物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！物業(yè)轄區(qū)中控系統(tǒng)管理辦法【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】物業(yè)轄區(qū)中控系統(tǒng)管理辦法

二.消防監(jiān)控操作管理

1.0目的

規(guī)范消防系統(tǒng)運作管理、維修、檢查、保養(yǎng)，確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運作狀態(tài)。2.0適用范圍

適用于本公司轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)運作、維修、檢查、保養(yǎng)的管理。

3.0職責(zé)3.1項目處經(jīng)理負責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運作管理的監(jiān)督、統(tǒng)籌。

3.2項目處工程組負責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運行的技術(shù)保障。

3.3保安隊長、班長負責(zé)實行消防系統(tǒng)工作的運作操作。3.4工程處經(jīng)理、項目處經(jīng)理負責(zé)審核《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》，并檢查計劃的執(zhí)行情況。

3.5工程組主管組織《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》,并組織監(jiān)督該計劃的具體實施。

3.6工程組同時負責(zé)施行具體消防系統(tǒng)的日常保養(yǎng)工作。4.0程序要點

4.1運作監(jiān)控

4.1.1消防管理中心執(zhí)勤人員24小時對消防主機、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設(shè)備進行監(jiān)控。4.1.2運行監(jiān)控內(nèi)容：

a）消防主機顯示屏是否顯示。

b）消防主機是否正常。c）”運作”和”電源”燈是否亮。

d）巡視噴淋泵而后消防泵管網(wǎng)系統(tǒng)，接口有無松動，油漆是否脫落，水流指示器是否運作。

e）”故障”燈是否亮，如亮立即到現(xiàn)場查明原因。f）”低水位”信號燈是否亮，如亮立即通知維修工的并查看水位情況。

g）”破玻燈光”信號燈是否亮，如亮應(yīng)即時到樓層查看破玻報警原因。

h）監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰。i）巡視固定手提式滅火器管網(wǎng)接口，緊急按鈕，讀出壓力表指針數(shù)據(jù)。

j）設(shè)備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常情況。

k）測試”試燈”鍵，試燈1~2秒鐘，發(fā)現(xiàn)有信號燈不亮，應(yīng)查明原因給予更換。4.1.3在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況，應(yīng)進行登記、匯報、整改。

4.2異常情況處置

4.2.1當(dāng)消防主機出現(xiàn)異常情況（如水浸入），應(yīng)立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源，以免引起相關(guān)聯(lián)動裝置啟動造成消防主機部件燒毀。4.2.2當(dāng)配電箱線路發(fā)生短路（過負荷）起火時，立即關(guān)掉相關(guān)設(shè)備的電源，迅速用”干粉”滅火器撲滅。

4.3機房管理

4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進入室內(nèi)。4.3.2當(dāng)值人員每班打掃室內(nèi)衛(wèi)生，擦拭設(shè)備、設(shè)施。

4.3.3室內(nèi)嚴禁存放一切與工作無關(guān)的物品，但應(yīng)配備”干粉”滅火器。

4.3.4室內(nèi)禁止吸煙。4.3.5保持消防監(jiān)控系統(tǒng)24小時不脫崗。

4.4交接班要求

4.4.1交接班時應(yīng)：a）進行外觀巡視各類系統(tǒng)，查看各類系統(tǒng)是否處于正常運行狀態(tài)。

b）按操作鍵查看消防主機內(nèi)容有無改動。

4.4.2當(dāng)值人員應(yīng)對每班次運行情況做好記錄，交接時檢查各系統(tǒng)均正常后，雙方在《交接班記錄表》上簽字確認。4.5維修保養(yǎng)

4.5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃》的制定。

4.5.2每年12月15日前，又項目處消防負責(zé)人擬定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃》報公司消防主管審批，并系統(tǒng)組織核實。4.5.3《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》必須具備下列要求：

a）有明確安排設(shè)備的大、中、小修計劃。

b）有具體組織實施維修保養(yǎng)的時間。c）有明確的保養(yǎng)周期。

d）有具體的維修經(jīng)費預(yù)算。

4.6對消防系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃》進行。4.7檢查

4.7.1日檢：每班次在當(dāng)值班長的指導(dǎo)下由消防管理中心消防員對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行檢查。

a）每班次均應(yīng)進行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查。b）火警功能，誤報火警應(yīng)勘察誤報的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其它干擾存在，應(yīng)設(shè)法排除；對于誤報頻繁有無其它干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不變，不能接收信號，應(yīng)及時清洗更換。

c）自控功能：按自檢鍵后，進行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復(fù)位應(yīng)查明原因。

d）故障功能：--主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷，接觸不良等情況。

--備用電源故障，檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線。

--探測回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。4.7.2月檢：每月15日在消防管理主管的指導(dǎo)下，由隊、班長組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并填寫《設(shè)施月檢查保養(yǎng)記錄》。

a）日檢全部內(nèi)容。

b）測試控制器重要工作電壓是否正常。c）火災(zāi)探測器（溫感、煙感）安裝傾斜度不大于45°，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好，指示燈是否亮，抽取5%的煙感試驗消防主機是否收到信息。

d）對樓層消防栓泵進行外觀檢查，查看外接線是否固定好，油漆脫落應(yīng)補刷新漆。

e）檢查手動報警器按鈕，緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失，任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常。f）對消防主機、聯(lián)動柜、動手配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進行擦拭除塵，線絡(luò)松動應(yīng)給予緊固。

g）對主電源和備用電源做自動轉(zhuǎn)換試驗。

4.7.3季檢每季度檢查加試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能，并填寫《設(shè)施年（季）檢查保養(yǎng)記錄表》

a）采用專用檢測儀器，分批試驗火災(zāi)探測器的動作及確認燈顯示。

b）試驗火災(zāi)報警的聲光顯示。c）試驗水流指示器，壓力開關(guān)等報警功能信號顯示。

d）對備用電源進行1~2次充電放電試驗，1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗。

e）用手動或自動檢查消防檢泵，自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。f）對固定手提式滅火器進行外觀巡視。

g）用手動檢查消防應(yīng)急廣播，火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈。

h）從消防聯(lián)

動柜上按強制”消防”開關(guān)鍵使客貨梯進行在首壓試驗。

i）在消防管理中心進行消防通信設(shè)備對講通話試驗。

j）檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強制切斷非消防電源試驗。

4.7.4年檢：每年12月20日前由消防管理主管同隊、班長組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，并填寫《設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》。

a）應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜、接線蓋、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。b）試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。

4.8維修保養(yǎng)

4.8.1對消防系統(tǒng)設(shè)備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由消防管理主管指導(dǎo)完成，每班值日員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干凈的抹布擦試，保持設(shè)備光潔。4.8.2消防系統(tǒng)設(shè)備故障的維修一般不超過8小時，在8小時內(nèi)無法解決的應(yīng)速急成聯(lián)系安裝廠家并匯報項目處經(jīng)理。

4.8.3消防泵系統(tǒng)

4.8.4消防電機主機的維修保養(yǎng)。4.8.5消防系統(tǒng)的檢查、維修、保養(yǎng)均應(yīng)有完整的