XX金融房貸業(yè)務(wù)風(fēng)控大綱風(fēng)控部目錄第一章房貸業(yè)務(wù)概述第二章貸前管理第一部分業(yè)務(wù)受理第二部分風(fēng)控盡調(diào)第三章貸中管理第一部分批貸管理第二部分放貸管理第三部分放款路徑及模式第四章貸后管理第一部分權(quán)責(zé)劃分第二部分日常管理第二部分合作渠道推薦第三部分檔案管理第一章房貸業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介房貸業(yè)務(wù)指一線、二線核心城市的個(gè)人、企業(yè)房屋（主要指住宅類(lèi)）抵押貸款業(yè)務(wù)。為提高對(duì)房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，規(guī)范審批流程，提高審批效率，控制房貸業(yè)務(wù)的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理，制定本大綱。第二章貸前管理第一部分業(yè)務(wù)受理1、面簽人員在與借款人溝通時(shí)應(yīng)當(dāng)至少了解：（1）抵押物地址、抵押狀態(tài)，建筑面積、預(yù)評(píng)估總值、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、借款人基本信息。（2）借款人實(shí)際需求與公司房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品類(lèi)型的匹配度，以有針對(duì)性地向借款人推薦產(chǎn)品。2、面簽人員在向風(fēng)控部交單時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《借款服務(wù)申請(qǐng)表》及《風(fēng)控流程表》，并注明相關(guān)信息（中介姓名、聯(lián)系電話、利率等），若未填寫(xiě)清楚、填寫(xiě)錯(cuò)誤，或在該單業(yè)務(wù)審批后再申請(qǐng)返費(fèi)，公司將視作無(wú)中介渠道返費(fèi)處理。第二部分風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查風(fēng)控部在接到《借款服務(wù)申請(qǐng)表》及《風(fēng)控流程表》后，進(jìn)行如下盡職調(diào)查：1、向深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司公司詢值，并根據(jù)業(yè)務(wù)需要出具評(píng)估單或評(píng)估報(bào)告，以確定擬抵押物的評(píng)估值。2、從中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)查詢借款人是否有法院強(qiáng)制執(zhí)行等不良記錄。3、與借款人面談，核實(shí)借款人的基本信息、借款人資質(zhì)、家庭資產(chǎn)、抵押房產(chǎn)現(xiàn)狀、工作情況、借款用途、還款來(lái)源、未來(lái)處置情況，并確認(rèn)息費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、查驗(yàn)借款人資料，確認(rèn)完整性、真實(shí)性，并對(duì)查驗(yàn)的資料留存復(fù)印件、拍照；如為復(fù)印件，在辦理公證時(shí)，需核對(duì)原件與復(fù)印件是否一致。5、面談中如借款人有意向辦理房貸業(yè)務(wù)，引導(dǎo)借款人繳納1000元定金、同時(shí)安排權(quán)證部核行、下戶。6、權(quán)證部到借款人按揭銀行核實(shí)（按揭貸款或最高額貸款）貸款余額、上抵通道占用、結(jié)清解抵等信息，并現(xiàn)場(chǎng)打印借款人還款流水。7、權(quán)證部對(duì)擬抵押物進(jìn)行實(shí)地家訪勘察、拍照，并綜合抵押物的地理位置、周邊商業(yè)環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施、樓層、朝向及裝修等情況評(píng)估抵押物變現(xiàn)能力。8、通過(guò)“鏈家”、“我愛(ài)我家”、“麥田”、“鏈家在線”等媒介進(jìn)行門(mén)店實(shí)地查詢或者網(wǎng)絡(luò)查詢，評(píng)估抵押物市值和市場(chǎng)交易狀態(tài)，填寫(xiě)《風(fēng)控報(bào)告》。9、權(quán)證部陪同借款人到公證處簽署合同，辦理借款公證、全委公證等。10、權(quán)證部與借款人到房屋所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“建委”），查詢?cè)假?gòu)房合同、上抵通道占用和司法查封或其它行政限制，了解產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、共有人、面積、抵押狀況以及防查封等。如可以上抵，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)辦理上抵手續(xù)。11、風(fēng)控部依據(jù)對(duì)借款人家庭情況、職業(yè)背景、銀行征信、銀行流水或資產(chǎn)證明了解借款人資質(zhì)、資信情況，判斷借款人借款用途及還本付息能力。12、借款人婚姻狀況：（1）如借款人已婚，對(duì)夫妻雙方銀行征信、法院強(qiáng)制執(zhí)行記錄進(jìn)行查詢，借款人配偶應(yīng)簽署《借款人配偶聲明》。（2）如借款人為離異，須提供離婚證原件或法院判決書(shū)、離婚協(xié)議原件，判斷借款人的擬抵押物權(quán)屬以及資產(chǎn)情況。13、借款人有第二居所的，應(yīng)提供第二居所房產(chǎn)證，并簽字確認(rèn)《第二居所聲明》。14、若抵押物已出租，須提供《房屋租賃合同》，審核是否有限制房產(chǎn)變現(xiàn)條款；并由承租人簽字確認(rèn)《租戶告知書(shū)》。15、借款人為企業(yè)的：（1）提供企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、銀行開(kāi)戶證、公司章程、股東會(huì)決議、授權(quán)委托書(shū)、過(guò)往業(yè)務(wù)合同、開(kāi)戶行銀行流水。（2）如借款人為公司的實(shí)際控制人，應(yīng)當(dāng)要求該公司對(duì)借款人身份進(jìn)行確認(rèn)。為核實(shí)借款人貸款的真實(shí)用途，可以要求借款人提供借款用途文件、納稅證明、貸款卡、審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表、企業(yè)的上下游合同等相關(guān)信息。16、具備以下任一條件的，做拒貸處理：（1）、貸款人65歲以上；（2）、標(biāo)的房屋居住有65歲以上老人的；（3）、貸款人或同住人員有殘疾人的；（4）、本條1-15條中發(fā)現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)信息的。第三章貸中管理第一部分批貸管理1、審批流程為提高房貸業(yè)務(wù)審批效率，采取分級(jí)審批方式，流程如下：一級(jí)審批團(tuán)隊(duì)：區(qū)域公司風(fēng)控部、區(qū)域公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理、總部風(fēng)控部。負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)判斷及具體工作的執(zhí)行、落實(shí)。二級(jí)審批團(tuán)隊(duì)：資產(chǎn)管理部總經(jīng)理或副總經(jīng)理、總部風(fēng)控部總經(jīng)理或副總經(jīng)理。負(fù)責(zé)特殊借款人審批、商業(yè)條款、風(fēng)險(xiǎn)判斷及審查操作標(biāo)準(zhǔn)、流程是否執(zhí)行公司相關(guān)制度。協(xié)助審批團(tuán)隊(duì)：面簽部、權(quán)證部、財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)核查及提供專業(yè)意見(jiàn)。2、權(quán)責(zé)劃分單筆房貸業(yè)務(wù)遵循逐級(jí)簽批，權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)原則：(1)、面簽部權(quán)責(zé)：A、落實(shí)借款人申請(qǐng)信息完整性、證件的真實(shí)性。(2)、權(quán)證部權(quán)責(zé)：A、落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)查真實(shí)性。(3)、區(qū)域公司風(fēng)控部權(quán)責(zé)：A、審查借款人（或抵押人）提交資料及面談核查交易的真實(shí)性；B、判斷借款人資質(zhì)、資信（借款用途的合理性和還款能力強(qiáng)弱）；C、核實(shí)抵押物評(píng)估值價(jià)格真實(shí)性；D、評(píng)估抵押物市場(chǎng)流通性及抵押物變現(xiàn)能力；E、確保資料和證件齊全、原件與復(fù)印件一致（不含第二居所產(chǎn)權(quán)證）；F、審查銷(xiāo)售人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；G、提出房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議；H、是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)、區(qū)域公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理權(quán)責(zé)：A、審查交易的真實(shí)性；B、審查抵押物價(jià)值的真實(shí)性；C、評(píng)估抵押物市場(chǎng)流通性，把控抵押物變現(xiàn)能力；D、監(jiān)督BD人員在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)借款人的陳述和承諾是否合規(guī)，轉(zhuǎn)交公司的材料是否真實(shí)；E、審查BD人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；F、對(duì)風(fēng)控部提出的房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行評(píng)估，并決定是否按此操作。G、審查是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標(biāo)準(zhǔn)。、總部風(fēng)控部負(fù)責(zé)人權(quán)責(zé)：A、評(píng)估抵押物市場(chǎng)流通性，把控抵押物變現(xiàn)能力；B、對(duì)資產(chǎn)管理部提出的風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行判斷，并決定是否依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行操作；C、根據(jù)借款人、抵押物特性及市場(chǎng)環(huán)境裁定房貸業(yè)務(wù)控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的商務(wù)條款；D、審查批貸程序是否遵守公司規(guī)定；E、合理調(diào)配房貸業(yè)務(wù)資金流；F、是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標(biāo)準(zhǔn)。（6）、風(fēng)控部法務(wù)權(quán)責(zé)：A、抵押物權(quán)屬是否清晰、合法、有效；B、簽署業(yè)務(wù)類(lèi)合同（協(xié)議）是否形式合規(guī)；C、交易結(jié)構(gòu)是否合理、合法。3、批貸流程步驟具體內(nèi)容操作部門(mén)及人員1、《風(fēng)控流程表》風(fēng)控部綜合判斷借款人、抵押物符合《進(jìn)件標(biāo)準(zhǔn)》后，制作《面簽表》、《面審表》等資料，最終形成《風(fēng)控流程表》面簽主管2、審批風(fēng)控部持《風(fēng)控流程表》逐級(jí)簽批風(fēng)控部\風(fēng)審主管簽批完結(jié)后，面簽部以郵件形式通知相關(guān)部門(mén)及人員面簽主管3、審批通知權(quán)證部預(yù)約借款人（抵押人）辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證、抵押登記權(quán)證部\負(fù)責(zé)人面簽部把資料包發(fā)風(fēng)控部面簽主管第二部分放貸管理1、權(quán)責(zé)劃分每筆房貸業(yè)務(wù)在進(jìn)行放貸審批時(shí)，需逐級(jí)簽批，權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)原則如下：（1）、權(quán)證部負(fù)責(zé)人權(quán)責(zé)：A、保證抵押登記、強(qiáng)制執(zhí)行公證辦理完結(jié)，保證他項(xiàng)權(quán)證、公證書(shū)原件真實(shí)、合法、有效。（2）、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人權(quán)責(zé)：A、落實(shí)應(yīng)收款項(xiàng)是否收齊；B、確保按審批要求收齊應(yīng)收上扣息；C、審查放款路徑是否正確。（3）、風(fēng)控部權(quán)責(zé)：A、審查抵押登記、強(qiáng)制執(zhí)行公證是否辦理完結(jié)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)證部、他項(xiàng)權(quán)證部、公證書(shū)原件；B、復(fù)核合同文本及條款，確保正確使用合同文本及合同條款填寫(xiě)正確；C、對(duì)放款資料進(jìn)行復(fù)核；D、審查房貸業(yè)務(wù)合同商務(wù)條款與審批意見(jiàn)是否一致；E、簽署業(yè)務(wù)類(lèi)合同（協(xié)議）是否形式合規(guī)；F、審查是否符合放款要求；G、審查放款程序是否嚴(yán)格遵守公司規(guī)定。2、放貸流程步驟具體內(nèi)容操作部門(mén)及人員1、《房貸審批表》風(fēng)控部對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行公證、房屋他項(xiàng)權(quán)證部以及審批時(shí)約定的放款審批要求全部落實(shí)及審核后，最終形成《房貸審批表》風(fēng)控部2、審批風(fēng)控部持《房貸審批表》逐級(jí)簽批風(fēng)控部3、啟動(dòng)放款程序風(fēng)控部持《房貸審批表》原件、借款人收款卡、《借款合同》等放款資料至財(cái)務(wù)啟動(dòng)放款程序財(cái)務(wù)部按《房貸審批表》向借款人提供的銀行卡匯轉(zhuǎn)出借款財(cái)務(wù)部\會(huì)計(jì)4、資料歸檔權(quán)證部對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行公證、房屋他項(xiàng)權(quán)證部、房產(chǎn)證及合同協(xié)議等重要權(quán)利憑證存入保險(xiǎn)柜權(quán)證部\負(fù)責(zé)人風(fēng)控部對(duì)借款人基礎(chǔ)資料進(jìn)行歸檔入庫(kù)風(fēng)控部\風(fēng)控專員第三部分放款路徑及模式1、房貸業(yè)務(wù)的放款路徑為：律和金融-出借人-借款人。2、在承接具體業(yè)務(wù)時(shí)，根據(jù)各區(qū)域子公司已放款額度占用律和金融總資金額度的時(shí)點(diǎn)變化，由資產(chǎn)管理部根據(jù)資金分配計(jì)劃，合理調(diào)配債權(quán)放款模式，并適時(shí)監(jiān)控房貸業(yè)務(wù)額度使用情況。第四章貸后管理第一部分權(quán)責(zé)劃分一、貸后權(quán)責(zé)：（1）、權(quán)證部權(quán)責(zé)：A、落實(shí)是否符合解押手續(xù)辦理規(guī)定。（2）、財(cái)務(wù)部權(quán)責(zé)：A、落實(shí)應(yīng)收本息是否收齊；B、落實(shí)是否符合開(kāi)具《結(jié)清證明》規(guī)定。（3）、區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)部權(quán)責(zé)：A、落實(shí)本息是否及時(shí)收回；B、對(duì)續(xù)期業(yè)務(wù)進(jìn)行期后跟蹤管理。C、對(duì)借款人進(jìn)行維護(hù)、跟進(jìn)和其它售后服務(wù)工作第二部分日常管理1、本息日常管理（1）、本金到期前15個(gè)工作日，運(yùn)營(yíng)部以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并詢問(wèn)借款人有無(wú)續(xù)期意向。（2）、本金到期前3個(gè)工作日，運(yùn)營(yíng)部再次以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并告知跨行支付需提前至少一天轉(zhuǎn)賬，以確保借款人到期按時(shí)還款；若借款人有續(xù)期需求且通過(guò)公司審批，權(quán)證部最遲在合同到期日當(dāng)天完成公證手續(xù)。2、本息收回管理（1）、還息要求：財(cái)務(wù)部在還息日前5個(gè)工作日向借款人發(fā)送當(dāng)月還息短信提醒。財(cái)務(wù)部在還息日查詢到賬情況，且最遲在還息日第二天以郵件形式告知風(fēng)控部及運(yùn)營(yíng)部當(dāng)月未還款借款人情況，由運(yùn)營(yíng)部催收組負(fù)責(zé)向借款人催收：（2）、因銀行結(jié)算系統(tǒng)、借款人在外埠等客觀原因逾期2日內(nèi)還本付息的，且借款人積極主動(dòng)與公司BD部、風(fēng)控部或公司管理層提前溝通，并經(jīng)公司管理層同意后，只收取息費(fèi)不收取逾期違約金；（3）、貸款到期前，借款人因暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難等客觀原因出現(xiàn)非惡意還款情況，在以下三項(xiàng)同時(shí)滿足的前提下，可將該單業(yè)務(wù)歸還本息的時(shí)間順延15日；預(yù)計(jì)逾期時(shí)間將超過(guò)15日的借款人，在以下三項(xiàng)同時(shí)滿足的情況下，由風(fēng)控部向借款人建議對(duì)該單業(yè)務(wù)進(jìn)行續(xù)期一次的處理。A、借款人積極、主動(dòng)并提前與風(fēng)控部或公司管理層進(jìn)行溝通；B、經(jīng)風(fēng)控部對(duì)實(shí)際情況了解，確認(rèn)借款人并非出現(xiàn)資信惡化，無(wú)法按時(shí)歸還本金的原因?qū)賹?shí)；C、與公司達(dá)成一致意見(jiàn)后，借款人愿意支付15日內(nèi)的逾期違約金和息費(fèi)。（4）、借款人已續(xù)期一次或公司不同意續(xù)期的借款人，由于暫時(shí)資金緊張且同意先行支付違約金和息費(fèi)以及轉(zhuǎn)單，經(jīng)公司管理層同意的啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警程序，進(jìn)入轉(zhuǎn)單程序。3、提前還款按合同約定可以提前還款的，還款日期以借款人將本息足額償還至我公司賬戶為準(zhǔn)。按合同約定禁止提前還款的，借款人須按借款期限足額償還我公司利息后亦可提前償還本金；4、續(xù)期對(duì)貸款需要續(xù)期的，風(fēng)控部須重新了解借款人相關(guān)信息，對(duì)續(xù)期原因、期限、還款來(lái)源等情況進(jìn)行分析，審慎評(píng)估續(xù)期的合理性和可行性，擬寫(xiě)書(shū)面分析報(bào)告；并對(duì)抵押物進(jìn)行重新評(píng)估（向評(píng)估機(jī)構(gòu)口頭詢值不需出具評(píng)估報(bào)告），關(guān)注抵押率變動(dòng)情況；最多續(xù)期一次且最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，續(xù)期息費(fèi)的收取按公司規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，要加強(qiáng)續(xù)期后的跟蹤管理工作。5、解押：借款人償還本息后，由財(cái)務(wù)部出具《結(jié)清證明》，并由相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和管理層簽署；權(quán)證部憑《結(jié)清證明》安排辦理解除抵押登記手續(xù)。第三部分合作渠道推薦1、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警若借款人惡意、消極怠慢還本付息，經(jīng)風(fēng)控部催收5日后借款人仍無(wú)法歸還本金或利息，風(fēng)控部應(yīng)立即向風(fēng)控部、權(quán)證部及事業(yè)部負(fù)責(zé)人發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，風(fēng)控部進(jìn)入轉(zhuǎn)單、訴訟、拍賣(mài)程序；2、推薦程序（1）、合作渠道推薦A、獲客標(biāo)準(zhǔn)：依照房貸事業(yè)部房貸業(yè)務(wù)“小額、分散”的發(fā)展規(guī)劃，風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行以一線城市核心城區(qū)的客單價(jià)200萬(wàn)左右、白本7成以內(nèi)或銀行一抵5成以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)個(gè)人住宅商品房源為主?？蛦蝺r(jià)200萬(wàn)元左右，非銀行渠道一抵、二抵平轉(zhuǎn)或6.5成以內(nèi)轉(zhuǎn)單為輔，從獲客源頭降低處置風(fēng)險(xiǎn)。第四部分檔案管理1、檔案分類(lèi)（1）、合同：《借款保證合同》、《個(gè)人反擔(dān)保抵押合同》、《委托保證合同》、《委托借款代理服務(wù)合同》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知》、《回執(zhí)》、《擔(dān)保協(xié)議》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。（2）、借款人基礎(chǔ)資料：借款服務(wù)申請(qǐng)表、風(fēng)控報(bào)告、風(fēng)控流程表、房貸審批表、重要權(quán)利憑證入庫(kù)單、征信報(bào)告、借款人身份證、借款人戶口本、借款人婚姻證明、擬抵押房產(chǎn)證、第二居所房產(chǎn)證、第二居所聲明、借款用途文件、還款來(lái)源文件、銀行流水、結(jié)清證明。（3）、重要權(quán)利憑證：房產(chǎn)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證部、土地證(若有)、土地他項(xiàng)權(quán)證部（若有）、借款合同、擔(dān)保協(xié)議書(shū)(若有)、補(bǔ)充協(xié)議、強(qiáng)制執(zhí)行公證（反擔(dān)保抵押合同、委托保證合同或典當(dāng)?shù)盅汉贤⒎课荼ｋU(xiǎn)合同。2、檔案的收集、移交、入庫(kù)（1）、風(fēng)控部將房貸業(yè)務(wù)合同（協(xié)議）轉(zhuǎn)交權(quán)證部，并在《資料交接表》上做好交接記錄。（2）、風(fēng)控部負(fù)責(zé)收集借款人基礎(chǔ)資料，并以合同編號(hào)為單位進(jìn)行整理、歸檔、入庫(kù)。入庫(kù)業(yè)務(wù)案卷的編號(hào)按簽約年份、合同號(hào)、借款人姓名的順序進(jìn)行標(biāo)識(shí)。（3）、權(quán)證部將辦理完畢的抵押登記、公證、保險(xiǎn)的重要權(quán)利憑證收押并存放保險(xiǎn)柜中。3、檔案管理風(fēng)控部對(duì)檔案資料進(jìn)行統(tǒng)一管理，禁止擅自摘抄、復(fù)印、拍攝、借取。（1）、檔案資料經(jīng)風(fēng)控部歸檔后，公司相關(guān)部門(mén)調(diào)取時(shí)應(yīng)填寫(xiě)《借款人檔案調(diào)取審批單》，經(jīng)資產(chǎn)管理部簽批，方可調(diào)取。（2）、重要權(quán)利憑證由風(fēng)控部統(tǒng)一保管、禁止外借。但在同時(shí)滿足以下情況下，房產(chǎn)證可以外借：A、借款人提出需求；B、逐級(jí)簽批；