青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第一章總則

第一條指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全

面貫徹黨的二十大精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、

構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，科學把握

城市更新規(guī)律，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的

發(fā)展理念，以《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》

為統(tǒng)領，落實青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃

和2035年遠景目標綱要，緊緊圍繞青島市第十三次黨代會

提出“一個總體目標、兩個城市愿景、三個新突破、四個發(fā)

展導向、六個城市、十個方面工作”的要求，通過城市更新

推動城市高質(zhì)量發(fā)展，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式和經(jīng)濟增長方

式，逐步建立健全城市更新規(guī)劃、管理、政策體系，突出規(guī)

劃引領、強化政府統(tǒng)籌、提升更新動力，滿足人民群眾宜居

宜業(yè)宜游宜學宜養(yǎng)的需要，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，努力

建設新時代社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

第二條規(guī)劃依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

《中華人民共和國文物保護法》

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

《中華人民共和國土地管理法實施條例》

住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大

拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》

自然資源部《市級國土空間總體規(guī)劃編制指南（試行）》

2020年9月

自然資源部《城市更新空間單元規(guī)劃導則》（征求意見稿）

2021年5月

《青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

《青島市城市風貌保護條例》

《青島市海岸帶保護與利用管理條例》

《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二

〇三五年遠景目標綱要》

《青島市人民代表大會常務委員會關(guān)于實施城市更新

和城市建設三年攻堅行動的決定》2021年12月

《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》在編

《青島市國土空間總體規(guī)劃2020年度體檢報告》

《青島歷史文化名城保護規(guī)劃（2021-2035年）》在編

第三條規(guī)劃定位

《青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》是青島市

國土空間規(guī)劃體系中的重要專項規(guī)劃，支撐《總體規(guī)劃》的

編制，指導各區(qū)城市更新專項規(guī)劃和實施方案的編制，是開

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

展城市更新行動的重要依據(jù)。

第四條更新目標

通過實施城市更新，將青島建設成為高質(zhì)量發(fā)展、高品

質(zhì)生活、高效能治理的新時代社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

統(tǒng)籌完成城市結(jié)構(gòu)重塑、土地集約利用、產(chǎn)業(yè)空間拓展、城

市功能完善、運行效率提升、人居環(huán)境改善、歷史資源活化、

生態(tài)環(huán)境修復等八項任務。

第五條更新原則

（一）規(guī)劃引領，片區(qū)統(tǒng)籌。以國土空間總體規(guī)劃、分

區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，協(xié)同相關(guān)專項規(guī)劃，編制市級城市更新專項

規(guī)劃，指導區(qū)級城市更新專項規(guī)劃，確定更新目標、原則、

策略與更新方式等總體更新思路。強化專項、片區(qū)、社區(qū)三

種類型的統(tǒng)籌實施，以街坊為項目實施的基本單元，確保城

市整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（二）因地制宜，有機更新。將城市視作有機生命體，

遵循其內(nèi)在秩序和發(fā)展規(guī)律，根據(jù)區(qū)域特征和現(xiàn)狀存在問題，

妥善把握時間、空間關(guān)系，以常態(tài)化、小規(guī)模、內(nèi)涵型、漸

進式的有機更新為主要方式，切實傳承城市歷史文化，提升

土地利用效率，優(yōu)化提升城市功能和空間品質(zhì)，實現(xiàn)城市可

持續(xù)發(fā)展。

（三）公益優(yōu)先，多方兼顧。以推動全國文明典范城市

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

創(chuàng)建、打造宜居宜業(yè)宜游高品質(zhì)灣區(qū)城市為契機，優(yōu)先保障

公共服務資源供給，按照十五分鐘生活圈要求，補齊服務短

板，強化民生弱項。兼顧政府、企業(yè)、居民多方訴求，促進

經(jīng)濟、社會的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）政府引導，市場運作。在市委市政府統(tǒng)一領導下，

強化部門協(xié)作、市區(qū)聯(lián)動，理順工作機制，形成工作合力。

完善對市場運作的政策引導，合理確定城市更新近期行動方

案和年度實施計劃，激發(fā)各類市場主體的投資熱情和創(chuàng)新活

力，協(xié)同開展城市更新工作。

第六條規(guī)劃范圍

本規(guī)劃范圍為青島市中心城區(qū)，中心城區(qū)范圍與《青島

市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》保持一致，規(guī)劃統(tǒng)籌

范圍為青島市域。

第七條規(guī)劃期限

規(guī)劃期限與《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》

保持一致，為2021年至2035年。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第二章城市更新對象

第八條城市更新對象類型

《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》確定的城

鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)現(xiàn)狀建設用地中，存在物質(zhì)性、功能性、結(jié)構(gòu)

性問題的老舊住區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)以及其他更新區(qū)為

本次規(guī)劃確定的城市更新對象。

（1）老舊住區(qū)包含老舊小區(qū)和城中村兩類。老舊小區(qū)指

建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)

服務設施不健全的住宅區(qū)；城中村指城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)布局散

亂、配套不足、環(huán)境雜亂的村莊。

（2）老舊廠區(qū)指建筑老舊、布局散亂、效益較低、有環(huán)

境影響的工業(yè)、倉儲用地。

（3）老舊街區(qū)包含歷史文化街區(qū)和老舊商業(yè)街區(qū)兩類。

歷史文化街區(qū)指《青島歷史文化名城保護規(guī)劃（2021-2035

年）》確定的歷史文化街區(qū)；老舊商業(yè)街區(qū)指建筑老舊、空置

率高、活力不足、業(yè)態(tài)單一、環(huán)境品質(zhì)不高的商業(yè)商務空間。

（4）其他更新區(qū)指需完善提升服務功能和品質(zhì)的公共

開放空間、基礎設施、公共服務設施等用地；需要功能轉(zhuǎn)型

的現(xiàn)狀公共基礎設施用地。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第三章城市更新方式

第九條城市更新方式類型

城市更新方式分為保護利用、改造提升和拆除重建三種

類型。

（1）保護利用：在符合保護要求的前提下，對歷史城區(qū)、

歷史文化街區(qū)、文物保護單位、歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑、

工業(yè)遺產(chǎn)、名人故居、軍事建（構(gòu)）筑物、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)

等更新對象的空間布局、建筑風貌、環(huán)境品質(zhì)、配套設施等

進行功能優(yōu)化、維護修繕、環(huán)境整治的更新方式。

（2）改造提升：對老舊小區(qū)、工業(yè)倉儲、商業(yè)等更新對

象，完善交通、市政、環(huán)衛(wèi)、公共服務、消防等配套設施，

進行環(huán)境整治、海綿城市建設和建筑節(jié)能改造，適度改擴建

和加建，優(yōu)化建筑使用功能的更新方式。

（3）拆除重建：在保護利用、改造提升難以實現(xiàn)城市功

能與環(huán)境改善的情況下，對布局散亂、利用粗放、用途不合

理、建筑危舊、不符合城市發(fā)展要求的建筑進行拆除重建的

更新方式。

第十條城市更新方式選擇

基于城市社會、經(jīng)濟、文化、生態(tài)等多維度發(fā)展目標，

落實上位規(guī)劃要求，結(jié)合更新基底判斷和更新區(qū)域識別，貫

徹有機更新理念，避免大拆大建，以保護利用、改造提升為

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

主要更新方式，謹慎選擇拆除重建的更新方式。拆除重建區(qū)

域是更新機會空間，通過提升土地利用效率，實現(xiàn)城市發(fā)展

目標，其實施主體、時機、方式應充分結(jié)合城市發(fā)展要求和

市場需求確定，適時啟動更新行動。

第四章城市更新策略

第一節(jié)城市結(jié)構(gòu)重塑策略

第十一條環(huán)灣賦能提質(zhì)，引領城市結(jié)構(gòu)重塑

構(gòu)建生態(tài)保護修復、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級為主題的更新

軸帶，串聯(lián)城市主要更新區(qū)域，以膠濟鐵路沿線更新為主軸，

開展環(huán)膠州灣重點片區(qū)更新，完善城市中心體系和城市功能，

優(yōu)化用地布局，重塑城市空間結(jié)構(gòu)。以環(huán)膠州灣區(qū)域為重點，

塑造增長極核，引入高端要素，形成城市發(fā)展新動能。

第二節(jié)城市文脈傳承策略

第十二條傳承島城文脈，打造魅力歷史名城

傳承百年文脈，在嚴格保護的基礎上，活化利用歷史建

筑、工業(yè)遺產(chǎn)等歷史文化資源，講好青島文化故事，培育青

島文化品牌，激發(fā)老城活力，打造魅力歷史名城。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第十三條塑造文化傳承的“保護活化場景”

打造文化節(jié)點，利用歷史建筑等建設創(chuàng)意工坊、名人故

居、博物館、小劇場、社區(qū)圖書館、景觀小品、展覽館等文

化節(jié)點。培育文化線路，串聯(lián)文化節(jié)點，形成工業(yè)文化、近

代建筑、名人故居、特色美食、濱水觀光、紅色文化、民俗

文化、自然風光等特色文化線路。復興特色文化區(qū)，融合文

化節(jié)點和線路，營造近代建筑文化區(qū)、里院文化區(qū)、郵輪文

化區(qū)、帆船文化區(qū)、機車文化區(qū)、宗教文化區(qū)、休閑文化區(qū)

等特色文化區(qū)。

第三節(jié)公益利益優(yōu)先策略

第十四條堅持公益優(yōu)先，提升城市承載能力

按照人民城市為人民的理念，科學評估和多元協(xié)商相結(jié)

合，優(yōu)先配置公共設施、交通、市政、公園、環(huán)衛(wèi)等公益設

施，完善提升城區(qū)功能和品質(zhì)，提升市民獲得感、幸福感。

第十五條塑造以人為本的“公益優(yōu)先場景”

公共基礎設施建設引領城市品質(zhì)提升。采取片區(qū)統(tǒng)一建

設和改造提升、活化利用存量建筑等方式，優(yōu)先規(guī)劃建設多

層次的教育、醫(yī)療、文化、體育、環(huán)衛(wèi)等公共設施，促進公

共設施均等化布局；通過設施更新、環(huán)境提升、功能優(yōu)化等

措施，提高老舊公共設施品質(zhì)，提升市民生活品質(zhì)。

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基礎設施系統(tǒng)升級，提升城市綜合承載力。完善提升快

速路、主干路等城市道路網(wǎng)，實施膠州灣第二隧道、跨海大

橋高架路二期、重慶路快速路、唐山路（重慶路-天水路段）、

唐河路-安順路打通等重點工程，完善道路交通體系；打通斷

頭路，織補城市肌理；改造升級綠色、低碳市政設施，推動

團島污水處理廠、麥島污水處理廠、華電等重大基礎設施改

造與建設，加快滄海新城、徐家東山等供熱廠清潔能源升級

等。

完善城市防災空間，增強城市韌性。完善城市綜合防災

空間，提升公共空間防災功能，平災結(jié)合，保障城市安全。

重視海綿城市建設，在確保城市排水防澇安全的前提下，最

大限度地實現(xiàn)雨水在城市區(qū)域的積存、滲透和凈化，促進雨

水資源的利用和生態(tài)環(huán)境保護。

第四節(jié)產(chǎn)城迭代升級策略

第十六條產(chǎn)城融合發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)迭代升級

按照堅守產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)城融合發(fā)展的要求，通過膠濟鐵

路沿線產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、張村河沿線科技創(chuàng)新、膠黃鐵路沿線港城

融合三條主要更新軸線，構(gòu)建特色產(chǎn)業(yè)走廊，促進產(chǎn)業(yè)新舊

動能轉(zhuǎn)換。

促進膠濟鐵路沿線產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，塑造歷史、現(xiàn)代、未來三

個產(chǎn)業(yè)主題更新區(qū)段，成為青島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型走廊；促進張村河

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沿線科技創(chuàng)新發(fā)展，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和完善的城市功能吸引

創(chuàng)新企業(yè)和年輕人才聚集，發(fā)展科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)孵化等高精

技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為青島產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新走廊；促進前灣港區(qū)域港城融

合更新，強化海港、空港、陸港聯(lián)系，打造國際合作產(chǎn)業(yè)聚

集地，成為青島對外開放走廊。

第十七條塑造迭代升級的“產(chǎn)城融合場景”

利用工業(yè)遺產(chǎn)打造紡織谷、橡膠谷、國棉六廠等園區(qū)型

產(chǎn)業(yè)空間，補充完善人才公寓、孵化器、實驗室、中試場等

專業(yè)配套服務設施，以及咖啡廳、娛樂場、公共空間等生活

配套服務設施；結(jié)合社區(qū)微更新提供社區(qū)型產(chǎn)業(yè)空間，做優(yōu)

公共服務與環(huán)境品質(zhì)，提供公共交流空間與低成本產(chǎn)業(yè)空間；

利用歷史城區(qū)等特色街道提供街巷型產(chǎn)業(yè)空間，通過允許功

能兼容混合、財政支持等措施，引導特色產(chǎn)業(yè)街區(qū)發(fā)展；總

部大道、歡樂濱海城、北客站等區(qū)域建設樓宇型產(chǎn)業(yè)社區(qū)，

為創(chuàng)新企業(yè)提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間；利用老工業(yè)廠房、閑置樓宇、

里院等存量空間，提供混合型產(chǎn)業(yè)空間，吸引年輕人入住生

活和創(chuàng)業(yè)，形成產(chǎn)城融合的低成本創(chuàng)新空間。

第五節(jié)年輕友好城市策略

第十八條塑造活力空間，建設年輕友好城市

按照創(chuàng)新引領發(fā)展的要求，在城市更新項目中鼓勵建設

人才住房等生活空間、低成本的創(chuàng)業(yè)空間、活力時尚的魅力

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交往空間，吸引年輕人到青島生活和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

第十九條營造年輕友好的“活力空間場景”

利用老舊商業(yè)街區(qū)、老舊廠區(qū)改造為創(chuàng)業(yè)空間，新建產(chǎn)

業(yè)樓宇項目配建政府持有的新興產(chǎn)業(yè)用房等，增加低成本創(chuàng)

業(yè)空間供給；通過歷史文化街區(qū)活化利用，地鐵站點周邊城

中村、老舊廠區(qū)等更新項目建設人才住房、保障性住房，增

加多元化的宜居生活空間供給；提升步行商業(yè)街區(qū)、新興商

業(yè)綜合體、濱水休閑娛樂區(qū)、體育運動區(qū)、特色文化區(qū)等區(qū)

域的品質(zhì)和業(yè)態(tài)環(huán)境，增加活力時尚交往空間供給，激發(fā)城

市活力和吸引力。

第六節(jié)交通引領發(fā)展策略

第二十條交通引領發(fā)展，促進土地集約利用

貫徹交通體系完善與項目建設協(xié)同的理念，逐步形成軌

道交通+公交+步行為主體的新型交通體系，織補城市空間，

引領城市中心、商圈、城中村等區(qū)域的低效用地集約利用和

品質(zhì)提升。

第二十一條營造交通引領的“集約利用場景”

依托軌道交通，落實TOD發(fā)展理念，推動“軌道站點+

中心”、“軌道站點+產(chǎn)業(yè)社區(qū)”、“軌道站點+居住社區(qū)”等多

種模式的綜合更新，建設多元復合、緊湊集約的城市街區(qū)。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

推動快速路、隧道建設，促進區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，打通城市快速

路、主干道，完善道路體系，打通斷頭路，織補城市肌理。

完善步行、騎行等慢行空間，貫通濱海、濱水慢行空間，織

補城區(qū)綠道，沿線配建文化、體育、商業(yè)、驛站等配套服務

設施，串聯(lián)城市公共空間和功能區(qū)，提升城市空間活力和品

質(zhì)。

第七節(jié)人居環(huán)境提升策略

第二十二條提升人居品質(zhì)，實現(xiàn)市民幸福宜居

以構(gòu)建方便宜居的十五分鐘生活圈為目標，對老舊住區(qū)

進行多源數(shù)據(jù)評估，對照目標查找問題，精準施策，以居住

街區(qū)為抓手，建設“人民城市”的青島樣板。

第二十三條營造方便溫馨的“宜居社區(qū)場景”

按照老舊小區(qū)街區(qū)化改造、城中村整村改造的模式，營

造住有所居、環(huán)境宜居、全齡關(guān)懷、低碳韌性、智慧生活的

宜居社區(qū)。通過盤活閑置用房和適度改造存量建筑，完善社

區(qū)辦公、公共服務、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)市集、青年眾創(chuàng)空間等

就業(yè)空間；營造體驗多元、親近自然、慢行友好、出行便利、

風貌彰顯的休閑環(huán)境。按照十五分鐘生活圈建設標準，重點

關(guān)注“一老一幼”，完善活動中心、老年日托、衛(wèi)生服務、為

老服務、社區(qū)食堂等公共配套和服務，營造全齡學習、社區(qū)

課堂、文化傳承、人文共鳴的學習空間。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第八節(jié)生態(tài)環(huán)境修復策略

第二十四條保護修復生態(tài)環(huán)境，推進公園城市建設

按照生態(tài)優(yōu)先的理念，保護和修復膠州灣沿岸，李村河、

張村河等河流，浮山、午山等山體的生態(tài)環(huán)境，塑造山海城

相融為特色的公園城市。

第二十五條營造生機盎然的“公園城市場景”

堅持生態(tài)優(yōu)先，強化生態(tài)保育。保護修復膠州灣濕地，

重點在大沽河、白沙河、墨水河、樓山河等河流入海處建設

生態(tài)濕地公園；推進嶗山、大珠山、小珠山景區(qū)保護修復，

按照生態(tài)紅線和城市綠線控制要求，逐步引導樓山河兩側(cè)、

嶗山水庫西側(cè)、小珠山周邊等生態(tài)空間內(nèi)建設用地退出，拆

建復綠、還綠于民。

結(jié)合生態(tài)要素，豐富休閑功能。貫通嶗山流清河至唐島

灣濱海綠道；構(gòu)建前海一線-膠州灣東岸-李村河-張村河-濱海

大道的城區(qū)綠環(huán)；高品質(zhì)整治太平山中央公園、浮山森林公

園；開展團島山、雙山、樓山、女姑山等60余處山體公園整

治。

關(guān)注小微空間，完善社區(qū)公園。營造“出門見綠、身邊

有園”的社區(qū)公園場景，為日常散步、休閑、交往提供一個

舒適、優(yōu)美的公共場所，進一步鞏固提升“300米見綠、500

米見園”的社區(qū)公園格局。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第五章城市更新總體布局

第二十六條構(gòu)建“一環(huán)一帶兩軸”的更新軸帶

強化軸帶空間引領，按照城市空間發(fā)展方向，引導高端

要素向環(huán)灣地區(qū)集聚，通過生態(tài)保護修復、科技創(chuàng)新引領、

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等不同主題的更新軸帶，串聯(lián)城市主要更新區(qū)

域，引領城市有機更新。

打造膠州灣生態(tài)休閑環(huán)，建設全線貫通、慢行為主、生

態(tài)休閑的環(huán)膠州灣生態(tài)公園，促進膠州灣“工業(yè)銹帶”向“生

活秀帶”轉(zhuǎn)型。打造膠州灣老城有機更新示范帶，南起歷史

城區(qū)，沿膠濟鐵路向北拓展至白沙河，成為引領青島城市有

機更新的示范區(qū)、樣板區(qū)。打造張村河科技創(chuàng)新軸和自貿(mào)區(qū)

港城融合軸，引領老城區(qū)特色產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

第二十七條培育“一核五極”的更新引擎

推動歷史文化街區(qū)、郵輪港整體復興，打造歷史城區(qū)復

興核，引領青島老城有機更新，帶動青島城市能級提升；提

升浮山灣區(qū)域、重塑北客站區(qū)域、升級株洲路-張村河區(qū)域、

重塑流亭機場周邊區(qū)域、升級保稅港區(qū)，打造城市發(fā)展增長

極核。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第六章城市更新分類指引

第二十八條老舊小區(qū)

老舊小區(qū)以改造提升為主要更新方式，根據(jù)改造內(nèi)容分

為基礎類、完善類、提升類三種類型。基礎類改造要發(fā)揮財

政資金主導作用，做到應改盡改；完善類改造在尊重居民意

愿的前提下，做到宜改即改；提升類改造按照政府引導、市

場化運作的模式，做到能改則改。2025年底前，基本完成基

礎類老舊小區(qū)改造，推動完善類改造，試點開展提升類改造。

老舊小區(qū)改造要堅持“問計于民、問需于民”的原則，

著力于解決人民群眾急難愁盼的問題，推進“完整社區(qū)”建

設。以安全健康、設施完善、管理有序為目標，從單個小區(qū)

改造向成片連片的街區(qū)改造轉(zhuǎn)變，按照十五分鐘生活圈建設

標準，統(tǒng)籌配建各類設施，在符合居民意愿的情況下，整合

利用小區(qū)內(nèi)部存量房屋、空閑空間補足設施短板，因地制宜

改造市政配套設施和公共服務設施，提升社區(qū)治理能級，將

居住社區(qū)建設成為完整單元，讓人民群眾生活更方便、更溫

馨、更美好。

貫徹街區(qū)協(xié)同更新理念，采取街道統(tǒng)籌、多元協(xié)作的模

式，建立健全街道更新協(xié)商平臺，在充分調(diào)查、評估，征求

居民意愿的基礎上，按照十五分鐘生活圈的要求，編制社區(qū)

統(tǒng)籌實施方案，建立問題清單、項目清單和分期實施計劃，

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

通過政府、業(yè)委會、企業(yè)、物業(yè)、責任規(guī)劃師等多方協(xié)作，

推動老舊小區(qū)及周邊街區(qū)整體改造提升。

探索老舊小區(qū)長效治理模式，建立“基層黨組織+業(yè)主委

員會+物業(yè)服務管理公司”的多主體小區(qū)共管聯(lián)席會議制度，

提高物業(yè)管理覆蓋率，開展幸福家園共建活動，發(fā)揮人民群

眾主體作用，共建共治共享美好家園。

1990年前建成的老舊小區(qū)，存在危舊房屋的，允許通過

翻建、改建、適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增

加建筑規(guī)模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。結(jié)合

實際情況，優(yōu)先從房屋最危險、群眾最迫切的樓棟開展試點

工作。鼓勵由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機構(gòu)等多主體共

擔改造成本，具體可通過政府專項資金補助、產(chǎn)權(quán)單位出資、

居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設施出租出

售等多種方式籌措改造資金。

第二十九條城中村

城中村采取拆除重建為主、改造提升為輔的更新方式。

城市建設重點片區(qū)、城市重大設施建設涉及的城中村，采取

拆除重建的方式，注重生態(tài)保護和文化傳承，整合土地資源，

保障公共基礎設施建設及產(chǎn)業(yè)空間供給；其他區(qū)域的城中村

可通過改造提升的方式改善基礎設施，消除安全隱患，增加

公共服務設施，提升空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境品質(zhì)。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

充分尊重村民意愿，遵循城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，推動整村

更新，綜合實現(xiàn)城市功能完善、民生保障、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地域

文化傳承、環(huán)境修復等發(fā)展目標。拆除重建為主的城中村更

新，按照綠色、低碳、宜居的要求，建設功能復合、持續(xù)發(fā)

展的城市未來社區(qū)，成為青島新一代居住社區(qū)典范。

建立整村更新的實施機制，采取政府統(tǒng)籌、市場運作、

村民參與的模式，建立健全城中村更新協(xié)商平臺，按照城市

結(jié)構(gòu)重塑、片區(qū)功能提升、產(chǎn)業(yè)迭代升級等綜合要求，落實

上層規(guī)劃功能、布局等要求，對城中村進行整體籌劃，根據(jù)

市場需求、村民意愿、政府財政狀況，合理確定拆除重建范

圍、規(guī)模和實施時序。

第三十條老舊廠區(qū)

推動膠濟鐵路沿線老工業(yè)區(qū)內(nèi)老舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，列入

工業(yè)遺產(chǎn)名錄、建筑結(jié)構(gòu)完好的低效廠房以保護利用和改造

提升為主要更新方式，其他低效廠房以拆除重建為主要更新

方式。以打造創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)的科創(chuàng)海岸為目標，保護工業(yè)遺

產(chǎn)，展示百年膠濟鐵路工業(yè)文化風采，促進土地集約復合利

用，建設高水準的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（社區(qū)），提供充足的低成本產(chǎn)業(yè)

發(fā)展空間，引入新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，推動產(chǎn)業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換。

中心城區(qū)內(nèi)老舊廠區(qū)按照上位規(guī)劃要求，采取改造提升

和拆除重建的方式進行更新，布局散亂、建筑危舊、基礎設

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

施不完善、環(huán)境惡劣、與城市功能不相符的低效廠房以拆除

重建為主要更新方式。重點區(qū)域內(nèi)老舊廠區(qū)更新保障產(chǎn)業(yè)用

地供給，落位城市重點產(chǎn)業(yè)項目和重大公共基礎設施，建設

產(chǎn)業(yè)園區(qū)（社區(qū)）；其他區(qū)域內(nèi)老舊廠區(qū)以產(chǎn)業(yè)升級為主，保

留工業(yè)用地性質(zhì)，積極發(fā)展高端制造業(yè)，探索創(chuàng)新型運營模

式，提高產(chǎn)出效益。市域范圍內(nèi)老舊廠區(qū)以產(chǎn)業(yè)升級為主，

推動傳統(tǒng)制造業(yè)向先進制造業(yè)升級，保障產(chǎn)業(yè)空間規(guī)模。積

極引導老舊廠區(qū)向公共配套設施、市政基礎設施、道路交通

設施等功能轉(zhuǎn)變，補足各類配套設施短板。

采取政府統(tǒng)籌、龍頭企業(yè)引領或產(chǎn)權(quán)人自主更新的模式，

建立健全園區(qū)與街道更新協(xié)商平臺，統(tǒng)籌推動產(chǎn)業(yè)迭代升級。

對于膠濟鐵路沿線等承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的老舊廠區(qū)，采取政

府收儲的方式，進行土地盤活利用。對于企業(yè)自身改造意愿

強烈的工業(yè)廠房，采取政企合作或支持等方式鼓勵企業(yè)自主

更新，完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

第三十一條歷史文化街區(qū)

歷史文化街區(qū)采取保護利用為主的更新方式，按照建設

國家歷史文化名城的要求，在嚴格保護歷史文化資源的基礎

上，通過建筑、環(huán)境、公共空間、公共基礎設施的活化利用

和改造提升，實現(xiàn)文化傳承與創(chuàng)新、城市功能完善、原住民

生活改善、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)提升等綜合目標。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

全面促進社區(qū)復興、民生提質(zhì)。歷史文化街區(qū)控制騰退

比例，留住原住民，延續(xù)社會結(jié)構(gòu)與社群完整性，開展居民

院落申請式更新試點，實現(xiàn)有機更新。完善配套基礎設施和

公共服務設施，保障生活便利性，提升居民幸福感。

推動中山路等歷史文化街區(qū)的步行化改造，提升步行環(huán)

境品質(zhì)，依托1號線、3號線、4號線地鐵站點，建立與軌道

交通相銜接的慢行網(wǎng)絡。講好青島文化故事，結(jié)合歷史文化

保護與活化利用，鼓勵在保護歷史文化街區(qū)整體風貌條件下

的土地功能混合使用，推動宜居宜業(yè)、文化服務、傳統(tǒng)手工

業(yè)和相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造青島文化旅游目的地、文化創(chuàng)

意聚集區(qū)。以保護為基礎，活化利用歷史建筑，在符合歷史

建筑的核心歷史價值前提下開展多功能使用，結(jié)合建筑特色

鼓勵發(fā)展公共服務、文化展示、文化創(chuàng)意辦公以及公益性辦

公等功能，營造建筑可閱讀、街道可漫步、街區(qū)有溫度的歷

史文化街區(qū)。

歷史文化街區(qū)采取政府主導、市場化運作的模式，建立

健全歷史文化街區(qū)更新協(xié)商平臺，發(fā)揮責任規(guī)劃師和專家的

技術(shù)領銜作用，鼓勵居民、商戶、在地企業(yè)自主更新，吸引

有實力的品牌企業(yè)參與更新；通過功能兼容、容積率獎勵、

財政支持、臨時功能、技術(shù)標準適用、靈活消防技術(shù)等政策

賦能，促進更新實施。

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

第三十二條老舊商業(yè)街區(qū)

老舊商業(yè)街區(qū)采取以改造提升為主、拆除重建為輔的更

新方式。推進中山路、臺東、香港中路、李村、正陽路等傳

統(tǒng)商圈品質(zhì)提升，以體驗化、數(shù)字化、特色化、社區(qū)化為導

向，圍繞業(yè)態(tài)品牌調(diào)整、空間品質(zhì)提升、營銷模式創(chuàng)新、交

通組織優(yōu)化等內(nèi)容進行升級改造。發(fā)展新場景、新消費，結(jié)

合個性化需求豐富體驗類業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)商圈打造成為品牌集

聚、供給豐富、功能完善的重要消費承載地，激發(fā)消費增長

潛力。

中山路、臺東、香港中路等濱海區(qū)域傳統(tǒng)商圈應充分利

用商業(yè)文脈底蘊和文化資源聚集的優(yōu)勢，鼓勵發(fā)展首店經(jīng)濟、

夜間經(jīng)濟，承辦國際消費節(jié)事，提升國際化服務水平，成為

青島建設國際消費中心城市的重要平臺。其它傳統(tǒng)商圈更新

應以滿足居民生活服務需求為基礎，充分利用疏解騰退空間

補充便民商業(yè)，鼓勵功能混合，合理引導文化、旅游、體育、

教育、健康、養(yǎng)老等功能與商業(yè)兼容，創(chuàng)新供給方式，補齊

服務短板，完善一刻鐘便民生活圈。

推進市南區(qū)等區(qū)域的老舊樓宇升級轉(zhuǎn)型，提升樓宇商業(yè)

業(yè)態(tài)和品質(zhì)。推動產(chǎn)業(yè)功能提質(zhì)增效，滿足科技創(chuàng)新、數(shù)字

經(jīng)濟、金融管理、商業(yè)服務等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展需求，為產(chǎn)業(yè)

高端轉(zhuǎn)型、高能級企業(yè)落位提供載體。鼓勵通過空間疏解、

騰挪、置換等方式，整合閑置空間，補充人才住房、職工宿

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

舍及公共配套設施，促進職住平衡。加強既有建筑節(jié)能低碳

改造，推動先進高性能節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品應用，打造現(xiàn)代智慧、

綠色低碳的高品質(zhì)樓宇。鼓勵將傳統(tǒng)的服務空間打造成為開

放的城市客廳，為周邊群眾提供休閑文化空間，實現(xiàn)功能疊

加。優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，提供多樣化辦公空間，鼓勵樓宇利

用開放公共區(qū)域及附屬空間引入咖啡廳、24小時書店等第三

空間，提升商務空間多元活力。鼓勵樓宇更新帶動周邊公共

空間一體化設計，營造動靜有序、具有藝術(shù)氛圍的景觀環(huán)境。

老舊商業(yè)街區(qū)更新采取政府統(tǒng)籌、企業(yè)統(tǒng)一運營的模式，

建立健全商業(yè)街區(qū)更新協(xié)商平臺，開展街區(qū)綜合評估，形成

優(yōu)勢清單、問題清單和項目清單，采取用地功能兼容、容積

率轉(zhuǎn)移與獎勵、財政支持、臨時功能等政策，鼓勵產(chǎn)權(quán)人自

主或聯(lián)合更新，引入品牌運營企業(yè)負責全生命周期項目實施。

第三十三條其他更新區(qū)

大港、滄口機場、流亭機場等交通市政轉(zhuǎn)型區(qū)是城市重

要戰(zhàn)略空間，根據(jù)現(xiàn)狀情況，采取保護利用、改造提升和拆

除重建的復合更新。遵循公共利益優(yōu)先的理念，按照城市結(jié)

構(gòu)優(yōu)化、功能完善、生態(tài)修復等要求，結(jié)合軌道交通站點，

預留城市重大功能、重大活動、重大項目空間，通過地上地

下空間一體化設計，從交通流線組織、產(chǎn)城融合功能完善、

城市品質(zhì)提升等方面對存量資源進行盤活，提升軌道站效能，

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

實現(xiàn)區(qū)域功能的整體提升和環(huán)境品質(zhì)改善，打造城市發(fā)展新

引擎，激發(fā)城市活力，帶動周邊區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展。

推動職業(yè)學校、科研院所、供熱廠等公共基礎設施功能

提升，在保障城市服務能級不降低的情況下，提高土地利用

效率，優(yōu)先補齊城市短板，補足養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化、

環(huán)衛(wèi)等社區(qū)公共服務設施。鼓勵圖書館、科技館、水族館等

老舊公共服務設施品質(zhì)提升，結(jié)合市民對高品質(zhì)生活需求，

增加體驗式業(yè)態(tài)、升級服務設備、改善公共空間環(huán)境，提升

公共服務能級。

其他更新區(qū)采取政府統(tǒng)籌、部門協(xié)同、市場運作的模式，

由市政府牽頭成立更新決策平臺，針對濱水、山體、交通、

市政、文化、教育、衛(wèi)生、體育、環(huán)衛(wèi)等其他更新區(qū)，組織

各市直部門、區(qū)政府編制專項統(tǒng)籌實施方案和片區(qū)統(tǒng)籌實施

方案，采取“條塊結(jié)合”的方式，提升城市功能，保障公共

利益落地實施。

第七章環(huán)境影響專章

第三十四條環(huán)境影響評價依據(jù)

為深入貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，提高規(guī)劃的科學性，從源

頭上預防、減輕規(guī)劃實施對環(huán)境的不良影響，促進經(jīng)濟、社

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

會和環(huán)境全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境

影響評價法》、《山東省規(guī)劃環(huán)境影響評價條例》，對本專項規(guī)

劃進行環(huán)境評價專章說明。

第三十五條環(huán)境生態(tài)控制要求

本專項規(guī)劃為全市城市更新總體層面的指導性規(guī)劃，對

青島市城市更新的目標、規(guī)模、方向、策略等提出相關(guān)要求

和指引，在編制過程中充分銜接了《青島市國土空間總體規(guī)

劃（2021-2035年）》、《青島市國土空間生態(tài)修復規(guī)劃（2021-

2035年）》、《青島市綠地系統(tǒng)專項規(guī)劃（2021-2035年）》、《青

島歷史文化名城保護規(guī)劃（2021-2035年）》等相關(guān)規(guī)劃，在

編制各區(qū)（市）城市更新專項規(guī)劃時應落實相關(guān)環(huán)境生態(tài)控

制要求，在開展具體城市更新工作中，落實和推動上述規(guī)劃

要求的復墾、復綠、復藍、歷史保護等工作。

第八章實施保障

第三十六條建立健全實施保障體系

按照規(guī)劃、策劃、建設、運維全生命周期一體化的要求，

建立空間、治理、實施、政策四個實施保障體系，編制“專

項-片區(qū)-社區(qū)”三類統(tǒng)籌實施方案，建立政府、企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、

公眾、專家等組成的協(xié)商共建平臺，充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌作

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青島市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）

用，激發(fā)企業(yè)積極性，問需于民、問計于民，發(fā)揮專家技術(shù)

優(yōu)勢，確保城市更新的有效實施。

第三十七條構(gòu)建城市更新規(guī)劃傳導體系

建立“國土空間規(guī)劃引領、市-區(qū)（市）更新規(guī)劃統(tǒng)籌指

導、更新計劃協(xié)同推進，更新實施方案統(tǒng)籌項目落地”的規(guī)

劃傳導體系。

規(guī)劃傳導方面，市城市更新專項規(guī)劃與市國土空間總體

規(guī)劃相互反饋，區(qū)（市）城市更新專項規(guī)劃與區(qū)國土空間分

區(qū)規(guī)劃相互反饋，市-區(qū)（市）城市更新規(guī)劃指導城市更新實

施方案編制，實施方案與控制性詳細規(guī)劃相互反饋。

第三十八條建立城