MJMRHMHI

雷源控度

祥源城市之光

年度營銷工作總結(jié)暨2020年度營銷總綱

岳陽祥源營銷管理部

2020.2.26

SUNRIVER

祥源控股

01市場環(huán)境分析

02年度總結(jié)與回顧

03目標理解與思考

04庫存盤點

05營銷策略及執(zhí)行

06營銷總控及費用

0720年3-4月份營銷計劃

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祥源控股

市場環(huán)境分析

SUNRIVER市場環(huán)境分析I政策

祥源控股

省內(nèi)政策收緊最嚴地級市，短期內(nèi)未見松綁

除長沙外，省內(nèi)政策收緊最嚴的地級市一當前岳陽執(zhí)行“限售、限價、限貸”的“三限”高壓之下，是省內(nèi)除長沙外唯一

一個限售的地級市。

“限價”：價格過高拒發(fā)證“限售”：不足2年不可售“限貸”：認貸又認房“限房價，競地價”一定向限價房

?實行一房一價、一套一標，?城區(qū)范圍內(nèi)購買的商品?岳陽住房公積金呢委員會?出讓商住用地時，提出限制銷售價

銷售價應(yīng)為備案價；住房（含二手房）需取得規(guī)定：停止發(fā)放第三套及格、套型面積和銷售對象等要求，

?預(yù)售報價過高且不接受指導(dǎo)不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿兩年后以上或申請第三次及以上由建設(shè)單位通過“限房價、競地價”

的，暫不發(fā)放預(yù)售許可證；方可上市交易。住房公積金貸款。公開競爭方式取得建設(shè)用地，進行

?商品住房銷售價格備案后開發(fā)建設(shè)和定向銷售。

半年內(nèi)，房企調(diào)高銷售價格

的申請不予受理。

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祥源控股市場環(huán)境分析I土地市場

■2017年3季度至2018年2季度，由于多數(shù)地塊被平臺公司以高樓板價競得，以及開發(fā)商進駐岳陽意向較強烈，導(dǎo)致溢

價率居高不下，2018年下半年至今溢價率基本維持在3%以內(nèi)。

2019年岳陽中心城區(qū)土地成交走勢圖岳陽市區(qū)近五年商住、住宅用地出讓情況

40.0080.00

3&53

35.0070.00用地面積總建面成交價樓面價均價

年份流拍率溢價率

（畝）（萬）（億元）（萬/畝）

30.0060.00m‘（元/nO

25.0050.002019年

1-

992.8173.3447.4273547719%13%

20.0040.0012月

15.0030.00

10.00/IV\20.0020182840492.1169.932595449.530%42%

5.00Jo/o1?I\,05510.00

0.00、0.00、0.48000、Q.-00500.0020172034.24247.8872.642930357.076.9%60%

049，?人/令4/V。:入金

Q辱.苕"，孝田曹道前婷6,公

"爐4夜鏟'》、下,/后寸一.辛■2016499.1195.5210.181066.16204.0312.5%4%

—成交面積（萬方）——成交金額（億元）20151012.68121.7413.431103.45132.652%1%

數(shù)據(jù)截止2020年1月

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祥源控股市場環(huán)境分析I土地市場

■截止2019年12月岳陽共成交n宗地塊，平均樓板價2735元/疔，其中金茂以約2447元/面樓板價競得際華

地塊的東北側(cè)2宗地塊，融創(chuàng)以2835元/itf樓板價競得千畝湖北角地塊，恒大健康產(chǎn)業(yè)城以1820元/nf競得經(jīng)開

區(qū)連接線地塊（待開發(fā)區(qū)域），榮盛金鸚御府以2993元/m2競得金鸚山北門北側(cè)地塊。

金茂地塊

2447元/nf

榮盛地塊

2993元/m'

怛大地塊

1820元/面

融創(chuàng)坦塊

2835元/面

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祥源控股市場環(huán)境分析I新房住宅市場

■2019年1-12月總供應(yīng)量為273.31萬方，成交量為207.98萬方，供求比1.37,總體表現(xiàn)為供大于求。住宅整體成

交均價7833元/平米，實際成交目前價格趨于穩(wěn)定。

商品住宅供求量價關(guān)系

50

9000

45

8000

-----------*-一fOST7793f|--------------------------------------------崢------碼-742940

700035

6000

■23,7426.4430

500025

116.2B18-45I18-14Bn1「8.06■■■15.23丁.26606

400020

15

3000

1O

2000

5

10000

0hhhliiihIIilIIiiII

新房供應(yīng)量（萬方）新房成交量（萬方）成交均價

數(shù)據(jù)截止2020年1月

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祥源控股市場環(huán)境分析I存量住宅市場

■截止1月商品住宅存量123.26萬方，住宅庫存量依次遞增，庫存去化緩慢，去化周期加長，目前去化

周期7個月。

住宅存量及去化走勢

―新房存量（萬方）-----存量去化（萬方）

數(shù)據(jù)截止2020年1月

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祥源控股市場環(huán)境分析I住宅市場

■截止1月商業(yè)存量78.17萬方，商業(yè)庫存量基體穩(wěn)定，庫存去化月均1.8萬方，去化周期加長，目前去

化周期43個月。

商業(yè)存量去化走勢

90.00

80.00

70.00

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

0.00

一商業(yè)存量（萬方）商業(yè)成交量（萬方）-----成交均價

數(shù)據(jù)截止2020年1

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祥源控股市場環(huán)境分析I住宅市場

■區(qū)域競爭一2020年區(qū)域競品已推未售累計庫存37萬方，預(yù)計2020年競品供貨量20萬方。整體競爭較

2019年更為激烈。

目前區(qū)域市場在售項目較少,待售項目較多，高層產(chǎn)品20年市中心待售貨量充足；高層產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)普遍產(chǎn)品，20年市場競爭

更為激烈。

冷水鋪互通

一岳陽市公安

中建嘉和城金鳳橋后通

七公橋

金茂岳茂府（=＞岳陽洞EE汽車站

金鸚御府北控岳州府O岳陽市二醫(yī)院家井；3

岳陽市岳陽文化藝術(shù)

融創(chuàng)環(huán)球中心

R轉(zhuǎn)陽樓區(qū)富興御城國家里場

防山3，南期公園

南湖天著OO

溯用理工學(xué)院學(xué)陽醫(yī)藥

鍵康產(chǎn)業(yè)園洪山

湖南理工學(xué)院生陽現(xiàn)代裝備

（竹雞菜）O制造產(chǎn)業(yè)園

碧桂園鳳凰城

e趕山團魚泡

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祥源控股市場環(huán)境分析I競品分析

榮盛岳陽的首個作品，位處城央成熟商圈內(nèi)，倚靠市區(qū)唯一的森林公園金鄂山。疫情期間營銷政策

一次性8折，按揭9折，以底價吸引市中心大部份客群，加快項目清盤速度。

基本概況：

□項目推售：項目18年6月首開，至今項目已全案推售，截止

目前網(wǎng)簽1444套，剩余315套，均價7800元/m，，一次性付

款享8折，按揭9折，月均去化約70套

基本信息

地理位置岳陽市青年路中路9號

占地面積9萬戶建筑面積32萬

容積率2.8總戶數(shù)1788

裝修狀況毛坯產(chǎn)品類型高層/板塔結(jié)合

面積段112-156m4

銷售均價7800元/nf

內(nèi)部配套：商業(yè)街道、幼兒園、3萬方園林

配套情況外部：金鄂山森林公園；美食街、步步高；岳陽市?醫(yī)院南院、

湘岳醫(yī)院；東方紅小學(xué)，南湖小學(xué)、岳陽第四中學(xué)

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祥源控股市場環(huán)境分析I競品分析

北控初入岳陽打造的城市央?yún)^(qū)高品質(zhì)社區(qū)。打造了岳陽首個印象派藝術(shù)園林和專屬電梯空調(diào)系統(tǒng)。

戶型上創(chuàng)新板樓，采光通風(fēng)更佳。疫情期間目前釋放轉(zhuǎn)介10000元/套，老帶新送兩年物業(yè)費

基本概況:

□項目推售：項目2018年11月16首開推售2#、4#,2019年1月力口推

3,4月加推5-6號棟，8月加推7號棟，10月加推8-10號棟均價9100

元/肝，截止目前共計網(wǎng)簽711套，剩余573套，月均去化約50套

基本信息

地理位置岳陽市建湘路與青年路交匯處

占地面積5?3萬肝建筑面積22.6萬肝

容積率4.2總體量1347

裝修狀況毛坯產(chǎn)品類型高層/板塔結(jié)合

面積段109m\128m2

銷售均價8900元/而

內(nèi)部配套：7大印象派藝術(shù)園林、底商

配套情況外部：大潤發(fā)、步步高；岳陽市第一人民醫(yī)院、岳陽市第三人

民醫(yī)院；花板橋小學(xué)、五里小學(xué)、岳陽市十中

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祥源控股市場環(huán)境分析I競品分析

江河南湖天著名副其實的城市匠著封面，豪宅領(lǐng)袖

江河在贏心締造的城市封面，4.5代空中院墅。項目看房動線精心布局，步步愜景，營銷中心藝

術(shù)展廊，品牌墻，大幅沙盤等精工打造，給客戶超強體驗。

基本概況：

□項目推售：3月29日首開，開盤當天認購99折，員工優(yōu)惠權(quán)益

（交定金20萬客戶）再享98折，一次性付款額外99折，目前

5#、6#、8#、12#在售，11月推售15#60套房源。截止目前共

去化338套，均價14500元/nf,月均去化35套

基本信息

地理位置岳陽市邕園路南湖賓館北側(cè)

占地面積22萬戶建筑面積52萬肝

容積率1.99總戶數(shù)1788

裝修狀況毛坯產(chǎn)品類型洋房、小高層/別墅

面積段119-197m2

銷售均價14500元/nf

內(nèi)部配套：6萬方文化街區(qū)、悅榕五星級酒店

配套情況外部：南湖映月公園；金鸚小學(xué)、南湖小學(xué)、白楊坪小學(xué)；三

醫(yī)院

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祥源控股市場環(huán)境分析I競品分析

融創(chuàng)環(huán)球中心|1千畝湖稀缺湖景高性價比低價盤

岳陽?融創(chuàng)環(huán)球中心雄踞南湖新區(qū)洞庭新城板塊，作為生態(tài)宜居富人區(qū)，岳陽重點打造的濱湖宜居

文化新區(qū)。

基本概況：

□項目推卷：11月30日品牌發(fā)布會，12月7日營銷中心天放，12

月21首開，6#7#,252套房源，首開去化95套，首開均價8200

元/m2。優(yōu)惠方案：誠意登記客戶總99折，定存客戶98折，一次

性90折，按揭99折，開盤99折，按時簽約98折。

基本信息

地理位置岳陽樓區(qū)云夢路與求索西路交匯處

占地面積9?2萬而建筑面積42.5萬戶

容積率3.44總戶數(shù)2318

裝修狀況毛坯產(chǎn)品類型高層、小高層

面積段104-140m2

銷售均價均價8200元/m'

擁享三湖環(huán)繞的灣區(qū)生態(tài)大境，項目分五期開發(fā)，全期規(guī)劃將

配套情況打造集酒店、休閑娛樂、住宅、公寓、會展中心等綜合業(yè)態(tài)于

?體的大型城市綜合體項目。

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祥源控股市場環(huán)境分析I東風(fēng)湖片區(qū)代表

金茂?岳茂苑坐擁洞庭與東風(fēng)雙湖景，樹東風(fēng)湖標桿

項目總建筑面積約82萬平方米，位于東風(fēng)湖新區(qū)九華山片區(qū)，產(chǎn)品涵蓋高層、公寓、商業(yè)等。

基本概況：

□項目推售：12月7日首開，首開樓棟1#、2#、8#,共340套，

均價惠后8277元/nf,去化156套，優(yōu)惠方案：誠意登記客戶總價

減2萬，開盤日成功認購97折，按時簽約99折，首開特惠99

折，成功認購送1萬元車位代金券，認購送品牌家家,。

首開地塊基本信息

岳陽樓區(qū)九華山路99

地理位置號

占地面積2.9萬而建筑面積14.5萬面

容積率3.76總戶數(shù)916

裝修狀況毛坯產(chǎn)品類型高層、小高層

面積段92-139ma

銷售均價8277元/加

周邊公園：九華山公園、東風(fēng)湖公園、望湖公園周邊醫(yī)院：

岳陽市一醫(yī)院、岳陽市中醫(yī)院、廣濟醫(yī)院周邊學(xué)校：岳陽市

配套情況

一中、岳陽市二中周邊交通：洞庭大橋、沿湖路、九華山路

、楓橋湖路、粵港澳大灣區(qū)

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祥源控股市場環(huán)境分析I經(jīng)開區(qū)代表

富興御城本地開發(fā)口碑企業(yè)，東城雙學(xué)區(qū)經(jīng)典學(xué)府

項目南臨南湖風(fēng)光帶，北靠1338畝珍珠山公園，擁有不可復(fù)制的自然景觀資源。整個小區(qū)規(guī)劃占

地210畝，總建筑面積35萬，主要以花園洋房、瞰景高層為主。

基本概況：

□項目推售：3月20日首開，首開1#、5#358套房源，開盤去化

300套左右，延續(xù)開盤熱潮后續(xù)加推去化都在50%以上，目前已推

1594套，去化915套，均價8500元/rtf,月均去化101套

基本信息

地理位置岳陽市邕園路南湖賓館北側(cè)

占地面積14萬戶建筑面積35萬行

容積率1.8總戶數(shù)1710