土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）為了規(guī)范注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡稱“基本準(zhǔn)則”）等稅收法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件（以下簡稱稅法）的規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。第一章

清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備第一條

鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）具有實施清算鑒證業(yè)務(wù)的能力；（二）質(zhì)量控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；（三）能夠獲取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書面鑒證報告；（四）能夠承擔(dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險。第二條

鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，判斷被鑒證人擬清算項目是否符合稅法規(guī)定的清算條件，決定是否接受委托。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識，稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財務(wù)會計制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項、清算項目減免稅審批等情況。第三條

鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（以下簡稱“業(yè)務(wù)約定書”），并按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。第四條

鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時確定項目組及其負(fù)責(zé)人，并按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計劃，組織業(yè)務(wù)實施。第二章

清算鑒證業(yè)務(wù)實施第一節(jié)

一般規(guī)定第五條

對清算項目前期管理情況鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要和可能實施案頭審核、實地審核，并關(guān)注下列內(nèi)容：（一）清算項目及其范圍；（二）清算單位的確認(rèn)；（三）不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集；（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；（五）清算起始時間、清算截止時間；（六）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性；（七）征稅項目與免稅項目的劃分。第六條

被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入或收入能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。第七條

被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項目的金額。第八條

鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定外，可以終止鑒證。第九條

被鑒證人雖有本指導(dǎo)意見第八條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：（一）司法機(jī)關(guān)、上級稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)。（二）依法組成的清算組織。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。第十條

對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項的真實性及其對收入和扣除項目的影響。第二節(jié)

收入項目鑒證第十一條

收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：（一）評價有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對；（三）了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實際測繪等情況；（四）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入增值額的收入；（五）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；（六）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；（七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進(jìn)行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；（八）審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項；（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。第十二條

收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；（二）被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確。重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；（四）被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；（五）按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；（六）被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；（七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；（八）被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。必要時，鑒證人應(yīng)當(dāng)運用截止性測試，確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。第十三條

鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。第十四條

有本指導(dǎo)意見第八條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第十五條

鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；（二）非直接銷售收入的確定方法和順序；（三）將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；（四）自用房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。第十六條

對被鑒證人按縣級以上人民政府的規(guī)定售房時代收的各項費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：（一）審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。唬ǘ┊?dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。第三節(jié)

扣除項目鑒證第十七條

扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與會計資料核對；（三）取得相關(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費用支出情況；（四）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用；（五）必要時，利用專家的工作對扣除項目進(jìn)行審核。第十八條

扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）計算扣除項目金額時，實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生；（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用；（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；（七）本次清算扣除項目是否與本次清算收入配比。第十九條

取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計算；（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費用；（三）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額；（四）是否與市場價格存在明顯異常；（五）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除；（六）是否獲取合法憑證。第二十條

土地征用及拆遷補償費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；（二）拆遷補償費是否實際發(fā)生；（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定。第二十一條

前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費；（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。第二十二條

建筑安裝工程費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）自購建材費用是否重復(fù)扣除；（三）單位定額成本是否存在異常；（四）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費、材料費、機(jī)械使用費等情況；（五）是否取得項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。第二十三條

公共配套設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無預(yù)提情況；（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入公共配套設(shè)施費；（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偅唬ㄋ模┦欠窈衅渌髽I(yè)的費用。第二十四條

開發(fā)間接費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用；（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；（三）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分?jǐn)?，是否將其他項目的開發(fā)間接費用記入了清算項目；（四）是否含有其他企業(yè)的費用；（五）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用；（六）有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況。第二十五條

利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）據(jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；（二）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分?jǐn)?；（三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；（五）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；（六）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；（七）是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；（八）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計提利息是否符合稅法規(guī)定。第二十六條

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；（三）與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；（四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。第二十七條

加計扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；（四）代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形；（五）計算加計扣除基數(shù)時是否剔除已計入開發(fā)成本的利息支出。第二十八條

對被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢５谒墓?jié)

應(yīng)納稅額項目鑒證第二十九條

應(yīng)納稅額項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；（四）審核清算項目的預(yù)繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設(shè)、預(yù)售（銷售）的，或者分別由財政、審計、稅務(wù)部門查處（納稅評估）過的項目的，要準(zhǔn)確劃分清算項目的預(yù)繳稅額；（五）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。第三章

清算鑒證證據(jù)第三十條

鑒證人從事清算鑒證業(yè)務(wù)，對通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報告的鑒證證據(jù)。第三十一條

鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況；（二）財務(wù)會計制度情況；（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況。第三十二條

鑒證項目前期管理情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）被鑒證人房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明的調(diào)查，包括對房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程結(jié)算、稅款繳納等；（二）鑒證人取得性質(zhì)相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則以及外部證據(jù)形成時間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。第三十三條

鑒證人對被