商鋪銷售模式分析工商一部馬立商鋪銷售模式直接銷售售后返租短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售十年租金抵一半房款帶租約銷售先出租后銷售出售經(jīng)營(yíng)權(quán)金融產(chǎn)品形式銷售商鋪銷售模式匯總商鋪類型按照物業(yè)形態(tài)分類商業(yè)街 2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道；底商集中商業(yè)

寫字樓、住宅或酒店附屬底商，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪；社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的地緣型商業(yè)。獨(dú)立集中商業(yè)

獨(dú)立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配；城市綜合體商業(yè)

綜合體中的商業(yè)裙樓、底商等商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析4盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)3、未來(lái)容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高；3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò)3萬(wàn)m2只售不租1、相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證；3、可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機(jī)動(dòng)，某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能重新招租操作較簡(jiǎn)便1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；2、主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫(kù)1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力要求極高3萬(wàn)m2以上商場(chǎng)直接銷售特征：直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：對(duì)開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求低劣勢(shì)：由于售后產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，無(wú)法做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值難于體現(xiàn)，后期存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)適合項(xiàng)目：街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪客戶關(guān)注點(diǎn)——自用客戶：好地段、昭示性好、門面寬敞、面積劃分合理、少柱、價(jià)格合理（有特殊要求商家除外）投資客戶：高性價(jià)比（地段+價(jià)格，傳統(tǒng)的“一鋪養(yǎng)三代”思維）、升值潛力大直接銷售直接銷售一般通過(guò)炒作，在商業(yè)未經(jīng)營(yíng)運(yùn)作前，以銷售鋪位潛力的方式，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商鋪，達(dá)到資金回籠與利潤(rùn)回報(bào)的目的。這種方式一般在社區(qū)底商鋪銷售中運(yùn)用較多，對(duì)于開發(fā)商及投資客來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)較小。開發(fā)商按照住宅銷售思路將商鋪一次性賣給投資客，在法律上不存在任何連帶責(zé)任，投資者通過(guò)自己招商或經(jīng)營(yíng)的方式獲取相應(yīng)租金回報(bào)。但直接銷售后由于產(chǎn)權(quán)的不統(tǒng)一，無(wú)法做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值難于體現(xiàn)，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。直接零售銷售一般不適合集中商業(yè)?？偨Y(jié)：售后返租特征：客戶購(gòu)鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期三年到十幾年不等；返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。優(yōu)勢(shì)：快速銷售、回籠資金分割靈活，投資門檻低，客戶層面廣投資的收益明確，如果有專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或知名主力店則能進(jìn)一步增強(qiáng)客戶信心劣勢(shì)：實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高適合項(xiàng)目：主要適用于產(chǎn)權(quán)分割銷售的商鋪，常見于專業(yè)市場(chǎng)、大型商超中的攤位或有獨(dú)立門面的商鋪代表項(xiàng)目：賽格廣場(chǎng)、雄飛中心項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積11288.60平米建筑面積143314.17平米容積率11.86物業(yè)形態(tài)寫字樓：10-37層，共計(jì)55193.45平米酒店：24層，共計(jì)22213.78平米商業(yè)：-1-9層，共計(jì)32886.38平米可使用年限40年交房時(shí)間2013年物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)寫字樓19元/㎡/月，商業(yè)23元/㎡/月。案例分析——雄飛中心商鋪定位：西南電子服務(wù)旗艦體驗(yàn)中心，華強(qiáng)電子世界負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)-1F-6F，以后將成為華強(qiáng)電子世界成都店。7樓為美食廣場(chǎng)，8-9層為品牌電影院線。7-9層餐飲娛樂業(yè)態(tài)。出售樓層：1樓到6樓長(zhǎng)期售后返租案例分析——雄飛中心樓層單層面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）單價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）單套平均總價(jià)(萬(wàn)元/套)平米均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）1F15377-17518-33132-3846397212F32046-5910--1584-642225123F32076.6-56.16.5-9.250-37712274F37816-615.1-7.640-3431015.55F37644-744.1-6.324-3438356F36396-543.3-524-208634合計(jì)206644-1753.3-3324-38461379商鋪運(yùn)營(yíng)模式：-1F-6F由華強(qiáng)電子世界統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)商鋪面積區(qū)間及價(jià)格情況商鋪銷售模式：10年帶租約銷售，目前2樓與3樓認(rèn)購(gòu)簽約后可一次性返還前三年的租金（即少支付總房款21%的金額，相當(dāng)于前三年無(wú)收益）投資回報(bào)率：商鋪業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》，合同期限為10年，頭三年每年返租7%，每三年租金遞增10%。1-3年租金為7%，4-6年租金為7.7%，7-9年為8.41%，10年為9.32%。十年平均回報(bào)8%。銷售情況：1、3樓已基本售罄，主要推售2、4、5樓，單價(jià)5-14萬(wàn)/㎡；2012年月均銷售金額約2500萬(wàn)/月，2013年月均銷售金額1200萬(wàn)/月長(zhǎng)期售后返租產(chǎn)品分析案例分析——雄飛中心典型的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品，攤位較多，獨(dú)立門面較少。面積劃分有效控制了產(chǎn)品總價(jià)，降低了投資門檻。長(zhǎng)期售后返租案例分析——雄飛中心項(xiàng)目推廣強(qiáng)調(diào)核心地段、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、十年返租、8%回報(bào)率。期鋪的概念圖形象給客戶較好的體驗(yàn)，從而增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買信心。長(zhǎng)期售后返租案例分析——雄飛中心總結(jié)：按照雄飛中心1樓21萬(wàn)/㎡的售價(jià)、開發(fā)商承諾10年租金平均回報(bào)率8%，以及預(yù)計(jì)交房后1樓第一年租金400元/㎡，其后租金每年遞增8%計(jì)算，開發(fā)商10年累計(jì)需要補(bǔ)貼租金近10萬(wàn)元.㎡，因此雄飛中心實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為11萬(wàn)元/㎡。結(jié)合市場(chǎng)行情對(duì)雄飛中心1樓售價(jià)與租金進(jìn)行反算可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商實(shí)際是將未來(lái)10年的租金收益的差價(jià)進(jìn)行預(yù)收，從而提高了售價(jià)、租金、保障租金回報(bào)率、給購(gòu)房者“強(qiáng)有力的信心”，其實(shí)質(zhì)是一種“非法集資行為”?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)——投資客戶：地段、回報(bào)穩(wěn)定、期鋪、投資門檻相對(duì)商鋪低，且投資經(jīng)驗(yàn)不足長(zhǎng)期售后返租案例分析——賽格廣場(chǎng)2006年第一次銷售政策回顧2樓均價(jià)3萬(wàn)元/㎡，與業(yè)主簽訂了兩次返租協(xié)議，累計(jì)返租15年，年回報(bào)率8%，反算后的租金回報(bào)率約200元/㎡·月。2012年調(diào)查結(jié)果2樓簽訂返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)3-4萬(wàn)/㎡，同時(shí)必須接受返租協(xié)議，月租金回報(bào)按照200元/㎡·月計(jì)算。2樓未簽訂返租協(xié)議二手商鋪售價(jià)7-8萬(wàn)/㎡，月租金300-400元/㎡3樓租金：150-400元/㎡·月總結(jié)：1、長(zhǎng)期售后返租一定程度上限制了物業(yè)的增值2、長(zhǎng)期售后返租需考慮貨幣貶值因素3、長(zhǎng)期售后返租更有利于運(yùn)營(yíng)商長(zhǎng)期售后返租案例分析——賽格廣場(chǎng)2012年第二次銷售政策回顧3樓2006年市價(jià)8000元/㎡，因此開發(fā)商選擇持有出租。3樓2012年推出，銷售均價(jià)約34000元/㎡，且前三年返租，年回報(bào)率8%，三年后業(yè)主可以選擇自主經(jīng)營(yíng)，也可以選擇委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)。總價(jià)統(tǒng)計(jì)30萬(wàn)以內(nèi)30-60萬(wàn)60-100萬(wàn)100萬(wàn)以上第一批次268406第二批次3302418第三批次6588043合計(jì)1115614467產(chǎn)品特點(diǎn)：面積劃分合理，利于總價(jià)控制出租率超過(guò)90%，且經(jīng)營(yíng)情況良好短期售后返租+先出租后銷售客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、成熟運(yùn)營(yíng)租金收益有保障、雙證齊全、可按揭、投資門檻低客戶抗性：由于先出租再出售，整體形象欠佳；客戶對(duì)三年后疑慮較大；由于運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的三樓實(shí)際租金不高。案例分析——賽格廣場(chǎng)總結(jié)：1、本項(xiàng)目是“先出租再出售”和“短期售后返租”的典型案例2、以上兩種銷售模式對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力要求較高3、現(xiàn)鋪銷售對(duì)形象包裝與現(xiàn)場(chǎng)展示要求較高短期售后返租+先出租后銷售案例分析——花樣年花生唐同樣是主題商超里的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，花樣年花生唐為客戶提供了兩種銷售政策：1、支付全款，每年按照固定回報(bào)率返還客戶租金2、前十年不領(lǐng)取租金收益，但只用支付總房款的50%，同時(shí)還支持按揭貸款總結(jié)：與雄飛中心項(xiàng)目類似，其實(shí)質(zhì)同樣是一種“非法融資方式”，但極大程度的降低了客戶的置業(yè)門檻，且通過(guò)對(duì)物業(yè)未來(lái)升值潛力的描述，實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)。售后返租總結(jié)支付租金提供回報(bào)小業(yè)主開發(fā)商商家代理招商出租物業(yè)購(gòu)買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。售后返租模型：售后返租解決了高價(jià)銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾。因此最理想的售后返租需要在商鋪出售后有一支專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目整體的包裝、運(yùn)營(yíng)、管理，并且投入大量的推廣費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用。（例如上海瑞安新天地）對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商鋪如果只租不售，至少長(zhǎng)達(dá)十幾年的投資回收期令其焦心，而通過(guò)售后返租，能夠以高價(jià)很快售出所開發(fā)的項(xiàng)目，資金可迅回籠；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商的分割出售大大降低了投資門檻，中小投資者也可以通過(guò)售后返租模式不費(fèi)心思地坐享高投資回報(bào)，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。商鋪銷售的核心問(wèn)題：銷售和經(jīng)營(yíng)的矛盾如何處理？售后返租總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)較淺的投資客戶通常會(huì)相信長(zhǎng)期售后返租的商鋪物業(yè)。此類型產(chǎn)品對(duì)產(chǎn)品形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝要求較高。先出租后銷售特征：通過(guò)前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將適合的商家引進(jìn)，控制商業(yè)的品質(zhì)，主導(dǎo)商業(yè)的前期發(fā)展優(yōu)勢(shì)：可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種，使布局合理，保證商業(yè)品質(zhì)，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及經(jīng)營(yíng)者的利益達(dá)到一個(gè)較好的平衡點(diǎn)；便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價(jià)值；租約、經(jīng)營(yíng)情況促進(jìn)銷售。劣勢(shì)：前期招商難度較大，對(duì)發(fā)展商綜合運(yùn)營(yíng)能力要求很高代表項(xiàng)目：華潤(rùn)翡翠城社區(qū)底商帶租約銷售特征：商鋪銷售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）由開發(fā)商進(jìn)行前期招商，出售時(shí)帶租約進(jìn)行銷售優(yōu)勢(shì)：增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買的信心度，適當(dāng)降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢(shì)：前期招商難度較大適合項(xiàng)目：集中商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)商業(yè)帶租約銷售與先出租后銷售模式的主要區(qū)別在于，前者通常是對(duì)尚未交付的期鋪進(jìn)行招商，然后銷售，而后者則是對(duì)已交付的商鋪進(jìn)行出租，待經(jīng)營(yíng)成熟后銷售。案例分析——復(fù)城國(guó)際大源集中商業(yè)350畝公園復(fù)城國(guó)際T1T2T3T4T5復(fù)城國(guó)際由兩棟寫字，二棟公寓以及一棟soho組成，商鋪主要分布于各樓棟底商。復(fù)地購(gòu)物廣場(chǎng)作為整個(gè)大源板塊購(gòu)物中心之一，距離世紀(jì)城地鐵口以及伊藤洋華堂較近，同時(shí)享用350畝公園，商業(yè)價(jià)值較高。目前復(fù)城國(guó)際僅推出T5公寓下商鋪，共38套，目前已去化完畢。預(yù)計(jì)期間即將推出T4樓下商鋪。根據(jù)商鋪所處位置以及人流動(dòng)線復(fù)城國(guó)際商鋪價(jià)值排序?yàn)椋?/p>

T1>T2>T5>T4>T3入口T5商鋪1 F總評(píng)項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國(guó)際T5下商鋪76-1545.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率32000-950004966615747%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比<2，產(chǎn)品屬性較好。均價(jià)達(dá)到50000，整體總價(jià)較高。開盤去化7套

成交情況較好。案例分析—復(fù)城國(guó)際T5商鋪2 F總評(píng)項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國(guó)際T5下商鋪78-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率19000-35000254998450%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比<2，產(chǎn)品屬性較好。均價(jià)達(dá)到50000，整體總價(jià)較高。開盤去化4套

成交情況較好。案例分析—復(fù)城國(guó)際項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國(guó)際T5下商鋪75-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率11000-22000150008112.5%T5商鋪3 F總評(píng)開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比<2，產(chǎn)品屬性較好。整體面積偏大，但價(jià)格較低，均價(jià)15000，總價(jià)高，成交情況差案例分析—復(fù)城國(guó)際T5商鋪4 F總評(píng)項(xiàng)目位置面積區(qū)間層高(m)主力開間（m)主力進(jìn)深(m)復(fù)城國(guó)際T5下商鋪75-4025.54-53-10面價(jià)區(qū)間一次性均價(jià)套數(shù)開盤成交開盤銷售率11000-22000137147114.3%開盤時(shí)間10.23日，開盤優(yōu)惠5%-12%T5一層底商進(jìn)深開間比<2，產(chǎn)品屬性較好。整體面積偏大，但價(jià)格較低，均價(jià)13714，成交情況差案例分析—復(fù)城國(guó)際復(fù)城國(guó)際T4下商鋪信息：復(fù)城國(guó)際T4下商鋪，共計(jì)14套。面積區(qū)間為144-1029㎡。T4下商鋪掛牌均價(jià)為29023元/㎡，但由于整體商鋪面積偏大，商鋪總價(jià)過(guò)高.T4商鋪從所處位置以及人流動(dòng)線來(lái)看，商業(yè)價(jià)值相對(duì)于T5商鋪較低。案例分析—復(fù)城國(guó)際復(fù)城國(guó)際項(xiàng)目自身打造為復(fù)地商業(yè)街，整體概念打造有效拔升了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；復(fù)城國(guó)際商業(yè)產(chǎn)品面積控制合理，總價(jià)得到有效控制；5.5M層高，基本上相當(dāng)于買一層送一層，產(chǎn)品性價(jià)比相對(duì)較高；在無(wú)商業(yè)氛圍支持下，采用帶租約形式銷售，以強(qiáng)化投資客戶信心，達(dá)到較好的市場(chǎng)效果案例分析—復(fù)城國(guó)際案例分析—匯美皮草廣場(chǎng)商鋪面積區(qū)間：8-25㎡商鋪單價(jià)區(qū)間：8-13萬(wàn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：二手房投資回報(bào)主要包括兩部分：保底收益和溢價(jià)收益。保底收益：前三年保底收益300元/㎡，第四年、第五年保底收益分別遞增8%，第五年開始每?jī)赡瓯５资找孢f增8%；溢價(jià)收益：從第六年開始計(jì)算，溢價(jià)收益部分計(jì)算為當(dāng)年可實(shí)現(xiàn)收益減去保底收益，然后乘以70%。該項(xiàng)目是一個(gè)典型的“帶租約銷售”案例，具備較好的地段、招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但由于其產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、推廣不利及現(xiàn)場(chǎng)包裝存在的一定問(wèn)題，導(dǎo)致其銷售情況極差。帶租約銷售的優(yōu)點(diǎn)：帶租約銷售模式是解決招商與銷售矛盾較好的方式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以先通過(guò)招商方式引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者，營(yíng)造商業(yè)氛圍、提升商業(yè)價(jià)值、增加投資信心，然后再將商鋪帶租約出售給投資客。這種銷售形式法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，商鋪投資者直接與經(jīng)營(yíng)者簽訂租約合同，發(fā)展商不負(fù)任何連帶責(zé)任。帶租約銷售的潛在風(fēng)險(xiǎn)：帶租約銷售將使項(xiàng)目?jī)r(jià)格有不同程度的提升。因?yàn)殚_發(fā)商每年向消費(fèi)者支付的租金，只不過(guò)相當(dāng)于把高出部分房?jī)r(jià)的一部分“返還”給購(gòu)房者。租約到期后無(wú)保證，租約到期之后項(xiàng)目收益就將無(wú)人保證。未來(lái)的出租成為了最大的問(wèn)題。帶租約銷售出售經(jīng)營(yíng)權(quán)特征：將商鋪一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行出售，但不變更產(chǎn)權(quán)。優(yōu)勢(shì)：對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰度要求不高；便于統(tǒng)一管理；回報(bào)率高投資門檻低，可能僅需幾萬(wàn)元劣勢(shì)：需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理的專業(yè)定位及管理沒有產(chǎn)權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)較高適合項(xiàng)目：產(chǎn)權(quán)不清的物業(yè)專業(yè)市場(chǎng)案例分析——嘉利商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱嘉利商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目類別舊樓可使用年限37年交房時(shí)間2012.06在售樓層數(shù)1、2、3、5層面積區(qū)間12-36㎡物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U商家博美裝飾城在售樓層均價(jià)1樓4.2萬(wàn)；3樓2萬(wàn)；5樓1.6萬(wàn)投資回報(bào)率1-3年6.5%；4-6年7%；7-9年7.5%；10-12年8%；12-15年8.5%該項(xiàng)目共7層，累計(jì)1萬(wàn)㎡。1-5層按返租形式進(jìn)行銷售，投資回報(bào)率詳見下表。6、7層按照出售經(jīng)營(yíng)權(quán)形式銷售，年均回報(bào)率15%，年限15年。（例如投資20萬(wàn)，每年按照15%收取回報(bào)，第15年除領(lǐng)取15%回報(bào)外，返還最初投入的20萬(wàn)）其實(shí)質(zhì)也是一種融資行為。該項(xiàng)目累計(jì)銷售周期14個(gè)月，目前已銷售70%，月均成交金額約1500萬(wàn)元。出售經(jīng)營(yíng)權(quán)出售經(jīng)營(yíng)權(quán)商鋪的優(yōu)點(diǎn)：對(duì)投資者而言具備高回報(bào)率對(duì)開發(fā)商而言是一種快速集資的手段，且融資成本較低出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)不歸投資者所有，物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大對(duì)開發(fā)商資金流要求較高，一旦開發(fā)商資金流斷裂，或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗，對(duì)開發(fā)商、投資者均是巨大損失金融產(chǎn)品形式銷售特征：通過(guò)評(píng)估公司對(duì)物業(yè)的估值，提高銀行按揭房貸額度，降低首付款。優(yōu)勢(shì)：降低購(gòu)買者首付款門檻提升物業(yè)價(jià)值劣勢(shì)：存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)適合項(xiàng)目：價(jià)值較高的商鋪物業(yè)售價(jià)：100萬(wàn)金融產(chǎn)品形式銷售模型：銀行正常貸款：50萬(wàn)購(gòu)房者支付：50萬(wàn)引入評(píng)估公司對(duì)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估物業(yè)評(píng)估價(jià)：150萬(wàn)銀行可貸款：75萬(wàn)購(gòu)房者實(shí)際需要支付開發(fā)商：25萬(wàn)總結(jié)模式直接銷售售后返租先出租后銷售帶租約銷售出售經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)融產(chǎn)品形式銷售特征直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服