⑤以上價值差距不大，故取以上三個比準單價的算術(shù)平均值作為估價對象土地價格單價為2252元／m2。（2）稅費，購置土地主要稅費為契稅、印花稅、手續(xù)費等，綜合按地價的5%計，則稅費=2252×5%=113元／m2（3）土地重置成本單價=土地購置價格+稅費=2252+113=2365元／m2（3）根據(jù)委托方委托要求，本次土地抵押評估范圍為該項目未售及未建房屋應(yīng)分攤的土地使用權(quán)價值，則本次評估土地使用權(quán)抵押價值為總價人民幣伍仟貳佰柒拾肆萬叁仟伍佰元整（￥5274.35萬元），詳見下表：土地使用權(quán)抵押評估價格一覽表棟號用途應(yīng)分攤的土地抵押面積（m2）評估單價（元/m2）評估總價（萬元）3住宅482.852365114.198住宅4512.5523651067.229住宅4512.5523651067.2210住宅4512.5523651067.2211住宅3670.962365868.1812住宅1015.882365240.26S4商業(yè)203.40236548.10S5商業(yè)462.402365109.36S6商業(yè)1020.972365241.46S7商業(yè)1020.972365241.46S9商業(yè)915.192365216.44地下層地下層合計22330.275281.112、成本法求取在建建筑物價值在建工程建筑物價值=建安成本+前期費用+管理費用+銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤（1）求取建安成本①建安單位成本求取定額直接費（單位：元/m2）參照婁底市物價局頒布的《婁底市房屋重置價格報告》、婁底市市場行情、同類型房屋建設(shè)工程施工合同及估價對象實際情況，結(jié)合評估人員經(jīng)驗，確定估價對象建筑結(jié)構(gòu)為鋼混一等，定額直接費為980元。其他直接費=定額直接費×3%現(xiàn)場經(jīng)費=定額直接費×4.05%直接工程費=定額直接費+其他直接費+現(xiàn)場經(jīng)費間接費=直接工程費×6.87%利潤=（直接工程費+間接費）×10%稅前建筑工程費用=直接工程費+間接費+利潤稅金=稅前建筑工程費用×3.413%勞?；?（稅前建筑工程費用+稅金）×3.5%建筑工程費用=稅前建筑工程費用+稅金+勞?；鸾ㄔO(shè)工程配套設(shè)施費=建筑工程費用×6%管理費（廣告宣傳費）=建筑工程費用×3%建筑物成本單價=建筑工程費用+建設(shè)工程配套設(shè)施費+管理費根據(jù)上述情況求取估價對象建安單位成本，列表如下：項目估價對象定額直接費980其他直接費29.4現(xiàn)場經(jīng)費39.69直接工程費1049.09間接費72.07利潤112.12稅前建筑工程費用1233.28稅金42.09勞?；?4.64建筑工程費用1320.01建設(shè)工程配套設(shè)施費79.20管理費39.60建安成本單價1438.81②完工率的確定根據(jù)估價對象的工程施工情況，結(jié)合各部分所占比例，確定估價對象的完工率。綜合完工率=∑各部分完工程度×各部分所占比例根據(jù)估價對象實際情況，估價對象已建建筑物部分完工情況如下表：基礎(chǔ)部分（20%）主體部分（60%）裝修安裝部分（20%）綜合完工程度(100%)第3幢100%100%100%100%第10幢100%100%080%第11幢100%100%50%80%第12幢100%100%50%80%S1、S4、S5幢100%100%50%90%S9幢100%100%100%100%③計算建安成本總價建安成本總價=建安成本單價×建筑面積×完工率棟號用途抵押建筑物面積（m2）建安成本單價（元/m2）完工率建安成本總價（萬元）3住宅1708.361438.81100%245.8010住宅15965.791438.8180%1837.7411住宅12988.171438.8180%1495.0012住宅3594.271438.8180%413.72S4商業(yè)719.641438.8190%93.19S5商業(yè)1636.011438.8190%211.85S9商業(yè)3238.031438.81100%465.89地下層地下層35855.41100%合計75705.68（地上：39850.27地下層：35855.41））4763.19（2）前期費用前期費用主要是指查勘、設(shè)計、報建費用，根據(jù)婁底市相關(guān)標準及婁底市市場行情，一般為項目總建筑成本的2—4%，因該項目為商住綜合物業(yè)建設(shè)，故取3%，則前期費用=4763.19×3%=142.90萬元（3）管理費用主要是指開發(fā)辦和開發(fā)過程中管理人員工資等，取目前建安成本和前期費用之和的3%，則管理費用=（4763.19+142.90）×3%=147.18萬元（4）銷售稅費房地產(chǎn)銷售所發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費附加等稅費，取目前建安成本的5.75.%。則銷售稅費=4763.19×5.75%=273.88萬元（5）銷售費用根據(jù)婁底市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般水平，銷售費用為銷售價值的3—6%，取目前建安成本的3%，則銷售費用=4763.19×3%=142.90萬元（6）投資利息假設(shè)在開發(fā)過程中其建安成本、前期費用、管理費用等均勻投入，建設(shè)周期約為24個月，取利息率為4.35%（一年期貸款利率），則投資利息=（4763.19+142.90+147.18）×[（1+4.35%）24/12－1]=449.20萬元（7）開發(fā)利潤開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，根據(jù)婁底市開發(fā)行業(yè)的利潤水平并結(jié)合估價對象實際情況來看，對于此類商業(yè)住宅開發(fā)項目，其投資利潤率大體應(yīng)為35%～45%，但估價對象為在建工程，完工程度尚不高，其投資利潤率取15%計價，開發(fā)利潤=（4763.19+142.90+147.18）×15%=757.99萬元（8）估價對象房地產(chǎn)建筑物價值的確定在建工程建筑物價值=建安成本+前期費用+管理費用+銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤=4763.19+142.90+147.18+273.88+142.90+449.20+757.99=6677.24萬元建筑物綜合單價=66772400÷39850.27=1676（元/m2）建筑物抵押價值明細表棟號用途抵押建筑物面積（m2）評估單價（元/m2）評估總價（萬元）3住宅1708.361676286.328住宅/9住宅/10住宅15965.7916762675.8711住宅12988.1716762176.8212住宅3594.271676602.40S4商業(yè)719.641676120.61S5商業(yè)1636.011676274.20S6商業(yè)/S7商業(yè)/S9商業(yè)3238.031676542.69地下層地下層35855.41/合計75705.68（地上：39850.27地下層：35855.41）6678.91注：因單價小數(shù)點四舍五入取整原因，總價值計算結(jié)果有細微差異，不影響最終的結(jié)果。3、估價對象抵押價值確定通過上述計算，根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，最終確定估價對象于價值時點2016年11月07日的抵押價值為人民幣壹億壹仟玖佰陸拾萬零貳佰元整(小寫：￥11960.02萬元)。估價對象抵押價值明細表棟號用途抵押建筑物面積（m2）評估單價（元/m2）建筑物抵押價值（萬元）應(yīng)分攤的土地抵押面積（m2）評估單價（元/m2）土地抵押價值（萬元）評估總價（萬元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/4512.5523651067.221065.859住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商業(yè)719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商業(yè)1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商業(yè)/1020.972365241.46241.15S7商業(yè)/1020.972365241.46241.15S9商業(yè)3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下層地下層35855.41/合計75705.68（地上：39850.27地下層：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.024、關(guān)于優(yōu)先受償款分析法定清償順序先后應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)負擔(dān)相關(guān)稅費、拖欠的建筑工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款等。估價對象在估價時點沒有估價師知悉的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等法定優(yōu)先受償款。在產(chǎn)權(quán)人已負擔(dān)相關(guān)稅費、未拖欠建筑工程款（有工程款付款證明詳見附件）、無其它抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款下，工商銀行應(yīng)優(yōu)先受償。我公司專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，并在綜合分析影響房產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定估價對象于價值時點2016年11月07日的抵押價值為人民幣壹億壹仟玖佰陸拾萬零貳佰元整(小寫：￥11960.02萬元)。估價對象抵押價值明細表棟號用途抵押建筑物面積（m2）評估單價（元/m2）建筑物抵押價值（萬元）應(yīng)分攤的土地抵押面積（m2）評估單價（元/m2）土地抵押價值（萬元）評估總價（萬元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/4512.5523651067.221065.859住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商業(yè)719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商業(yè)1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商業(yè)/1020.972365241.46241.15S7商業(yè)/1020.972365241.46241.15S9商業(yè)3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下層地下層35855.41/合計75705.68（地上：39850.27地下層：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.02有關(guān)附件1.評估委托書2.委托方營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）3.國有土地使用證（復(fù)印件）4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）5.