主要內(nèi)容6.1土地增值稅概述6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.3土地增值稅的征收管理6.4土地增值稅納稅申報(bào)表的填制6.1土地增值稅概述土地增值稅的征稅范圍包括所有有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。思考：國(guó)有土地、地上建筑物及其附著物指的是？6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人6.1土地增值稅概述“國(guó)有土地”,是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地?！暗厣辖ㄖ铩笔侵附ㄓ谕恋厣系囊磺薪ㄖ?包括地上、地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿?dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就遭損壞的物品。思考：國(guó)有土地、地上建筑物及其附著物指的是？6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人6.1土地增值稅概述土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。也就是說(shuō)，無(wú)論是法人還是自然人，無(wú)論是外資企業(yè)還是內(nèi)資企業(yè)，無(wú)論是中國(guó)公民還是外籍個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。土地增值稅納稅人6.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（％）稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）1不超過(guò)50％的部分300250％～100％的部分4053100％～200％的部分50154超過(guò)200％的部分60356.1土地增值稅概述6.1.2土地增值稅的稅率6.1土地增值稅概述其中，增值額的計(jì)算公式：增值額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額6.1.3土地增值稅的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×適用稅率－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率6.1土地增值稅概述收入總額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。其中，貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、本票、匯票等信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地不動(dòng)產(chǎn)等。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。收入總額的確定6.1.3土地增值稅的計(jì)算（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額，即納稅人為取得土地所有權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，指納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。思考：扣除項(xiàng)目有哪些？6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計(jì)算（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等。納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可視同稅金予以扣除。（5）其他扣除項(xiàng)目，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以按照上述第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除。（6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以新度折扣率后的價(jià)格。思考：扣除項(xiàng)目有哪些？6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計(jì)算納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計(jì)算［案例6—1］某市企業(yè)（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）2016年度的有關(guān)資料如下：（1）5月，企業(yè)從政府取得A地80畝土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元。當(dāng)月，將其中40畝土地使用權(quán)作價(jià)550萬(wàn)元作為投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)E（非房地產(chǎn)企業(yè)）。（2）6月，將上述剩余40畝土地的使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為400萬(wàn)元，繳納印花稅0.2萬(wàn)元。（3）7月，企業(yè)從B公司購(gòu)得B地100畝土地使用權(quán)，支付土地轉(zhuǎn)讓金800萬(wàn)元。6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計(jì)算（4）8月，企業(yè)將從B地取得的60畝土地使用權(quán)抵押給銀行，獲得了6個(gè)月貸款600萬(wàn)元；12月，企業(yè)無(wú)法償還到期貸款，銀行將土地拍賣(mài)。（5）9月，企業(yè)將從B地取得的10畝土地使用權(quán)出租給C企業(yè)，每月收取租金5萬(wàn)元。（6）10月，企業(yè)將從B地取得的30畝土地使用權(quán)與D企業(yè)交換取得房產(chǎn)一處，價(jià)值300萬(wàn)元。（7）12月，企業(yè)將所持的E企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F企業(yè)，獲取收入600萬(wàn)元。計(jì)算本年該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅(注：題干給出的所有金額均不含增值稅，考慮印花稅，暫不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及契稅)。6.1土地增值稅概述6.1.3土地增值稅的計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)是指主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的企業(yè)。對(duì)這類企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是為取得當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入而支付的費(fèi)用。因此，土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理相同，即在計(jì)提土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目。實(shí)際上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，是指雖然經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但不是以此為主，而是兼營(yíng)或者附帶經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。這類企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理與前述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一致。6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理［案例6—2］某房地產(chǎn)公司某月有償轉(zhuǎn)讓高級(jí)住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價(jià)每平方米6800元，共取得銷售收入3400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2004萬(wàn)元，以上金額均不含增值稅，計(jì)算企業(yè)應(yīng)交土地增值稅，并做相應(yīng)會(huì)計(jì)處理。［解析］土地增值額=3400-2004=1396（萬(wàn)元）增值率=1396÷2004×100%=69.66%應(yīng)納土地增值稅=1396×40%-2004×5%=558.4-100.2=458.2（萬(wàn)元）其會(huì)計(jì)分錄為:計(jì)提土地增值稅時(shí):借:營(yíng)業(yè)稅金及附加4582000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4582000實(shí)際繳納時(shí):借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4582000

貸:銀行存款45820006.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理［案例6—3］某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建造了商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅的全部銷售收入共計(jì)12000萬(wàn)元。公司為取得土地使用權(quán)支付的金額為900萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地、建房和配套設(shè)施支付2800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)400萬(wàn)元。計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補(bǔ)繳（或退回）稅款，并做出相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。(注:所有金額均不含增值稅,暫不考慮其他相關(guān)稅費(fèi))6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理［解析］其會(huì)計(jì)分錄為：（1）房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅10000000

貸：銀行存款10000000（2）工程竣工結(jié)算后，計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅時(shí)：準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=900+2800+400+（900+2800）×20%=4840（萬(wàn)元）增值額=12000-4840=7160（萬(wàn)元）增值率=7160÷4840=147.93%應(yīng)納稅額=7160×50%-4840×15%=3580-726=2854（萬(wàn)元）借：營(yíng)業(yè)稅金及附加28540000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅28540000（3）補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)：應(yīng)補(bǔ)稅款=2854-1000=1854（萬(wàn)元）借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅18540000

貸：銀行存款185400006.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理1.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上已完工交付使用的建筑物及附著物時(shí)，在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”等有關(guān)科目中反映。轉(zhuǎn)讓時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”、“累計(jì)折舊”等科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目。取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”、“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”科目。計(jì)算土地增值稅時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目。上繳稅金時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上未竣工的建筑物及附著物，其會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款等

營(yíng)業(yè)外支出（借方差額）

貸：在建工程

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

——應(yīng)交土地增值稅

營(yíng)業(yè)外收入（貸方差額）繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理［案例6—4］2016年6月,某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處房產(chǎn)的土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),該房產(chǎn)于2013年5月購(gòu)置并投入使用。根據(jù)有關(guān)憑證,確認(rèn)企業(yè)為取得該房產(chǎn)支付的成本為4200萬(wàn)元,轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的含增值稅收入為6300萬(wàn)元,房產(chǎn)累計(jì)折舊504萬(wàn)元。房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為4620萬(wàn)元,成新率為8成新。計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅,并做相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄(假設(shè)該企業(yè)在計(jì)算增值稅時(shí)選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅暫不考慮)。

［解析］計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅:增值稅稅額=(6300-4200)÷(1+5%)×5%=100(萬(wàn)元)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅:土地增值額=(6300-100)-4620×80%=2504(萬(wàn)元)增值率=2504÷(4620×80%)=67.75%應(yīng)納土地增值稅=2504×40%-4620×80%×5%=816.8(萬(wàn)元)6.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理其會(huì)計(jì)分錄為：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí):借:固定資產(chǎn)清理36960000累計(jì)折舊5040000貸:固定資產(chǎn)42000000收到轉(zhuǎn)讓收入時(shí):借:銀行存款63000000貸:固定資產(chǎn)清理62000000應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅(簡(jiǎn)易計(jì)稅)1000000計(jì)提土地增值稅時(shí):借:固定資產(chǎn)清理8168000貸:應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅8168000上繳稅費(fèi)時(shí):借:應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交土地增值稅8168000貸:銀行存款8168000結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理?yè)p益時(shí):借:固定資產(chǎn)清理16872000貸:營(yíng)業(yè)外收入168720006.2土地增值稅的會(huì)計(jì)核算6.2.2非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。其中，房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。6.3土地增值稅的征收管理思考：在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)是如何確定的？6.3.1納稅地點(diǎn)（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所屬的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。6.3土地增值稅的征收管理6.3.1納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算、多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。6.3土地增值稅的征收管理6.3.2納稅申報(bào)1.土地增值稅的清算單位2.土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定4.土地增值稅的扣除項(xiàng)目5.土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料6.土地增值稅的核定征收7.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理6.3土地增值稅的征收管理6.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理［案例6—5］2016年11月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料如下：2014年8月以5000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)200萬(wàn)元。2015年9月動(dòng)工發(fā)生開(kāi)發(fā)成本2400萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,銀行貸款憑證顯示利息支出600萬(wàn)元。2016年10月,項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的80%,共計(jì)取得收入12000萬(wàn)元?？墒劢ㄖ娣e的20%投資入股某酒店,約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。公司已按照3%的預(yù)征