房地產(chǎn)項目宣揚方案1，立項〔1〕、項目狀況〔2〕、開發(fā)項目用地狀況調查〔3〕、市場必需求和競爭分析?！?〕、成本估算〔5〕、項目開發(fā)組織結構形式和研究〔6〕、開發(fā)建設及銷售計劃〔7〕、項目經(jīng)濟及社會效益分析〔8〕、結論及建議注：市場必需求推測的方法A、定性推測法B、定量推測法初步可行性研究的內容初步可行性研究又稱“預可行性研究〞，內容如下〔1〕、初步可行性研究的角度與方法〔2〕、識別各種限制條件2，規(guī)劃定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調查、分析與選擇；定性——開發(fā)內容和主題的分析與選擇；定量——開發(fā)規(guī)?！步ㄔO規(guī)模與投資規(guī)模〕的分析與選擇地產(chǎn)項目規(guī)劃制定委托專業(yè)建筑制定公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃制定應選擇專長于商業(yè)項目制定的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)制定公司同體育設施、酒店設施的制定一樣，必需有專長的專業(yè)制定院。在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品制定中，少有追求專業(yè)特長的制定師篩選，多數(shù)委托一般制定公司。收費的優(yōu)惠、制定外觀的新奇成為主要合計。而商業(yè)設施內部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特別結構要求的構筑物也必需世界級的專業(yè)工程公司把關；高科技類的生態(tài)智能建筑必必需由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來制定。商業(yè)項目假設要與國際接軌，也必必需走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業(yè)水準開始得到國際業(yè)界的認可。功能與形式的平衡大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物必需求外，也必需合計城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和制定傾向中存在的顯然問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長期的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思索將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡。其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)制定所面臨的復雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。關于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，制定師既要以專業(yè)技術手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又必需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面制定。可持續(xù)發(fā)展的空間作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但因整個中國處在開放的探究與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發(fā)展所必需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業(yè)設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也必需要在商業(yè)設施的制定中有所體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設施自身停車的制定中則應合計足夠的發(fā)展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。結合體驗消費制定隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設施的制定中，最為特別的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的制定中少有合計，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發(fā)展獨立設置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的必需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各種各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。2.求房產(chǎn)項目推介會方案謝謝房地產(chǎn)推介會策劃方案產(chǎn)品推介會是開發(fā)公司和客戶互動交流的最好平臺，在房產(chǎn)銷售過程非常重要。它對促進樓盤的銷售和擴大樓盤的品牌知名度、美譽度起著不可替代的作用。本次產(chǎn)品推介會主要基于以下兩點：1.樹立產(chǎn)品形象；2.產(chǎn)品推案及銷售的必需要；一、活動目的1.讓客戶更加深入地了解本案，強化已購或已定客戶的信心，消除持幣觀望者的顧慮；2.通過本次產(chǎn)品推介會贏得客戶的口碑，促進本案的銷售；3.展示和提升本案的品牌知名度和美譽度；二、活動主題城市建設與生態(tài)住宅發(fā)展研討會暨產(chǎn)品推介會三、主辦單位四、活動時間五、活動地點外商活動中心〔待定〕六、活動規(guī)模說明：綜合合計到活動的整體效果、費用支出、到會人員數(shù)量、現(xiàn)場氣氛營造等因素，150—200人規(guī)模較為理想。七、與會部門、機構和人員八、活動內容九、活動流程十、活動氣氛的營造1.橫幅：活動地點及售樓處四周拉橫幅，引起關注。2.高空氣球：活動地點周邊布高空氣球。3.彩虹門：活動地點周邊布彩虹門。4.報紙稿：在11月下旬的報紙上公布消息。5.邀請函：發(fā)函邀請已認購客戶和留下聯(lián)系方式的潛在客戶，以及華客會會員。十一、宣揚媒體的配合(1)具體要求：盡可能吸引顧客的眼球，并告知說明會的具體時間、地點以及活動內容，最大限度的激發(fā)受眾的參加熱情。(2)媒介策略：①媒介選擇②公布時機③投放頻次(3)具體投放計劃公布時間公布媒體版面主訴求(4)其他形式媒介宣揚：①售樓處周邊橫幅等的懸掛。②DM或聯(lián)系既有客戶及有聯(lián)系方式的客戶。(1)具體要求：要盡量營造出活動活動現(xiàn)場的熱烈氣氛，(2)媒介策略：3.經(jīng)費預算：品名預算〔元〕品名預算〔元〕會場租用邀請函抽獎券、抽獎箱彩虹門禮儀小姐8人1600盆花現(xiàn)場簽約優(yōu)惠獎5個條幅政府要員禮品4份高空氣球媒體單位電子臺歷/文具套裝主持人出場費十三、前期準備工作1.活動方案建議。2.所有平面表現(xiàn)的制定方案。3.會場布置的制定方案。4.禮品制定方案建議。5.抽獎券及抽獎箱方案建議。6.主持人選定邀請、禮儀小姐邀請。7.邀請嘉賓及當?shù)匦侣劽襟w記者。8.確定禮儀人員及服裝。9.活動物/禮品的購買。10.活動拍照/攝像。11.邀請函的寄發(fā)。12.所有媒體的預訂。13.抽獎券、抽獎箱的制作。14.預約客戶邀請及現(xiàn)場簽約儀式客戶的指定。十四、活動注意事項：項目策劃所包涵內容：〔一〕市場調查項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議〔二〕目標客戶分析經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、〔三〕價格定位理論價格/成交價格/租金價格/價格策略〔四〕入市時機、入市姿態(tài)〔五〕廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控〔六〕媒介策略房策網(wǎng)媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算〔七〕推廣費用現(xiàn)場包裝〔營銷中心、示范單位、圍板等〕、印刷品〔銷售文件、售樓書等〕、媒介投放二：銷售策劃所包涵內容：〔一〕銷售現(xiàn)場準備〔二〕銷售代表培訓〔三〕銷售現(xiàn)場管理〔四〕房號銷控管理〔四〕銷售階段總結〔五〕銷售廣告評估〔六〕客戶跟進服務〔七〕階段性營銷方案調整第三節(jié)：銷售策劃的內容及步驟一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，具體分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的具體了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆〞。三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：依據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，依據(jù)市場必需求，做項目市場定位的調整。五：項目銷售思路：〔一〕銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風?！捕持黝}思想的統(tǒng)一性。在廣告宣揚上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為假設干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的?！踩巢僮魇址ǖ倪B貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣揚間隔的時間不能太長。六：項目銷售策略：〔一〕項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指依據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。依據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格合適的目標客戶；4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。〔二〕項目廣告宣揚計劃當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應依據(jù)具體項目的不同特點，采納不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！〔三〕銷售布暑房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售布暑應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。第四節(jié)：銷售策劃的原則。首先你要對全市的樓盤進行調查、研究、取證，確定最終向北京、天津等城市推廣的項目是什么項目，比如說是商業(yè)地產(chǎn)你就可以到這些城市去尋找異地代理商，然后支付代理費就可以了，至于外地的投資客到你們縣城投資你可以利用政府當?shù)氐恼邇?yōu)勢來吸引大批的房產(chǎn)投資客，比如政府有什么樣的免稅政策，開發(fā)商有什么重大優(yōu)惠政策，購房能不能執(zhí)行帶回報的方式等等，因為異地投資如果有回報、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商等這樣對他們的投資更放心點，至于具體的方案細節(jié)的制定我們可以一起探討，我也是一名房產(chǎn)公司的策劃人員，我在上海修改了銷售方案得到了很好的效果了，希望個人一點看法對你有幫助。一、項目概要二、項目建設內容、規(guī)模及資金構成三、建設單位概況四、項目背景資源1〕綜述2〕宏觀背景3〕行業(yè)背景五、市場空間概述六、項目市場前景分析七、項目STOW分析八、策略發(fā)展總定位1〕總體定位2〕項目主體功能定位3〕市場競爭板塊分析九、營銷策略建議營銷總策略促銷策略營銷價格策略受眾策略目標受眾分析項目產(chǎn)品市場定位十、活動宣揚方案及預算依據(jù)前一階段的市場研究分析和工作總結，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：〔一〕優(yōu)勢1、產(chǎn)品優(yōu)勢依據(jù)前期的客戶統(tǒng)計資料，客戶對項目的地段、戶型等認知度較高，