北海·銀灘萬(wàn)泉城推廣策劃方案第一部分、北海市場(chǎng)及本案概述北海市場(chǎng)簡(jiǎn)析至起北海房地產(chǎn)步入了“連續(xù)、健康、穩(wěn)定”發(fā)展軌道，目前北海房地產(chǎn)總體展現(xiàn)“全方面復(fù)蘇，健康發(fā)展”良好態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)●大量成本低、設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)陳舊爛尾樓包裝上市及小盤(pán)開(kāi)發(fā)，使中低級(jí)產(chǎn)品充斥市場(chǎng),嚴(yán)重供過(guò)于求?！癯梢?guī)模、配套齊、上檔次、管理好高端產(chǎn)品稀缺。（本項(xiàng)目瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空間）別墅產(chǎn)品、海景房受到當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層和外地用戶歡迎。本案概述●位置“銀灘·萬(wàn)泉城”項(xiàng)目在北海市市區(qū)南部●交通周圍市政道路進(jìn)入地塊交通網(wǎng)發(fā)達(dá)●各類配套教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、銀行、電信服務(wù)等設(shè)施較為分散；而且沒(méi)有比較大型配套設(shè)施?！袢宋沫h(huán)境比鄰計(jì)劃中大學(xué)城，及渡假區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越。●景觀環(huán)境區(qū)域性四面景觀環(huán)境良好，適于居住?？偨Y(jié)：該地塊條件SWOT分析優(yōu)勢(shì)：●區(qū)域位置和具體位置含有比較大市場(chǎng)發(fā)展空間?！衽彾杉賲^(qū)和計(jì)劃中大學(xué)城，人文環(huán)境很好，適于開(kāi)發(fā)高級(jí)住宅。劣勢(shì)：●周圍配套分散，需要項(xiàng)目本身配套最少部分填補(bǔ)這一不足之處?！裣噜徸≌瑓^(qū)比較少，對(duì)項(xiàng)目本身改造及物業(yè)管理需求較高。機(jī)會(huì)點(diǎn):●因?yàn)楸焙７康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品普遍檔次不高，規(guī)模比較小，本案有競(jìng)爭(zhēng)力?！裾?jì)劃將有利于本案，計(jì)劃北海商貿(mào)中心，和大學(xué)城。威脅：●用戶在選擇項(xiàng)目過(guò)程中過(guò)多疑慮和慎重，假如在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能有效把握形象——品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售風(fēng)險(xiǎn)和困難度。第二部分:廣告定位目標(biāo)人群：●北海當(dāng)?shù)馗挥行┤耸俊癖焙^(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)●北海白領(lǐng)階層、政府官員●北海周圍地域私營(yíng)業(yè)主（桂林、玉林、南寧、梧州）●上海、溫州人、以投資為主●西北、東北人，關(guān)鍵是養(yǎng)老過(guò)冬特點(diǎn)概述：●以30歲以上居多，男性多于女性●文化程度較高，社會(huì)閱歷豐富●有較豐厚經(jīng)濟(jì)起源和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)●邏輯思維能力和溝通協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)●眼光敏銳，深遂洞察力，善于投資理資●家概念較強(qiáng)●強(qiáng)調(diào)本身生活品質(zhì)保障●廣告目標(biāo)短期內(nèi)建立含有獨(dú)特個(gè)性項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)用戶群，引發(fā)消費(fèi)者注視，促進(jìn)消費(fèi)者作出購(gòu)置行動(dòng)?！駨V告語(yǔ)定位清新海風(fēng)滋潤(rùn)生活親水別墅●廣告訴求在前期以理性和感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期廣告宣傳則側(cè)重于感性宣傳?！癖憩F(xiàn)手法結(jié)合不一樣時(shí)期推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳等方面，以現(xiàn)代城市感平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告專題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“擁有清新海風(fēng)滋潤(rùn)生活親水別墅”，從而塑造項(xiàng)目標(biāo)品牌形象和親和力，引發(fā)大眾共鳴。第三部分:推廣策略分期廣告整合策略籌備期●廣告宣傳策略：概念引導(dǎo)、形象推廣；●媒體投放策略：戶外媒體及印刷媒體為主，報(bào)紙廣告、電視廣告制作為輔；●目：樹(shù)立形象、吸引消費(fèi)者關(guān)注，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)；●運(yùn)用媒體：戶外看板、戶外廣告、樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)、手提袋、報(bào)紙、電視；●時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前30天（.12—.1）公開(kāi)期●廣告宣傳策略：發(fā)揮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)用戶耳際傳策略，借勢(shì)造市；●媒體投放策略：媒體全方位轟炸；●目：掀起銷售熱潮，吸引市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注；●運(yùn)用媒體：報(bào)紙、夾報(bào)、戶外廣告、海報(bào)；●時(shí)間：開(kāi)盤(pán)期間（.2—.3）強(qiáng)銷期●廣告宣傳策略：以專題賣(mài)點(diǎn)為關(guān)鍵進(jìn)行系列性宣傳；●媒體投放策略：直效式媒休為主，采取主打賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵突破策略；●目：提升銷售業(yè)績(jī)，加緊銷售周期；●運(yùn)用媒體：報(bào)紙、夾報(bào)、海報(bào)●時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后半個(gè)月----30天左右進(jìn)入強(qiáng)銷期（.4--.9）連續(xù)期●廣告宣傳策略：耳際傳輸策略；●媒體投放策略：降低投放，集中整合；●目：將項(xiàng)目卓越品質(zhì)真諦，淵源傳輸并快速結(jié)案；●運(yùn)用媒體：定點(diǎn)看板、海報(bào)、報(bào)紙；●時(shí)間：項(xiàng)目銷售約在80—90%左右（.10—.12）廣告方法●北海日?qǐng)?bào)；軟文、硬廣告●廣西日?qǐng)?bào)軟文、硬廣告●廣西電視臺(tái)專題公關(guān)活動(dòng)●利用十二個(gè)月一度北海珍珠節(jié)，北海國(guó)際旅游節(jié)造勢(shì)。●和北海銀灘文化節(jié)主辦方聯(lián)宜，參與文化節(jié)文藝演出。●全市范圍內(nèi)開(kāi)展“北海居住文化”討論肯定會(huì)引發(fā)全部潛在用戶關(guān)注。●關(guān)注社會(huì)熱點(diǎn)，如水災(zāi)、失學(xué)兒童等，對(duì)她們伸出援助之手，取得良好社會(huì)效應(yīng)?！駷閷で笳С?，配合政府處理市政難題?！衽e行專題景觀征名活動(dòng)，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，更能表現(xiàn)本案細(xì)節(jié)之處人文內(nèi)涵。第四部分:計(jì)劃和預(yù)算表（12月—12月）12月—12月廣告費(fèi)用計(jì)劃：200萬(wàn)元（總費(fèi)用）廣告總投入：200萬(wàn)元（銷售額1%）階段籌備期公開(kāi)期強(qiáng)銷期連續(xù)期時(shí)間.