城市土地管理第一章土地與城市土地

一、土地概述二、城市土地概述三、城市土地管理的變革城市的概念城市土地概念和特征城市土地的分類城市土地在社會經濟發(fā)展中的作用土地的概念土地的特征土地的功能一、土地概述1、土地的概念土地是一種天然形成的自然產物。研究土地的學科很多，關于土地的概念也很繁多。正因為此，表明對于土地研究的廣泛性、深入性和復雜性。對于土地的定義有不同的表述。（一）空間范疇定義土地的空間范疇定義分為：

狹義：土地的狹義空間僅包括地球的表層；

廣義：土地的廣義空間則指包括地球的表層及其立體空間的全部環(huán)境因素。從土地的狹義空間范圍看

對土地的定義主要有以下觀點：①土地就是土壤，即地球陸地表面疏松的、有肥力的、可以生長植物的表層部分。②土地是指地球表面的陸地部分，它是由泥沙和砂石所堆成的固定場所。③土地指地球表面陸地及其水面，即地球表面除海洋之外的陸地及江河、湖泊、水庫、池塘等陸地水面。④土地是指地球表面，包括地球的陸地部分和海洋部分。從土地的廣義空間范圍看

對土地的定義：

澳大利亞學者克里斯欽（chrestim）——土地是地表上一個立體垂直剖面，從空中環(huán)境到地下的物質層，并包括動植物群體及其過去和現在與土地相聯(lián)系的人類活動。比如：某地區(qū)的歷史文化沉淀，是可以作為土地利用的。（二）學科角度定義1、從地理學科觀點看——土地是較土壤更為廣泛的概念，它包括影響土地用途潛力的自然環(huán)境，如氣候、土壤、水文和植被，還包括過去和現在的人類活動結果。2、從經濟學角度看——土地是與人民和主權并立的，是一個國家立國的三要素之一。這里的土地是指一國領土范圍內的全部土地，包括陸地和海域，國家對土地享有所有權和管轄權。2、土地的特征

土地具有一系列與其他物質不同的特征，可以歸納為：（一）土地的自然特征（二）土地的經濟特征（一）土地的自然特征

土地的自然特征是土地自然屬性的反映，是土地所固有的，與人類對土地的利用與否沒有必然的聯(lián)系。主要表現在以下方面：①土地位置的固定性②土地面積的有限性③土地質量的差異性④土地使用的耐久性（二）土地的經濟特征

土地的經濟特征，是以土地的自然特征為基礎，字人類對土地利用過程中產生的，土地之上存在的經濟關系。①土地供給的稀缺性集約利用土地②土地利用方式的相對分散性綜合區(qū)位效益③土地利用方向變更的困難性勘察、規(guī)劃④土地報酬遞增遞減性適度投資⑤土地利用后果的社會性宏觀管理、監(jiān)督、調控3、土地的功能

土地是重要的自然資源和資產，是不能出讓的生存條件和再生產條件，其主要功能：①“皮之不存，毛將焉附”—承載的功能②“地者萬物之本原，諸生之根箢也”—養(yǎng)育的功能③倉儲的功能④提供景觀的功能⑤儲蓄和增值的功能——土地作為資產，隨著對土地需求的不斷擴大，其價格呈上升趨勢，因此，投資于土地，能獲得儲蓄和增值的功效。二、城市土地概述1、城市的概念城即設防，市即交易——城市是城和市的融合，是一種社會歷史現象。隨著社會分工的擴大和加深以及商品生產和商品交換的不斷發(fā)展，城市產生并不斷向前發(fā)展。城市的概念——以一定的地域為界線，以非農業(yè)人口為主體，以工商業(yè)活動為主要內容，聚集著高度的社會財富，創(chuàng)造著巨大的經濟、社會效益，享受著較高的物質文明和精神文明的地域綜合體。城市的特征——集中和聚集；擴散和輻射集中和聚集主要體現在

資源轉換中心價值增值中心物資集散和流轉中心資金分配中心信息交換處理中心人才聚集中心經濟增長中心擴散和輻射主要體現在

擴張城市各種要素和產品市場的作用范圍構筑更大的空間的經濟協(xié)作體系擴散城市的優(yōu)勢能力提高和帶動周邊區(qū)域經濟發(fā)展水平2、城市土地的概念與特征（一）城市土地的概念——城市土地是城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上和它們之下的一定的空間。包含三個層次：城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)的土地城市規(guī)劃區(qū)范圍的土地城市行政管理區(qū)范圍內的土地，即包括城市郊區(qū)（縣）范圍內的土地（二）城市土地的特征

城市土地除了具備一般土地的自然特征和經濟特征以外，還具有它本身特征（這些特征主要是相對農業(yè)用地而言的）⑴城市土地的區(qū)位具有特殊的重要性城市土地的優(yōu)劣主要取決與土地的區(qū)位特征區(qū)位特征以土地所處位置的集聚經濟效益、交通便利程度、基礎設施和環(huán)境質量好壞等因素構成。區(qū)位差異會形成級差收益⑵城市土地對交通運輸、城市基礎設施的依賴性城市土地區(qū)位優(yōu)劣很大程度上取決于交通運輸和城市基礎設施建設狀況交通運輸狀況產生差別的交際成本和轉移費用⑶城市土地面積對土地投資規(guī)模具有較小的限制作用土地要素與資本要素在一定程度上可以實現互換⑷城市土地利用方向的多樣性城市經濟的復雜多樣性，形成城市土地地域內部的利用結構⑸城市土地利用的不斷高度集約化⑹改變土地用途的高成本費用⑺城市土地數量上的絕對擴張3、城市土地的分類

從經濟學的角度，可以把城市土地按其用途、功能、位置、權益歸屬等不同標準進行分類。為什么要對（城市）土地進行分類研究？

宏觀方面：反映問題、制定政策微觀方面：避免浪費、提高配置效率（一）按城市土地的用途職能進行分類（二）按城市土地的利用程度進行分類（三）按城市土地與城市中心的相對位置進行分類（一）按城市土地的用途職能進行分類(before)

即按城市土地在城市經濟活動中的功能設置進行分類。用地名稱：居住用地公共設施用地工業(yè)用地倉儲用地對外通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地特殊用地水域和其他用地present代碼codes用地類別中文名稱Chinese英文同（近）義詞EnglishH建設用地developmentlandE非建設用地non-developmentland（1）城鄉(xiāng)用地townandcountryland——指市（縣）域范圍內所有土地，包括建設用地與非建設用地。建設用地包括城鄉(xiāng)居民點建設用地、區(qū)域交通設施用地、區(qū)域公用設施用地、特殊用地、采礦用地等，非建設用地包括水域、農林用地以及其他非建設用地等。用地分類一般規(guī)定（城市規(guī)劃）——

用地分類包括城鄉(xiāng)用地分類、城市建設用地分類兩部分?！玫胤诸惒捎么箢悺⒅蓄惡托☆?級分類體系。大類采用英文字母表示，中類和小類應采用英文字母和阿拉伯數字組合表示。市域內城鄉(xiāng)用地共分為2大類、8中類、17小類。類別代碼類別名稱范圍大類中類小類H建設用地包括城鄉(xiāng)居民點建設用地、區(qū)域交通設施用地、區(qū)域公用設施用地、特殊用地、采礦用地等H1城鄉(xiāng)居民點建設用地城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊以及獨立的建設用地H11城市建設用地城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地H12鎮(zhèn)建設用地非縣人民政府所在地鎮(zhèn)的建設用地H13鄉(xiāng)建設用地鄉(xiāng)人民政府駐地的建設用地H14村莊建設用地農村居民點的建設用地H15獨立建設用地獨立于中心城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)、村莊以外的建設用地，包括居住、工業(yè)、物流倉儲、商業(yè)服務業(yè)設施以及風景名勝區(qū)、森林公園等的管理及服務設施用地H2區(qū)域交通設施用地鐵路、公路、港口、機場和管道運輸等區(qū)域交通運輸及其附屬設施用地，不包括中心城區(qū)的鐵路客貨運站、公路長途客貨運站以及港口客運碼頭H21鐵路用地鐵路編組站、線路等用地H22公路用地高速公路、國道、省道、縣道和鄉(xiāng)道用地及附屬設施用地H23港口用地海港和河港的陸域部分，包括碼頭作業(yè)區(qū)、輔助生產區(qū)等用地H24機場用地民用及軍民合用的機場用地，包括飛行區(qū)、航站區(qū)等用地類別代碼類別名稱范圍大類中類小類H25管道運輸用地運輸煤炭、石油和天然氣等地面管道運輸用地H3區(qū)域公用設施用地為區(qū)域服務的公用設施用地，包括區(qū)域性能源設施、水工設施、通訊設施、殯葬設施、環(huán)衛(wèi)設施、排水設施等用地H4特殊用地特殊性質的用地H41軍事用地專門用于軍事目的的設施用地，不包括部隊家屬生活區(qū)和軍民共用設施等用地H42安保用地監(jiān)獄、拘留所、勞改場所和安全保衛(wèi)設施等用地，不包括公安局用地H5采礦用地采礦、采石、采沙、鹽田、磚瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地E非建設用地水域、農林等非建設用地E1水域河流、湖泊、水庫、坑塘、溝渠、灘涂、冰川及永久積雪，不包括公園綠地及單位內的水域E11自然水域河流、湖泊、灘涂、冰川及永久積雪E12水庫人工攔截匯集而成的總庫容不小于10萬m3的水庫正常蓄水位岸線所圍成的水面E13坑塘溝渠蓄水量小于10萬m3的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道E2農林用地耕地、園地、林地、牧草地、設施農用地、田坎、農村道路等用地E3其他非建設用地空閑地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地、不用于畜牧業(yè)的草地等用地E31空閑地城鎮(zhèn)、村莊、獨立用地內部尚未利用的土地E32其他未利用地鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地、不用于畜牧業(yè)的草地等用地present（2）城市建設用地

urbandevelopmentland指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地。代碼codes用地類別中文名稱Chinese英文同（近）義詞EnglishR居住用地residentialA公共管理與公共服務用地administrationandpublicservicesB商業(yè)服務業(yè)設施用地commercialandbusinessfacilitiesM工業(yè)用地industrialW物流倉儲用地logisticsandwarehouseS交通設施用地streetandtransportationU公用設施用地municipalutilitiesG綠地greenspace城市建設用地共分為8大類、35中類、44小類。類別代碼類別名稱范圍大類中類小類R居住用地住宅和相應服務設施的用地R1一類居住用地公用設施、交通設施和公共服務設施齊全、布局完整、環(huán)境良好的低層住區(qū)用地R11住宅用地住宅建筑用地、住區(qū)內城市支路以下的道路、停車場及其社區(qū)附屬綠地R12服務設施用地住區(qū)主要公共設施和服務設施用地，包括幼托、文化體育設施、商業(yè)金融、社區(qū)衛(wèi)生服務站、公用設施等用地，不包括中小學用地R2二類居住用地公用設施、交通設施和公共服務設施較齊全、布局較完整、環(huán)境良好的多、中、高層住區(qū)用地R20保障性住宅用地住宅建筑用地、住區(qū)內城市支路以下的道路、停車場及其社區(qū)附屬綠地R21住宅用地R22服務設施用地住區(qū)主要公共設施和服務設施用地，包括幼托、文化體育設施、商業(yè)金融、社區(qū)衛(wèi)生服務站、公用設施等用地，不包括中小學用地R3三類居住用地公用設施、交通設施不齊全，公共服務設施較欠缺，環(huán)境較差，需要加以改造的簡陋住區(qū)用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時住宅等用地R31住宅用地住宅建筑用地、住區(qū)內城市支路以下的道路、停車場及其社區(qū)附屬綠地R32服務設施用地住區(qū)主要公共設施和服務設施用地，包括幼托、文化體育設施、商業(yè)金融、社區(qū)衛(wèi)生服務站、公用設施等用地，不包括中小學用地A公共管理與公共服務用地行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機構和設施的用地，不包括居住用地中的服務設施用地A1行政辦公用地黨政機關、社會團體、事業(yè)單位等機構及其相關設施用地A2文化設施用地圖書、展覽等公共文化活動設施用地A21圖書展覽設施用地公共圖書館、博物館、科技館、紀念館、美術館和展覽館、會展中心等設施用地A22文化活動設施用地綜合文化活動中心、文化館、青少年宮、兒童活動中心、老年活動中心等設施用地A3教育科研用地高等院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、科研事業(yè)單位等用地，包括為學校配建的獨立地段的學生生活用地A31高等院校用地大學、學院、?？茖W校、研究生院、電視大學、黨校、干部學校及其附屬用地，包括軍事院校用地A32中等專業(yè)學校用地中等專業(yè)學校、技工學校、職業(yè)學校等用地，不包括附屬于普通中學內的職業(yè)高中用地A33中小學用地中學、小學用地A34特殊教育用地聾、啞、盲人學校及工讀學校等用地A35科研用地科研事業(yè)單位用地A4體育用地體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等機構專用的體育設施用地A41體育場館用地室內外體育運動用地，包括體育場館、游泳場館、各類球場及其附屬的業(yè)余體校等用地A42體育訓練用地為各類體育運動專設的訓練基地用地A5醫(yī)療衛(wèi)生用地醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用地A51醫(yī)院用地綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等用地A52衛(wèi)生防疫用地衛(wèi)生防疫站、?？品乐嗡z驗中心和動物檢疫站等用地A53特殊醫(yī)療用地對環(huán)境有特殊要求的傳染病、精神病等專科醫(yī)院用地A59其他醫(yī)療衛(wèi)生用地急救中心、血庫等用地A6社會福利設施用地為社會提供福利和慈善服務的設施及其附屬設施用地，包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地A7文物古跡用地具有歷史、藝術、科學價值且沒有其他使用功能的建筑物、構筑物、遺址、墓葬等用地A8外事用地外國駐華使館、領事館、國際機構及其生活設施等用地A9宗教設施用地宗教活動場所用地B商業(yè)服務業(yè)設施用地各類商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地以及公共管理與公共服務用地內的事業(yè)單位用地B1商業(yè)設施用地各類商業(yè)經營活動及餐飲、旅館等服務業(yè)用地B11零售商業(yè)用地商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場等用地B12農貿市場用地以農產品批發(fā)、零售為主的市場用地B13餐飲業(yè)用地飯店、餐廳、酒吧等用地B14旅館用地賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地B2商務設施用地金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等綜合性辦公用地B21金融保險業(yè)用地銀行及分理處、信用社、信托投資公司、證券期貨交易所、保險公司，以及各類公司總部及綜合性商務辦公樓宇等用地B22藝術傳媒產業(yè)用地音樂、美術、影視、廣告、網絡媒體等的制作及管理設施用地B29其他商務設施用地郵政、電信、工程咨詢、技術服務、會計和法律服務以及其他中介服務等的辦公用地類別代碼類別名稱范圍大類中類小類B3娛樂康體用地各類娛樂、康體等設施用地B31娛樂用地單獨設置的劇院、音樂廳、電影院、歌舞廳、網吧以及綠地率小于65%的大型游樂等設施用地B32康體用地單獨設置的高爾夫練習場、賽馬場、溜冰場、跳傘場、摩托車場、射擊場，以及水上運動的陸域部分等用地B4公用設施營業(yè)網點用地零售加油、加氣、電信、郵政等公用設施營業(yè)網點用地B41加油加氣站用地零售加油、加氣以及液化石油氣換瓶站用地B49其他公用設施營業(yè)網點用地電信、郵政、供水、燃氣、供電、供熱等其他公用設施營業(yè)網點用地B9其他服務設施用地業(yè)余學校、民營培訓機構、私人診所、寵物醫(yī)院等其他服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地M1一類工業(yè)用地對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地M2二類工業(yè)用地對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地

M3三類工業(yè)用地對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地W物流倉儲用地物資儲備、中轉、配送、批發(fā)、交易等的用地，包括大型批發(fā)市場以及貨運公司車隊的站場（不包括加工）等用地W1一類物流倉儲用地對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W2二類物流倉儲用地對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W3三類物流倉儲用地存放易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地S交通設施用地城市道路、交通設施等用地S1城市道路用地快速路、主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工業(yè)用地等內部配建的道路用地S2軌道交通線路用地軌道交通地面以上部分的線路用地S3綜合交通樞紐用地鐵路客貨運站、公路長途客貨運站、港口客運碼頭、公交樞紐及其附屬用地S4交通場站用地靜態(tài)交通設施用地，不包括交通指揮中心、交通隊用地S41公共交通設施用地公共汽車、出租汽車、軌道交通（地面部分）的車輛段、地面站、首末站、停車場（庫）、保養(yǎng)場等用地，以及輪渡、纜車、索道等的地面部分及其附屬設施用地S42社會停車場用地公共使用的停車場和停車庫用地，不包括其他各類用地配建的停車場（庫）用地類別代碼類別名稱范圍大類中類小類S9其他交通設施用地除以上之外的交通設施用地，包括教練場等用地U公用設施用地供應、環(huán)境、安全等設施用地U1供應設施用地供水、供電、供燃氣和供熱等設施用地U11供水用地城市取水設施、水廠、加壓站及其附屬的構筑物用地，包括泵房和高位水池等用地U12供電用地變電站、配電所、高壓塔基等用地，包括各類發(fā)電設施用地U13供燃氣用地分輸站、門站、儲氣站、加氣母站、液化石油氣儲配站、灌瓶站和地面輸氣管廊等用地U14供熱用地集中供熱鍋爐房、熱力站、換熱站和地面輸熱管廊等用地U15郵政設施用地郵政中心局、郵政支局、郵件處理中心等用地U16廣播電視與通信設施用地廣播電視與通信系統(tǒng)的發(fā)射和接收設施等用地，包括發(fā)射塔、轉播臺、差轉臺、基站等用地U2環(huán)境設施用地雨水、污水、固體廢物處理和環(huán)境保護等的公用設施及其附屬設施用地U21排水設施用地雨水、污水泵站、污水處理、污泥處理廠等及其附屬的構筑物用地，不包括排水河渠用地U22環(huán)衛(wèi)設施用地垃圾轉運站、公廁、車輛清洗站、環(huán)衛(wèi)車輛停放修理廠等用地U23環(huán)保設施用地垃圾處理、危險品處理、醫(yī)療垃圾處理等設施用地U3安全設施用地消防、防洪等保衛(wèi)城市安全的公用設施及其附屬設施用地U31消防設施用地消防站、消防通信及指揮訓練中心等設施用地U32防洪設施用地防洪堤、排澇泵站、防洪樞紐、排洪溝渠等防洪設施用地U9其他公用設施用地除以上之外的公用設施用地，包括施工、養(yǎng)護、維修設施等用地G綠地公園綠地、防護綠地等開放空間用地，不包括住區(qū)、單位內部配建的綠地G1公園綠地向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災等作用的綠地G2防護綠地城市中具有衛(wèi)生、隔離和安全防護功能的綠地，包括衛(wèi)生隔離帶、道路防護綠地、城市高壓走廊綠帶等G3廣場用地以硬質鋪裝為主的城市公共活動場地類別名稱占城市建設用地的比例（%）居住用地25.0~40.0公共管理與公共服務用地5.0~8.0工業(yè)用地15.0~30.0交通設施用地10.0~30.0綠地10.0~15.0《中華人民共和國土地管理法》三大類城鄉(xiāng)用地分類類別大類中類小類農用地E非建設用地E1水域E13坑塘溝渠E2農林用地建設用地H建設用地H1城鄉(xiāng)居民點建設用地H11城市建設用地H12鎮(zhèn)建設用地H13鄉(xiāng)建設用地H14村莊建設用地H15獨立建設用地H2區(qū)域交通設施用地H21鐵路用地H22公路用地H23港口用地H24機場用地H25管道運輸用地H3區(qū)域公用設施用地H4特殊用地H41軍事用地H42安保用地H5采礦用地E非建設用地E1水域E12水庫E3其他非建設用地E31空閑地未利用地E非建設用地E1水域E11自然水域E3其他非建設用地E32其他未利用地（二）按城市土地的利用程度進行分類

即可用容積率、建筑密度、人均占地等指標進行分類。高度集約利用的城市土地低度利用的城市土地閑置未用土地或空地（三）按城市土地與城市中心的相對位置進行分類

市級中央商業(yè)區(qū)（CBD）次中心區(qū)一般市區(qū)市區(qū)邊緣區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)邊遠區(qū)4、城市土地在社會經濟發(fā)展中的作用

城市土地是城市經濟發(fā)展的基本載體城市土地是商品流通中心城市土地是工業(yè)生產基地

城市土地是城市建設資金的重要來源城市土地是金