住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作細(xì)則一、業(yè)主委員會職責(zé)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會實施機構(gòu)，推行下列職責(zé);

（一）召集業(yè)主大會會議，匯報物業(yè)管理實施情況;

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，必需經(jīng)過招標(biāo)或其它公開透明方法進行，并必需最終得到三分之二以上全體業(yè)主確定同意后，業(yè)主委員會才有權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理條例》代表小區(qū)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

業(yè)主委員會簽署協(xié)議（包含物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議）期限，通常不超出業(yè)主委員會任期；物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)必需含有國家頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書或?qū)?yīng)資格，并須有兩年以上管理相同小區(qū)經(jīng)驗。

（三）立即了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和提議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

對業(yè)主向物業(yè)企業(yè)報修三次以上，物業(yè)企業(yè)不能處理問題，可由業(yè)主委員會出面向物業(yè)企業(yè)提出書面意見。

（四）監(jiān)督業(yè)主條約實施；

（五）當(dāng)業(yè)主違反《業(yè)主條約》、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會制訂基礎(chǔ)管理制度、或業(yè)主委員會制訂管理制度時，代表全體業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序，行使程序中權(quán)利，推行程序中義務(wù)并負(fù)擔(dān)有效法律文書確定責(zé)任；

（六）擬訂選聘物業(yè)管理企業(yè)方案，報業(yè)主大會決定;

（七）審議物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專題服務(wù)委托協(xié)議、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，報業(yè)主大會決定；

（八）擬訂業(yè)主委員會年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；

（九）擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主條約》修改方案，報業(yè)主大會決定；

（十）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度方案，報業(yè)主大會決定；

（十一）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

（十二）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、更新、改造方案，報業(yè)主大會經(jīng)過后組織實施和完工驗收；

（十三）擬訂專題維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

（十四）監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和其它企業(yè)或個人在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理服務(wù)以外經(jīng)營活動；

（十五）業(yè)主大會及《業(yè)主條約》給予其它職權(quán)；二、業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議分為定時會議和臨時會議。

定時會議每個月第二周周六晚八點召開一次。

在下列情況下，應(yīng)該召開業(yè)主委員會臨時會議：

（一）業(yè)主委員會主任或副主任認(rèn)為必需，書面要求召開；

（二）三分之一業(yè)主委員會委員書面要求召開；

（三）十名以上業(yè)主書面要求召開；

根據(jù)前款要求召開業(yè)主委員會臨時會議，業(yè)主委員會主任應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主委員會臨時會議。

業(yè)主委員會會議按下列規(guī)則召開：

（一）會議由主任或其委托副主任負(fù)責(zé)召集。

（二）委員因故不能參與會議，提前3日向業(yè)主委員會召集人提出書面說明。

（三）會議召集人提前5日將會議通知及相關(guān)材料送達每位委員。臨時召集會議不適用上述要求，但必需在會議前一日將會議內(nèi)容通知每位委員。

（四）做好會議書面統(tǒng)計，并由主持人和統(tǒng)計人簽字；包含關(guān)鍵事項會議由全體出席會議委員簽字。

會議統(tǒng)計本應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會要求采取訂本式，連續(xù)編號。會議統(tǒng)計本由業(yè)主委員會秘書妥善保管，不得毀損、遺失或銷毀。會議統(tǒng)計應(yīng)該工整清楚，業(yè)主委員會秘書應(yīng)該在會后整理成會議紀(jì)要，并送和會委員簽字確定后存檔。業(yè)主委員會委員對簽字會議紀(jì)要應(yīng)該留底存檔。業(yè)主委員會委員對會議紀(jì)要、會議統(tǒng)計真實性負(fù)擔(dān)法律責(zé)任。

（五）會議應(yīng)該有過半數(shù)委員出席方可召開，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

（六）業(yè)主委員會召開會議時，依據(jù)議題需要能夠邀請政府相關(guān)部門、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)等單位人員列席。

（七）審議業(yè)主提出議案時能夠邀請?zhí)嶙h案人列席業(yè)主委員會會議并做出說明，但提議案人無表決權(quán)。若議案內(nèi)容超越業(yè)主委員會權(quán)限，則應(yīng)提交業(yè)主大會會議審議。

（八）業(yè)主委員會做出決定，應(yīng)該在作出決定后二天內(nèi)，以書面形式，在業(yè)主大會指定公告欄向全體業(yè)主公告最少14天。業(yè)主委員會公告應(yīng)該由業(yè)主委員會主任或副主任簽字，并加蓋業(yè)主委員會公章。

業(yè)主對業(yè)主委員會決定有疑問，應(yīng)該在14天內(nèi)向業(yè)主委員會書面提出；業(yè)主委員會主任應(yīng)該在三天內(nèi)對業(yè)主疑問作出書面解答，并同時將書面解答內(nèi)容向業(yè)主委員會委員書面匯報；業(yè)主委員會委員對解答沒有提出書面異議，視作同意解答；業(yè)主委員會應(yīng)該在業(yè)主大會指定公告欄公布業(yè)主疑問和解答。

（九）業(yè)主委員會做出決定，不得違反法律、法規(guī)、政策要求，不得違反業(yè)主大會決定，不得損害業(yè)主公共利益。業(yè)主委員會決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章，或超越《業(yè)主條約》和本議事規(guī)則授予職權(quán)致使業(yè)主委員會遭受財產(chǎn)損失，業(yè)主委員會委員應(yīng)該負(fù)擔(dān)民事賠償責(zé)任；但在業(yè)主委員會相關(guān)會議中對業(yè)主委員會決定表示反對并記載于會議統(tǒng)計委員不負(fù)擔(dān)責(zé)任。三、業(yè)主委員會委員任期、換屆及資格終止

業(yè)主委員會委員任期十二個月，在任期屆滿2個月前，應(yīng)該召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆選舉；逾期未換屆，建設(shè)行政主管部門及街道辦事處能夠指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

經(jīng)業(yè)主委員會或20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必需變更業(yè)主委員會委員，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

原業(yè)主委員會應(yīng)該在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管檔案資料、印章及其它屬于業(yè)主大會全部財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

業(yè)主委員會委員有下列情形之一，經(jīng)業(yè)主大會會議經(jīng)過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上；

（三）因疾病等原因喪失推行職責(zé)能力；

（四）有犯罪行為；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈；

（六）拒不推行業(yè)主義務(wù)；

（七）在物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益經(jīng)營活動；

（八）其它原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員資格終止，應(yīng)該自終止之日起3日內(nèi)將其保管檔案資料、印章和其它屬于業(yè)主大會全部財物移交給業(yè)主委員會。

因違法、越權(quán)或瀆職行為而被免職委員，假如給業(yè)主委員會造成財產(chǎn)損失或法律責(zé)任，業(yè)主委員會應(yīng)追究其賠償責(zé)任。四、業(yè)主委員會公章使用章程

第一條為規(guī)范本小區(qū)業(yè)委會公章使用管理，預(yù)防錯用、濫用、盜用，特制訂本章程。

第二條業(yè)委會公章必需按本章程嚴(yán)格管理，嚴(yán)禁違章使用。

第三條業(yè)委會公章由業(yè)委會委派專員保管，并設(shè)置公章使用登記冊，建立完整公章使用制度。業(yè)主委員會秘書應(yīng)該對全部蓋章文件進行編號存檔，分為公告類和知會類兩種。公告類文件以“（XX小區(qū)業(yè)委會[201×]公告第×××號）”進行編號，知會類以“（XX小區(qū)業(yè)委會[201×]知會第×××號）”進行編號。隨時供業(yè)主查核。

第四條公章投入使用前應(yīng)在房管局、公安局、物業(yè)管理企業(yè)等相關(guān)單位預(yù)留印鑒，專員保管、使用時由主任審批并實施使用登記制度。

第五條使用公章，通常會令業(yè)主大會、業(yè)委會對外負(fù)擔(dān)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任，必需由全體業(yè)委會委員議事表決經(jīng)過，超出議事規(guī)則要求權(quán)限還須經(jīng)業(yè)主大會同意，并逐項登記使用情況。比如業(yè)委會代表全體業(yè)主對外聘用物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)協(xié)議、針對物業(yè)維修基金申用和支出對外簽署匯報、協(xié)議等。

不會令業(yè)主大會及業(yè)委會對外負(fù)擔(dān)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任，但包含事項較關(guān)鍵，必需經(jīng)業(yè)委會主任同意，并逐項登記使用情況。比如經(jīng)全體業(yè)委會委員討論經(jīng)過向全體業(yè)主公告通告、對外同政府相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)進行咨詢、協(xié)商往來函件等。

第六條

嚴(yán)格控制開具蓋有公章空白介紹信，因業(yè)務(wù)或工作特殊需要必需開具者，必需經(jīng)副主任以上人員同意，并簽領(lǐng)立案．領(lǐng)用人返回后，必需匯報使用情況進行核銷。未使用空白介紹信一律交回。隱瞞不交回者，一經(jīng)查實，給必需處分。

第七條

嚴(yán)禁將公章隨意扔放，無人看管；嚴(yán)禁任何人隨身攜帶公章外出辦事，遇特殊情況需經(jīng)業(yè)委會主任或授權(quán)副主任同意方可帶出。

第八條公章保管人對公章必需妥善保管，預(yù)防公章丟失、被盜和被盜用。如發(fā)覺上述情況必需立即匯報業(yè)委會主任并采取補救方法。

第九條違反公章保管、使用要求，視情節(jié)和后果追究責(zé)任人相關(guān)責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重者，提請業(yè)主大會取消業(yè)委會組員資格；如已經(jīng)給業(yè)委會、業(yè)主大會造成損失必需全額賠償，不然將經(jīng)過法律路徑追究相關(guān)人員責(zé)任。

本屆業(yè)委會公章保管人為：XXX（業(yè)委會委員）五、業(yè)主大會檔案資料管理

業(yè)主委員會應(yīng)該建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指定專員保管。形成檔案資料每十二個月應(yīng)該編號造冊。業(yè)主委員會應(yīng)該建立下列檔案資料，并指定專員保管：

（一）各類會議統(tǒng)計、紀(jì)要；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、登記材料；

（四）業(yè)主、使用人情況目錄、清冊；

（五）簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；

（六）相關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人書面意見、議案；

（八）維修基金收支情況清冊；

（九）其它相關(guān)資料。六、業(yè)主委員會活動經(jīng)費

經(jīng)費起源：業(yè)主委員會經(jīng)費由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主委員會收入經(jīng)費使用要求用于以下幾項：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議經(jīng)費及其它辦公經(jīng)費；

（二）小區(qū)公益活動及福利事業(yè)。

（三）業(yè)主委員會經(jīng)費收支賬目應(yīng)該按季度每十二個月四次將經(jīng)費使用情況在本區(qū)域顯著位置公布，接收全體業(yè)主質(zhì)詢。七、業(yè)主委員會接收業(yè)主咨詢措施

為便于業(yè)主向業(yè)委會進行問題咨詢及意見反應(yīng)，每七天二晚19:30—21:30業(yè)委會辦公室會有兩名業(yè)委會委員值班負(fù)責(zé)接待業(yè)主；另外業(yè)委會將在小區(qū)東門設(shè)