiàng)目定位1主題定位2功能定位3市場(chǎng)定位4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位5價(jià)格定位6入市姿勢(shì)及推廣時(shí)機(jī)定位7銷售方式定位8物業(yè)管理定位

第四章?tīng)I(yíng)銷策略1宣揚(yáng)主題概念5分階段掌握的公關(guān)效果6外發(fā)式宣揚(yáng)策略8資金回籠方案

第五章投資估算和資金籌措1投資估算2資金籌措

第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1盈虧平衡分析2贏利猜測(cè)3敏感性分析4社會(huì)效益分析

第七章結(jié)論

第一章總論

?項(xiàng)目概述

（一）消費(fèi)群體構(gòu)成當(dāng)前，中國(guó)大眾旅游的進(jìn)展，異地商務(wù)、公務(wù)等溝通日益頻繁，為星級(jí)酒店的進(jìn)展打下了寬闊的市場(chǎng)

基礎(chǔ)。中國(guó)星級(jí)酒店接待的住客，既有國(guó)內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國(guó)家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2022年入境過(guò)

夜旅游者為4991萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.6%；國(guó)際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長(zhǎng)15.9%。

國(guó)內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長(zhǎng)15.0%；國(guó)內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。明顯，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無(wú)論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購(gòu)物、

度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的溝通，他們都是酒店的顧客。有關(guān)資料顯示，2022年，中國(guó)星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占

5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。從2022年與2022年的比較中，可以發(fā)覺(jué)，雖然中國(guó)酒店的住客構(gòu)成在總體上沒(méi)有過(guò)大的起落，但是

其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長(zhǎng)，就是值得非常注目的。雖然不少入境的外國(guó)客人經(jīng)常選擇在星

級(jí)酒店下榻，但是國(guó)內(nèi)住客目前仍舊占著絕大多數(shù)（為88％）。

（二）國(guó)內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營(yíng)的進(jìn)展趨勢(shì)

目前中國(guó)目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越

低的內(nèi)資星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租

率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚抱負(fù)，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有

25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。

相形之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店，2022年的平均

出租率為89.0%，2022年的平均出租率為82.4%；2022年的GOP竟然高達(dá)44.47%。

經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的進(jìn)展中能夠更有利地享受到如下的進(jìn)展機(jī)遇。A：居民出行的增長(zhǎng)。B：奧運(yùn)商機(jī)。2022年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之年。依據(jù)有關(guān)要求和測(cè)算，2022年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的

星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬(wàn)

間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬(wàn)間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面盼望主要通過(guò)

改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來(lái)填補(bǔ)。

?項(xiàng)目提出的背景及必要性

我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來(lái)談。有個(gè)大的方向：能以中國(guó)酒店市場(chǎng)的一個(gè)宏觀角度，先來(lái)做一個(gè)大綱性的探討。在2022年之后，北

京的酒店市場(chǎng)還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是肯定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行?、?jīng)濟(jì)中心，目前加上

外來(lái)人口已經(jīng)有差不多有1700多萬(wàn)人了，無(wú)論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因

此，中國(guó)的地位在這幾年正在大力的進(jìn)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、樂(lè)觀的來(lái)看這個(gè)事情。

北京，從容量方面的進(jìn)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國(guó)進(jìn)展的時(shí)候，上海、北京是

幾個(gè)主要的重點(diǎn)進(jìn)展城市之一。無(wú)論是2022年的奧運(yùn)會(huì)還是2022年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司

制造了許多進(jìn)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來(lái)講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是特別關(guān)

注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說(shuō)開(kāi)酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開(kāi)，也不是說(shuō)為了世

博會(huì)開(kāi)。做酒店的投資回報(bào)期要根據(jù)國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)是四年，所以這個(gè)不是短期的。許多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在

樂(lè)觀的開(kāi)拓過(guò)程當(dāng)中。信任這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于大家來(lái)室都是一個(gè)很好的進(jìn)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國(guó)還

是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市假如從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)當(dāng)是國(guó)際級(jí)的大都市。因此將來(lái)不

要擔(dān)憂酒店過(guò)剩的問(wèn)題，某些酒店可能經(jīng)營(yíng)不好。

從貨幣角度動(dòng)身：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是力好，但是到了肯定的程

度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊?guó)東西假如變的太貴了，國(guó)外的旅游者就很難進(jìn)來(lái)。

但是目前對(duì)于投資者，對(duì)于中國(guó)一個(gè)低成本的市場(chǎng)。那么全部的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都情愿到這

邊來(lái)投資。特殊是外地投資進(jìn)來(lái)了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長(zhǎng)，最

后和美元一比一了。

?可行性討論的依據(jù)和范圍2022年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅與上月持平；

商品房施工面積169840.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.8%；新開(kāi)工面積59847.5萬(wàn)平方米，同比

增長(zhǎng)18.1%；竣工面積25790.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均

與上月持平。國(guó)家土地供應(yīng)依舊偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購(gòu)置面積26827萬(wàn)

平方米，同比削減了2.6%；土地開(kāi)發(fā)面積18390.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.6%，增幅較上月

提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。

?主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算

1、財(cái)寶西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日

租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元

2、酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，根據(jù)每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)（包

括房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配置費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元。裝修費(fèi)用均攤10年，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬(wàn)元。

3、投資裝修總體費(fèi)用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬(wàn)元。

4、同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬(wàn)元，費(fèi)用均攤10年，每年為總

體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬(wàn)元。

5、